パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[15251: 匿名さん]

契約者が必死にステマするも、ことごとく論破されるの巻
で、まともに反論できないから、絡まないで下さいとか、、残念すぎる。

[15252: 匿名さん]

あと10年後には日本の中枢か

それともこのまま現状維持の評価か

それ以下か

[15253: 匿名さん]

>>15252 匿名さん

日本の中枢に100万ペソ

[15254: マンション検討中さん]

スラム街に1万ウォン

[15255: 匿名さん]

>>15251 匿名さん


ネガはネガで大手町or東京から20分以上電車でかかる駅は郊外とか謎理論持ち出すぶっ飛んだのがいるからどっちも残念だわな。
自由が丘も二子玉川も郊外なのに武蔵小杉は都心ってねw

そもそもまともな契約者はマンコミュなんてステマどころかまともに見てすらいないのが現実っしょ。右も左も冷やかしだらけ。なのにネガからすりゃこんな投稿でも契約者扱いww

[15256: 匿名さん]

>>15255 匿名さん

ちょっと何言ってるかわからない。
でも悔しさは伝わりました。

[15257: 匿名さん]

三井さん
8/7〜8/23まで夏休み、17連休いいな〜！

[15258: 匿名さん]

>>15257 匿名さん

三井は売れてなくてもしっかり休みをとるんだよね

[15259: 匿名さん]

>>15250 マンション掲示板さん
地権者が等価交換で取得した床の保留床価格がそれ位でしょう。

[15260: 匿名さん]

>>15259 匿名さん
と言うことは坪単価200万円代を期待するのは値下げ期待するにも、ちょっと無理筋か。

坪単価300万円位が普通のサラリーマン家庭の購入金額の妥当上限ラインだと思うけどなぁ。

[15261: 匿名さん]

>>15260 匿名さん
普通のサラリーマンがタワマン住みたかったら、有明とかじゃないと無理でしょ

[15262: 匿名さん]

>15251: 匿名さん　
冗談だろ。あなたにぴったりの物件な気がするよ。
ここのいいところは駅から近いし三井のタワー。決まりだね。

[15263: 匿名さん]

>15246: マンション掲示板さ
ここ欲しいなら掲示板で書き込み読んでてもネガ多くてわかりませんよ。営業の人に説明受けた方がいいですよ。私も屋上の開放感とかとても印象的でした。

[15264: 匿名さん]

>>15256 匿名さん

冷やかしに早朝からレスとか 笑

[15265: 評判気になるさん]

>>15263 匿名さん

ここの掲示板で、良いところも(あんまりないですが)、悪いところも知れてとっても有意義でした。ただ、契約者が物件を良く見せようと虚偽の投稿をしてるのが本当に迷惑でした。
あと、契約者が中身のない反論でスレを汚してるのが邪魔でした。

[15266: 匿名さん]

>15263: 匿名さん　
15246です。ちょっと物足りない気もしますが、投資で2LDK手頃なので検討しています。

[15267: 匿名さん]

>>15266 匿名さん
ちょっと、正気ですか？
ネット1%の物件を投資？？
自殺行為ですけど？？？

[15268: 匿名さん]

>15213: 匿名さん　
ここはそんなあなたにこそふさわしいマンションです!是非お買い上げください。もっと自分の気持ちに正直に。
駅近の魅力は半端なしですし。

[15269: 匿名さん]

>15267: 匿名さん
そんな人に勧めないで。あなたが買えばいいのでは!?相性バッチリだと思いますよ。

[15272: マンション検討中さん]

ここって、本当、買えない人の妬み半端ない。

[15273: 匿名さん]

>>15272 マンション検討中さん

全くそう思いませんね

[15279: 内側都心満喫民]

はやめに買っておいて、本当によかった^ ^^ ^

[15280: マンコミュファンさん]

>>15265 評判気になるさん

なんで契約者ってわかるんですか？しかも情報は虚偽と決め付け。
そういういう投稿が一番見苦しいということを自覚してくださいね。

[15281: 匿名さん]

>>15280 マンコミュファンさん

これまでの契約者による数々の虚偽は誤魔化すことができません。悪足掻きは見苦しいだけなので、慎んで下さい。

[15282: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する皮肉や嘲笑を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[15283: 匿名さん]

>>15279 内側都心満喫民さん

【内側都心満喫民さん】
ここは外側郊外ですよ。
内側都心に憧れてるって事でしょうか。

[15284: 匿名さん]

>15281: 匿名さん
投稿をされている方に向けた 悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿に感じられますよ。やめてください。
このマンション買う機会あると思いますので真剣に検討してみてくださいね。

[15285: ご近所さん]

