パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[15651: 検討者さん]

駅近を頑張って買ったはいいけど、20年後も電車で移動する駅中心の生活をしてるのだろうか。

[15652: 購入者]

運転手つきになるよう、頑張ってください！

[15653: 検討者さん]

>>15652 購入者さん

あなたや私のような一般人がですよ

[15654: 匿名さん]

>>15630 マンション検討中さん

静かに帰宅したい時はメインエントランス、買い物など寄り道したいときはテナント側と、使い分けができるのはいいですよね。

[15655: 匿名さん]

>>15650 マンション検討中さん

武蔵小山駅前は今までのイメージから随分変わりますよね！

[15663: 匿名さん]

[No.15656から本レスまで、前向きな情報交換を阻害 する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[15664: マンション検討中さん]

>>15655 匿名さん

店舗スペースと広場とパルムにうまく回遊性を持たせることができれば再開発として成功と言えると思うので、完成が楽しみですね。

[15665: 検討板ユーザーさん]

>>15633 匿名さん
>>15637 匿名さん

15618の写真だと具体的にどこのことでしょうか。単純に検討の参考にしたいので、写真に印を付けて投稿してもらえないでしょうか？

[15666: 匿名さん]

いよいよ長期金利上がってここが竣工する頃住宅ローンはどうなってるでしょうか。
上がるの確実ですから心配ですね。

[15667: 匿名さん]

>>15665 検討板ユーザーさん

ご自分の目で確かめた方が良いと思います。
遠目からは確かに吹き付け部分が白色なこともあって目立ちますね。

[15668: マンション検討中さん]

ここに限らず武蔵小山付近全体の話になりますが、26号線の大崎高校下が開通したら大井町方面にバス路線が新設される可能性もあるのでしょうか？特に羽田空港行きのリムジンバスを期待したいなあ。。勝手な願望ですけど 苦笑
タワマンが複数建つと需要はありそうな気がします。

[15669: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山の発表会が9月上旬に雅叙園で行われますね。こちらの仕様をはじめ購入するに値しない代物であったので、とても期待して行ってきます。

[15670: 匿名さん]

>>15668 マンション検討中さん

リムジンバスはともかく路線バスは可能性高いかと。幅員は十分かつ平塚橋以東は東急バス空白地帯なので。

[15671: 購入者]

>>15662 匿名さん

いつの話よ、古いな。
三井に聞けば、ちゃんと教えてくれますよ
安心材料のために、伺ってね

[15672: マンション検討中さん]

ネガの方は、他の掲示板でも暴れてますのでここだけじゃないみたいですね。パターンが同じです。初心者マークは理由はわかりませんがPCによっては毎回マークがつくようです。

[15673: 匿名さん]

>>15671 購入者さん

>>15671 購入者さん
へぇー、三井ってそんなアングラ情報まで把握していて、検討者にフィードバックしてくれるんですね。ネットではかなり情報が詳しく書かれているから一つ一つ確かめてみるのもいいですね。

[15674: 匿名さん]

>>15672 マンション検討中さん

他所のスレのことは気にしない方がいいと思いますよ。ともあれ悪意を感じる投稿はスルー＆削除依頼でいきましょう。

[15676: マンション検討中さん]

スミフの販売時期が遅くなっているのはよくあることです。販売価格はかなり前に決まっているのでこのタイミングでの変更は難しいと思います。土地の価格は交渉時期からみてスミフの方が高くついていると思うので、販売価格は三井より高くなる可能性が高いです。仕様もあげる分当然高くなるので、三井と販売時期をずらしたいというのがスミフの狙いかと思います。

[15678: 匿名さん]

>>15676 マンション検討中さん

そうですか？
これほどまで何度も販売時期を変更したのは記憶に無いです。やはりこちらの販売状況の影響と考えるのが自然ではないでしょうか。

[15680: 検討板ユーザーさん]

完成イメージと現物写真を比較したところ、まだこれから仕上げを行う段階に見えたので、外観の賛否両論は仕上げ後に判断するのが無難だと思います。

[15681: 検討板ユーザーさん]

過去のパークシティブランドは良い仕上がりだったので期待しています。

[15682: 匿名さん]

正しくは、契約者じゃなくて契約者連呼君による被害でした。

[15683: 匿名さん]

>15676：マンション検討中さん
そのとおりですね。スミフの事前ペースの問題かな。

[15684: 匿名さん]

>>15680 検討板ユーザーさん

おっしゃる通りですね。
少なくとも完成イメージの印象は良いので、私も実際の仕上がりに期待してます。

[15686: 匿名さん]

[No.15675から本レスまで、前向きな情報交換を阻害 する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[15687: 匿名さん]

