パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[15151: 通りがかりさん]

全ての物に流行り廃りがあるように、駅前タワーも珍しく無くなってきました。人気もそろそろピークでしょう。過大に評価され過ぎれば必ず調整され、適正な価格に戻ります。「山高ければ谷深し」。ハバ抜きはもう始まっています。ココもお隣りも怖いですねー。

[15152: 匿名さん]

>>15151 通りがかりさん

ババ抜き。言い得て妙ですね。
武蔵小山に関しては確かにもう始まっていますね。こちらの次期販売未定とお隣スミフの度重なる販売延期がそれを裏付けていると思います。

[15153: 匿名さん]

人件費や建材の価格上昇もあるけど、足元の価格上昇は高いのにバカが買ってるという要因が大きいと思うわ。賃料が上昇しているわけでもあるまいし。品川駅～東京駅間の再開発狙いの買いはまだ理解できるが。

[15154: マンション検討中さん]

>>15145 匿名さん
最近の住友は大体の物件で販売延期連発してるよ。

[15155: eマンションさん]

>>15146 匿名さん
エリアの問題というよりもここは仕様を削ったのが問題だったと思うよ。

[15156: 匿名さん]

予算オーバーで買えないけど、ぶっちゃけ欲しかった。

高値掴みとは思ったけど、このエリアのタワマンって憧れたけどなぁ。

もう1割安ければ手が届いたんだけど。

結局、買えなくても良かった、という事なのかもしれんが...

[15157: 通りがかりさん]

結局ここは仕様とか全部考慮すると坪単価いくらなら適正だった？

[15158: 通りがかりさん]

>>15157 通りがかりさん

いくらで貸せるかが全て。投資物件ではなくても指標になる価格単価は計算で出せます。目黒で賃料16000円/月。ココを参考にまずパークシティの賃料を算出してください。

http://www.plazahomes.co.jp/news/rentalmarketrate/meguro/

その賃料×12カ月×0.75(経費控除)÷0.03(標準的新築マンション利回り)で出てきた数値が理論上の適正価格(単価)。15000円/月なら450万円/坪、17500円/月なら525万円/坪。賃料次第でかなり変わるので賃料の精度が大事だよ！

[15159: 匿名さん]

賃料計算したら不利なのは分かってるでしょ。坪360ぐらいになっちゃう。

[15160: 通りがかりさん]

>>15159 匿名さん
客観的にみても駅1分の新築タワーが12000円てことはないでしょう

[15161: 匿名さん]

まず利回り3%というのが間違ってるけどね。最近の新築マンションは利回り1%くらいで計算するのが妥当。

[15162: 通りがかりさん]

>>15161 匿名さん

最新の不動産投資家調査で都心部Aクラスオフィスビルの取引利回りが3.5％です。それよりも低い最近のマンションって凄いんですね。

[15163: 通りがかりさん]

>>15161 匿名さん

日本の新築マンションってドイツ30年国債と同じ利回りなんだね。すごい信用力！

[15164: 匿名さん]

パークホームズの72平米が管理費込みで月22万だよ。坪1万ちょいの賃料。ここも10年後にはこのくらいになってるでしょうね。

[15165: 匿名さん]

>>15163 通りがかりさん

まあ、日本の10年物国債金利が0.1%以下だからね。信用力はドイツ>>日本なのにもかかわらず。明らかに間違ってるよね。

[15166: 通りがかりさん]

>>15165 匿名さん

うちの中学生の子供もわたしに同じ質問してきたよ

[15167: 通りがかりさん]

>>15164 匿名さん
いま募集で出てるやつね。けっこう厳しい賃料だ。北向き低層階、駅前再開発前とはいえ予想外に安いかも。

[15168: マンション検討中さん]

と云うことは、
十分な値引・値下が期待できるってこと？

[15169: 匿名さん]

ムサコの賃料って新築でもせいぜい13,000円/坪でしょ、月島勝どきあたりだと14,000円くらいは取れるよ。

[15170: マンコミュファンさん]

>>15164 匿名さん
その部屋はかなり短期の定期借家だけど。

[15171: 通りががり]

>>15168 マンション検討中さん
特に人気のある住戸以外は強気にいくべきだと思う。

[15172: 通りががり]

>>15169 匿名さん

賃料がついてこない価格高騰はやっぱりバブルなんだよ。不動産は結局のところ、賃料の裏付けが価格を担保しているからね。

[15173: 検討板ユーザーさん]

>>15158 通りがかりさん

これいついくらで売却できるかが含まれてないから、元本保証の国債と比較できない。

[15174: 匿名さん]

ここの契約者みたいに、賃料とか気にせずイメージだけで買ってしまう人がいるから価格上昇が止まらないんだろうね。でも、いよいよ価格下落を目の当たりにしそう。日銀が金利上昇を許容しそうだし。ここのローン実行時には今より金利が高いだろうね。

[15175: 口コミ知りたいさん]

>>15167 通りがかりさん
武蔵小山はもともとそのくらいの賃料しか取れないエリア。目黒線ってターミナル駅に繋がらないから不便。

[15176: 匿名さん]

