パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[17251: 匿名さん]

「全くの見当違いだと感じられます」と素人がマーケを語っております。

[17252: 検討板ユーザーさん]

>>17249 匿名さん

正解は住友しか分かりません。
それをあーでもないこーでもないと外野が語ることが滑稽なので指摘させていただきました。

[17253: 匿名さん]

>>17247 検討板ユーザーさん
いや、坪単価高くできる部屋を増やしたのは、利益重視の表れだと思いますよ。別にそれが悪いことだとは思いませんがね。

[17254: 匿名さん]

>>17244 匿名さん

武蔵小山で2ldkよりも3ldkが求められてるエビデンスをよろしく。
マーケティングがお得意のようなので、もちろんすぐにデータ出せるよね。
お待ちしてます。

[17255: eマンションさん]

>>17239 匿名さん

まぁ、同じような立地で大手タワマンですから、あまり違いは出しにくいですよね。資産価値に差が出るような違いはないと思います。
将来の坪単価も、武蔵小山駅前タワマンは横並びでしょう。
差が出るとしたら、管理で差が出る可能性はありますが。

[17256: 匿名さん]

>>17252 検討板ユーザーさん

ではそう書けば良いじゃないですか。間違っているかなんて住友にしかわからないんですから。

それに推測で議論することで、色々な意見が集まり、答えに辿り着く可能性もあると思います。その議論自体を否定するなら、このスレを見なければいいじゃないかと思ってしまいます。

[17257: 匿名さん]

>>17255 eマンションさん

何としてでも住友と価値を横並びにしたい勢力がいますが、それは無理というものです。
タワマンで最も重要な眺望も共有施設もお隣に大きく水をあけられてしまってます。
墓地隣接のタワマンと、都心ビューが確保されたタワマンでは資産価値に雲泥の差が出るのは自明です。

[17258: 匿名さん]

3LDK : 85A(西角)、83B(南角)、76A(南東)、72A(南東)、72D(東)
2LDK : 60D(北西)
1LDK : 47A(北西)
上記の間取りは売れるの早かったですね。1期でほぼ完売してました。

特に76Aと72Aの南東向き、72Dの東向きは上から下まで一瞬で売れてました(一部キャンセル住戸は出たようですが)

これらの住戸はもっと高くても売れたでしょうから、スミフはその辺りもしっかり研究して来ると思います。

[17259: 匿名さん]

>>17258 匿名さん

そうですね。3LDKの売れ行きは好調でしたね。

[17260: 匿名さん]

>>17258 匿名さん

東向は全て墓地が視界に入ると思いますが、みなさん気にしないんですね
売る側にとって、このような場合青田買いがメリットになりますね
実際住んでみると引くことも多いだろうな

[17262: 匿名さん]

>>17258 匿名さん

72Dは北東向きのお見合い住戸。価格が安かったので、ここなら買えるという感じで要望書が入ったのでしょうね。

[17264: 匿名さん]

>>17256 匿名さん

武蔵小山で2ldkよりも3ldkが求められてるエビデンスまだですか？
逃げないで下さいよ

[17265: 匿名さん]

パークシティの営業の方から、メニュープランで3LDK→2LDKに変更する方も2～3割いらっしゃると聞きました。

特に戸建てからの移住組（シニア層）は、広い部屋を好むそうで、総平米が70㎡以上を望まれる方がそれなりにいらっしゃったのではないでしょうか。

シニア層がそれなりにいるという事は、住環境は静かでよいと思いますが、他方で管理は面倒かもしれませんね。若い世代と違って、マンションの将来性の為に修繕費のフラット化（値上げ）等、一部武蔵小杉や湾岸で見られた「将来の憂いに先手を打つ施策」は取り辛いのではないかと懸念します（20～30年後の為に今、値上げしましょう、と言ってもシニアの合意形成が難しくなる可能性）。

[17266: eマンションさん]

>>17257 匿名さん

？？？
勢力とはどういうことでしょうか？
あなたの主観的な感想は分かりましたが、客観的な視点でみれば資産価値にそう違いはないということを申し上げたまでです。

[17267: 匿名さん]

>>17265 匿名さん

武蔵小山で2LDKの需要があるエビデンスありがとうございました。やはりと言った結果です。
さてさて、そんなことよりも重要な問題提起ありがとうございます。
シニア層が多数を占めるのは大変な懸念事項になりますよね。シニア層は目先のことしか見ません。対して若年層は将来に向けた備えを早くから対策しようとします。
マンション全体の合意形成が出来ず、分裂した姿が目に浮かびます。そういったマンションは避けたいですよね。

