パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[1601: eマンションさん]

>>1598 匿名さん

意味わからんは→意味わからんわ
きみ〜これだと3流大も通らん
東大の記念お受験さえさせてもらえないよ

[1602: マンション検討中さん]

地権者除くと500位ですから、400億÷500=8000万だよね。

[1603: 匿名さん]

>>1601
それ、「は」でもあってんだよね。
たまにイラつかせる時に敢えて使うんだよね。
でも食いついてくれたおかげで、イラつかせられることが証明されたは。笑
性格悪くて、ごめんスは。笑笑

[1604: eマンションさん]

>>1603 匿名さん

強がってら〜過ちを認めないクソみたいな野郎だな。友達いないだろう

[1605: 匿名さん]

三井なんだから何の勝算もなく3億部屋なんて作らんって。もう買い手の目処はついてるはず。

低層は手が届きそうだし、一考の余地はあるが、この価格なら、余程のムサコマニアでなければ山手線内側の他マンションにするな。四ッ谷付近や文京区も選択肢になる。

[1606: マンション検討中さん]

山手線1分の目黒ブリリアと同じ坪単価で値付けされる1LDKすごいね。
値付けした支店長さんの顔が見たい！

[1607: マンション検討中さん]

>>1605 匿名さん
実際は売れないよ。
3億なら浜離宮買うでしょう。

[1608: マンション検討中さん]

目黒買えなかった方が、私は武蔵小山が好きだからと言って買うのが目に見えますね。

[1609: 匿名さん]

面白全部で高値煽りしてたのだが、いざ値段出てみると笑えるな
目黒駅徒歩10分の物件を2割安く買ったほうがいいと思うわ
三菱の売れてない白金といい勝負の値付けだし、さすがにここは長期販売だろ

[1610: 匿名さん]

おまけに三菱の白金はさらに駅近に同規模のタワーができることが判明し、勇み足で買ってしまった人はかわいそうな状況になっているみたいです。

[1611: マンション検討中さん]

一期販売で大幅に下げるだろうね。
まさか、目黒ブリリアと同価格はあり得ないよ。

ここは、白金二丁目タワーの再来だね。
長期販売更に、買ったら最後、後悔しか無いよ

[1612: マンション検討中さん]

徒歩1分は本当にメリットですかね？
うるさ過ぎる商業施設に電車の音。
1番良いのは徒歩4-7分の間では？

[1613: 匿名さん]

>>1612 マンション検討中さん
低層ならデメリットだけ大規模タワーなら関係ない

[1614: 匿名さん]

>>1612 マンション検討中さん

電車の音w
現地知らないの丸わかり

[1615: 評判気になるさん]

>>1612 マンション検討中さん
武蔵小山駅前を知らないのですね。ホームは地下なので駅前歩いて居ても電車の音しませんよ(^^;;

[1616: マンション検討中さん]

中古の港区の方がお安いかしら。

[1617: 口コミ知りたいさん]

当たり前ですが、港区にもピンきりで、湾岸は結構安いですよ。港南、芝浦…

[1618: マンション検討中さん]

再開発駅前タワマンという負けなし条件を躊躇させるくらいの高値である事は確かだ…

[1619: 口コミ知りたいさん]

期待していた。価格で裏切られた。冷静になれた。駅前・タワマン・商店街以外にこれといった特徴が無いことに気付いた。南北線も三田線もメジャーな駅の無い（除く日比谷大手町）、白金高輪で乗り換えが多い、使いにくい路線であること。

[1620: 匿名さん]

駅力がそれ程あるわけでもなさそうですね。価格高いし、地縁が無いので検討するか悩み中。

[1621: マンコミュファンさん]

>>1612 マンション検討中さん

現地来たことない人ですね。交通音はロータリーのバスとタクシーの発着音だけですよ。

[1622: 匿名さん]

三井がわざわざ販売前に予定価格出して営業コスト下げてなるべく安く出そうとしてるっていう今までにない親切なやり方は凄いと思いますね。PTHからは価格表も送って来るようになったらしいです。
住不もちょっとはマネしてほしいよ。

[1623: マンション検討中さん]

