パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[14851: 匿名さん]

>>14850 マンション検討中さん
こじらせてる人がいるんだろうね

[14852: マンション検討中さん]

ルジェンデって。駅13分、こういうの細長いマンション。施工？比べられない。

[14853: マンション検討中さん]

ネット利回りってなに？どうでもいい人が買うのでは。

[14854: 匿名さん]

ここの契約者は何でこんなに必死なの？
あまりに冷静さを失った投稿内容に言葉が無いです。

物件に対する客観的な事実をけなしだとか、言ってますが、嫌で受け入れられないならここを見なければいいんですよ。

本当に検討のための意見交換の妨げになるので、もう書き込まないで下さい。

[14855: 匿名さん]

>>14849 マンション検討中さん

収益還元法は投資云々だけじゃなくて、その物件が適正かどうかを判断するために大変有効なもので、一般消費者も当たり前のように活用するものですよ。
ここはネット利回り1%という異常に劣悪な数値となっています。この数値でもこの物件に住みたいと思うのであれば、まともな考えをしてる人は賃貸で借ります。購入するのが損となるからです。
幸いにこちらは地権者が大量に居ますので賃貸放出の数も相当でしょうし、同時期に貸し出しが始まるので競争原理が働き、相場よりも安く借りられるでしょう。

[14856: マンション検討中さん]

家賃いくら払っても自分のものにならないから。

[14857: 匿名さん]

>>14854 匿名さん
必死なのは嘘を書いてまでネガする人も同じかなと感じますよ。
既に買わない決断をしたのなら高い高いと同じ事ばかり書くのではなく、さっさとお引き取りになった方が検討者のためです。

デメリットもあればメリットも当然あるわけです
あなたの視点だけでネガを書き続けるのは無意味ですよ

[14858: マンション検討中さん]

いくら家賃払っても自分の物にはならない。

[14859: 匿名さん]

>>14856 マンション検討中さん

割高で損することが明白でも自分のものとしたい感情が勝ってしまうのでしょう。やはりこちらの購入者は非合理的な方なんですね。

[14860: マンション検討中さん]

買いたい人だけが買うだけではないの。ごちゃごちゃケチつけて。高い高いばっか。高くないから。

[14861: 匿名さん]

>>14860 マンション検討中さん

あの、住民板で勝手にやっててもらえます？
感情的で論理性に欠ける契約者の書き込みは迷惑です。
これ以上迷惑な投稿はやめて下さいね。

[14862: 匿名さん]

>>14857 匿名さん
契約者の良く見せようとする虚偽の投稿は多くありますが、検討者の投稿で一体どれが嘘なのでしょうか？
検討に必要な事実の投稿は大変有り難いです。また確かに割高との投稿もありますが、様々な検討者が同じように感じてるのでしょうね。有名ブロガーが言ってる位ですから、当たり前ですが。

[14863: 検討者さん]

>>14847 匿名さん

利払い1％を費用で計算してネット利回り出してるのずるーい。1億の物件の賃料がたった25？？？　そんでもって経費率33％って高過ぎよー。各数字とも適当で出てきた利回りが1％なのね(笑)

まぁネットで2.5でしょう。価格が高過ぎるとは思うが比準で決まる自己使用としてはアリな範囲。

[14864: 匿名さん]

購入者は去ってくださいといっている人こそ、検討者でもない

[14865: 匿名さん]

摑まされてしまった契約者の取り乱した投稿が目立ちますね。まぁ、彼らも必死でしょうけど、ここはやはり検討者の邪魔であることには違いありません。住民板に隔離してもらいましょう。

[14866: 匿名さん]

>>14862 匿名さん
私は契約者じゃないんで、あなたの意見は的外れですよ

虚偽のネガも過去ログあされば色々出てきますよ
探してくださいね

[14867: 匿名さん]

>>14858 マンション検討中さん

タワマンなんて、買ったって将来の家賃を固定化するようなもの。自分の意思では何も決められない。

[14868: マンション検討中さん]

都内の目ぼしいマンションは、割高なんてものではないです。3憶出すんだったら、それなりかもしれませんが、私はせいぜい1億だから、ここありですが。

[14869: 匿名さん]

実際に住むのに、1%だか利回りなんてプロの知識ないですよ

[14870: 匿名さん]

>>14868 マンション検討中さん

割高の意味を理解していませんね。3億相応のマンションなら割高とは言いません。ここは1億相応のマンションではないから割高と言われています。

[14871: 匿名さん]

投資として考えたとしても、自己資金800万円、住宅ローン9200万円とすれば、投資額に対するリターンは年率12.5%(100÷800)ですね。こんな割の良い投資商品が他にあるなら教えて欲しいですね。

[14872: 匿名さん]

>>14871 匿名さん

新手の詐欺？とんでも理論

[14873: 検討者さん]

