パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[17201: 匿名さん]

中国人が少ないのはリセールにとってプラスですよ
湾岸の惨状を見れば分かる

[17202: 匿名さん]

スミフ(シティタワー武蔵小山)は柱が中途半端にしかアウトフレームしてないし、デコボコ間取り(特に中住戸の間取りは間違いなくパークシティの方が綺麗)...パークシティ武蔵小山もと違って、角部屋の下がり天井は無さそうなのはポジだけど。

もうちょっと期待してたけど、残念だった...
正直、50歩100歩って感じ...

[17203: 匿名さん]

>>17201 匿名さん

リセールにマイナスですよ
自分の周辺でも中古で売り出すと中国人検討者が多いと言ってました

[17204: 通りがかりさん]

タワマンのリセールは大切。10年後に逃げ出せないとそのまま終わる。

[17205: 匿名さん]

>>17202 匿名さん

そうですか？
中住戸もダイレクトウィンドを使っているため柱が完全なアウトフレームとなっていないものの、上手く逃がせていると思います。
北側の都心ビューのダイレクトウィンドは最高だと思います。
間取りも全くパークシティに負けていないと感じました。特に玄関開けたところにニッチカウンターを設けているのは豪華ですよね。
パークシティは間取りにもこうたった優雅さが感じられませんでした。

[17206: 匿名さん]

>>17204 通りがかりさん

その通りです。パイが多い方が良い。
中国人が敬遠するマンションはそれだけでマーケットが制限されてしまうので大きな懸念材料となります。
日本人でも墓地の真横は敬遠しますけどね。

[17207: 匿名さん]

>>17205 匿名さん

それでは、同じスミフ物件で、シティタワー大井町との間取りの差異はどう考えれば良いですか？

[17208: マンション検討中さん]

この板には強烈な三井へのアンチ、強烈な住友へのポジがいますね笑 同一人物だと思いますが笑見ていて面白いですが、検討の参考にするにはあまりに偏った意見が多いです。
墓地と中国人の方が振り向かない理由が良く理解できません。風水を大事にしていて、その風水の考え方の中に先祖の墓地をとても大切にする思想が入ってるだけだと思います。近くに墓地があることはもちろんマイナスだと思いますが、中国人の方が極端に嫌うというロジックは理解できません。

[17209: 匿名さん]

>>17208 マンション検討中さん

陰宅と呼ばれるお墓が見えている住居を、陰屋殺といい、風水では住んではいけない家になります。中国人は風水を気にするので、風水的な凶作用を引き起こす陰屋殺には近寄りません。
よって、ここのように穢れたマンションを買うようなことはしないのです。

[17210: マンション検討中さん]

中国人の方がここに振り向かない理由がよく分かりました。リセールを考えると死活問題となりそうです。

[17211: 匿名さん]

お墓が絶対見えないから湾岸買ってるのかもね。中国の人。
そうしたらそれはそれで住みわけられていいかもね。

[17212: 匿名さん]

>17202: 匿名さん　同意見です。角部屋は同じかこっちが良いとしても、中住戸は残ってるパークシティの売れ行きが加速しそう。
角部屋もお高いんでしょうか?

[17213: 匿名さん]

>>17212 匿名さん
シティタワー武蔵小山はまだ値段が公式には決まっていない様です。スミフさんですから最終的な平均坪単価はここより上げて来る可能性が極めて高いと思います。例によってスミフさんは竣工までに完売する気はないでしょうし...

パークシティの高層階は既にほぼ売れてしまっているので、スミフの販売が始まる時(本年12月頃)には、①価格が安いパークシティの低層階を選ぶか、②価格が高いスミフの高層階を選ぶか、という選択肢になると予想します。

[17214: マンション掲示板さん]

>>17211 匿名さん
チャイニーズはマナー酷いし共用施設荒らすし日本語で注意しても分からないフリするし
住み着かれたら最悪だよ

[17215: 匿名さん]

紋切り型の国籍差別は余り良くないのでは。
日本人でも変な奴はいくらでもいる。
個人の問題だから一括りで排他的に議論すると、こっちの民度が低く見えますよ。

[17216: 匿名さん]

