パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[17301: 匿名さん]

>>17298 eマンションさん

①の部分は間取り以外にも共有施設は公開されてます。
スカイラウンジ、ライブラリ、パーティルーム、ゲストルーム2つ、キッズルームはあります。
あと2階吹き抜けのエントランスも情報が出ています。

[17302: eマンションさん]

>>17301 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
湾岸タワマンあたりで似たような差のタワマンは見つけられそうですね？ただ、立地がそれぞれ異なるので正確な比較は難しいかもしれませんね。豊洲駅近とか、有明とか、エリア限定、駅距離が同じマンション同士で比較したら見えてくるものがあるかも？

[17303: 通りがかりさん]

>>17302 eマンションさん

眺望による資産価値の差については明らかなデータがありそうですね

[17304: eマンションさん]

>>17303 通りがかりさん

眺望差については、こちらはすでに価格に反映されているので、すべて横並びとすると、スミフのほうが眺望が良いのであれば、それだけ高くなるのだという理解です。

[17306: 名無しさん]

眺望の良い住戸はリセールに有利という現実があるから眺めが良ければ高くても買う。しかし高層からの眺望はすぐに飽きる。眺望に強くこだわった嫁も、今ではまったく外を見ない。転売しないなら眺望に金を出すことほど無駄なものはないと実感。

[17307: 匿名さん]

>>17306 名無しさん

眺望は飽きるけど抜け感は大事かと。
空が広がると開放的なので。
過去2回タワマンを売却しましたが、お見合いの部屋は時間がかかりました。

[17308: 匿名さん]

>>17306 名無しさん

それは素晴らしい経験をされましたね。でも、もしお見合いのような眺望も採光もない部屋に住まわれると奥さまは耐えられないのではと心配でなりません。眺望を積極的に見ることはしないかもしれませんが、一日中電気つけてカーテンを締め切った生活は窮屈ですので。

[17309: 通りがかりさん]

>>17306 名無しさん
眺望よりも抜けですよね。プライバシーの方がはるかに大事だと思います。

[17310: 名無しさん]

>>17308 匿名さん

眺望も採光もない部屋を選ばないから大丈夫です。

[17311: eマンションさん]

>>17305 匿名さん

資産価値をどう捉えるかですね。
リセールバリューという意味では、眺望が悪いからといって資産価値が低いというわけではありませんから、あまり早合点するのは禁物です。

[17312: 匿名さん]

都心が望めるけど斜め前が前建でプライバシーなしとか
抜けはあるけど眼下が墓とか
こういう住戸はダメな

[17313: 匿名さん]

売れてますね、ここ

[17314: 買い替え検討中さん]

売れてないよ。電話して販売状況聞いても
「営業担当から販売状況連絡する」って
営業がここ売れてます、売れてませんは
客によって言ってること変えてるから営業担当から
折り返すなんていうんだよ。

[17315: eマンションさん]

>>17312 匿名さん

ダメというよりは、そういう住戸は価格が抑えれているので、納得の上買うならOKということかと。

[17316: 匿名さん]

実際、あと何戸ぐらいなんですか

[17319: 匿名さん]

北東の63Aは2戸を除いて要望が無い状況のようです

[17321: 匿名さん]

昼間から電気つける必要があるお見合い住戸を中古で売るのは至難の業でしょ。内覧した瞬間に購入意欲だだ下がり。

[17322: マンション検討中さん]

>>17319 匿名さん

次期販売予定ですよ。
住友の価格が出てから販売するのでしょう。

[17324: 匿名さん]

>>17319 匿名さん

要望が無いかどうかは、デベしか分かりませんよ。

[17325: 通りがかりさん]

>>17321 匿名さん

価格次第ですよ。適正な値付けであれば売れます。なにより、今現在、買っている人がいるじゃないですか。

[17326: 匿名さん]

>>17325 通りがかりさん

今買った人は想像で買っているけど、中古は実物を見れるからね。実際に見るとテンション下がるよ

[17327: 通りがかりさん]

>>17326 匿名さん

テンション下がるかどうかも価格次第です。
高いなら条件の良い部屋、安いなら条件の良い部屋と誰でも想像はつきます。
条件の悪い部屋でも、適正な値付けであれば当然、売れます。

[17328: 匿名さん]

>>17319 匿名さん
やっぱ2LDKは70平米以上ないと家族で住むのは苦しいってこと？

[17329: 匿名さん]

ここの中住戸は間取りのお手本みたいに綺麗だと思いました。高級感は無いとディスられてますが、実需で住むには中々良いと思います。

[17330: 匿名さん]

>17329: 匿名さん
はじめ出たときはここ高い気がしたけど、今のスミフさんの見ても個人的にはスカイラウンジとパッと見たところのエントランスぐらいしかここよりいいところないんだよね。しかもエントランスもちょっと前の湾岸以下だし。