>>14871 匿名さん

一般的な利回り比較に融資条件いれちゃダメでしょう。利回り1％は明らかに間違い。あなたのレバ掛け後の利回りも意味なし。比較するなら融資条件は外さなきゃね。

[14874: 検討者さん]

>>14847 匿名さん

そうそう、居住用としてマンションを住宅ローン金利適用で購入しておいて、賃貸にだすと詐欺罪になる可能性あるから気をつけてね！

[14875: 匿名さん]

>>14873 検討者さん

じゃあ外して正しい利回り教えてよ。

[14876: 匿名さん]

>>14874 検討者さん

現実的にはほぼない。銀行は滞りなく返済されていれば何も言わない。

ばれても詐欺罪じゃなくて、一括返済を求められるだけ。

1物件1法人スキームも、これだけ騒がれてるのに知らぬふり(新規で組むのは厳しくなってきたけど)

転勤とか介護ですまなくなって賃貸だすこともよくある。そんなんで詐欺になったら転勤族は家買えないわな。

[14877: 検討者さん]

>>14875 匿名さん

貸した場合の想定共益費込み賃料×12、礼金の償却額、敷金の運用益
これを足した収益から
管理費、修繕積立金、固都税、空室損、仲介手数料、その他かかる費用を年間ベースで足した費用を控除して、その額を物件購入額で割って出してね！

ちょっと大変だけど、自分の試算の利回り把握するのにこれくらいやりなさい！

[14878: 検討者さん]

>>14875 匿名さん

たぶん2.5％くらいになると思うわ！

[14879: マンション検討中さん]

スミフの価格がわかるまで平行線の模様

[14880: 匿名さん]

>>14875 匿名さん
金利を外したらネット利回り2%だね

[14881: 匿名さん]

>>14871 匿名さん

マンション経営無理w
真面目に計算しろwww

[14882: 匿名さん]

ネット2%だとしても投資不適格なのは変わらないね。

[14883: 匿名さん]

>>14882 匿名さん
だから2%もあるわけない
ネット利回り1%がいいところ

[14884: 匿名さん]

また契約者が嘘の情報で撹乱させてる。

必要な情報が埋もれて迷惑だからやめてと上の投稿にもありますよね。
他人への配慮が何故できないのでしょうか。
本当に迷惑ですよ。

余計に物件への印象が悪くなります。

[14885: 検討者さん]

[前向きな情報交換を阻害 する投稿の為、削除しました。管理担当］

[14886: 匿名さん]

本当の情報確認は三井からのみ、自分で確認です。

[14887: 匿名さん]

>>14886 匿名さん

契約者が嘘を吐いてまで物件を良く見せようと画策してますから全てデベに確認する必要がありますね。
検討者さん達が確認すべき視点を投稿して下さっているので参考にすると良いですね。

[14888: 匿名さん]

この荒れっぷり
日本一感じの悪いスレですね

[14889: 匿名さん]

>>14866 匿名さん

あなたはどういった立場の方でしょうか？笑

エビデンスが全てです。虚偽のネガ投稿を具体的に指し示せないのであれば、無かったということになります。

[14890: 検討者さん]

買えない妬み　買った自尊心 どっちでも良い野次馬　の
入り乱れですな

[14891: 匿名さん]

パークホームズ武蔵小山の足許の成約価格はレインズを見ると坪370万程度。これよりは1割高いと仮定して10年後のここの坪単価は400万程度。まあ、2割減という感じ。尚、今の市況が横ばい推移することを前提としている。1億の部屋を買うとして、2割減はマイナス2000万。その他、購入時の諸経費で500万（5%）、10年間の管理費と修繕積立金で480万（月4万）、10年間の固定資産税で300万（年30万）、金利分は住宅ローン減税でネットゼロだとすると、10年間で1280万の支出。つまり、10年間で3280万の支出。月の家賃に換算すると27.3万円。

これを安いと感じる人が買っている感じだね。でも、いつでも引っ越せるオプションが付いていたり、価格下落リスクや物件が痛むリスク等のリスクは負わなくてよかったり、賃貸のメリットは大きい。

[14892: 匿名さん]

>>14881 匿名さん

投資額に対するリターンは重要な指標だと思いますが。。。

[14893: 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)]

>>14891 匿名さん

1割高いと仮定しての部分がどうなのか…ですかね。

パークホームズセントラルシティ中央湊とパークシティ中央湊ザタワーを比較(成約価格ベース)したら、築年数の差を考慮しても4〜5割くらいの差がついてます。

ふたを開けてみないと分かりませんので、そこの読み次第でしょうね。

ちなみに私はどっちでも良い野次馬です。

[14894: 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)]

最近は投資用ローンでは20〜30%の自己資金を要求されますから、フルローンが組める空家or新築は投資としても妙味がありますね。

物件によりけりですが、投資額に対するパフォーマンスが明らかに良いです(^^)