>>1622 匿名さん
色々と間に合わないからだよ。
ただ三井サイドの都合。
更に言えば、目黒ブリリアの反響で営業の手を抜いて利益にしてるだけ。いわゆる、コストカット。マンションの価格には反映しませんよ。

[1624: eマンションさん]

>>1622 匿名さん
遮二無二 三井の肩持ってスミフを貶めてあなたは何が目的なんですか？
そもそも ここでスミフの話なんか関係ないでしょう。こういう文章書く人がいるから余計な話になってスレが荒れるんですよ。

[1625: マンション検討中さん]

>>1622 匿名さん
こんなところで三井サイドの営業なんかするんじゃないよ

[1626: 匿名さん]

どうして三井が嫌いな人ばかりがここ検討してる様子なのかが不思議。
私は三井のマンション好きだし、三井推し。
多少高くてもいいもの作ってほしい。安すぎて街の住民の質も下がると残念だし。いいマンションのほうが街の再開発も長期的にうまくいくと思う。

[1627: 匿名さん]

住不や三菱好きなら残り２つの再開発待てば良いのでは?

[1628: 匿名さん]

武蔵小杉で高層マンションがあと4つくらい建って、西小山でも高層マンション建設の予定があるみたいだけど、そうなると目黒線のキャパ完全にオーバーしますよね。
今後、目黒線の車両を増やすとか武蔵小山の駅を大きくするとかして人口増に対応する計画はないのでしょうか？
どなたかご存知ではありませんか？

[1629: 匿名さん]

相鉄直通化時に８両化予定

[1630: 匿名さん]

>>1617 口コミ知りたいさん
港南も芝浦も新築が立てる場所無いだけで、今財閥系のタワマン新築でたらここより高いよ。
芝浦の住友商事のクラッシイハウスが、武蔵小山のオープン物件坪250万と安かった同じ、三年程前に坪420万平均で売ってたからね。

[1631: 匿名さん]

>>1628 匿名さん
目黒線はむしろ廃線の方向だと思います
ってのは維持費だけで赤字になってますし。鉄道は近距離運行が苦手で儲けが出ません
沿線開発も東京では無理ですから。

[1632: マンション検討中さん]

品川行の電車ができるって噂ありますか？
白金高輪と品川むすぶ？

[1633: 匿名さん]

>>1631 匿名さん
既に工事が進捗している相鉄都心直通を真っ向から否定ですね。

[1634: 匿名さん]

>>1630 匿名さん
芝浦のクラッシィそんな高くなかったような気がしますが。

[1635: 匿名さん]

>>1627 匿名さん

スミフなら三井の何割増しで売り出しますかね。

[1636: 匿名さん]

>>1632 マンション検討中さん
それもないです

[1637: 匿名]

南北線の品川延伸は都心方面から来たのが
品川に流れるというルートになりそう
http://tabiris.com/archives/shinagawa-2/

所要時間的にも山手線経由の方が早いだろうから恩恵は無い
（山手線が止まった時のバイパスにはなる？）

地元民としてはバス路線の拡充に期待したい
五反田行きの増便とか。

[1638: 匿名さん]

>>1633 匿名さん

願望と現実は違いますよ

[1639: 匿名さん]

価格出るとどうしても買えずにネガする方もいますよね
後続の三菱や住友にはそういった方でも買える部屋があるといいのですが
いい点、悪い点、それぞれ納得して検討したいので、ネガの方の意見も大変参考になります

[1640: 匿名さん]

>>1631 匿名さん
東急は路線別の営業収支は公開してないはず。東洋経済あたりのいい加減な試算を参照してるのかな？ワンマン化による他路線に対するコスト削減など反映されていないでしょう。
目黒線の廃線どころか相鉄直通による拡充が予定されてるなか、廃線の方向なんていうのは東急や相鉄の株主に対する風説の流布にあたりますよ。

[1641: 匿名さん]

今季は品川エリア的にマンション豊作ですね
その中ではここが一番ですかね 一番安いし

[1642: マンション掲示板さん]

西小山のタワーが出来たら買おうかな。武蔵小山まで歩いてすぐだし。徒歩1分のクリオ西小山安かったなぁ。

[1643: 匿名さん]