武蔵小山は条件が良くても坪1万程度の賃料しか取れない。これは近隣のパークホームズの裏付けもある厳然とした事実。
それに坪単価500万出して購入するんですか？
まともな人は買わずに借りるでしょ。

[15177: 匿名さん]

自己満足の為以外に買う動機が思いつかない。朝の激混み確定な上、代替輸送がない。混雑さで武蔵小杉を越えるポテンシャルがあるよ、ここ。買うのはかなりリスクが高いと思うけどなあ。

[15178: 検討板ユーザーさん]

>>15175 口コミ知りたいさん

乗り換えなしで行ける主要駅は目黒駅のみ？直通で行ける他の都内の主要駅ないですかね？駅直結でも肝心の沿線が弱いのは否めないかもしれません。どういう層がどういう動機で契約したのか気になります。

[15179: 口コミ知りたいさん]

大手町、永田町、六本木一丁目には直通で行けますね。地下鉄沿い勤務なら問題なさそうです。

[15180: 匿名さん]

>15156：匿名さん
私も出遅れた。スミフは高値追求だろうし、そのあとまで待ってると買うタイミング逃したっぽくなる。高いようでいてここより都心に近いところはもっと高いし。

[15181: 匿名さん]

>>15172 通りががりさん
同意。

そして賃料はこの5年間、資産価格の高騰にも関わらずほぼ変化していない。

ここに限らずまさにバブル相場。

金利上昇→アベノミクスの終焉→資産価格下落&株価下落→不景気突入と見ている。

貧しい高齢者が大量生産される未来がほぼ確実に見えているこの国で不動産に投資する意味を見出せない。

[15182: 匿名さん]

前西小山辺りに住んでましたけど、目黒線沿線はのんびりしてていい住宅街でオススメですよ。

[15183: 匿名さん]

>>15180 匿名さん

ここより都心で割安なところいくらでもあるけど。過去スレ読めば？
無理矢理ここの高値を正当化しようとしてて違和感ありまくり。笑

[15184: 匿名さん]

すぐに否定する人にも違和感ありまくり。
何焦ってんだか。

[15185: 匿名さん]

ここより都心でいいとこあるならそのスレでやってください。正当化とか勝手にきめつけて誹謗中傷ばかり書き込むのはやめろよ。ホント迷惑だよ。

[15186: マンション検討中さん]

高い高いといいますが、これ以上都心でこの規模だと今はこのくらいしますよね。どこかいいとこありますか？

[15187: 匿名さん]

>>15185 匿名さん

まぁ、落ち着きなさいって。
誹謗中傷なんてどこにも書いてないじゃないですか。契約者の無理ポジや嘘で盛られた役に立たない情報ばかり。
検討の邪魔だから契約者は書き込むのはやめろよ。ホント迷惑だよ。

[15188: 匿名さん]

>>15186 マンション検討中さん

意味不明

[15189: 匿名さん]

>>15186 マンション検討中さん
月島MTGはここより仕様が高くここより都心でここより安いような。

[15190: 匿名さん]

>>15189 匿名さん

そんな事実突きつけると、また地盤がーとか言いだすよ。ここの契約者は。笑

[15191: 匿名さん]

本当に同じ話題のループばかり。
購入者は自分の判断が正しかったと主張しするためだけに、屁理屈を捏ねて無駄な投稿を繰り返すから迷惑極まりない。住民板に引っ込んでてくれないかな。

[15192: 匿名さん]

ここより良いマンションはどんどん売り切れているよ。最近だと月島だけど、昨年の10月ならもっと沢山あった。今残っている時点で価値は推して知るべしでしょう。

[15193: マンション検討中さん]

月島そんなにいいですか？もんじゃ街にすむのはいやだな。

[15194: 匿名さん]

>>15193 マンション検討中さん

元闇市のスナック街が言えたものではないのでは？

[15195: 匿名さん]

シティタワー大井町も良いですね
こちらよりも交通利便性と眺望は遥かに良い

[15196: 匿名さん]

>>15193 マンション検討中さん

個人の感情ではないんですよ。賃料や周辺の中古価格との比較で合理的に判断できるんですよね。もちろん住居なので感情論で選んでも全然OKですが、割高なのは前提としてもらいたいですね。

[15197: マンコミュファンさん]

私も月島はないなぁ。全く選択肢にはいらない。少なくとも山手線南西側で考えてるけど、競合タワーはここの後の住友三菱ぐらいしかなさそう。

[15198: マンション検討中さん]

>15187：匿名さん
理解不能。

[15199: 匿名さん]

パークホームズ千代田淡路町も都心至近でここより安いし
パークタワー晴海だとここの70平米台の値段で最上階プレミアムフロアの100平米超が買えましたね

[15200: 匿名さん]

大井町もいいけど、駅距離や街の雰囲気からするとこっちのパークシティのほうがいいと感じました。ただ残り少ないので住友や小規模マンションも見てますけど、小規模も高いですね。最低坪400-ですかね。安い新築予定ありますか?