[14895: 匿名さん]

>>14891 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)

パークホームズは今は断トツの地域ナンバーワン物件なので、ここの比較対象として遜色ないでしょう。そして、ここは仕様次第では3方向に永久眺望が保証された住友に負けてしまいそうですし、三菱が駅直結となれば三菱がナンバーワン確定でしょうし、次世代の地域ナンバーワンにも厳しそう。

[14896: 匿名さん]

>>14892 匿名さん
横からで申し訳ないですけど、1億に対して自己資金800万が返ってくるから利回り12.5%って売却後のネットキャッシュを実現しないといけませんね。

仲介手数料3%、固定金利で1%、管理費、固定資産税その他固定費もあれば、そしてこれらを踏まえてネットキャッシュ1億の実現のためには、購入価格以上の売却額を実現しないとですけど、果たしてここでそれ達成出来ますかね？

利回り計算するなら最低限レベルでもここまで考えないとちょっと…もう少しリテラシー高められてから投資判断すべきかと思いますよ。

[14897: 口コミ知りたいさん]

>>14890 検討者さん

買えない妬みは無いかと笑

[14898: 匿名さん]

デメリット
　坪470で小杉や湾岸より坪100高い
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　天カセなし
　loweなし
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
★New!　同時給排気タイプのレンジフードは有償オプション

[14899: マンション検討中さん]

>>14898 匿名さん
武蔵小山の庶民的な雰囲気に合わせて仕様を下げてるのだから
街に溶け込むという意味ではメリット

[14900: 口コミ知りたいさん]

>>14899 マンション検討中さん

笑

[14901: 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)]

>>14896 匿名さん

ありがとうございます。もうだいぶ投資してしまったので、今更感がありますが、勉強してみます

[14902: 匿名さん]

本人が気づいていない買えない妬みが9割。

[14903: 口コミ知りたいさん]

>>14902 匿名さん

本人が気づかない買えない妬みって何？笑
ここは嘲笑の対象にこそなれ、妬みの対象にならないほどの安普請だよ。

[14904: 匿名さん]

妬まれてるんじゃない
馬鹿にされてるんだよ

気づけよ購入者w

[14905: 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)]

別に馬鹿にしなくてもいいでしょう。住みたいところに買うのが一番ですよ。

[14906: 匿名さん]

馬鹿にしてるのではなく仕様を丁寧に解説してるだけなのに馬鹿にしてると捉える人がいる不思議。

[14907: 匿名さん]

>>14898 匿名さん

公式の設備紹介だと天カセあるみたいだけど？嘘ネガは良くないよ

[14908: マンション比較中さん]

本人が気づかない妬みって斬新だと思う。
ぜひ研究してノーベル心理学賞を目指してほしい。

[14909: 匿名さん]

>>14907 匿名さん

大変失礼しました
過去レスをコピペしたのですが、違っていたのですね。ご指摘ありがとうございます。

デメリット
　坪470で小杉や湾岸より坪100高い
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　loweなし
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
★New!　同時給排気タイプのレンジフードは有償オプション

でお願いします。

[14910: 検討板ユーザーさん]

>>14907 匿名さん

こうやって契約者が誤誘導するでしょ。
さすがにここもプレミアムだけは天カセで
HPにも41F限定と記載してる。
こういう人を騙すようなことしてまでも物件を良く見せようとするから迷惑極まりない。
契約者は出て行きなさい。

[14911: 匿名さん]

>>14898 匿名さん
湾岸も場所によりますが、坪単価370で新築タワマンは厳しいですよ。

豊洲で東急のタワマンに注目していますが、デベに聞いたら少なくともmid grand towerより高いそうです(三井とスミフが土地の入札価格で東急に負けた物件)。となると坪単価420万以上で1,000戸級の巨大なタワマンが市場に出てくる。

勿論、東雲や有明は坪単価300万円台ですが、「湾岸」で一括りにするのはどうかと。

[14912: 匿名さん]

ネガしか書けない人って、周りからもネガティブ思考と思われてますよ。
上司にしても仲間にしても一番嫌われるタイプ、自分は気づいていないでしょうけど笑

[14913: 匿名さん]

>>14912 匿名さん

ここは事実しか書いていないよ
ネガなんてどこにも無いと思うけど、
契約者が被害者意識丸出しでそう受け取って
いるだけでは？

[14914: 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)]

>>14913 匿名さん

言い方の問題では？

[14915: 匿名さん]

>>14910 検討板ユーザーさん

すみません、14909です。
天カセは41階限定なんですか？

私、騙されたのでしょうか?
4階〜40階の一般プランでは天カセエアコンはあるのでしょうか？ないのでしょうか?