[17268: 匿名さん]

>>17264 匿名さん

ここの売れ行き見たら分かるでしょ。3LDKから完売していって、60平米台は苦戦していた。

[17269: 匿名さん]

>>17266 eマンションさん

まず、その客観的な視点で資産価値に違いが無いエビデンスを出さないと、議論は進まないと思います。主観同士の言い合いになるだけなので。そこまで言い切るからには裏付け資料があるでしょうからよろしくお願いします。

[17270: 匿名さん]

>>17268 匿名さん

その通りですね。3LDKから売れていったのが何よりのエビデンスなのに、それを知らないのでは真面目な検討者ではないと思われても仕方ありません。

[17272: 匿名さん]

>>17269 匿名さん

その通りだと思います。
ところで、資産価値に違いがあるというエビデンスはありますか？双方、しっかりとしたエビデンスを出さなければ建設的な議論はできないかと思いますが。

[17273: 匿名さん]

>>17267 匿名さん

70平米台の部屋が求められていることを2LDKが求められているとすり替えているだけ。そんなもん、3LDKのメニュープランでいくらでも間取り変更ができるんだから、むしろ3LDKが求められていると考える方が自然でしょ。

[17274: 匿名さん]

>>17270 匿名さん

3LDKから売れたのを知らないと検討者では無いという理論が意味不明ですが、2LDKでも西側は好調でしたし、眺望や価格の条件によるものだと考えられます。

[17275: 匿名さん]

>>17274 匿名さん

いやー、そのロジックはちと苦しいね。条件の悪い北東だって3LDKの方が断然売れてたし。

[17276: eマンションさん]

>>17272 匿名さん

ですね。
お隣とこちらに資産価値の差がある/ないの意見、それぞれのエビデンスを示してもらわないとね。ただの罵り合いになっちゃう。

[17277: 匿名さん]

>>17272 匿名さん

自分はその発言の当事者ではありませんが、有名ブロガー達は共有設備や眺望が資産価値に影響を与えると言っていますね。
ブロガーも売却データを見ての発言でしょう。

[17278: 匿名さん]

>>17274 匿名さん

3Lと2L、どちらが先に売れていったかは明らかなのに、想像でものを言われても、、、

[17279: eマンションさん]

>>17277 匿名さん

うーん、エビデンスが示されないと何とも言えませんね。少なくとも、そのブロガーの発言と、ブロガーの発言の根拠となるデータを示してもらわないとね。

[17280: 匿名さん]

>>17277 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
そのように言ってるブログ記事を教えて頂けませんか？

[17281: 匿名さん]

>>17279 eマンションさん

三井氏のブログに共有部が豪華な方が有利との記述がありましたね。
それでは共有部や眺望が資産価値に影響無いというよりもエビデンスを待ちましょう。

[17282: 匿名さん]

>>17278 匿名さん

何やらいつの間にかここの購入者の傾向の話にすり替わっていますね。
武蔵小山において、2LDKよりも3LDKの需要があるとの話だったかと。
そういう客観的なデータは存在しなかったと捉えてよろしいでしょうか。

[17283: eマンションさん]

>>17281 匿名さん

ありがとうございます。具体的な記述を教えて頂けますか？またその根拠となったデータも。
ブロガーとは言え、根拠となったデータも見ずに盲信するわけにもいかないかなと思いますので。
それと、共有部が豪華な方がイメージが良いのは分かりますが、それが具体的データにおいてどう資産価値に効いているのか、が気になります。

[17284: 匿名さん]

>>17282 匿名さん

直近に販売されている新築マンションにおいて、3LDKが先に売れていった、ということが客観的事実です。そこから需要傾向を予測しているというだけの話では？需要予測する上で、それよりも確かなデータがあるのであればご提示ください。

[17285: 匿名さん]

>>17283 eマンションさん

発端は豪華な共有部でも眺望が良くても資産価値が変わらないとの発言であったと思いますので、まずはそのエビデンスを静かに待ちましょう。

[17286: 匿名さん]

>>17282 匿名さん

逆に2LDKの方が需要があるエビデンスはあるんですか？そもそも出発点は>>17282なので、2LDKというのは70平米未満の部屋という認識です。なので、メニュープラン云々は2LDK(70平米未満の部屋)のニーズの方があるというエビデンスにはなっていませんから。

[17287: 匿名さん]