>>15664 マンション検討中さん

遅レスですが、検討版ユーザーさんの

>>15646
>>15639

を見る限り、導線が最低でも2ウェイ、もしかすると3ウェイ以上？確保されているので、人の流れはスムーズで尚且つ商店街と連携も取りやすい形になってると思います。

[15688: 匿名さん]

>>15687 匿名さん

商店街や駅から不特定多数が敷地に入り込むことになるのはセキュリティ面や衛生面から望ましくないですよね。いかに部外者を排除するかが今後の課題になってきますね。特に目の前にあるパチンコ店の客が流れ込まないような対策が必要です。現状では自由に出入りできてしまいます。勝手に使い倒されないように管理組合でしっかり話し合いましょう。

[15689: 検討板ユーザーさん]

>>15688 匿名さん

さすがに１～３Ｆに４０店舗も入るとショッピングモール級の利用客数になるので、防犯は重要ですね。入居者以外が無断で侵入しようとすると、防犯ブザーが鳴りALSOKの警備員が駆けつける仕組みかつ、エレベーターも鍵を刺さないと作動しないはずなので大丈夫そうですが、用心に越したことはないですね。

[15690: 匿名さん]

敷地と言っても公開空地なので、第三者に開放しなければならないですよ。もちろん喫煙とかの不法行為は許されませんが。

[15691: マンション検討中さん]

>>15687 匿名さん

いえいえありがとうございます！

私としては、導線に加えて店舗スペースとパルムの間に緩衝的に地権者棟が配置されていることも、タワー部の住民と地域との融和のし易さに配慮を感じる良いプランだと感じました。

[15692: 検討者さん]

>>15688 匿名さん
小山に後から入ってきてもう部外者を排除議論ですか。

[15693: 検討者さん]

>>15691 マンション検討中さん
地権者棟が緩衝とか、お前どこまでクズやねん

[15694: 匿名さん]

確かに地権者棟は民度が低いことが多い。あくまで一般論。

[15695: 匿名さん]

ここは地権者を極力レジデンスにまとめて隔離できてるんで、そこまで関わることは起きないんでない？

[15696: マンション検討中さん]

>>15687 匿名さん
今後できる三菱とも2階で繋がるようになるのでより人の流れがスムーズになりそうです。確かにセキュリティ面はより重視する必要はありますが、自治体や同業他社の三菱とタッグを組み今後の武蔵小山の住民のことを考えている姿勢は伝わってきますね。

[15697: 匿名さん]

隔離してても議決権持ってるからな。

[15698: 匿名さん]

>>15696 マンション検討中さん

>>15696 マンション検討中さん

三菱とも繋がるんですか、知りませんでした。参考になります。地域もマンションもコミュニケーションを取りやすい環境になっているのは良いことですね。

[15699: 匿名さん]

>>15620 検討板ユーザーさん
この写真、ダイレクトウインドウのサッシが外剥き出しなんだね。高級物件だと大体内側に仕舞う誂えにしたりするけど。色も銀色で安っぽい印象与えてしまいますかね。

[15700: マンション検討中さん]

>>15691 マンション検討中さん

本意と異なる捉え方をされてしまったので補足で自己レスしますが、緩衝という言葉は、パルム商店街とも所縁の深い地権者の方々が、タワーマンションの建設によって新たに越してくる方と地域コミュニティとの橋渡しなってくれるのではないでしょうか、という意味で使いました。紛らわしい言葉を使ってしまい恐縮ですが、ご理解いただければ幸いです。

[15701: 通りがかりさん]

>>15700 マンション検討中さん

やっぱり、再開発はお上りさんとネーティブの闘いですな

[15702: 匿名さん]

>>15699 匿名さん
ここは庶民向け物件で、高級物件路線では無いかと...

庶民でも億ションが買えるようになったのはアベノミクスのお陰ですね。
それだけ貨幣価値が落ちたとも言いますが。

アベノミクス前から株や不動産などを持っていた人は、かなりの含み益をenjoy出来るので、庶民でも手が届く物件となった、そういう事だと思います。

資産性をギチギチ気にせず、住みたい人が住む、そういう町だしそういう物件なんだと思います。
ここを高級物件と思って購入する人はそんなにいないのでは。

私もここを買いましたが、庶民向け物件と思って買っています。

[15703: 通りがかり]

含み益の人が多いのでしょうか？

数年前だと港区のマンションが買える坪単価なので
よそからただ坪単価を見ると高級マンションと比較してしまうのでしょう。
実際パークコートという名前を三井もつけてないですし。

世帯年収の7倍が購入価格として、9000万÷７で1285万の世帯年収
の共働き世帯が、メインの購入層かなと思ってました。

[15704: 匿名さん]

