パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[17801: 匿名さん]

>>17800 匿名さん
駅前も北側はかなり老朽化してない？

品川区の景観再生エリアに指定されてるから、いずれは再開発されるかもだけど、まだ具体的な話はなさそうだし。

先日歩いてみたけど、大地震来たら倒壊するんじゃ無いの？と結構不安を感じたよ。

狭い道路が多いから車や自転車とすれ違うのも気を使うし。狭くてごちゃごちゃしてるな、ってのが正直な感想。

[17802: 匿名さん]

>>17801 匿名さん

だからこその再開発。このマンションで生活する限りにおいては、危険性は少ないでしょうね。

[17803: マンコミュファンさん]

>>17786 マンション検討中さん

スケジュール表のupはどうなっているのでしょうか？またこちらの契約者にネガ扱いされてしまいますよ

[17807: 匿名さん]

結局、4期はどこにも情報掲載されてないけど事実なの？
教えてちょーだい！

［一部テキストを編集しました。管理担当］

[17808: 通りがかりさん]

更なる先高感からの売り渋りかな？

[17809: 匿名さん]

>>17807 匿名さん
ネタ的に知りたい気もするけど、ぶっちゃけどうでもいいんじゃない？
本当に欲しい人は真実を知っているだろうし、今知らない人は実はここに興味無いだろうし。

[17810: 匿名さん]

>>17807 匿名さん

https://www.31sumai.com/mfr/X0724/outline.html

普通に物件概要に載ってるけど、何をそんなに騒いでいるのですか？

[17811: 匿名さん]

>>17810 匿名さん

やっと掲載されましたね。
今日のお昼に確認した時にはありませんでしたので、営業さんもここを見てるのかな。笑
約半年ぶりに販売にこぎつけて良かったです。
このまま売れないんじゃないかと心配でした。

[17812: 匿名さん]

半年寝かせたのにたった20戸か
人気無いね〜

[17814: 匿名さん]

>>17812 匿名さん

ここはスミフと同じような売り方してる物件なので、別にいいのでは？

[17815: 匿名さん]

>>17814 匿名さん

初耳ですけど？どこの情報ですか？

[17816: 匿名さん]

この物件はこれまでの相場から再開発分を大きく加味した価格設定で、一言で言えば「お高い価格設定」ということになります。長期販売も視野に入れていることは、価格を見れば分かりますね。

[17830: 匿名さん]

20戸だと残り全てですね？？少し前にモデルルーム行ったらほぼ売れてましたよ。

[17831: eマンションさん]

>>17830 匿名さん

ここ、残り戸数はどのぐらいなんですか？

[17832: 匿名さん]

>>17830 匿名さん

まだ大量に残ってますよ。半年前で100戸弱で新規販売ストップしてたんですから。
これで残りが無いとなるとバルク売りの真実味が増してきますね。

[17834: 検討板ユーザーさん]

[No.17809から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[17835: 匿名さん]

>>17832 匿名さん
半年前で、残り100戸弱ということでしょうか？ということは、今回は100のうち20が売れたということでしょうか？

[17836: 匿名さん]

>>17835 匿名さん
その計算で合ってると思う。
地権者住戸を除いて、一般向け販売戸数が全部で約500戸だから、約85%が売れた、って事じゃないかな。

[17837: マンション検討中さん]

>>17836 匿名さん

凄い売れてるんですね。

[17838: eマンションさん]

>>17836 匿名さん

スレは荒れてるけど、順調に売れていってますね。もう販売も終盤ということを考えれば、まとまった戸数を確保するには時間はかかるし、20戸というのもいいとこですね。

[17839: 匿名さん]

スミフの販売がこれからというのにまだ80戸も残ってるのは致命的ですね。
お隣は上質ですから、見比べたらこっちを買う人居ないでしょう。

[17840: 匿名さん]

>>17839 匿名さん
スミフ的には、本当は三井が完売してて欲しかったんだと思うよ。

「三井と比較したくても売れてしまいましたから、高くてもスミフしか選択肢ないですよ」と言う状態がベストでしょう。価格上げたい放題だし。

まあフツーに考えて、武蔵小山が億ションって、「冗談はよし子さん」の世界でしょう...