>>17284 匿名さん

それならば売れたかどうかよりも資料請求時などのアンケート結果で判断すべきですね
結局は素人同士の無意味な言い合いとなってしまってます
ところで、武蔵小山に3LDKの需要が多いとこちらに何かメリットあるんでしたっけ？

[17288: 匿名さん]

>>17286 匿名さん

失礼、出発点は>>17243でした。

[17290: eマンションさん]

>>17285 匿名さん

というか、私が気になるのは、
①スミフとここに具体的にどのような差があるのか
②そしてその差は資産価値に効いてくるのか
③効いてくるのであればそのエビデンスは？効いてこないのであればそのエビデンスは？

の3点です。
ここを見ていると、皆さん訳もわからず感情論で差がある！差がない！とただただ叫びあっているように見えます。ブロガーが言ってました、というような話を聞きたいわけではないんですよね。

[17291: 匿名さん]

事実としてあるのは、パークシティの高層階はほぼ売れてしまっていると言うこと。

意図的に北東の63Aだけは3期で纏めて売るつもりなのか、2戸を除き、未販売のままですね。

スミフが販売を始める頃には、63Aも含めてほぼこちらは完売が見えつつある状況になると予想しています。

そうなると高層階が欲しいならシティタワーしか選択肢がない、という状況になると思います。

スミフの方がグレードが一段高いという予測(あくまで予測)ですが、仕様の良いものは高い、という状況になるのかもしれないですね。

[17292: 匿名さん]

なるほど。そういうことでしたか。

[17295: 匿名さん]

>>17290 eマンションさん
スミフの詳細はまだ分かりません。プロジェクト発表会で間取りが一部とフロア図面が見れましたが、その程度の情報量です。

仕様の詳細については来月のモデルルームで明らかになるのではないでしょうか。

価格が確定するのはその先と言っていたので11月頃まで待つ必要がありそうですね。

資産価値については神のみぞ知る、ではないかと。スミフさんが高値で売れたとしても、そのあと三菱が待っているので、三菱の価格に良くも悪くも引っ張られるのでしょう。

皆で力を合わせて、良い街になると良いですね。私もそれを期待します。

[17297: 匿名さん]

>>17290 eマンションさん

その通りですね。私も住友との違いが気になるので対比表で項目ごとに優劣をつけましょう。
将来価値はもちろんですが、物件選択をするにあたっての情報整理にもなるので良い案です。
総合評価で優劣が付けば自ずと資産価値の答えも導かれると思います。

[17298: eマンションさん]

>>17295 匿名さん

ありがとうございます。整理すると以下ですね。今のところは違いが具体的にわからないので、何とも言えない、ということ。

①スミフとここに具体的にどのような差があるのか
→スミフはまだ一部の間取りとフロア図面しか公開されておらず詳細不明

②そしてその差は資産価値に効いてくるのか
→①が詳細不明なので何とも言えない

③効いてくるのであればそのエビデンスは？効いてこないのであればそのエビデンスは？
→①が詳細不明なので何とも言えない

[17299: eマンションさん]

>>17297 匿名さん

ありがとうございます。
ぜひ比較したいと思います。
そして、その違いが資産価値に効いてくるか否か、に最も関心があります。

[17301: 匿名さん]

>>17298 eマンションさん

①の部分は間取り以外にも共有施設は公開されてます。
スカイラウンジ、ライブラリ、パーティルーム、ゲストルーム2つ、キッズルームはあります。
あと2階吹き抜けのエントランスも情報が出ています。

[17302: eマンションさん]

>>17301 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
湾岸タワマンあたりで似たような差のタワマンは見つけられそうですね？ただ、立地がそれぞれ異なるので正確な比較は難しいかもしれませんね。豊洲駅近とか、有明とか、エリア限定、駅距離が同じマンション同士で比較したら見えてくるものがあるかも？

[17303: 通りがかりさん]

>>17302 eマンションさん

眺望による資産価値の差については明らかなデータがありそうですね

[17304: eマンションさん]

>>17303 通りがかりさん

眺望差については、こちらはすでに価格に反映されているので、すべて横並びとすると、スミフのほうが眺望が良いのであれば、それだけ高くなるのだという理解です。

[17306: 名無しさん]

眺望の良い住戸はリセールに有利という現実があるから眺めが良ければ高くても買う。しかし高層からの眺望はすぐに飽きる。眺望に強くこだわった嫁も、今ではまったく外を見ない。転売しないなら眺望に金を出すことほど無駄なものはないと実感。