>>15703 通りがかりさん
共働きでそれは破産まっしぐらだから、絶対止めた方がいい。
そんなカツカツで不動産買うような市況じゃないよ。
一馬力で年収2000万が対象。
一昔前前だったら、山手線内のパークマンションの中古買えたけどね。

[15705: 匿名さん]

>>15704 匿名さん
頭金次第、という側面もありますかね。

世帯年収が1300万円弱でも、現金及び現金同等物が6000万円あれば1億円の物件買っても大丈夫かと。

[15706: 匿名さん]

>>15705 匿名さん
あのさ、頭金の話をしたらキリないでしょ。
頭金8000万あれば、年収500万でも買える。
こういう時の話は、頭金なしで考えるの

[15707: 検討板ユーザーさん]

>>15706 匿名さん
でもそれも不自然だろ。
そういう有り得ない想定で計算して、いくらよ年収がないと買えないとか結論付けても、全く説得力無いよね。

[15708: 通りがかり]

確かに世帯年収7倍は計算が荒すぎたかも。

言いたかったことは、日本でも共働き世帯が増え、そういう世帯は
職住近接で通勤に便利な都心に住みたいから
ここをほしいとなり、
三井もそれを狙ってるのかなという推測です。

坪400以上となると、共働きだけでなくて
金融資産の値上がり等のプラスアルファ
ボーナスも必要ですね。

[15709: 匿名さん]

>>15707 検討板ユーザーさん
じゃあ、頭金いくらとか書きなよ

[15710: 匿名さん]

>>15708 通りがかりさん
同意です。

プチラッキーな(小銭持ち)庶民向けマンションだと思います。

[15711: 通りがかりさん]

そう言う潜在需要があるから、この家余り時代にボンボンタワマン作っても、消費され、そのお陰でまだまだマンション価格も高騰するんでしょうね。

[15712: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[15713: 匿名さん]

>>15712 匿名さん
円安→貨幣価値低下
やや円安ぎみだから、別に間違ってないんじゃない？

[15714: 通りがかりさん]

>>15713 匿名さん

そんなのここだけが割高な理由にならない。
残念すぎる。。

[15715: 匿名さん]

>>15713 匿名さん

荒らしには絡まずスルーして削除依頼、ですよ。

[15716: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[15717: 匿名さん]

焦ってここを買わなくてももっとまともな仕様のタワマンはいくらでも出てくると思う。

[15718: 名無しさん]

>>15715 匿名さん

全面支持。さらさらと対応するのが吉。

[15719: 匿名さん]

>>15718 名無しさん
自作自演の中身の無い投稿が邪魔だと度々指摘されても無くなりませんね。
契約者が不安でパトロールせずにはいられないのでしょうか。

[15720: 匿名さん]

契約者が気に入らないことを書かれればすぐさま荒らし呼ばわりして、情報交換が阻害されるね

[15721: 通りがかりさん]

仕様は新品にはすぐに負けますが、立地は褪せにくいです。ここは立地といまの建設費高騰にお金を出したと言うことかな？三井だからと言ってららぽーとなんかもありますので、エレベーターの設置台数や速度なんかの仕様はどうなんでしょう？

[15722: 匿名さん]

>>15721 通りがかりさん
✕ 新品には
○ 新品にも

[15723: 匿名さん]

仕様だと中古大崎に全ての面で負けるからな

[15724: 匿名さん]

大崎は三流ゼネの制震とかいう危険建築物でしょ

ナイナイ╰(*´︶`*)╯

[15725: 匿名さん]

こんな超高層での普通の免震を有り難がってるのってここの契約者くらいでしょ。強風でも揺れて船酔いみたいになるって、住居として残念過ぎる。しかも長周期地震動という致命的な弱点も抱えているし。

[15726: 通りがかりさん]

>>15725 匿名さん

そうなんですか？鹿島は青山高樹町のマンションで建て直しをしたり、三井・旭はららぽーとで杭が短かったりしてましたが、風邪で揺れる建物は日本のゼネコンは作らないでしょう？

[15727: 匿名さん]

>>15717 匿名さん
タワマンはそろそろ終わりらしいよ
自治体のタワマン建てる条件が厳しくなり建てにくくなるらしい

[15728: 匿名さん]

免震が震度3の揺れなら、制震は震度5。
免震が被るダメージを1とすると、制震は10。

コストダウンの煽りをうけ、免震装置はいまや高級設備の一角を占めるようになりましたね。
あとは予算に応じて選んで下さいな。

[15729: 匿名さん]

>>15728 匿名さん
それは長周期地震動に同調しなければ、という条件付きですけどね。

[15730: 匿名]

>>15728 匿名さん
高級物件は、ハイブリッドだな。

[15731: 匿名さん]

子供がいるなら免震が必須ですね。
親の都合で子供に怪我させたくはありませんし。

[15732: 匿名さん]

>>15725 匿名さん
そうでしょうか...

