パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[16208: 通りがかりさん]

そもそも駅前の商業地域なんてどこの駅でも犯罪やケンカ、救急出動は多い。気になるなら駅前は止めておくのが無難。商業地域に住むとはそういうこと。

[16209: マンション検討中さん]

武蔵小山は肌着でウロウロしてる高齢者が多い
千ベロ居酒屋も多くて賑やかな感じ
そういう気さくな雰囲気が魅力だと思う

[16210: 匿名さん]

>>16208 通りがかりさん　
駅前でも平和なところはありますよ。
オフィス街メインの地域（東京浜松町田町品川大崎など）は犯罪率は低いです。

[16211: 匿名さん]

>>16208 通りがかりさん

目黒線の近隣では、不動前、洗足、大岡山は駅前が落ち着いた雰囲気
東横線では、代官山、祐天寺、都立大、自由が丘も同様
こういうところは子育てに向いてる気がします

[16212: 通りがかりさん]

>>16210 匿名さん
あのさぁ…

[16213: 匿名さん]

>>16210 匿名さん

浜松町や大崎なんかは三井もタワマン建設してますし、居住性も高い駅ですよね。
安心して暮らすには良いところだと思います。

[16214: 匿名さん]

建物近くまで見に行きましたが、角住戸の窓枠はあのままですか？
シルバーのアルミサッシが剥き出しになっていて見た目が悪いのですが、この後何か処理するのでしょうか？
イメージと違ってヘンテコな見た目でがっかりしました。

[16215: マンション比較中さん]

>>16211
自由が丘の駅前なんてごみごみしてると思う。
不動前、都立大なんかミニ武蔵小山といった風情だと思う。
大岡山の駅前は何にもなさすぎる。
武蔵小山より良いと思うのは代官山と祐天寺ぐらい。
洗足は知らない。
いずれにしても駅近なんか子育てに向いてないと思う。

[16216: 匿名さん]

>>16215 マンション比較中さん
都立大住民に武蔵小山よりも下って言ったら、何寝言言ってんのと鼻で笑われると思うけど

[16217: 匿名さん]

>>16215 マンション比較中さん

駅前でも武蔵小山みたいにおかしな人がいない犯罪率が低い平和な場所の話をしてるんだけどね。必死なようですが、ちょっとズレてますよ。

[16219: 名無しさん]

>>16217 匿名さん

目黒線沿線では武蔵小山駅周辺が一番治安悪いですね

[16220: マンション比較中さん]

>>16217 匿名さん
別に武蔵小山がいいと思ってるわけではなく、利便性のいい駅前マンションが子育てに向いているってのに同意出来ないって話。

[16221: 匿名さん]

日本一感じのいいスレ。

[16222: 通りがかりさん]

>>16220 マンション比較中さん

だから利便性の良い駅前マンションが一律子育てに向いて無い訳じゃないでしょ。民度の問題。

[16223: 匿名さん]

>>16222 通りがかりさん

16220の言い訳、苦しいな

[16224: マンション比較中さん]

>>16222 通りがかりさん
民度の問題でなく、子育て環境考える人が駅前マンションをわざわざ選ぶの？おかしくない？

[16225: 匿名さん]

子育て環境って、具体的になんですか？

[16226: 通りがかりさん]

>>16224 マンション比較中さん

おかしくないでしょ。民度が高ければ、子育て環境と駅前利便性は両立可能。狭い視野で物事を語らないで。目黒線は両極端だと思う。
洗足〜多摩川までは両立可能な駅だと思いますけどね。

[16227: マンション掲示板さん]

子供たちが小学校から私立、国立小学校に通っている我が家にとっては交通利便性は物凄い大事なんだけど、子供環境って具体的に何って感じなんだけど？

[16228: マンション比較中さん]

>>16227 マンション掲示板さん
それ子育て環境っていうより教育環境ですね。
私は小学校に上がるまでをイメージしてました。
学校上がっちゃえば、おっしゃるとおりですね。

[16229: 通りがかりさん]

駅前=人多い、自転車多い、車多い=事件事故の確率が相対的に高い
これをどう捉えるかだけの問題かと。

[16230: 匿名さん]

>>16229 通りがかりさん
細かい話だけど、車が多いと上がるのは事故件数であって確率ではないよね。

[16231: 匿名さん]