資金力のない人はこちらを買っておくべきでしょうね

[17217: マンション掲示板さん]

>>17216 匿名さん

そうすると、お隣スミフとの住民の経済格差が凄そうです。子供が学校でいじめられないように気をつけないといけないかもですね。

[17218: 匿名さん]

>>17217 マンション掲示板さん

いじめに発展するかは別問題として、ナンバーワンマンションがスミフというイメージにはなるでしょうね。

[17219: マンション検討中さん]

>>17218 匿名さん

タワマンは眺望が全てですから、都心側最前列の絶景を確保した住友が武蔵小山のナンバーワンになるのは間違いないですね

[17220: マンション掲示板]

>>17215 匿名さん
でも自分の両隣上下がチャイニーズだったら嫌でしょう

[17221: 匿名さん]

>>17212 匿名さん

私は真逆の意見です。お隣はDWを取り入れているのにもかかわらず大変綺麗な間取りであると思います。こちらは天井が梁で凸凹で圧迫感があります。間取りでもお隣に完敗してる状況です。冷静に事実をお願いします。

[17222: 匿名さん]

>>17220 マンション掲示板さん
中国人だろうとインド人だろうと、ムスリムだろうと別に気にしません。
海外駐在慣れしているので...

[17223: 匿名さん]

>>17220 マンション掲示板さん

このくらいの金額が出せる中国人は民度いいですよ。明らかな人種差別ですね。
そのような人が隣に住む方がゾッとします。
あなたが購入した方角だけでも教えてもらえませんか？場合によってはキャンセルも検討しますので。

[17224: 匿名さん]

間取りでも負けたか
もうここの売りが無くなってしまった
リセールはもう無理かもしれんね

[17225: 匿名さん]

タワマンは眺望がすべてには同意。お見合いの部屋を安いからと言って買うと、住んでガッカリ、売ってガッカリらしいし。低層でも抜け感がある方が断然いいね。

[17230: 匿名さん]

>>17225 匿名さん

タワマンは眺望が全てというのは、もはや過去の話です。
住んでガッカリと思うなら最初から買わなければいいのでは？価格が安いから納得できる、タワマンのメリットは享受出来る、と考えるのなら買えばいい。それだけの話です。
なお、売る際は条件の悪い安い部屋の方が伸び代ありますので、悪い部屋だからといってガッカリとは限りません。

[17231: 匿名さん]

>>17230 匿名さん

ここは価格が高い上にタワマンのメリットが何も無い物件ですよ。ちょっと意味がわからない。

[17232: 匿名さん]

>>17231 匿名さん
価格が高い
タワマンのメリットが何もない

上記2点、具体的にどういうことか教えて下さいますか？

[17233: 匿名さん]

>>17230 匿名さん

まずモデルルームと異なる部屋を買うと、グレードダウンしているところや梁のせいで内覧でガッカリする可能性が高い。そして条件の悪い部屋と言っても、後から眺望が悪くなって値上がりした話は聞いたことがないですね。

値上がりしやすい部屋はデベのミスプライスのある部屋ですよ。一昔前は北向きや低層でミスプライスがありましたが、最近はデベも学習してミスプライスが見つけ難くなっています。ちなみに、ここの場合はモデルルームの部屋が一番お買い得だと思いました。

[17234: 匿名さん]

>>17233 匿名さん
今でも北や低層は割安です。あと、将来お見合いになることが分かってる向きも安い。デベは基本的にリスク回避的なので、難がある部屋はそれ以上に安くします。難が無い部屋は割高にします。投資なら前者、実需なら後者を買うのが幸せだと思います。

[17235: 匿名さん]

現地見てきました。楽しく暮らしやすそうな環境ですね。新街区はパルムと環境がまったく異なるでしょうから喧騒は心配はなさそうです。もはや別地域です。懸念は、駅のポテンシャルは低いですし、局所的な再開発ですから今後の街の外延的な発展は期待できません。分譲価格は駅前の再開発を織り込んだもので、5年も経てば目新しさもなくなって、駅前の背の高い普通のマンションになるでしょう。入居テナントも駅近の繁華性の高い所は優良テナントが入るでしょうがそれ以外は苦戦するかもしるませんね。タワー3本で建物のグレードや眺望は住戸により異なるので評価でしませんが、土地の地域要因の評価はそんなところです。私なら将来性の大井町より楽しさの武蔵小山を選びます。