[17841: 匿名さん]

>>17839 匿名さん

個人の好みや価値観は違いますし、早く入居できる方が良いという人もいますよね。
ま、残り80ならジリジリ売れていくんじゃないですかね。竣工時には10数戸残りぐらいかな。

[17842: 匿名さん]

ここの免震ゴムは改竄されてないの？

[17843: 匿名さん]

免震装置のゴム製造メーカーというのは、ブリジストンや東洋ゴム以外にあるの？

[17844: 匿名さん]

>>17842 匿名さん

今回、問題になっているのは免震ゴムではなくてオイルダンパーですね。データ改ざんやらかしたKYBは業界大手らしいですから、ここにも使われている可能性あります。

ただし、既に会社からも国交省からも、不適合品は交換するという対応が発表されていますので、結果的にマンションには何の問題もないかと。

[17845: 匿名さん]

>>17844 匿名さん

後から交換して本当に強度など作動面に問題ないのでしょうか？不安しかありません。

[17846: 匿名さん]

免震装置の交換で引き渡しが遅れたりしないでしょうか

[17847: 匿名さん]

恐らく、引き渡しには影響ないだろうけど、工期が圧迫されることで、他の部分の品質の低下について心配したほうがいい。

[17848: 匿名さん]

>>17845 匿名さん

それは問題ありません。オイルダンパーは交換を前提にした機器ですから。

[17849: 匿名さん]

>>17847 匿名さん

手抜き工事を助長してしまう懸念ですね
怖いです

[17850: 匿名さん]

住友からは桐ケ谷の焼き場が見えますよね？

[17851: 匿名さん]

>>17850 匿名さん

またこちらは真横に墓地が広がっています。
その先に桐ヶ谷が望めますよ。

[17852: 匿名さん]

墓地は南、桐ケ谷は東ですよね。ここからは丁度桐ケ谷斎場は見えませんよね。住友の売りにしている眺望も台無しですね。煙が見えたら嫌だな。

[17853: マンコミュファンさん]

>>17852 匿名さん

ここからは北東方向にちょうど桐ヶ谷が見えますよ。安心して下さい。

[17854: 匿名さん]

ここのネガはホント下らないね。

[17855: マンション検討中さん]

外観が残念すぎませんか。昔風でした。それにしても、何もないローカル駅に供給過多ではないでしょうか？どうなんでしょうか。

[17856: 匿名さん]

>>17855 マンション検討中さん
ニーズはあると思うよ。
ただ、割高感は否めない。
今の相場では仕方ないけど、この相場が、そう遠く無い未来に変わると思っていると、普通のサラリーマンには手を出せないレベル。

[17857: 匿名さん]

>>17854 匿名さん

ここのポジがアレだからね

[17858: 匿名さん]

>>17855 マンション検討中さん

外観だけでなく中の仕様も残念すぎます
ランドマークにはなり得ない代物でした
住友か三菱がランドマークになるのでしょうね

[17859: 匿名さん]

>>17858 匿名さん
三井とスミフで比較するなら、申し訳ないが三井の方が総合力で上。

但しどちらも所詮は武蔵小山。

[17860: 匿名さん]

>>17859 匿名さん

いやいや総合力でも住友が上なのは誰の目にも明らか

[17861: 匿名さん]

>>17860 匿名さん

街づくりの実績では三井が一枚上手でしょうね。ただ、武蔵小山においてはどっちもあんまり変わらんでしょう。将来的な資産価値は横一線だと思います。

[17862: 匿名さん]

>>17861 匿名さん

三井は商業施設の実績はあるけど、それとマンション価値とは違いますからね〜
資産価値は眺望の良い住友が間違いなく高くなります。
また、三井は墓地隣接側はリセール時に相当金額を下げないと売れない。そしてそれが成約事例となってしまうので、マンション全体の下方圧力となる。
住友と三井では資産価値の差は歴然となるのは間違いありません。

[17863: 匿名さん]

KYB免震制震装置改ざんの件、該当してしまったのでしょうか

[17864: 匿名さん]

>>17863 匿名さん
該当している場合は契約者に通知されるはずですので、そのうち明らかになるでしょう。

[17865: 匿名さん]

正直、パルムに隣接してても、パルムで必要な店ないよね。近くで使えるのはオオゼキくらい。

生鮮食品は平和通り商店街が良くて安い。
野菜は二葉、肉はマルエ、魚はやまや(休業中)
パンも反対側のロラソが味が良い。

[17866: 匿名さん]

