パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[17351: マンション検討中さん]

>>17349 匿名さん
一応三田線もある(震え声)

[17352: 匿名さん]

>>17345 名無しさん

あなたの仰りたいことも理解できます。

しかしそれでは、なぜこのマンションが、これまでの中古価格よりも大幅な高値で販売されても売れているのか、が説明できません。

これが、住宅街の平凡な板状マンションならあなたの仰るような単なる「定価」で販売されて話は違ったでしょう。

しかしこのマンションは再開発駅近タワマンですので、新たな相場を形成できているのです。だからこそ、これまでの相場を大幅に上回る価格でも、買い手がついているんです。

[17355: eマンションさん]

>>17352 匿名さん

再開発により新相場が形成される一例ですね。

[17358: 匿名さん]

>>17355 eマンションさん

再開発って言ってもマンションが建つだけで、所謂湾岸辺りの街を形成する再開発じゃないから新相場は造られない。
新築時に嵌め込まれた人が損を被る仕組みかな。近隣のパークホームズ辺りと同じ土俵での査定になってしまうのが現実。夢見ない方がいいよ。

[17359: eマンションさん]

>>17358 匿名さん

既にこのマンションが売れちゃってますので、新相場は既に形成されちゃってます。
なぜなら、このマンションを近隣の中古と同じような価格で売り出す人はいないからです。8000万で買った部屋を、いきなり6000万で売り出す人はいませんよね。だからマンションって、下方硬直性が強いモノなんですよ。

[17361: 匿名さん]

>>17359 eマンションさん

中古でいくらで出そうと自由だけど、近隣中古に引っ張られるので結局は下げざるをえない。
新築で買った価格で売れると思ったら大間違い。今ってそう思い込んでる消費者が多いって不動産屋が言ってた。

[17362: 口コミ知りたいさん]

>>17359 eマンションさん

大変稚拙な意見で全く参考になりませんでした。でも資産価値を保ちたいという必死さは伝わってきました。応援しています。

[17363: マンション検討中さん]

仕様と価格は比例するからある程度でおさえて、価格を下げてもらった方が私はありがたいです。レンジフードに同時吸排気付けて価格があがるなら付けなくて結構です。プール、ラウンジ、ジムなんて使わないし、エントランスにも余計なお金使わないで欲しい。タワマンに求めるものは人によって違うと思います。私はエレベーターなど利便性向上するものだけにお金を使ってできる限り安く押さえてほしいです。

[17364: 匿名さん]

>>17363 マンション検討中さん

とにかく安く済ませたいみたいな考えを持ってるみたいなので、そういう人はタワマンじゃない方が幸せだと思うよ。
タワマンは管理費、修繕費、固定資産税など何かと割高だからやめておいた方がいい。

[17365: eマンションさん]

あらら、総攻撃受けちゃった笑
とにかく、再開発駅近タワマンのインパクトは絶大で、既に武蔵小山駅前は新相場となっているのが市場の共通見解です。駅前にこれからできるタワマンは同じような価格価格で分譲される。その結果、中古市場にもそこまで安くは流れないのです。

[17366: eマンションさん]

>>17361 匿名さん

新築で買った価格で売れるなんて言ってませんよ。周辺の単純な板マンとは違うそうばになってしまいましたよね、という事実を言っているまでです。

[17367: 住民板ユーザーさん7]

先日モデルルームに行ってきました。
売れてない、キャンセル続出などの書き込みがあったので、実際どうなんだろうと思ったら、現在売出しのお部屋はほぼほぼ売れていました。
営業の方いわく、タワーマンションの場合、キャンセル住戸が出てくるが、特に3LDKのファミリータイプはよほどの事がないかぎり、キャンセルは出ないとおっしゃってました。
残りこれから販売予定のお部屋は、かなり高額で売出す予定みたいで、隣のすみふさんの値付けを見て売出す感じがしました。

[17368: 名無しさん]

>>17365 eマンションさん

直接の競合は、商業施設がある程度集まる他駅の駅前、または駅近の再開発地域で、武蔵小山駅周辺の板マンの影響は受けにくく価格水準も異なると考えるのが不動産評価の世界では一般的です。