>15272: マンション検討中さん
ほんとそうですよね。その分リセールは期待できますね。中古で少し価格安くなるとローン上限かかってた人から買いに来るので。まぁほとんど不動産屋の中で処理されそうですが。

[15286: 匿名さん]

>>15285 ご近所さん

下げれば売れるって、それリセール期待できるとは言わないのでは？

[15287: 匿名さん]

管理担当様、契約者による検討者を愚弄する不毛な投稿を削除いただきありがとうございます。
事実であるネガティブな情報に対して過剰に反応する契約者の投稿は目に余る程のものでしたので感謝しております。
これで、良いところも悪いところもフラットに議論できる健全なスレッドになることを望みます。

[15288: 名無しさん]

>>15284 匿名さん

完全に同意します。ポジティブなことを書けば契約者の虚偽だとレッテル貼り。字面だけはまともに見せかけてますが、どう見ても前向きに検討しようとしている方を侮辱しているとしか受けとれませんよね。これではとても建設的な情報交換はできませんのでこういった投稿はぜひ謹んで欲しいものです。

[15289: 匿名さん]

都営三田線が2021年度にも8両編成化することが決まりました。もちろん東急目黒線内も8両で走る。混雑が少しでも減るといいですね。

[15292: 匿名さん]

[No.15290から本レスまで、前向きな情報交換を阻害 する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[15293: eマンションさん]

>>15289 匿名さん
逆に南北線で8両化の動きがないことから相鉄直通は三田線のみになりそうですね。三田線はほぼ相鉄化されそう。

[15294: 匿名さん]

>>15288さん

あれだけ管理の人に書かれても、物件ではなく書き込んだ人にわざわざ文句言ってくる１５２９０さんとかは、ほんとこのマンションコミュニティのイメージ下げてると感じますね。

[15295: 匿名さん]

>15292: 匿名さん
まあまあ、そう熱くならずに。もっとよく見たり、自分の見方をかえれば、ここの良さがもっとわかるかもしれませんね。
いい部屋が購入できるように祈ってます。

[15296: 通りがかりさん]

でもモデルルームで確認すればいいとか言ってしまったら、この掲示板の存在意義がなくなってしまいませんか？

[15297: 通りがかりさん]

>>15296 通りがかりさん

その通りですね。
こちらの契約者は虚偽の投稿を正当化するために手段を選ばないようですから。
モデルルームに行けばいいだろなどと、開き直れるのですね。

[15298: 匿名さん]

>>15294 匿名さん

本当にそう思います。こちらの契約者はヒステリックな対応取りすぎです。だからスレが荒れるんです。検討板なので、契約者は書き込まないで欲しいです。

[15299: 匿名さん]

見ず知らずの契約者の悪口を書きつらねる場所ではないと運営に指摘されてもわからないみたい。

しかも初心者マークなのに
「契約者は虚偽の投稿を正当化するために手段を選ばない」
ってすごい観察経験ですね。
ここのこと詳しいようですが、かえって本当のことがわからなくなるので何もしてほしくないです。

[15300: 匿名さん]

最近見てなかったのですが、HPのCG動画、変わったのかな。イメージしやすくなりました。

[15301: 通りがかりさん]

>>15299 匿名さん
あなたも付いてますよ。。若葉マーク

[15302: マンコミュファンさん]

>>15301：通りがかりさん
どこが気に入ったので契約したのですか?

[15303: 匿名さん]

>>15299 匿名さん

管理人さんが皮肉をやめろと言ってるのに
止まずに告発者を罵倒するのですね。
余程、嘘の情報で盛っていることを隠蔽したいのでしょうね。

[15304: 匿名さん]

正論やな

[15305: 匿名さん]

ホームページにありますが、ここは全480戸くらい中もう400ちょっとは供給されてるんですね
苦戦してるかと思いましたが、入居まで一年以上あってこれなら余裕ですね
住友の価格次第では一瞬でなくなっちゃいそう

[15306: 匿名さん]

>>15305 匿名さん

三井はそうは見ていないようです
その供給としている400戸のうち、
三分の一以上が地権者住戸ですから
実質は200ちょっとしか売れていません。
次期販売も未定でしたっけ。
苦戦してますね。

[15307: 匿名さん]

沿線の開発が進んでいるので、東急も南北線もいずれ8両化されるでしょう。
2021年度と時期が分かっただけでも興味深い。
なお、相鉄乗り入れは今のところ想定していないと記事に書かれていました。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15094176/
https://newswitch.jp/p/13888

[15308: マンション検討中さん]