[17236: 匿名さん]

>>17233 匿名さん

モデルルームと異なる部屋を買う人がほとんどなのだから、それをガッカリと言われてもね笑
新築マンションを青田買いするのであればある程度は納得の上だし、仕方ないのでは？
それと、値上がりするしないの話ではなく、価格維持率の話です。
そしてミスプライスの部屋がリセール強いのはもちろんですが、あなたの言うようにミスプライスがないのであれば、どの部屋でもリセールバリューは変わらないということになりますので、条件に納得しているなら特に問題ないということですね。

[17237: 匿名さん]

>>17234 匿名さん

北向きや南向きや低層は確かに安いですが割安ですか？この物件に関しては、逆に条件の良い部屋が高くなり過ぎないように条件の悪い部屋の調整が甘い気がしました。日当たり眺望ゼロの北向きと日当たり眺望抜群の南東向きの差が僅か1割弱ですよ。

[17238: 匿名さん]

>>17237 匿名さん

割安でも割高でもないと思います。つまり、どの部屋もリセールバリューという意味では同等かと。

[17239: 匿名さん]

スミフ待ってたけど、結局ここと五十歩百歩で、総合力は僅かながらこっちが上と感じます。でも何でもっとスミフ3LDK作らなかったのかなぁ?

[17240: 匿名さん]

5年くらい前は眺望抜群でも北向きというだけで南向きより1～2割安かったからね。今や北向きでも眺望次第では南向きより高くなっている。

[17241: 匿名さん]

>>17240 匿名さん
流石に北向きが南向きより高いことはないよ

[17242: 匿名さん]

>>17239 匿名さん

全く違うと思います。住友が負けているのは若干の駅距離数歩だけ。笑
他は全て住友の圧勝となるので、待って良かったと思います。但し、もっと3LDKがあれば良かったというのは同意です。
こちらはモノが悪すぎて見送りました。

[17243: 匿名さん]

>>17239 匿名さん
グロスを気にしたのではないでしょうか。

総額1億円未満にするには2LDKで60平米強にすると言う思想だと感じました(俗に言う1億円の壁を気にした)。

①DINKSや②子供1人、或いは③リタイア組の戸建て売却→マンション引越しであれば、需要がある気がします。駅前で便利ですし。

三井の方が再開発の先発組なので、後発のスミフが高くなるのは受け入れるしかないかと。パークシティも何だかんだで結構売れているので、相場が上がっている、と言うことかなと思います。

[17244: 匿名さん]

>>17243 匿名さん

もしそうだとしたらマーケティングを間違えているね。武蔵小山では3LDKが求められているんだけど。

まあ、実際はニーズよりも会社の利益最大化を考えているんだろうけど。基本的には狭い部屋の方が坪単価を高くしても売れるからね。

[17245: 匿名さん]

>>17244 匿名さん

素人の語るマーケよりも、専業の不動産会社のマーケに基づいた販売戦略の方が正しいでしょう

[17246: 匿名さん]

>>17245 匿名さん

いや、だから利益最優先って言ってるでしょ

[17247: 検討板ユーザーさん]

>>17246 匿名さん

武蔵小山には2LDKよりも3LDKのニーズがあるにもかかわらず、それを無視して住友が利益最優先で3LDKを少なくしたとのあなたの個人的見解はわかりました。全くの見当違いだと感じられます。

[17248: 匿名さん]

パークコート麻布十番とシティタワー麻布十番みたい。
ただ麻布十番はパークコートだった。
結果が出るのは10年後くらいかな。

[17249: 匿名さん]

>>17247 検討板ユーザーさん

では、正解を教えてください

[17250: 匿名さん]

>17246: 匿名さん　
億超えはスミフ目黒辺りにいっぱいあるからあっちに誘導したい部分もあるのではないか。