パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[17551: 匿名さん]

>>17550 匿名さん
待つのも投資ですよ^_^

[17552: 通りがかりさん]

今日は、久しぶりにタワマンできてるか、見にいく途中パルム通ったら、サンバ踊りとか意味不明の行進イベントに巻き込まれ、転倒しそうになり怖かったです。あの殺気だった節操のない空気感は、さすが小山と感じました。大井町からいきましたが、さすがに、大井町はもう少し落ちついてます。あれで転倒者とか怪我人いなかったのが不思議です。不動産価値あがってるのに、あの街全体に漂う空気感は少し、まだ意識低い街なのかも。個人的には、パルムをがらっと変えれば空気が変貌するような

[17553: 匿名さん]

>>17542 購入経験者さん
MRに聞けば教えてくれますよ。ここで聞くのではなく、三井不動産レジデンシャルに電話しましょう。

私も高過ぎて売れないと踏んで撤退しましたが、相応に売れているみたいですね。”相応に”、ですが。

老人資本主義(リタイア組の金余り、生前贈与パワー)を過小評価していたと見ています。

武蔵小山はハイエンド層が住む街ではないので、この金額出せる人は限られると踏んでいましたが、上記実情を少し過小評価していたと思います。

[17565: 匿名さん]

＞＞ 匿名さん

でもさ、ここって駅直結1分を売りにしてるんだよね？その駅の隣にお墓があるなんて、田舎にはよくあるような風景ですね。土地を買うときにはその土地が昔どうだったのかよく調べてからにするようおばあちゃんに言われたのを思い出しました。

[17566: 匿名さん]

>>17565 匿名さん

ここの跡地である武蔵小山の路地裏一帯は近づいてはいけないし、見てもいけない。と親からは言われて育ちました。

[17567: マンション検討中さん]

>>17566 匿名さん

私はそんなこと言われなかったですけどね。もしそうであっても、再開発できれいになって良かったですよね。

[17568: 匿名さん]

>>17564 匿名さん

バルク売りがあったかどうかはおろか、販売状況すら闇の中ですよね
関係者がひた隠しにしなくてはいけない何かがあるようですね
こんなこと書くとネガ扱いされてしまいそうですが、純粋に事実を踏まえて交渉したいだけですので悪しからず

[17569: 匿名さん]

>>17568 匿名さん

販売状況はモデルルームに行けば把握できるし、バラの花も掲示されているというのに、どこが闇の中なのでしょうか？笑

バルク売りについては、既に誰かの妄想だったという結論が出ています。

[17570: 匿名さん]

>>17569 匿名さん

17569さんの中で勝手に結論付けているだけで、販売期や残戸数が不明なのでバルク売りの真相は闇の中に同意見です。
疑惑を払拭させたいなら、販売期と残戸数を明らかにした方がいいです。誰の不利益にもなりません。
それともモデルルームに誘導しようとする新手の販売手法なのでしょうか。

[17571: マンション検討中さん]

>>17570 匿名さん

そこまで信用できない意味がわからない。検討者であればそういう心理にはならないと思いますよ。

[17572: 匿名さん]

>>17570 匿名さん

意味が分からないねぇ、、、
そもそもまず、なぜバルク売りなどという妄想をしてしまったのか、その理由根拠を教えて欲しいな。何度も書かれてるのに、答えてくれないんだよね。

そしてその妄想がないことを示せ！というのはおかしな話だよね。知らねぇよ、としか言えない笑

[17573: 匿名さん]

>>17572 匿名さん

>>17522 で整理されてる通りでしょ
この人は壊れたラジオのように同じことをずっと繰り返していますね

[17574: 匿名さん]

[No.15747から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[17575: 匿名さん]

>>17573 匿名さん

壊れたラジオのようにバルク売り妄想を繰り返す方がいるからでは？

[17576: 匿名さん]

>>17573 匿名さん

その答えは >>17526 に記載の通りだよねー

[17577: マンション検討中さん]

じょじょに、小山の地価やイメージがあがっている中で、
お墓や路地裏に近づいてはいけない、の件がなんか気になりますね。昔、何があったんだろう。何だろうね。

[17578: 匿名さん]