西小山できるときには更に相場上がってここより高くなってるでしょ
それこそ平均で坪550とか600とかいう世界かと
賑やかなのが嫌とか三井のナチュラルなデザインがすごく嫌とかでなければ、一発目のここ買ったほうがいいのではないかな

[1644: マンション掲示板さん]

西小山の駅前坪300でしたよ。バブル崩壊して下がらないですかね。

[1645: 匿名さん]

別にバブルじゃないからな、今。下がるとしたら民進党政権なって不必要に金利上がりまくるか、北朝鮮が日本にミサイル撃つかくらいか。それでも西小山は坪300にはならんよ。

[1646: マンション検討中さん]

需要がなくなれば相場も下がるでしょ。中国人はもう送金できないし、そろそろ中国人は今持ってる物件を利益確定のために売りに出すよ。大体相場が上がってるのは、ディベロッパーが利益率をあげてるだけだし。

[1647: 匿名さん]

坪単価は２８０までだね 流石にそれ以上はおかしいね

[1648: マンション検討中さん]

戸建に比べたらマンションはオーバースペックなんだから、需要がついていくかは価格の問題なんだろうな。

[1649: 匿名さん]

>>1648 マンション検討中さん

280なら妥当じゃないかな

[1650: マンション検討中さん]

そう思います。

[1651: 匿名さん]

>>1649 匿名さん

同意見

[1652: 匿名さん]

>>1637
バスは世田谷区民会館〜五反田のルートが、三軒茶屋〜大井町になるらしい
大井町よりも品川駅に行ってくれると助かるのに残念

[1653: 匿名さん]

>>1652 匿名さん
ほんと残念だね

[1654: 匿名さん]

>>1652 匿名さん

でも羽田線があるなら期待大

[1655: 名無しさん]

>>1652 匿名さん
大井より不便な所に住んでいるのだから仕方ないよ

[1656: 匿名さん]

>>1655 名無しさん

大井よりはマシでしょ

[1657: 匿名さん]

住不は480-500で長期販売の予感

[1658: 匿名さん]

庶民の町なのに、何を勘違いしたのか…
元からの住民も苦笑いだろうな

[1659: マンション検討中さん]

>>1656 匿名さん

>>1656 匿名さん
交通利便性や街の活性度からみて大井のほうが上でしょう。小山愛はわかるが古い商店街があるだけ目黒線のひと駅があるだけ
検討者がここをディスられたくない気持ちは分かるが冷静に考えたらそんなに評価の高い場所でない。

[1660: 匿名さん]

ムサコ総選挙第3位。そもそもに知名度が低いか？
http://musashikoyamalife.blogspot.jp/2015/11/blog-post_23.html?m=1

[1661: 匿名さん]

大井とこっちなら利便性はあっちかもしれないけど住むなら断然こっちだろ

[1662: 通りがかりさん]

>>1661 匿名さん
退職者ならね

[1663: マンション検討中さん]

確かにスミフは長期戦だろうね。三井もその可能性あるな。あと、この相場上昇がまだ続くと勘違いした投資家もね。

[1664: 口コミ知りたいさん]

専門家ほど当てにはならないかもしれないけど、どこを見ても都心の不動産価格は完全に今がピークと言われている。この掲示板でもまともと思われる書き込みは同意見。ディベロッパーが儲け過ぎているので、売れ行きが落ちれば確実に下がっていく。

[1665: 通りがかりさん]

>>1664 口コミ知りたいさん

>>1664 口コミ知りたいさん
シティタワー大井は品川区の支援もある為か
スミフは妥当な価格設定をしてきた。
ムサコは立川の野村が駅近を理由に法外な価格
で売れた為三井も2匹目のドジョウを狙った高価格を付けてきた。下落必至

[1666: 匿名さん]

ここと馬車道で悩んでたけどここにしました。
決め手はやはり立地です。鉄道利便性がここの方がはるかに良いですね。

[1667: 匿名さん]

スミフ待ちよりもこっちのほうがまだ良さそうですかね。

[1668: 匿名さん]