>>16227 マンション掲示板さん
うちも私立幼稚園からのエスカレーターだから、交通利便性は大事
朝の目黒線の上りには子供乗せられない。

[16232: マンション比較中さん]

>>16231 匿名さん
そんな人がなぜ武蔵小山のスレに書き込んでいるのか不思議。

[16233: 匿名さん]

>>16232 マンション比較中さん
別に書き込むのは自由なんじゃないかな

[16234: 匿名さん]

>>16232 マンション比較中さん
国立附属小通ってて、目黒線の利便性を語ってる方がよっぽど不思議だけどね。
筑附、お茶附、学芸大附、どれも通うのに不便だろ

[16235: マンション比較中さん]

>>16234 匿名さん
だからそんな人が武蔵小山のスレ見てるのが不思議です。

[16236: 匿名さん]

>>16235 マンション比較中さん
まあ、そんなにカッカッせずに、交通利便性とは各々異なるという話で良いでないか

[16237: マンション検討中さん]

こちらの売れ行き、そろそろ再加速しそうですね。

[16238: 匿名さん]

>>16237 マンション検討中さん

といいますと？

[16239: 名無しさん]

>>16233 匿名さん

ここは検討者のためのスレです。

[16240: マンション検討中さん]

>16237さん

ここのマンション、関係ない人からの批判も多いですが、結局買えない人も検討対象にしたいんだろうね。

[16241: マンション検討中さん]

↑16239さん宛です。ごめんなさい。

[16242: 匿名さん]

>>16240 マンション検討中さん

ここは検討板ですから検討してる人の書き込みだと思いますし、検討しているからこその投稿ばかりだと思います。関係ない人とはどのようにして判断できたのですか？想像ですか？
そのような書き込みが不要な言い争いを招くとお考えになりませんか？

[16243: 匿名さん]

正論やな

[16244: 匿名さん]

>16242：匿名さん
あなたのほうが勝手に悪意を持って絡んでるように見えます。お引き取りください。

[16245: 匿名さん]

契約者がーって連呼している人は検討者ではないと思う。
契約者であっても検討に有用な情報はドンドン書き込んでほしい。参考になる。
そのような情報が不要ならここ見なければいいだけ。

[16255: マンション掲示板さん]

>>16234 匿名さん

学芸大学附属世田谷小学校が物理的に割と近いけど、学区から外されているんだね(笑)

[16256: 匿名さん]

>>16255 マンション掲示板さん
深沢でしょ。遠いよ。

[16257: マンション掲示板さん]

>>16256 匿名さん
物理的な距離は近いよ。
交通機関が貧弱なだけでは？

[16271: 匿名さん]

そろそろ夏休み終わりで隣も売り出すし盛り上がりそうですね。

[16272: 匿名さん]

年末までには残り50切ってそうです。

[16273: 匿名]

>>16272 匿名さん

このペースならもう少し減っててもおかしくないですね。
強烈なネガが張り付いて販売不振だと騒いでますが、現実は順調で、竣工まで完売は確実でしょう。

[16274: 匿名さん]

>>16273 匿名さん
もう少し減っててもって、ステルス的に販売してるってここと？
それって普通にルール違反だし、三井がそんな事するわけない。
売り出す時は、必ず物件概要に記載されます。

[16275: 匿名]

>>16274 匿名さん

文章読んでくださいね。
年末までの販売予測ですよ。

[16304: 匿名さん]

[No.16199～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
・削除に関する話題

[16305: マンション検討中さん]

駅1分とはいえ、460万も出して間取りや仕様で我慢するくらいなら
同じ目黒線、駅5分の低層住宅地域で、土地込350万（2階建30坪予定）出して
自分たちの理想の間取り、仕様で注文住宅建てることにした。
高いお金支払ってまで狭い既製品に自分たちの生活を合わせようとするのか、
よくよく考えてみたらオカシイのでは？と、嫁と話し合った結果です。

[16306: 匿名さん]

>>16305 マンション検討中さん

ここはマンション検討掲示板です。

[16307: マンション比較中さん]

>>16306 匿名さん
16305さんはここの検討をした結果、同じ金額なら注文戸建を選ぶと判断しましたって書いてるだけ。
その判断を批判するのはいくらでもすればいいけど、書くなって、あなた何様？って思う。

[16308: マンコミュファンさん]

>>16305 マンション検討中さん

個人的には一生住むなら注文住宅いいと思います。リセールを考えると比較的マンションの方が有利だと思うのでその方の人生設計によるような気がします。

[16309: 匿名さん]