中住戸の使いやすさ、行灯部屋なさ、ゼネコンの信頼感等々は優れている。


価格も地権者もしつこく言われたネガだけど、スミフさんも同じかここ以上の価格になりそうだし、地権者も多いし、当然駅力や都心からの立地条件、保育園などは同じだから、ここの条件いい3LDK押さえた人は、とりあえず三菱が出るまではいい選択したと思うわ。

[17331: 匿名さん]

>>17330 匿名さん

3LDK中住戸の間取りは一見きれいに見えたけど、洋室が細長すぎ且つ梁もすごく、イマイチと思いました。メニュープランで2LDK使いするには良い間取りですが。

[17332: 匿名さん]

>>17331 匿名さん
取り敢えず、子供の数考えて3ldk買っといて将来子供が独立したら2ldkにリフォームすればいいですね。買った人はそう考えたかも。

[17333: 匿名さん]

ゲリラ豪雨大丈夫ですか？

[17334: 匿名さん]

>>17330 匿名さん

結論出すの早すぎ。キャッシュで買った人なら良いけど、数年で経済がクラッシュするかも知れないし、金利が上昇するかも知れないし。

[17335: 匿名さん]

>>17327 通りがかりさん

では、お見合い部屋は坪単価いくらが適正な値付けになりますか？

[17336: 匿名さん]

>>17334 匿名さん

であれば、買うのは控えて賃貸暮らしをされれば宜しいかと思います。

[17337: 匿名さん]

>>17335 匿名さん
その時の相場次第かと思います。強いて言うなら、「買い手が付く価格」とでも言えば良いでしょうか。

事実として言えるのは、今の値付けで買っている人がいる、ということです。なので私は今の三井の値付けが正解なのだと思いますよ。

しかしながらそもそも、「条件悪いとテンション下がる」「安物買いの銭失い」などと言う人たちがいましたので、私としてはそれも価格次第ですよね、ということを言ったまでです。それに反対する人はいないと思いますが。条件の良い部屋は高い、悪い部屋は安い。当たり前の話ですから。適正な坪単価なんて話はしていませんし、私には分かりません。

[17338: 匿名さん]

>>17337 匿名さん

おっしゃる通りとは思いますが、中古になってみないと本当に買い手がいるかわからないのでは？お見合いと言われてもシミュレーション画像があるわけでもなく、室内の明るさも分からず、現時点でまともな判断ができているとは思えませんので。

[17339: 匿名さん]

>>17338 匿名さん

？？？
ちょっと話題が変わっているようですね。
あなたが仰りたいのは、青田買いのデメリットの話ですか？そりゃ当然青田買いには実物見てないのでリスクありますよね、としか言えません。
中古になって買い手がいるかどうかも、売ってみなけりゃわからないというのも当然の話かと思います。
が、それも価格次第ということです。

[17340: 匿名さん]

>>17339 匿名さん

そうです。実物を見たらガッカリというヤツです。特にお見合い住戸でそれが起こりやすいのではと言っているわけです。結局、価格次第ですが、中古で新築価格以下になったら、住んでガッカリ、売ってもガッカリとなって最悪ですからね。

[17341: 匿名さん]

>>17340 匿名さん

やっと、結局価格次第ということを分かってもらえたようで良かったです。

ただ、中古で新築価格以下になるのは普通のことでは？
ここ数年の上げ相場で麻痺しちゃってるようですね。
もちろん、新築価格以上になったら嬉しいですが、新築価格以下にならないように、ではなく、大事なのはフルローンでも残債割れにならないようにすることだと思います。

[17342: 匿名さん]

俺はシンプルにマンション欲しい奴は買える時に買っとけって感じだな
個別の理由はもちろんあるだろうが、なんだかんだ言って買わないのは
結局まだ家族含めて自分（達）の中で決まってないって事よ

[17343: 匿名さん]

>>17337 匿名さん

今の値段がリセールでも通用すると言いたいのでしょうか？

[17344: 匿名さん]

>>17343 匿名さん
それは神のみぞ知るって奴ですね。

ただし、武蔵小山駅近タワマン（それも再開発で街が変わる）が今まで存在しなかった以上は、デベの値付けが新たな相場を形成していくという想定はしています。

[17345: 名無しさん]

>>17344 匿名さん
需要者は他の競合物件との比較で価格を判断するだけで、デベの新築時の値付けなど参考にしかなりませんよ。コンサートのチケットの値段と一緒で、マンションのセカンダリーマーケットでは最初の定価など意味ないのです。

[17346: 匿名さん]