>>1667 匿名さん

コスパが良いですし立地がこちらが良いですからね

[1669: 匿名さん]

住不は後発で多少立地劣っても見栄のエントランス強調してここより価格上げてきそう

[1670: 通りがかりさん]

此処が良いという人は買いなさい
私は今は野次馬です(静観する事にしました)
先々買った人の顔を見るのが楽しみです
「あの時みんな熱にうなされたように主張していたなあ」こんな会話が目に浮かびます

[1671: マンション検討中さん]

>>1668

スミフの価格が出てないのにコスパが良いというのは、何のファクトにも基づいてないですが、わからんことを知ったかぶりされると混乱するのでやめてください。少なくともこの物件に限っては。

[1672: 検討板ユーザーさん]

>>1669 匿名さん
ここはデベ3社とも評価倒れかな

[1673: 匿名さん]

北仲やその他山手線内なんちゃってタワーと比較すると
コスト対比の建物、駅距離、買い物利便性、間取りなどのパフォーマンスはここかなり良いね。
価格も山手線内安っぽい板低層価格でここが買える。

[1674: 口コミ知りたいさん]

>>1671 マンション検討中さん

おっしゃる通り
何も分析出来てないヤツが知ったかぶりして無責任な感性だけで書くことはやめてもらいたい
真剣に検討している者の邪魔だ

[1675: マンション検討中さん]

>>1670

家賃がほとんど掛からず、子供の教育とかのタイミングが待てるなら、待つのが良いかと。うちは家賃を20万以上払い続けているのがもったいないのでどこかを買うことにしようと思っています。

[1676: 匿名さん]

>>1671 マンション検討中さん
スミフのコスパの悪さ、割高体質なんて皆さん周知の話ですけど?(笑)

[1677: 匿名さん]

ここが高くてでもむさこがいいという人は武蔵小杉ガーデンウエストに行けばよいだけ。
あっちの高層角がこっちの低層。

[1678: 検討板ユーザーさん]

>>1674 口コミ知りたいさん

1667 &1668は三井の営業でしょう。
最近の殿様は下品になりましたね

[1679: 匿名さん]

ここは再開発で大きく変わるんだろうな。昔住んでました。
期待でワクワクします!

[1680: マンション検討中さん]

>>1676 匿名さん

あなたはこういう誹謗中傷がどれだけ
ここのスレのレベルを品のないものにしてしまっているかを分かっていますか？！

[1681: マンション検討中さん]

>>1676

スミフの過去実績がこの物件に当てはまると思うのはあなたの感覚的な意見でしかないんですよ。

スミフと比較しながら真剣に検討してる人から見れば、混乱するのでやめてほしい。

[1682: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
あちらは鉄道利便性悪いからね。コスパ含めてこちらがいいでしょ 都心部に近いしね

[1683: 匿名さん]

１６６７ですけど三井の営業の訳ないでしょ。個人的には杭問題の旭化成と組んでるところは嫌だし、どうせなら全てJVで3つの再開発統合してやって欲しかったけど、別れて順次なら最初の物件かつ価格そんなにつり上げない三井だから、早く買うのが定石と思います。

[1684: 匿名さん]

>>1680 マンション検討中さん
すいませんが誹謗中傷などしていませんけど。ここはスミフ物件ではありませんよね、そもそも。
スミフ物件が割高なのは皆さん知ってる事実ですし。逆にお聞きしたいのですが何がどう誹謗中傷なんでしょうか?ご説明願えますか?
私はここはコスパが良いし立地が良いから今後出来るであろうスミフ物件よりも良いと言ってます。それのどこが誹謗中傷なんですか？

[1685: 検討板ユーザーさん]

>>1683 匿名さん

分かったから、その辺でやめときなさい。

[1686: 匿名さん]

>１６８１さん
事実として住不のだらだら長期・期が進むにつれて値上げ販売手法が存在してるのですから、武蔵小山にそれが例外的に当てはまらないというなら、その理由などを言ってくれないとみんなわからないのでは?