>>16305 マンション検討中さん
30坪の二階建って実質使える床面積狭くないか？
駐車場ないとかなら話は別だけど

[16310: 通りがかりさん]

>>16309 匿名さん
建蔽率や容積率から勉強された方がいいですよ

[16311: 匿名さん]

リセールでマンション有利ってのは安い時期に買えばの話で今買ったらむしろ不利のような

[16312: 匿名さん]

>>16311 匿名さん
戸建よりは下がらないよ

[16313: 匿名さん]

>>16312 匿名さん

ここは暴落間違いないでしょ

[16314: 匿名さん]

暴落ってことは10年後に武蔵小杉のマンションの
半額ぐらいになるイメージでしょうか。
暴落の根拠お願いします

私は都心に近く、しかも希少な駅近いタワー
、三井、鹿島などから非常にリセール有利だと見ています。

[16315: 匿名さん]

>16305さん
私も昔は一戸建て憧れだったが、今はマンションかな。
メンテナンス性、災害の影響のなさ、貸したりするときの容易さ、セキュリティなどを重要視してる。
人それぞれですね。

[16316: 匿名さん]

>>16310 通りがかりさん
そんなん知っとるわ。
それを踏まえたうえで、狭いだろ

[16317: 通りがかりさん]

>>16314 匿名さん

セミプロは価値に見合わない高値と酷評の嵐ですし、収益還元法からも買う価値は無いと判断できます。
しかしながら、個人的にリセールが有利だと思い込まれてるなら良いのではないでしょうか。

[16318: マンコミュファンさん]

>>16311 匿名さん

注文住宅は万人受けしない可能性が高いので、リセールでは不利ですよ。もちろん、注文住宅にもよりますが。

[16319: マンコミュファンさん]

>>16314 匿名さん

暴落はないと思いますよ。人気の高い東急沿線でかつ都内のタワマンは希少だと思います。既に完成されている駅の再開発は20年事業ですので今後他の東急沿線で同規模の再開発は難しいでしょう。しかも再開発１棟目ですし。

更に高騰するかはわかりませんが、暴落はありえないと思います。

[16320: 通りがかりさん]

今後、よくもわるくも武蔵小山は注目されます。昔の武蔵小山が好きな方は離れていく可能性はありますが、そもそも武蔵小山を知らない層が多いので、魅力に気づき移住されて方も多いと思います。もともとの関心度が低い分、伸び代は他よりもあると思います。

[16321: 匿名さん]

>>16319 マンコミュファンさん

賃料が上がらない状況で暴落がありえないと言い張るのは何故なんでしょう？
賃料と物件の坪単価の相関関係から既に含み損と捉えるのが正常な感覚だと思います。

[16322: 匿名さん]

暴落はあり得ないとかいう人が出てくると天井なのが相場というもの

[16323: 匿名さん]

>>16322 匿名さん

間違いありませんね。笑

[16324: 通りがかりさん]

武蔵小山だけ暴落するということは考えにくいです。坪単価も家賃もピンポイントであがってるわけではないので。

[16325: 匿名さん]

>>16324 通りがかりさん

武蔵小山は品川区のなかでも局地的なバブルだから暴落可能性が高いとみるのが一般的な見解。購入者には受け入れ難い事実かもしれません。

[16326: 匿名さん]

>>16324 通りがかりさん

武蔵小山は家賃が上がっていないのに坪単価だけが異常に上がっているバブル状態であります

[16327: 匿名さん]

>>16325 匿名さん

局地的なバブルと言える根拠は？

[16328: 匿名さん]

>>16327 匿名さん

結局のところ、不動産は賃料の裏付けが価格を担保してるので、賃料がついてこない価格高騰はバブルなんだよ。それが武蔵小山だけが顕著に表れてる。

[16329: 匿名さん]

もしかしたら武蔵小山が浸水エリアであることも影響しているのでしょうか。災害を考えるととても不安になりますよね。

[16330: マンコミュファンさん]

武蔵小山の賃料あがってるんだか。

[16331: 通りがかりさん]

>>16316 匿名さん
顔真っ赤にして、必死にWikipediaで調べたんですね
建蔽率くらい知らないと、ああいう恥ずかしいレス書いて恥をかいてしまいますから、気をつけて下さいね

[16332: 匿名さん]