>>17577 マンション検討中さん
気になるならやめときな。

この金額帯になると、「欲しい」ありきじゃないと、前に進まないよ。

「ちょっと検討してみるかな」「何かまずいのかな」「よく知らない土地だな」であれば、賃貸で住んでみて、気に入ったら中古で買えば良い。

竣工したら賃貸に出る部屋もあるだろうから、お試しするにはちょうど良いと思うよ。

[17579: 匿名さん]

異常張り付きネガクン、やっといなくなったね。スレが落ち着きました。
ところで、久々にモデルルーム行こうと思うんですが、バラが掲示されていてそのバラは申込みや要望書が入った住戸、という認識で宜しいのでしょうか。

[17580: 匿名さん]

>>17579 匿名さん
ここで曖昧な回答を書くと荒れるので、MRでキチンと正確な情報を聴いていただくのが宜しいかと存じます。

[17581: 匿名さん]

>>17580 匿名さん
契約すみということでは？契約書を交わしているということではないですか？

[17582: 匿名さん]

>>17581 匿名さん

バラの意味はモデルルームで要確認だと思います。まだ未契約で商談可能でも、ブロックするためにバラが付いてる可能性もあると思います。

[17583: 匿名さん]

ここで書き込んでも推測に過ぎず、書き込んだ人もギャラリーも確定情報は得られない。

正確な情報が欲しい人は、自分の足でMRに行き、MRで聞きましょう。

[17584: 匿名さん]

武蔵小山辺りで住宅購入を検討中なのですが
将来的に５棟のタワマンが建ち、商店街も
立ち退きで消滅するというのは本当ですか？
そんなにタワマンが乱立すると武蔵小杉どころ
ではなくなりますよね？

[17585: 匿名さん]

タワマンは、こんなちんけな田舎にもう無理だろう。小杉でさえ改札抜けるのに20分。乗降客が１日5万人前後の小さな駅にかっこつけてタワマン作っても改札通るのに30分ぐらいかかるかな！しかも周辺から浮くし。

[17586: 匿名さん]

また2戸売れたなあ

[17587: 匿名さん]

>>17586 匿名さん

どこの業者に売れたんですか？

[17588: 匿名さん]

>>17587 匿名さん
？？？

[17589: マンション検討中さん]

先着順が2戸に減ってますね

[17590: マンション検討中さん]

先週まで掲載されていた部屋とは違う部屋ですね。

[17591: 匿名さん]

先着順で小出しにしながら捌いてるのかな？

[17592: 匿名さん]

モデルルームへの誘導がしつこいので笑
確認しました
3期4次から進んでおらず残りは100戸弱とのこと

[17593: 匿名さん]

売れ行き悲惨

[17594: マンション検討中さん]

>>17593 匿名さん

別に悲惨でもないのでは？
淡々と売れてる。

[17595: 名無しさん]

>>17594 マンション検討中さん

だって販売期が止まっていて、大井町などのスミフよりも動きが悪い。三井では前代未聞の売行不振かと。

[17596: マンション検討中さん]

>>17595 名無しさん

まだ売れ残っていてほしいです！
住友の価格が出てから天秤にかけられますよね～

[17597: 匿名さん]

>>17596 マンション検討中さん
赤い花一列のぞいて、ほぼ完売。これ売れてますよね。

[17598: 匿名さん]

>>17595 名無しさん
そんなこと言い始めたら、今までのスミフの竣工後5年経っても完売してない、みたいな売り方はどうなるの笑

もはや竣工までに完売させなきゃいけないような時代ではないんだよ。

[17599: 匿名さん]

不動産はもう一段高みを見にいくと思うよ。

その後は知らん。
そのころまでに完売してればいいかと。

[17600: 匿名さん]

>>17598 匿名さん
横からだが、それは反論になってない。
住友不動産は在庫を是とする企業だから、そもそも前提からしてズレてる。

普通は在庫抱えていい事なんて何もないよ。今年で言えばソライエ成増なんかその最たる例だもん。早めに捌けるに越したことはない。

[17601: 匿名さん]

>>17600 匿名さん
だから、順調にうれてるようですよ。まだ、建つまでに大分期間あるのだから。

[17602: 匿名さん]

>>17600 匿名さん

三井もこの物件に関しては在庫を是とする売り方にスイッチしている。それだけのことだよ。
在庫を抱えたとしても、財務基盤が盤石な財閥系大手は痛くないんだよ。だから安値で売り切るよりは、高値でも利益が取れる価格でしっかり売っていく、という戦略が取れる。三井は物件ごとに戦略が違って来ている。