[1687: マンション掲示板さん]

>>1684 匿名さん
決めつける根拠を持たなければ
やっぱ邪魔ですよね

[1688: 匿名さん]

>１６８４さん
全く今のタワマン相場を知らない素人とやりあっても疲れるだけですので、
適当にあしらっていきましょうよ。

[1689: 匿名さん]

>>1681 マンション検討中さん
直近の過去実績から見ればその延長線上になる事を想定しておくのは極めて合理的かつ自然であると考えますが何が問題でしょうか?逆にこの物件だけ180度方針転換して格安販売してくると考える方が非現実的で非合理的だと考えます。
価格が出てから考える方は別にいいですが、マンション購入は大量工業品と違って同じものが売ってる訳ではありません。どの部屋も一点物ですから待っていればいるほど自分の選択肢は限られます。それでも良い、まつのだって人もいれば、ある程度の見込みを立てて自分にとって大事な部分にフォーカスするのも普通にありますよ。競争なのですから。

[1690: 匿名さん]

>>1687 マンション掲示板さん

説明お願いします

[1691: マンション検討中さん]

確かにスミフはいつも三井の上をいくよね。

[1692: マンコミュファンさん]

>>1686 匿名さん

もうやめませんか？
貴方は自己正当化でムキになってるだけだから
私たちは今三井のこの物件をどう評価すること
だけを考えたいので

[1693: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

同意見です。
あと不動産はすべて一点物だから原理原則でいえば早い者勝ちであり待つのは得策じゃないですね。
待つのが得策なのは待てば確実に得られる何かをしっかり特定できてる場合に限られます

[1694: 匿名さん]

>>1686 匿名さん
ですよね。それを説明しないくせに、誹謗中傷とか真剣に検討してる邪魔だってのは論理的でもなければ支離滅裂ですよね
本気で検討してるのかすら疑問ですね

[1695: マンション検討中さん]

>>1686 匿名さん

だらだら値上がりはあると思いますので、解決策としてはスミフを第1期で買えばいいんじゃないでしょうか？少なくとも金利がこれ以上下がらない現状、想定家賃相場から考えた期待利回りで2-3%の物件ははっきり言って割高です。スミフがもう少し現実的な価格を提示してくれることを、私は期待して待っています。

[1696: マンション検討中さん]

一般的には、スミフ>三井>地所かな。地所まで待つのはどうだろう。

[1697: 匿名さん]

価格面を理由に最初のを見送った人が、同じ駅でその後に出てきたのを買えるってことは無い

第6回マンションコミュニティ覆面座談会-後編

https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/06_02.html

【はるぶー】　大きな再開発地区や新駅に伴う物件は、いつも最初の物件が一番美味しくできてる。何もないとこに建つから割高に感じるんだけど、それはデベがその後の開発を見込んだ値段で出してきてるから。価格面を理由に最初のを見送った人が、同じ駅でその後に出てきたのを買えるってことは無いよね。

No.339
【モモレジ】　基本そうですよね。デベロッパーって再開発を見越して土地をたくさん仕込んでくるんで、最初のタイミングだと供給過多っぽい印象になりやすいじゃない。だから「割安感を感じつつも供給過多が不安で買えなかったり」ってケースも出てくる。デベもそれを見越してある程度弱めにしたりするので、結局一番初めの物件を買うべきだったってことになるのが通例。豊洲なり港南なり、最終的に見ると最初に買っておいたほうが吉と出てる。

[1698: 名無しさん]

小山のスレは本当に理屈っぽい人多いよね
自分は高学歴のエリートだと思ってる人だね

[1699: 匿名さん]

>>1691 マンション検討中さん
はい、力の顕示もあるでしょうがもともと社員含めて高コスト体質ですからそれなりの価格付けにしないと利益が出ません。
戦略的に高値で売ってじっくり売るという事を社是としてる以上急な方針転換ができる可能性は極めて低いです。ってのはスミフはそういう戦略で持って資金計画や販売計画、人員計画を計上してるんですから。これを変えるとなれば全部変えてそれ用にしないとうまく機能しません。

[1700: マンション検討中さん]

再開発先発ラッキーは2015年の話だろ。税制面で優遇される５年後、つまり2019年ごろからその頃買った人が売りに出して市場は飽和状態になるよ。