結局暴落説は根拠なしってことですね。
ありがとうございました。

[16333: 匿名さん]

割高なマンションは世にいくらでもあるけど割高かつ仕様が悪いマンションは希少だね

[16334: 匿名さん]

私も品川区、武蔵小山駅徒歩５分くらいで土地を３年ほど探していましたが予算の関係で18〜19坪くらいになってしまい、こちらに決めました。30坪あれば立派なお家が建てられますね！何を取るかはその方それぞれですね。

[16335: 匿名さん]

>>16331 通りがかりさん
なんか必死だな。注文住宅さんは

[16336: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[16337: 匿名さん]

将来的にも武蔵小杉よりも中古価格は上ではないでしょうか。武蔵小杉の半値になると言った人はもう出てこないみたいですね。

[16338: 匿名さん]

>>16337 匿名さん
コスギとコヤマを比較する事自体ナンセンス。
そもそも県が違うし

[16339: 匿名さん]

>>16330 マンコミュファンさん

エビデンスを示さないと暴落が確定してしまうよ

[16340: 匿名さん]

武蔵小山は条件が良くても坪1万程度の賃料しか取れない。近隣のパークホームズの裏付けもある。

[16341: 匿名さん]

坪1万の賃料に、坪単価500万ってバブルやな〜
暴落すると予測するのが普通だわな

[16342: 匿名さん]

夏休みも終わって、マンコミュの花たる価格下げネガが増えてきましたね。

[16343: 匿名さん]

昔から、東急線の住宅地の戸建ては賃料でペイできる価格ではないよ。賃貸よりも自分で住みたい人が買うエリアだから。しかも戸建てからマンションへの流れは高齢化などから変わらないから、価格は高値維持の可能性が高い。

[16344: 匿名さん]

>>16343 匿名さん
東急線で一括りにしてるけど、昔は東急目蒲線だからね。
あなたの言ってる東急線って主に東横線の話でしょ

[16345: 匿名さん]

ここに限らずマンション価格は上がり過ぎた。
いまの価格水準では融資を受けて賃貸に出すと金利分が払えず収支はマイナス、
キャッシュで買える人のみが投資可能な水準。

マンションの価格は実需（自用）と投資（投機も含む）の両需要が競うあうことで維持される。
いまはほぼ実需のみに支えられて高止まり。
ある程度価格が下がらなければ投資需要は出てきようがない。

実需は景気や金融環境に影響されるが、はたしていつまで続くか…。
日本人の暮らし方がマンション志向をより強めていくのか…。
かりに環境が変わり、実需が一気に後退してマンション価格が暴落しても、
賃料はほとんど変わらないから、その時は投資需要が下支えてくれる。

いかに賃料が大切か。
バブル崩壊で痛い経験した不動産関係者はよく理解しているはず。

[16346: 匿名さん]

>>16345 匿名さん
現金で買って自分で住むんで関係ない。

[16347: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[16348: 匿名さん]

マンション価格が上がりすぎた、ということには同意できる
一方で、ここは住宅地であり、都心でもないので、投資マネーが入らなくてもこの価格で売れていることも事実である

つまり、投資マネーが抜けたら、ホテルや商業などと競合する都心や住宅地ではない地域のマンションは大きく下がりやすい(もちろんマネーが戻れば再び上がりやすい)が、安定した住宅地のマンションは下がりにくく、高値維持をしやすいと思う。

このあたりだと、小山7、旗の台や荏原の一部など、いい住宅街は利回りなんて無茶苦茶悪い。
でも、過去数十年高値維持してきた。それがマンションに変わっただけだと思う。

ここも、2LDKばかりの売れ残りからすると、もっと広い部屋で高値追求の方が潜在需要に応えられたと思う。

[16349: 匿名さん]

>>16348 匿名さん

ここは商業地域のマンションですよ。それに戸建は賃貸需要が極めて少ないので利回りなんて概念は普通は使いません。駅前マンションと同列に語るのはチョット。

[16350: 匿名さん]

>>16349 匿名さん

「商業地域のマンションですよ」て。実態はモロ住宅街だよ。

[16351: マンコミュファンさん]

>>16348 匿名さん
旗の台や荏原にいい住宅街なんてあったっけ

[16352: 匿名さん]

>>16349 匿名さん

地区計画で容積率700％に緩和された商業地域内の商業地ですよ。
〇〇街というのはイメージの問題で、価格の話しをする際には適さないです。

[16355: 入居前さん]

>16351: マンコミュファンさん
旗の台は6丁目はかなりいい。荏原は西の方の一角かな?