>>15307 匿名さん
記事には相鉄直通を見込んでって書いてあったよ。

都営三田線と東急目黒線の沿線では開発が進んでいて、利用者のさらなる増加が見込まれています。とくに2022年度下期には、東急目黒線の終点・日吉駅（横浜市港北区）と相鉄線を結ぶ神奈川東部方面線（相鉄・東急直通線と相鉄・JR直通線）が全通する予定。混雑率もさらに上昇することが懸念されます。そこで交通局は、都営三田線の車両を増やして混雑を緩和しようと考えたのです。

[15309: マンコミュファンさん]

>>15306 匿名さん
過去スレみたら？数字が全然違うよ。
ざっくりだけど全600のうち、約200が地権者。
あえて間違った情報を載せて嫌がらせですね。

[15310: 匿名さん]

>15305：匿名さん
この掲示板でもネガ多いけど、逆にファンも多く、堅調な売れ行きにつながってるようですね。マスコミでも着実に売れていると報道されていました。

[15311: 匿名さん]

>>15309 マンコミュファンさん

その計算だと、完売になってしまいますね。
真相は謎ですね。一体どうなっているのでしょう。

[15312: 匿名さん]

>>15308 マンション検討中さん

相鉄線乗り入れを視野に入れての8両化だね。まあ、8両化されなかったら最悪の混雑路線になる可能性が高かったから良かった。ただし、8両化されても駅の構造は変えられないだろうから、駅構内の混雑からは逃れられないだろうね。

[15313: 匿名さん]

>15306さん
じゃ、今のうちなら選べますね。すみふよりもこちらが好みのデザインなので良かったです。

[15314: 匿名さん]

>>15313 匿名さん

まだ選択肢が豊富で良かったですね！
出遅れ組はこことスミフの両方をじっくり比較評価できますね。

[15315: 匿名さん]

>>15250 マンション掲示板さん
坪単価350万でも予算オーバー...普通のサラリーマンには手が出ませんわ...

70平米で7,000万超えると高所得層しか無理。70平米で6,000万円位ならギリ買えるんだけど、ここは数年待ってもこの金額までは下がらなさそうだなぁ...涙

[15316: 匿名さん]

>>15315 匿名さん
長期金利が上がれば住宅ローンは3%ぐらいですかね。35年ローンだと利息は元本の2割超。5000万の家でも6000万必要になる。住宅価格は下がります。

[15317: 匿名さん]

パークコート千代田駿河台は坪500ちょっとからあったのですね。
ここが坪500ってやっぱり異常ですね。

[15318: 通りがかりさん]

>>15311 匿名さん
数
624戸（販売総戸数487戸、事業協力者=地権者戸数137戸含む）で、販売戸数487の内、405が”供給済み”だそうです。
https://www.31sumai.com/mfr/X0724/outline.html

[15319: 匿名]

>>15318 通りがかりさん

全体で見ると残り10%強ということですか。
竣工まで2年を残してこの状況なら、思いのほか完売早いかもしれませんね。

[15320: 匿名さん]

>>15318 通りがかりさん

供給だから売れた訳じゃ無いのね。
一体いくつ売れてるかは謎のままですね。
ますます謎が深まりました。

[15321: 匿名さん]

>>15317 匿名さん
ここで文句言っても安くなりませんよ...

仮にここが坪単価800だろうと1000だろうと、この掲示板でいくら吠えても、高くなったり安くなったりするわけではありませんので...

欲しくなければ、買わなければ良いだけ。
欲しければ、買えば良いだけ。

簡単な話です。

[15322: 匿名さん]

>>15318 通りがかりさん
地権者が多いということは地権者一人当たりの土地面積が小さく評価単価は高くなるからね。地権者の多い再開発事業ではエンド価格は高くならざるを得ない。

[15323: 匿名さん]

>>15321 匿名さん

都心部のパークコートが同じ位の価格で買えるという客観的な事実に対して、感情的になり過ぎですよ。
人に対して吠えるとか民度が窺い知れますね。運営の方の言いつけが守れない契約者ばかりですね。

[15324: 匿名さん]

しかし、ここほど契約者の監視が凄いマンションは無いんでない？
ちょっとでもネガティブな要素のある投稿に一々噛み付いて建設的な意見交換にならない。
相手の人格や行動を否定批判するだけ。
切羽詰まった状況に追い込まれてるように見受けられました。

[15325: 匿名さん]

>>15317 匿名さん

平均が坪470の物件と下限が坪500の物件をさも同価格帯のように仰るのは無茶苦茶です。
釣り投稿にしてもお粗末過ぎますよ。

[15326: 匿名さん]

うーん、つまり以前とは評価される物件特性が変わりつつあるってことだよね。
武蔵小山のマンションは以前は坪300台だったが、今は400台。

その中でも駅近タワーは400後半でも需要あるのが今回わかったこと。

[15327: 匿名さん]

>15319/320
供給と契約は0-一桁の差しかないそうですよ。

[15328: 匿名さん]