逆に野村は回転率を高めようとして利益率が低下しちゃっている。

[17603: 匿名さん]

>>17602 匿名さん
それまんま住友のやり方じゃん。
住友はそれ公言してるけど、三井はそんな事言ってる？ちなみに野村はも利益幅落としてもマンションは売り切るって公言してるけど。

もっと価格上げても売れたてあろう横浜北仲とか竣工まだまだなのに速攻で売り切ってしまったけど、こことの違いが分かりませんね。ましてや真っ正面からぶつかる大手競合出るのに？まったく解せませんね。

[17604: 匿名さん]

>>17603 匿名さん

住友はこう、三井はこう、と固定概念に囚われていますね。現状の実態は、
・住友は相変わらず在庫を厭わず高利益率維持。
・三井は一部の物件（ここやパークタワー晴海等）をスミフ的な売り方にしている、一方で北仲のようは売りにくい立地ではパンダ感強調して売り切り。全体でバランスを取っている。
・野村は利幅落としてでも売り切る戦略だが、大手他社に業績見劣り。

といった感じです。仕入れる土地がないから回転率重視の野村のような戦略では乗り切れないから、三井は物件ごとに異なる戦略を取って全体のバランスを取っている、これが実態かと思います。

[17605: 匿名さん]

　まぁそんな感じだよね。北仲は売りにくいというより、横浜市民にとってのオリンピック選手村みたいなものだったと思ってるけど。一時は市民優先分譲の話もあったんだよ。高値追求なら初めから免震、天井2600ぐらいはやってきたと思う。

[17606: 匿名さん]

北仲が売りにくいとか笑わせますね。
ここの方が大好きな駅直結の再開発大規模タワマンですよ。おまけに横浜最高層ランドマークという付加価値付き。最高額いくらかご存知ですか？
横浜市は所得レンジで言えば同水準なのに、随分ここと売り方に差を付けますね。

住友はこう、三井はこう、野村はこうは当然ですよ。事業として当然の基本方針はあるべきで、それがブレたら事業なんて成り立ちませんよ。ましてや分譲事業って三井不動産の主要な連結セグですよ？それをブレさせてまで売るのってイレギュラーであって、何らかの事情があって然るべきですけどね。それこそ例えば立地に対しての売りにくい価格とかね。

ちなみに株主総会にもそんな方針転換取られた話なんてなかったですし、当然有報や説明資料といった開示情報にも記載ないですけど、どこでそんな情報入手されたんですか？一応株主なんで一通り公開情報には目を通しているはずなんですがね。営業さんにも聞いたことないですが。内部の方ですか？

[17607: 匿名さん]

まあ順調かどうかは分かりませんが、販売開始から約10ヶ月で8割型売れていると言う状況のようですね。

馬車道等はサクッと完売しているので、超人気物件いうわけでは無いのでしょう。

私は坪単価470万と聞いて、バブルだと判断したので見送りましたが、ここが完成在庫となるかどうかは静かに見守りたいと思います。

隣のスミフは完成在庫を持つのを当然としているデベなので市場動向の判断材料にしずらいので。

[17608: 匿名さん]

北仲が売りにくい立地とか、、、
あまりにも不勉強過ぎて、どんな薬を付ければいいのかわからんな

[17609: 匿名さん]

>>17606 匿名さん

まあまあ落ち着いて。

まず、北仲は東京都心から遠いですから、一般論として都心よりも弱気な値付けになるのは当然です。これをもって「売りにくい」と言っています。そこを、マンションコンセプトと「割安！」という味付けによって見事に短期完売させたのがザ・タワー横浜北仲です。

次に、あなたは会社が公式に言っていないことは認めない、というスタンスなんでしょうか？自分の頭で考えなければ実態は掴めないのでは？

そもそも、企業が基本方針を決めるのは、事業価値を向上させるためです。そこを誤ってはいけません。事業環境が変化し、これまでの基本方針が価値向上に繋がらないとなれば、柔軟に対応しなければなりません。それをやっているのが三井であり、変えていないのが野村、という理解です。

ですから、三井が物件ごとに販売戦略を変えているというのは合理的です。それが実態です。

私が「実態はこうですよね」と問いかけているのに、あなたは「いや、会社が公式発表してない！認めない！」と言っているに過ぎず、これでは議論になりません。

[17610: 匿名さん]