会社がここより高層の免震ビルで高層階がオフィスですが、全く気になりません...風で電灯が揺れることもありませんし。

もちろん免震と一口に言ってもピンキリなのかもしれませんが、免震=強風で揺れて船酔いになる、と言うのは少々暴論では無いかと。

長周期振動は兎も角、風で船酔い等、あまり適当な事を言うと風説の流布になりませんかね...

[15733: 匿名さん]

>>15714 通りがかりさん
そんなに欲しかったんだ...ここ。
好き過ぎて屈折した感情がネガに現れるんでしょうなぁ。
小学生の時に居たな。好きな子にシツコクちょっかい出して、キライとかとか言う奴。
同じレベルか...

[15734: 通りがかりさん]

>>15732 匿名さん
風説の流布にはなりませんね。
免震は汎用の技術であって、特定の会社の評判を貶める目的の発言ではないからです。

[15735: 匿名さん]

>>15728 匿名さん
コストダウンって駆体をコストダウンしたいから免震装置にするということですか？
あと、免震の方がダメージ1/10という根拠はあるんですか？

[15736: 匿名さん]

>>15728 匿名さん
あと、制震が震度5だと地震エネルギー的に普通の家の体感は震度7-8くらいだと思うのですが

[15737: マンション検討中さん]

>>15725 匿名さん
強風で揺れて船酔いはちょっと面白いですね。本気で言っているのでしたら発言は控えた方がよいですよ。笑われます。

[15738: マンション検討中さん]

>>15731 匿名さん

同意です。

[15739: 通りがかりさん]

免震は子供のためには譲れないけど、タワマンン（階層意識を含め）の子供への影響は
まだ未知な部分があるが、そこは目をつぶってしまう親。

[15740: マンション検討中さん]

>>15728 匿名さん
そんな訳ありません。
180mクラスで時刻歴応答解析から免震制震を比較したら、入力する地震動の卓越周期が1秒程度の最も多いケースではせいぜい1から2割程度の応答抑制にしかなりません。
そもそも超高層の高層階になるほど免震の効果が薄れるのが知られておらず、高層階だから免震じゃないと、とか真逆の論説がまかり通ってますからね。地震力を免震で大部分負担するため、上物の建築費抑制とスパン拡大
のメリットは大きいですが、これも大林のDFSではほぼ同等の効果を制振構造で得ています。
総じて、免震にはメリットは多いですが、過大評価しすぎ、逆に制振は過小評価されすぎです。

[15741: マンション検討中さん]

>>15739 通りがかりさん
完璧はないですからねぇ。タワマンも戸建も一長一短。子の環境も優先順位は人それぞれということ。タワマンも高層階と低層階では違いますし。

[15742: 匿名さん]

スーゼネ施工なら、もうなんでも良かろうて。
その他？
知らんがな（笑）

[15743: 通りがかりさん]

>>15740 マンション検討中さん
大林のDFSって免制震ハイブリッドじゃなかったでしたっけ？

[15744: 匿名さん]

>>15743 通りがかりさん
多分そう

[15745: 匿名さん]

>>15743 通りがかりさん
パークタワー晴海などは、EFSハイブリッドなだけで、EFS自体は制震技術と考えていいと思います。
何とかの一つ覚えのように免震だから安全と盲目的に考えるのはどうかと思います。制震と免震、どっちが良いなんて不毛な議論です。
それぞれメリットデメリットあって、地盤や駆体などに応じて設計しているわけで。

[15746: 匿名さん]

おわかりだと思いますが、EFS→DFSね。誤字失礼しました

[15747: 通りがかりさん]

新宿や恵比寿のタワマンは確か制震、ここは比較的内陸と思われますが、免震を持ってきた設計上の何か理由があったんでしょうか。

[15748: 匿名さん]

子育て家庭は免震だと安心感が違いますね。
揺れないのと揺れに耐えるというのは、似てるようで大きな差があります。

[15749: 通りがかりさん]

湾岸ほどでないにしても海に面する品川区。揺れやすさも0.6～0.8でやや揺れやすい。→そこはコストをかけて免震→建設費高騰の分は仕様で吸収→ダブルインカム世帯に仕上げる。→企画成功

[15750: 匿名さん]

>>15748 匿名さん
そんなに心配なら、低層マンションに住めばいいのに。あえてタワマンなんて住まなくていいと思うよ