私も三井の方が上だと思う。住友は要らないな。リセールはほぼ横並びか三井が10-20/坪上、住友が三井より高く出してきたら、あちらの方が損するマンションになると思われる。

[17867: 匿名さん]

>>17866 匿名さん

根拠がが書いていませんが、感覚論ですか？
リセールでは住友の方が上になると思います。三方向で眺望が無いのと、墓地が真横にあるのは強烈な下落要因です。

[17868: 匿名さん]

私も三井の方が好きだな。
資産価値云々は私が決められる事じゃ無いけど、どちらでも選べるならやはり三井を選ぶ。

[17869: 匿名さん]

ここの免震は大丈夫？

[17870: 匿名さん]

>>17869 匿名さん

大丈夫ではない可能性が高いです
大抵KYBを使用しています

[17871: 匿名さん]

なんだかんだ言っても再開発の街づくりは三井の方が一枚上手。実績が違う。

スミフは値段と仕様を上げて三井のコバンザメで稼ぐのが常套手段だけど、所詮二番煎じは一番手を超えられない。

まずはがんばってシティタワーズ東京ベイで商業一体開発の実績を上げてからだな。

[17872: 匿名さん]

>>17866 匿名さん
同意。

ただスミフはあった方が良い。
再開発は進んだ方が街の価値が上がるし、住みやすい。

[17873: 検討板ユーザーさん]

>>17868 匿名さん
私はスミフの方がいい
三井のありきたりのマンションは飽きる
更にスペックが低いとなると買う価値なし
今までの東京における歴史だけにアグラをかく思い上がりはやがて客が離れる

[17874: 匿名さん]

私もここ以外の三井は好きだけど、武蔵小山に関しては三井らしくないというか。全てがちゃちい感じ感じで無理です。
でも売れ行きには注目してます。

[17875: 匿名さん]

ここの免震は大丈夫？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181017-00000074-mai-soci

[17876: マンション検討中さん]

>>17867 匿名さん

住友のほうが上というのは感覚論ですか？

[17877: マンション検討中さん]

>>17867には住友が上となる根拠が書いてありましたね。
>>17866では三井が上となる根拠がありませんでした。
失礼しました。

[17878: 匿名さん]

地権者に振り回されて三井が本来のポリシーを通せなかった非常に珍しい物件。
本音では放り出したかったろうに、お気の毒。

[17879: マンション検討中さん]

>>17877 マンション検討中さん

墓地については、マンションの敷地内に墓地があるわけでもないんだから、そこまで影響ないでしょうね。強烈な下落要因にはなり得ません。なにより、既に8割以上が売れているというのがその根拠です。

ただし三井は価格にしては仕様がショボい（とは言え分譲マンションとしては問題ないレベルだけど）。

スミフはまだ十分に情報が出てきていないので比較は出来ないが少なくともエレベーターの数は少なすぎ。

資産価値には大差ないでしょうね。

[17886: マンション検討中さん]

>>17880 マンション検討中さん

あまりお隣とは変わらないと思いますよ。スミフ的なマンションが好きな人も多いし。

[17887: 匿名さん]

>>17886 マンション検討中さん

今時スーゼネ鹿島の駅前免震タワーなんてそうそうない。お隣スミフは駅前じゃないからやっぱり断トツでこちらの価値が高くなる。
それにお隣は格下ゼネだし。こっちに敵うわけない。

[17893: 匿名さん]

[No.17880～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・自作自演、もしくは成りすまし行為　（自作自演、成りすまし、立場を変えてのレス）
・前向きな情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[17894: 匿名さん]

免震タワーのオイルダンパー大丈夫となってるご時世にスミフとの蹴落としあいとはのんきでいいですな。

[17895: 匿名さん]

免震だからまだ交換すりゃいいというのはある。が、一時的には資産価値大幅減だな。

[17896: 匿名さん]

>>17895 匿名さん

交換するモノが2年待ちらしいよ
大暴落でしょ

[17897: マンション掲示板さん]

>>17896 匿名さん
それは制震装置の方ではなくて？ですか？

[17898: 匿名さん]

都知事がオリンピック施設を最優先なんて言っている。交換品の争奪戦がこれから始まる。

[17899: 匿名さん]

>>17897
あんたニュース見てんの？
件数のほとんど免震ダンパーだよ。

[17900: 匿名さん]

制震だと最近はオイルダンパー少ないからね。