>>17345 名無しさん
気に入ったら買って、飽きて引っ越したくなるまで住めばいいだけのことでは？リセールとか何とかあまり気にしないでいいのでは。

[17347: 匿名さん]

>>17346 匿名さん
ローン組んで人生最大のリスクを負った買い物だから慎重になるのは当たり前
今の70代は不動産購入の失敗で一生の稼ぎが吹き飛んだ経験をしてるんだよ
今でもカボチャの馬車にはめられた可哀想なサラリーマンだっているんだから

[17348: 匿名さん]

>>17347 匿名さん
しっかり、頭金貯めといて余裕もって買えばいいのではないですか？

[17349: 匿名さん]

>>17348 匿名さん

余裕ある人は山手線内側に買うよ。
ここはリセールの事を考えるべきではない。
目黒線一本できついでしょ。
永住するには良い。

[17351: マンション検討中さん]

>>17349 匿名さん
一応三田線もある(震え声)

[17352: 匿名さん]

>>17345 名無しさん

あなたの仰りたいことも理解できます。

しかしそれでは、なぜこのマンションが、これまでの中古価格よりも大幅な高値で販売されても売れているのか、が説明できません。

これが、住宅街の平凡な板状マンションならあなたの仰るような単なる「定価」で販売されて話は違ったでしょう。

しかしこのマンションは再開発駅近タワマンですので、新たな相場を形成できているのです。だからこそ、これまでの相場を大幅に上回る価格でも、買い手がついているんです。

[17355: eマンションさん]

>>17352 匿名さん

再開発により新相場が形成される一例ですね。

[17358: 匿名さん]

>>17355 eマンションさん

再開発って言ってもマンションが建つだけで、所謂湾岸辺りの街を形成する再開発じゃないから新相場は造られない。
新築時に嵌め込まれた人が損を被る仕組みかな。近隣のパークホームズ辺りと同じ土俵での査定になってしまうのが現実。夢見ない方がいいよ。

[17359: eマンションさん]

>>17358 匿名さん

既にこのマンションが売れちゃってますので、新相場は既に形成されちゃってます。
なぜなら、このマンションを近隣の中古と同じような価格で売り出す人はいないからです。8000万で買った部屋を、いきなり6000万で売り出す人はいませんよね。だからマンションって、下方硬直性が強いモノなんですよ。

[17361: 匿名さん]

>>17359 eマンションさん

中古でいくらで出そうと自由だけど、近隣中古に引っ張られるので結局は下げざるをえない。
新築で買った価格で売れると思ったら大間違い。今ってそう思い込んでる消費者が多いって不動産屋が言ってた。

[17362: 口コミ知りたいさん]

>>17359 eマンションさん

大変稚拙な意見で全く参考になりませんでした。でも資産価値を保ちたいという必死さは伝わってきました。応援しています。

[17363: マンション検討中さん]

仕様と価格は比例するからある程度でおさえて、価格を下げてもらった方が私はありがたいです。レンジフードに同時吸排気付けて価格があがるなら付けなくて結構です。プール、ラウンジ、ジムなんて使わないし、エントランスにも余計なお金使わないで欲しい。タワマンに求めるものは人によって違うと思います。私はエレベーターなど利便性向上するものだけにお金を使ってできる限り安く押さえてほしいです。

[17364: 匿名さん]

>>17363 マンション検討中さん

とにかく安く済ませたいみたいな考えを持ってるみたいなので、そういう人はタワマンじゃない方が幸せだと思うよ。
タワマンは管理費、修繕費、固定資産税など何かと割高だからやめておいた方がいい。

[17365: eマンションさん]

あらら、総攻撃受けちゃった笑
とにかく、再開発駅近タワマンのインパクトは絶大で、既に武蔵小山駅前は新相場となっているのが市場の共通見解です。駅前にこれからできるタワマンは同じような価格価格で分譲される。その結果、中古市場にもそこまで安くは流れないのです。

[17366: eマンションさん]

>>17361 匿名さん

新築で買った価格で売れるなんて言ってませんよ。周辺の単純な板マンとは違うそうばになってしまいましたよね、という事実を言っているまでです。

[17367: 住民板ユーザーさん7]

先日モデルルームに行ってきました。
売れてない、キャンセル続出などの書き込みがあったので、実際どうなんだろうと思ったら、現在売出しのお部屋はほぼほぼ売れていました。
営業の方いわく、タワーマンションの場合、キャンセル住戸が出てくるが、特に3LDKのファミリータイプはよほどの事がないかぎり、キャンセルは出ないとおっしゃってました。
残りこれから販売予定のお部屋は、かなり高額で売出す予定みたいで、隣のすみふさんの値付けを見て売出す感じがしました。

[17368: 名無しさん]