>>17606 匿名さん

付け加えると、三井があなたが仰る「基本方針」を守っているとしたら、ここの値付けも晴海の値付けも、もっと安いものになっていたことでしょう。実態は異なるんです。

[17611: 匿名さん]

>>17609 匿名さん

売りやすいか売りにくいかは、単純に需給バランスでしょう。

その需給バランスは様々な要素によって変わりますが、横浜のランドマーク的タワーマンションで、割安な価格であれば当然売りやすく、結果的に年に1件あるかないかの売りやすいか物件だったことは間違いないです。

あなたの論法だと、東京の不動産は売りやすく、それ以外は売れにくいとなりますが、当然のこととして東京にも売りにくい不動産もあれば、地方にも売りやすい不動産はありますよ。

そして、ここは竣工まで相当時間があるわけですから客観的に見て販売はまずまず順調と言えるのではないでしょうか。

過去の事案から、先発の三井に比べ後発の住友は1割強高く売りに出すことが多いですから、仮に住友が520前後で売りに出せば、様子を見ていた検討者が三井に流れ、完売に近づくのではと思いますけどね。

[17612: 匿名さん]

>>17609 匿名さん
因果関係が逆の思い込みでしょう、それ。

まずパークタワー晴海がパンダ部屋作らない長期販売の引き合いとしてますけど、まずこれからして事実誤認ですよ？北側の前建リスクある方向を思い切りパンダ価格にして売り切ったのをまさかご存知ないとても仰るのですか？

次に貴方の横浜近辺の知識乏しすぎます。みなとみらい〜山下公園辺りのマンション価格調べてください。山下公園なんてパークコート建てるレベルの価格帯ですよ？一般に都心から遠い〜とか仰られてますけど、到底一般論を当てはまるに相応しい地域でなく、全く話になりません。

単に要望書が入ってないから販売期伸びてるのと、住友のやり方は全く違います。販売が伸びてるという見え方は一緒ですが。

ここだけ売り方が違うという点に全く目を向けようとしませんが、そう思いたくない契約者の方でしょうか？数々のステークホルダーの拠り所となる開示情報すら信用すらせず、ただの外見だけ判断されてるようでは、ここがどれだけ乖離した価格形成なのか気付くのは到底難題でしょうよ。それこそご自身で本当に考えられたんですか？

自身の選択に自信を持たれるのは結構ですがね。坪400後半のマンションを購入できる財力もご立派ですが、客観情報にもっと目を向けられては？
あと、こっちがヒートアップしたかのようにミスリードしてますけど、議論の一番低俗なルール違反ですね。私は至って冷静ですし、あなた以上にこのマンションを客観視しています。

[17613: 匿名さん]

ミヤネ屋で言ってましたが大阪のタワマンはこの台風でみんな1階に集結ですって。
震度3〜4レベルの揺れが2時間位続いているそうです。

[17623: 匿名さん]

[No.17614から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[17624: 匿名さん]

>>17613 匿名さん
ネタでなく本当の話ならすごいことやね

[17625: 匿名さん]

>>17624 匿名さん
北仲は、都心勤務だと、遠いから住むなら近くに勤務先がある人だけ。だから、割安で当たり前。

[17626: 匿名さん]

帰ってきて、テレビをつけたとたん、なんか意味不明の祭の映像。両社祭らしいので、調べたら、また武蔵小山！内輪だけで騒いでる感がすごくて、どっと疲れました。タワマンは、いいかもしれませんがこの街の空気感には、耐えられない人も多数いるだろう。なぜこんな街にタワマン作るのか，なぞ。

[17627: 匿名さん]

>>17626 匿名さん
新しく出来た町には、こうやって昔から受け継がれた行事は、作りようがありません。人が住むって建物のだけではないですよ。特に子供を育てるにはとても大切。

[17628: 匿名さん]

せっかく無理矢理擁護マンによる醜い投稿が少しだけですが消えてスッキリしたので、無理矢理ネガマンも投稿控えませんか？
ポジるにもネガるにももう少し客観的に投稿しましょうよ。

[17629: 匿名さん]

>>17627 匿名さん
変な祭りや慣習みたいな世界で日本だけの特異な風習に染まる必要ないよ。むしろ子育てにとって害悪。

[17630: 匿名さん]

>>17629 匿名さん
人それぞれですね。色々な価値観があるので。

[17631: 匿名さん]