[17307: 匿名さん]

>>17306 名無しさん

眺望は飽きるけど抜け感は大事かと。
空が広がると開放的なので。
過去2回タワマンを売却しましたが、お見合いの部屋は時間がかかりました。

[17308: 匿名さん]

>>17306 名無しさん

それは素晴らしい経験をされましたね。でも、もしお見合いのような眺望も採光もない部屋に住まわれると奥さまは耐えられないのではと心配でなりません。眺望を積極的に見ることはしないかもしれませんが、一日中電気つけてカーテンを締め切った生活は窮屈ですので。

[17309: 通りがかりさん]

>>17306 名無しさん
眺望よりも抜けですよね。プライバシーの方がはるかに大事だと思います。

[17310: 名無しさん]

>>17308 匿名さん

眺望も採光もない部屋を選ばないから大丈夫です。

[17311: eマンションさん]

>>17305 匿名さん

資産価値をどう捉えるかですね。
リセールバリューという意味では、眺望が悪いからといって資産価値が低いというわけではありませんから、あまり早合点するのは禁物です。

[17312: 匿名さん]

都心が望めるけど斜め前が前建でプライバシーなしとか
抜けはあるけど眼下が墓とか
こういう住戸はダメな

[17313: 匿名さん]

売れてますね、ここ

[17314: 買い替え検討中さん]

売れてないよ。電話して販売状況聞いても
「営業担当から販売状況連絡する」って
営業がここ売れてます、売れてませんは
客によって言ってること変えてるから営業担当から
折り返すなんていうんだよ。

[17315: eマンションさん]

>>17312 匿名さん

ダメというよりは、そういう住戸は価格が抑えれているので、納得の上買うならOKということかと。

[17316: 匿名さん]

実際、あと何戸ぐらいなんですか

[17319: 匿名さん]

北東の63Aは2戸を除いて要望が無い状況のようです

[17321: 匿名さん]

昼間から電気つける必要があるお見合い住戸を中古で売るのは至難の業でしょ。内覧した瞬間に購入意欲だだ下がり。

[17322: マンション検討中さん]

>>17319 匿名さん

次期販売予定ですよ。
住友の価格が出てから販売するのでしょう。

[17324: 匿名さん]

>>17319 匿名さん

要望が無いかどうかは、デベしか分かりませんよ。

[17325: 通りがかりさん]

>>17321 匿名さん

価格次第ですよ。適正な値付けであれば売れます。なにより、今現在、買っている人がいるじゃないですか。

[17326: 匿名さん]

>>17325 通りがかりさん

今買った人は想像で買っているけど、中古は実物を見れるからね。実際に見るとテンション下がるよ

[17327: 通りがかりさん]

>>17326 匿名さん

テンション下がるかどうかも価格次第です。
高いなら条件の良い部屋、安いなら条件の良い部屋と誰でも想像はつきます。
条件の悪い部屋でも、適正な値付けであれば当然、売れます。

[17328: 匿名さん]

>>17319 匿名さん
やっぱ2LDKは70平米以上ないと家族で住むのは苦しいってこと？

[17329: 匿名さん]

ここの中住戸は間取りのお手本みたいに綺麗だと思いました。高級感は無いとディスられてますが、実需で住むには中々良いと思います。

[17330: 匿名さん]

>17329: 匿名さん
はじめ出たときはここ高い気がしたけど、今のスミフさんの見ても個人的にはスカイラウンジとパッと見たところのエントランスぐらいしかここよりいいところないんだよね。しかもエントランスもちょっと前の湾岸以下だし。

中住戸の使いやすさ、行灯部屋なさ、ゼネコンの信頼感等々は優れている。


価格も地権者もしつこく言われたネガだけど、スミフさんも同じかここ以上の価格になりそうだし、地権者も多いし、当然駅力や都心からの立地条件、保育園などは同じだから、ここの条件いい3LDK押さえた人は、とりあえず三菱が出るまではいい選択したと思うわ。

[17331: 匿名さん]

>>17330 匿名さん

3LDK中住戸の間取りは一見きれいに見えたけど、洋室が細長すぎ且つ梁もすごく、イマイチと思いました。メニュープランで2LDK使いするには良い間取りですが。

[17332: 匿名さん]

>>17331 匿名さん
取り敢えず、子供の数考えて3ldk買っといて将来子供が独立したら2ldkにリフォームすればいいですね。買った人はそう考えたかも。

[17333: 匿名さん]