[16356: マンコミュファンさん]

>>16355 入居前さん
ああ洗足のあたりね
洗足も最近は切り売りが増えてどんどんダメになってる印象

[16357: 入居前さん]

>マンコミュファンさん
それはおっしゃる通り。気づいたら両隣とも3棟現場とか、結局そういう部分もマンションに流れる原因なのでは?
と思います。

[16359: 匿名さん]

>>16341 匿名さん

あまりにバブルなんで、大崎ウエストシティタワーズの中古が安く感じられる。

[16360: 評判気になるさん]

>>16359 匿名さん

正にその通りですね。武蔵小山の局地的バブルの今後を見守りたいと思います。

[16361: 匿名さん]

OWCTは住友にしては仕様も高くて安かった

[16362: 匿名さん]

今年みたいな猛暑の年は西と南は一日中エアコンマックスですかね？
やっぱりLow-eご無いと相当やられるでしょうね。

[16363: 匿名さん]

>>16362 匿名さん
南は太陽高度が高いからそんなに問題ない
午後から太陽が家の奥まで入り込む西がとにかくきつい

[16364: マンコミュファンさん]

>>16363 匿名さん

ここは唯一西だけが眺望塞がらないのに、
その西が灼熱地獄になるとは。
やっぱり、シティタワーにするのが良さげ。

[16365: マンション検討中さん]

>>16364 マンコミュファンさん
大丈夫ですよ。南も西も完売しましたので、そもそも検討する意味がありません。

[16366: 評判気になるさん]

>>16365 マンション検討中さん

中古も見据えてでしょ

[16371: 匿名さん]

こちらのマンションのテナントには飲食店が多数入ると聞きました。ゴキや鼠などの害虫予防のオプションは何がありますでしょうか？

[16372: マンション検討中さん]

>>16371 匿名さん
例えばなんでしょう？

[16373: 匿名さん]

>>16359 匿名さん

まぁ、ご存知の通りあそこは大崎では別格クラスのタワマン。地域ナンバーワンマンションですからね。

[16378: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/11821/

マンコミュのコンテンツ、スムログのリンクです。
大変勉強になりました。

少ない共用部、仕様を落とされた専有部、好ましくない店舗…。

[16381: 匿名さん]

焼き鳥の香りがするタワマンになりそう

[16387: 匿名さん]

[No.16353～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[16388: 匿名さん]

>>16373 匿名さん
別格なんわりには、大崎の他のマンションよりリセール価格安いけど・・・
新航路の直下になるからね

[16389: 匿名さん]

>>16388 匿名さん

その大崎とここなら大崎の方が格上だよね

[16390: 匿名さん]

目黒は格上だけど、大崎はほしくないなぁ。ここ検討層とは属性が違うと思う。

[16391: 匿名さん]

確かに、ここが焼き鳥まみれなら、月島はパチンコもんじゃまみれ、大崎は街ごと居酒屋まみれって言えます。

[16392: 匿名さん]

>>16390 匿名さん

ここと大崎の属性の違いって？

[16393: 匿名さん]

大崎は昭和の頃は目黒川沿いの工業地帯だったからね
臭くて汚くて不潔な街という昔を知ってる人は住みたくないでしょう

[16394: 匿名さん]

>>16393 匿名さん
それってムサコが上から目線で言える話なのか？

[16395: 匿名さん]

>>16393 匿名さん

検討層の属性が違う説明になってない。
ここだって、元闇市のスナック街だったという昔を知ってる人は住みたくないんじゃない？

[16396: 匿名さん]

>>16391 匿名さん

大崎が街ごと居酒屋まみれとは？
武蔵小山と違って居酒屋なんてないでしょ？

[16397: 匿名さん]

>>16396 匿名さん
五反田との間違えでは？

[16398: 匿名さん]

>>16391 匿名さん

タワマンのテナントに焼き鳥屋が入るのは前代未聞では？
そりゃ月島CGPとかMTGも、もんじゃ入ってるけど、別棟だから同一視できない。
これも武蔵小山という土地柄でしょうかね。

[16399: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/11821/
ここのこと？

[16400: eマンションさん]

>>16398 匿名さん

MTGなんてパチンコ屋入ってるじゃん
マンションのテナントで飲食店なんて普通だよ。