>>17628 匿名さん

何とかマンとか、契約者がどうこうとか、そういう思い込みのレッテル貼りは荒れる原因です。お控え下さい。

[17632: 匿名さん]

近場にできるタワマン比較したが、まず眺望。
品川駅の高層ビル群が見える大井町やシーサイドは、向きにもよるがますまず。武蔵小山は、40階と高いがのぺっとした街なみ見えるだけかな。
コミュニティーについては、シーサイドや大井町は、放置してくれそうだから、楽そう。武蔵小山は、祭の町内会や、寄付集めとかめんどくさそう。ただママ友は、できやすいと思うが、固いコミュニティーができ、陰での階層ヒエラルキーが顕著になりそう。
友人やお客さん呼ぶ場合は、シーサイドや大井町は、クールっぼい街なみがいい。武蔵小山は、田舎のじいちゃんばあちゃんだったらパルムや内輪の祭も喜ばれるか。
一概にどれがいいとは、言えないが、階層ヒエラルキーと固いコミュニティーの小山は、好き嫌いがはっきりでそうた。

[17633: 匿名さん]

>>17632 匿名さん

武蔵小山サゲな投稿ですね。
個人的には、シーサイドは無機質な街並みで好きではないですね。再開発エリアだけあって周りをオフィスビルや賃貸タワマンに囲まれ、眺望も今ひとつ。
大井町は便利な場所だと思いますが、クールかと言われると、、、？ちょっと街並みは猥雑な感じかな。
武蔵小山は一度降りたことありますが、再開発が入れば、パルムとタワマンがうまく融合して、とても便利になりそうです。

[17634: 匿名さん]

>>17632 匿名さん
鼻から武蔵小山を検討してないようなので偏った見方になってますね。

[17635: 匿名さん]

クールでドライな人間関係がお好みなら、湾岸おススメです。

湾岸に住んでいますが、余計な近所付き合いは無く、新しい街なので「先祖代々...」みたいな人はいません(ちょっと前まで何も無かったので)。隣に誰が住んでるかもよく知らない。

ついでに言うと、60代以上の人口割合が極端に低いです。他方で未就学児の子供が大量に居て、30年前の日本？と言う感じ。保育園や小学校はキャパオーバーでパンパン。拡張していますが、若い子育て世代の増加にインフラが追い付きません。

一方、神社等が無いのでお祭りは寂しいですよ。有志でこじんまりとした屋台が少し出ますが、休日のパパママのボランティアという感じで、歴史は全くありません。

物事は何事も両面あるので、好みのエリアを選ぶのが良いと思います。

[17636: 匿名さん]

>>17635 匿名さん
湾岸だからと言ってクールでドライというのは、誤った見方ですね。

[17637: 匿名さん]

>>17636 匿名さん
言葉が適切で無かったですね。失礼しました。

別に湾岸を持ち上げているわけではありません。ここにいる人たちは余り湾岸に興味無いでしょうし。

先住民が居ないというのは暮らしやすくもありますが、寂しい部分もありますよ、と言うことを言いたかっただけです。

[17638: 匿名さん]

>>17637 匿名さん
その通りですね。

[17639: 匿名さん]

昔からある街は、よそ者に対してクールでドライだよね
これは先住民が全員死ぬまで変わらない
新しい街は、よそ者にも寛容

[17640: 匿名さん]

>>17639 匿名さん
どうしても下げたいんですね。

[17641: 匿名さん]

湾岸派もムサコ派も、どうやら街の全員とお友達になるつもりのようで。
その心意気は見習わないと

[17642: 匿名さん]

>>17639 匿名さん

どこの村落の話ですか？
東京のことじゃないですよね？

[17643: マンコミュファンさん]

>>17642 匿名さん

武蔵小山村の話でしょうね。
ここの地権者は特殊ですから・・

[17646: 匿名さん]

[No.17644～本レスまで、自作自演、もしくは成りすまし行為、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[17647: マンション検討中さん]

第４期はいつからですか？

[17648: 匿名さん]

武蔵小山に１０年住んでますが人も本当に優しくていい街ですよ！他の街にでかけるとやっぱり武蔵小山だなぁと感じます。

[17649: 匿名さん]

>>17648 匿名さん
一朝一夕に出来ないものですよね。

[17650: 匿名さん]

>>17648 匿名さん
他の街にでかけると～～　
↑
そういう事を平気で言っちゃうところなんじゃない？