>>17365 eマンションさん

直接の競合は、商業施設がある程度集まる他駅の駅前、または駅近の再開発地域で、武蔵小山駅周辺の板マンの影響は受けにくく価格水準も異なると考えるのが不動産評価の世界では一般的です。

それを「新相場」という言葉では表現しないです。「周辺板マンとは競合しないので価格水準が異なるが、影響を受ける可能性はある。」と言うのが正しいです。「下方硬直性」もマンション価格では使わないです。

[17369: 匿名さん]

武蔵小山駅歩の築40年超のマンション持ってるんですが坪250万円で売れますかね？

[17370: eマンションさん]

>>17368 名無しさん

言葉の使い方はどうでもいいのですが、武蔵小山駅としては新相場になっていると思いますし、「下方硬直性」というのは普通に使いますよ。「下方硬直性 不動産」などとググってみれば分かります。

[17371: 匿名さん]

>>17369 匿名さん
キツイんじゃないすかね。

[17372: 匿名さん]

パークシティが販売された時は「高過ぎる！バブルだ！」と思い、この金額では売れないだろうから、ひょっとするとスミフが安く出してくれるのではと思い、様子を見ていましたが、更に一段相場が切り上がるとは予測出来ませんでした...

何だか訳がわからんです...

[17373: 匿名さん]

>>17372 匿名さん
そういう人は、ここが@360で売り出しても、「高すぎる！バブルだ」と思ってるはず。
結局は、自宅を購入する器量が無いのでしょうね。
まあ、今新築マンション選んでる人は、そんな人ばっかでしょ。
普通は最低でも2年前～3年前までに仕込んでる

[17374: 通りがかりさん]

>>17373 匿名さん

ワタクシは四年前に買った物件をこの度売却し、それを元手にお家をグレードアップして車も買いました＾＾

[17375: 匿名さん]

やはり再開発の1発目は買っておくに限るというセオリー通りだったのですかね...

[17376: 匿名さん]

>>17374 通りがかりさん
竣工までどうすんの？

[17377: 匿名さん]

>>17376 匿名さん

竣工までは賃貸。
売却は3000万控除使って、2年空ければ住宅ローン控除利用可。
ご利用は計画的に^_^

[17378: 匿名さん]

>>17377 匿名さん
2年の家賃で約600万か
それを安い経費と考えるか、無駄金と考えるか

[17380: 匿名さん]

>>17378 匿名さん

いや、500万いかないけど？
社宅扱いで税控除効果もあるから実質はもっと安くなる。それにいいと思ったマンションを買っただけだから、別に待つ間の家賃を経費だなんて思わないしね。

[17385: マンション検討中さん]

まったく同じタイミングで売り出されていたら、大多数は坪単価が安い方を買うと思います。その次に立地。次に間取り、デベや建設会社のブランド。仕様や共用施設はその後。スミフはある意味販売時期がズレて良かったと思いますし、価格を上げて仕様をよくするのは戦略的に正しいと思いますが、やはり再開発一発目の三井の方が買いです。スミフが三井より坪単価が低くなると話は変わりますが。スミフの営業は仕様で差別化を出すしかありませんので、ここの掲示板のネガは正しい戦略です。

[17392: 匿名さん]

地盤の強さ、駅１分の利便性、便利な商店街、再開発によるキャラ変した新しい街、再開発の1号案件
今後、価値を維持するには十分すぎる要素があると思いますが

[17393: 匿名さん]

>>17392 匿名さん

タワマンが何本か建つだけで街はキャラ変しない。むしろ人が増えて住み難くなるだけです。
ビル風による影響、電車の混雑など今から思いやられます。

[17394: 匿名さん]

駅前が整備されて賑わいのある街になることをプラスに捉える人とマイナスに捉える人がいるのは再開発の特徴ですね

[17395: 匿名さん]

>>17393 匿名さん

そういった考えであれば、買わなければいいだけの話では？

[17398: 検討板ユーザーさん]

>>17392 匿名さん
豊洲や芝浦や武蔵小杉みたいなタワマン街になっても微妙なだけ

[17399: 通りがかりさん]

2007年のパークホームズ武蔵小山の時にも再開発といわれて
今後10年は再開発はないと言われたそうです（スレ参照）。
今その10年たって再開発。あと10年後に三菱の再開発。
たぶん、商店が若干淘汰（チェーン店化）するぐらいで
あまり変わらないのではないでしょうかね。
そのほうが、従来から武蔵小山を愛する人にとってもいいんでしょうし。

[17400: 匿名さん]

>>17398 検討板ユーザーさん

それを微妙と取るかどうかは、個人の価値観次第ですね。豊洲も芝浦も良い街ですよ。武蔵小杉も色々と言われることもありますが、交通アクセス至便で商業も発展してきており、暮らしやすいと思います。