それを「新相場」という言葉では表現しないです。「周辺板マンとは競合しないので価格水準が異なるが、影響を受ける可能性はある。」と言うのが正しいです。「下方硬直性」もマンション価格では使わないです。

[17369: 匿名さん]

武蔵小山駅歩の築40年超のマンション持ってるんですが坪250万円で売れますかね？

[17370: eマンションさん]

>>17368 名無しさん

言葉の使い方はどうでもいいのですが、武蔵小山駅としては新相場になっていると思いますし、「下方硬直性」というのは普通に使いますよ。「下方硬直性 不動産」などとググってみれば分かります。

[17371: 匿名さん]

>>17369 匿名さん
キツイんじゃないすかね。

[17372: 匿名さん]

パークシティが販売された時は「高過ぎる！バブルだ！」と思い、この金額では売れないだろうから、ひょっとするとスミフが安く出してくれるのではと思い、様子を見ていましたが、更に一段相場が切り上がるとは予測出来ませんでした...

何だか訳がわからんです...

[17373: 匿名さん]

>>17372 匿名さん
そういう人は、ここが@360で売り出しても、「高すぎる！バブルだ」と思ってるはず。
結局は、自宅を購入する器量が無いのでしょうね。
まあ、今新築マンション選んでる人は、そんな人ばっかでしょ。
普通は最低でも2年前～3年前までに仕込んでる

[17374: 通りがかりさん]

>>17373 匿名さん

ワタクシは四年前に買った物件をこの度売却し、それを元手にお家をグレードアップして車も買いました＾＾

[17375: 匿名さん]

やはり再開発の1発目は買っておくに限るというセオリー通りだったのですかね...

[17376: 匿名さん]

>>17374 通りがかりさん
竣工までどうすんの？

[17377: 匿名さん]

>>17376 匿名さん

竣工までは賃貸。
売却は3000万控除使って、2年空ければ住宅ローン控除利用可。
ご利用は計画的に^_^

[17378: 匿名さん]

>>17377 匿名さん
2年の家賃で約600万か
それを安い経費と考えるか、無駄金と考えるか

[17380: 匿名さん]

>>17378 匿名さん

いや、500万いかないけど？
社宅扱いで税控除効果もあるから実質はもっと安くなる。それにいいと思ったマンションを買っただけだから、別に待つ間の家賃を経費だなんて思わないしね。

[17385: マンション検討中さん]

まったく同じタイミングで売り出されていたら、大多数は坪単価が安い方を買うと思います。その次に立地。次に間取り、デベや建設会社のブランド。仕様や共用施設はその後。スミフはある意味販売時期がズレて良かったと思いますし、価格を上げて仕様をよくするのは戦略的に正しいと思いますが、やはり再開発一発目の三井の方が買いです。スミフが三井より坪単価が低くなると話は変わりますが。スミフの営業は仕様で差別化を出すしかありませんので、ここの掲示板のネガは正しい戦略です。

[17392: 匿名さん]

地盤の強さ、駅１分の利便性、便利な商店街、再開発によるキャラ変した新しい街、再開発の1号案件
今後、価値を維持するには十分すぎる要素があると思いますが

[17393: 匿名さん]

>>17392 匿名さん

タワマンが何本か建つだけで街はキャラ変しない。むしろ人が増えて住み難くなるだけです。
ビル風による影響、電車の混雑など今から思いやられます。

[17394: 匿名さん]

駅前が整備されて賑わいのある街になることをプラスに捉える人とマイナスに捉える人がいるのは再開発の特徴ですね

[17395: 匿名さん]

>>17393 匿名さん

そういった考えであれば、買わなければいいだけの話では？

[17398: 検討板ユーザーさん]

>>17392 匿名さん
豊洲や芝浦や武蔵小杉みたいなタワマン街になっても微妙なだけ

[17399: 通りがかりさん]

2007年のパークホームズ武蔵小山の時にも再開発といわれて
今後10年は再開発はないと言われたそうです（スレ参照）。
今その10年たって再開発。あと10年後に三菱の再開発。
たぶん、商店が若干淘汰（チェーン店化）するぐらいで
あまり変わらないのではないでしょうかね。
そのほうが、従来から武蔵小山を愛する人にとってもいいんでしょうし。