ゲリラ豪雨大丈夫ですか？

[17334: 匿名さん]

>>17330 匿名さん

結論出すの早すぎ。キャッシュで買った人なら良いけど、数年で経済がクラッシュするかも知れないし、金利が上昇するかも知れないし。

[17335: 匿名さん]

>>17327 通りがかりさん

では、お見合い部屋は坪単価いくらが適正な値付けになりますか？

[17336: 匿名さん]

>>17334 匿名さん

であれば、買うのは控えて賃貸暮らしをされれば宜しいかと思います。

[17337: 匿名さん]

>>17335 匿名さん
その時の相場次第かと思います。強いて言うなら、「買い手が付く価格」とでも言えば良いでしょうか。

事実として言えるのは、今の値付けで買っている人がいる、ということです。なので私は今の三井の値付けが正解なのだと思いますよ。

しかしながらそもそも、「条件悪いとテンション下がる」「安物買いの銭失い」などと言う人たちがいましたので、私としてはそれも価格次第ですよね、ということを言ったまでです。それに反対する人はいないと思いますが。条件の良い部屋は高い、悪い部屋は安い。当たり前の話ですから。適正な坪単価なんて話はしていませんし、私には分かりません。

[17338: 匿名さん]

>>17337 匿名さん

おっしゃる通りとは思いますが、中古になってみないと本当に買い手がいるかわからないのでは？お見合いと言われてもシミュレーション画像があるわけでもなく、室内の明るさも分からず、現時点でまともな判断ができているとは思えませんので。

[17339: 匿名さん]

>>17338 匿名さん

？？？
ちょっと話題が変わっているようですね。
あなたが仰りたいのは、青田買いのデメリットの話ですか？そりゃ当然青田買いには実物見てないのでリスクありますよね、としか言えません。
中古になって買い手がいるかどうかも、売ってみなけりゃわからないというのも当然の話かと思います。
が、それも価格次第ということです。

[17340: 匿名さん]

>>17339 匿名さん

そうです。実物を見たらガッカリというヤツです。特にお見合い住戸でそれが起こりやすいのではと言っているわけです。結局、価格次第ですが、中古で新築価格以下になったら、住んでガッカリ、売ってもガッカリとなって最悪ですからね。

[17341: 匿名さん]

>>17340 匿名さん

やっと、結局価格次第ということを分かってもらえたようで良かったです。

ただ、中古で新築価格以下になるのは普通のことでは？
ここ数年の上げ相場で麻痺しちゃってるようですね。
もちろん、新築価格以上になったら嬉しいですが、新築価格以下にならないように、ではなく、大事なのはフルローンでも残債割れにならないようにすることだと思います。

[17342: 匿名さん]

俺はシンプルにマンション欲しい奴は買える時に買っとけって感じだな
個別の理由はもちろんあるだろうが、なんだかんだ言って買わないのは
結局まだ家族含めて自分（達）の中で決まってないって事よ

[17343: 匿名さん]

>>17337 匿名さん

今の値段がリセールでも通用すると言いたいのでしょうか？

[17344: 匿名さん]

>>17343 匿名さん
それは神のみぞ知るって奴ですね。

ただし、武蔵小山駅近タワマン（それも再開発で街が変わる）が今まで存在しなかった以上は、デベの値付けが新たな相場を形成していくという想定はしています。

[17345: 名無しさん]

>>17344 匿名さん
需要者は他の競合物件との比較で価格を判断するだけで、デベの新築時の値付けなど参考にしかなりませんよ。コンサートのチケットの値段と一緒で、マンションのセカンダリーマーケットでは最初の定価など意味ないのです。

[17346: 匿名さん]

>>17345 名無しさん
気に入ったら買って、飽きて引っ越したくなるまで住めばいいだけのことでは？リセールとか何とかあまり気にしないでいいのでは。

[17347: 匿名さん]

>>17346 匿名さん
ローン組んで人生最大のリスクを負った買い物だから慎重になるのは当たり前
今の70代は不動産購入の失敗で一生の稼ぎが吹き飛んだ経験をしてるんだよ
今でもカボチャの馬車にはめられた可哀想なサラリーマンだっているんだから

[17348: 匿名さん]

>>17347 匿名さん
しっかり、頭金貯めといて余裕もって買えばいいのではないですか？

[17349: 匿名さん]

>>17348 匿名さん

余裕ある人は山手線内側に買うよ。
ここはリセールの事を考えるべきではない。
目黒線一本できついでしょ。
永住するには良い。