それだけ既に売れてたら、スミフだったら逆に値上げして、どうしても欲しい層だ出てくるまで超長期で売るくらいだね

三井はこのまま竣工あたりまでじっくり着実にという感じでしょう

[15329: 匿名さん]

>>15326 匿名さん

新築で何とか売れることと、新築で買った時の金額を維持できるのは別問題。
資産価値を保てない下落率の高い物件を割高と言うので。中古市場はシビアですから。

[15330: 匿名さん]

>>15325 匿名さん

同価格帯のように書いてるとは思えませんでしたがね。探せばここを購入するのと変わらない金額で都心高級物件が買えると言うことでしょう。それだけ、ここを買うと言うことは割高を掴むということの裏返しだと思う。

[15331: 匿名さん]

>15326 匿名さん
本格的なタワーで駅近いのは希少なんでしょうね。高級住宅地ではないと思いますが、建物とかの価値は高いとみなされてる。

[15332: 匿名さん]

>15325：匿名さん
買い手が変わってくれば、ここも向こうも坪500の時代が来る可能性もありますね

[15333: 匿名さん]

>15330：匿名さん
そんな詳しいのに否定しなくても一部屋買ってみたら如何ですか?意外と気に入るかもしれませんよ。

[15334: 通りがかりさん]

一つ買ってみたらって。。スーパーでキャベツ買うんじゃないんだから。

[15335: 匿名さん]

>>15331 匿名さん

建物はここで散々言われてる通り近年稀に見る安普請ですよ

[15336: 坪単価比較中さん]

物件概要をみると、この物件の敷地面積は約2,250坪。
この土地を約140の地権者からそれぞれ時価で仕入れたわけだから
単純に敷地面積を地権者数で割るとひとり当たり16坪。
評価額は坪500万くらいするのか？500万×2,250坪で113億。
総事業費が400臆のうち土地代が約3割。
もし地権者一人当たりの土地面積が100坪くらいある再開発なら
土地の評価額は2、3割くらい安くなっただろうから、
113臆÷400臆×0.25×100で7%。
地権者が個人所有の小さな土地が多いというだけで
最初から7%も下駄を履かされているのか…。

[15337: 匿名さん]

>>15336 坪単価比較中さん
土地に対する補償よりも、営業補償だったり仮住まいの家賃等々の地権者補償も地権者が多いとバカにできないです。

[15338: 匿名さん]

>15335さん
いちいち絡まなくていいですよ。価格対比価値があるか否かはあなたと違って自分で判断できますから。あなたの目では安普請としか見えないかもしれませんが、残念ですね。

[15339: 匿名さん]

はやめに山手線内側のパークコート買って、本当によかったー( ◠‿◠ )

[15340: 匿名さん]

↑この物件と全く関係ありませんよ。本当に運営の方の言い訳が守れない他物件契約者ですね。

[15341: 通りがかりさん]

>>15338 匿名さん
感情的になったら、相手の思うツボです。

[15342: 評判気になるさん]

先週末、モデルルームで全戸の販売状況の金額表見たら、あともう80弱だったよ、キャンセル住戸含めて。
住友待ってたのに、販売秋ってどうしたのでしょう？
住友いくらかなぁ、、、

[15343: 匿名さん]

>>15342 評判気になるさん
残り80って、この数ヶ月ほとんど減ってないよ

[15344: 匿名さん]

>>15343 匿名さん

武蔵小山の需要の無さが図らずも露呈してしまったようですね。市場判断は時として残酷です。ここをジャンピングキャッチした方には気の毒ですが。

[15345: 匿名]

>>15343 匿名さん

ネガはいいと思うけど、ウソはダメです。
数ヶ月前に売り出して現在残り80なのに、その数ヶ月前からほとんど減ってないというのは無理すぎる話ですよ。

[15346: 匿名さん]

>>15345 匿名さん
じゃあ、この2、3ヶ月でほとんど売れてない

[15347: 匿名さん]

>>15345 匿名さん

でも事実なんですよ

[15348: 匿名さん]

>15344: 匿名さん　
今からならここも冷静に選べますね。これから買う部屋決めるなんて羨ましい。2戸とか買っちゃってください。

[15349: 匿名さん]

>>15348 匿名さん
先週3Lの部屋を契約しました。
たまたま希望の間取りがあったので、縁ありと判断して購入を決めました。
スミフ販売を待とうとも思いましたが、ここより値段上がりそうなので思い切って決めました。

[15350: 匿名さん]

>>15348 匿名さん

冷静になったら買えません。損することが確定的ですもの。
そんなにおススメなら、あなたが買い占められたらいかがですか？デベも売らずにお困りのようですから喜びますよ。