[17400: 匿名さん]

>>17398 検討板ユーザーさん

それを微妙と取るかどうかは、個人の価値観次第ですね。豊洲も芝浦も良い街ですよ。武蔵小杉も色々と言われることもありますが、交通アクセス至便で商業も発展してきており、暮らしやすいと思います。

[17402: 匿名さん]

[No.17226～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・削除されたレスへの返信
・削除に関する話題

[17407: 匿名さん]

山手線スレでまたここの人が暴れてるけど目黒駅まで徒歩20分と言い張ってます。
徒歩20分で行けるルートあれば教えて下さい。

[17410: マンション検討中さん]

[No.17403～本レスまで、削除に関する話題、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[17411: マンション検討中さん]

>>17407 匿名さん
うーん、最短ルートでも25分はかかると思いますよー！2.2キロ離れてます。

[17412: 匿名さん]

>>17411 マンション検討中さん

成人男性なら20分ちょっとで行けるでしょうね

[17413: マンション検討中さん]

>>17412 匿名さん
実際には信号たくさんなのでもう少しかかるかもです！チャリではなんども行き来してるんですが…徒歩は経験なく。

[17414: マンション検討中さん]

スミフの工事現場です

[17430: 通りがかりさん]

武蔵小山の記事がアップされていたので共有します。マンションのことよりも街全体の記事ですが検討する材料になるかと。
https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00393/

[17431: 匿名さん]

>>17430 通りがかりさん
ありがとうございます！

[17432: 名無しさん]

>>17430 通りがかりさん

ただの記事広告やないか！

[17433: マンション検討中さん]

>>17432 名無しさん
ここの掲示板よりは参考になるでしょ。世の中、広告ばかりなんだし。

[17434: 匿名さん]

>>17430 通りがかりさん

平日朝のらっはヤバイの生の声は非常に参考になりました。現時点でそんなにヤバイ状態なのに、タワマンが何本も建つので武蔵小杉の二の舞ですね。ホームにたどり着くまで20分くらいをみておく必要がありますでしょうか？

[17435: マンション検討中さん]

>>17434 匿名さん

今のところ改札に並ぶってことはないよ。目黒線は確かに混んでる。東横や田都よりはましだけど。

[17436: 匿名さん]

>>17435 マンション検討中さん

相鉄線の乗り入れも恐怖ですね
今は改札の入場待ちがなくてもタワーが全て揃った時には行列でしょう

[17437: マンション検討中さん]

マンション二棟程度では変わらないかな。せいぜい1000世帯だし。それより相鉄乗り入れの方が影響ありそう。ただ車両増えるからむしろ空くかも。

[17438: 匿名さん]

>>17437 マンション検討中さん

タワマン合計5棟でしょ

[17439: マンション検討中さん]

>>17438 匿名さん

10年後に残り二棟ね。

[17440: 匿名さん]

相変わらずお隣の監視部隊による投稿がひどいですね。客観的に見てこちらのほうが仕様は上、眺望も上。さすが住友不動産、一番良い土地を取ってくれたといいたいですね。お隣の賃貸スペックは残念ですが、住友には期待しましょう！

[17442: 匿名さん]

>>17440 匿名さん

こちらは住友なんかに負けません。今時珍しい鹿島×三井の免震タワーのハイスペックです。
お隣はコストカットの中間免震で五洋ですか。大丈夫ですか？

[17443: 匿名さん]

>>17440 匿名さん

ここの仕様と眺望は世界一です。
住友みたいな営利企業に負けるわけありません。都市型の超高級レジデンスです。住友が同じスペックになるはずない。
構造と施工会社の時点で三井の大勝利です。

[17444: 匿名さん]

お隣に負けてるところなんて一つも無いに同意します。ここはナンバーワンタワマンです。

[17445: 匿名さん]

ここはパルム商店街の恩恵を受けられる一等地です。住友よりも良いテナントが入るので楽しみです

[17446: 匿名さん]

ここは外観もお隣に勝っています。
お隣には高級感が全くありませんね。

[17448: 匿名さん]

隣はいらない共有施設が多すぎる。
ここみたいにシンプルにするのが今のトレンド。

[17449: 匿名さん]

エレベーターの数もお隣に勝ってる