[14916: 匿名さん]

>>14915 匿名さん

ありません。騙されてます。
ここの契約者の言うことは大半が嘘だと思った方が被害が少なくて済みます。

[14917: 匿名さん]

ありがとうございます。

嘘をつく人に騙された14909です。
後から見た方が誤解しないように、改めて整理します。

デメリット
　坪470で小杉や湾岸より坪100高い
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　天カセなし
　loweなし
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
★New!　同時給排気タイプのレンジフードは有償オプション

[14918: 匿名さん]

メリットも並べておきましょう。

虎ノ門よりも60%安い
天カセなく経済的
ベランダの避難経路が多様
天高2600
余計な共用施設が少なく経済的
敷地内に商業施設
駅徒歩1分(近年、駅距離はもっとも資産価値に影響を与える要素のひとつ)
三井のブランド力
鹿島のブランド力
免震構造
林試の森公園徒歩圏
今後の再開発

[14919: 匿名さん]

＞14917, ＞14918 は保存版ですね。

[14920: 匿名さん]

>>14918 匿名さん

余計な共用施設が無いのに管理費は豪華設備のところと変わらないよ。だから全く経済的では無い。
こうやって息するように嘘を吐く。

[14921: 匿名さん]

>>14918 匿名さん

あと敷地内に焼き鳥屋も追加しておいて、
ここに入る鳥勇は豪快に煙を店の外に出して
匂いで顧客を釣る方式で、ついつい買ってしまう魅力的な店なんだよ。
その場でビール片手に焼き鳥の濃い液垂らしながら食うのが格別。
そんな素敵な店舗があることも書いといて。

[14922: 匿名さん]

>>14918 匿名さん

あと、ここのマンションの目の前にエンジェルⅤっていう良く出るパチンコ屋があるんだよ。パチンコ屋に通いやすいのがメリットなんで追記しといて。

[14923: 匿名さん]

味のあるスナックがマンション至近に多くあるのもメリットやな
行きつけの店を開拓するのが楽しみやで
良いとこ知っとったら教えてや

[14924: 匿名さん]

デメリットに、「北と南はお見合い確定、東にもタワマンが建つ構想がある」も追加で

[14925: 評判気になるさん]

>>14918 匿名さん
晴海のような新型ハイブリッド免震じゃない旧型免震ね

[14926: 匿名さん]

>>14918 匿名さん
駅1分だがJR駅や地下鉄駅に劣る私鉄駅
相鉄乗り入れで混雑化が必至だが代替路線なし

[14927: 匿名さん]

次々に隠していた情報が明らかになりますね
とっても有意義です！！

[14928: 匿名さん]

>>14918 匿名さん
余計なタイル張りが少なく吹き付け多用が逆におしゃれ

[14929: 匿名さん]

>>14922 匿名さん

そんなにそのパチンコ屋に通ってるんですか？良く出るとか詳しいですね。

[14930: 匿名さん]

向かい側パチ屋で公開空地がタバコ臭くなるリスクあり

[14931: 匿名さん]

>>14926 匿名さん

私鉄でも1分は貴重ですよ。これがメトロ1分だったら20%以上価格が上がってしまいます。

[14932: 匿名さん]

>>14929 匿名さん

今時タバコ臭いパチンコ屋なんてないでしょう。武蔵小山は昔一度行ったきりなので良く分かりませんが。。。

[14933: 匿名さん]

>>14931 匿名さん
目黒線だと武蔵小山に建つ5本はいずれも近い、西小山に建つのも近い、住友も1分
近隣だとブリリアタワー目黒は山手線1分、OWCT、ルサンク大崎は山手線3分だけど屋根付きペデストリアンデッキ直結、プラウドタワー東五反田、ブリリアタワー大崎が山手線4分、などなど

[14934: 匿名さん]

>>14933 匿名さん

ありゃま、ここは全く希少価値ありませんね。トホ

[14935: 匿名さん]

>>14931 匿名さん

希少性次第ですよ。例えばメトロでも小伝馬町駅徒歩1分の物件なんて沢山あるからここより20%程度安い。

[14936: 匿名さん]

>>14929 匿名さん

当たり前や。ここもパチンコで儲けた金で買うたんや。

[14937: 匿名さん]

>>14934 匿名さん
中古になった瞬間にライバルが一気に増えますから。マンションの価値は中古で勝てるかどうかです。競馬だと新馬戦で勝てても2勝目が遠く引退していく馬がたくさんいますが、マンションも同じで新築時は人気でも中古になった途端に苦戦するマンションがたくさんあります。

[14938: 匿名さん]

>>14937 匿名さん

浜離宮とかその典型ですよね。新築未入居が出てますが、全く問い合わせがないようです。

[14939: 匿名さん]

>>14936 匿名さん

すごい！
パチンコは学生の時にやったきりなんですが、毎回負けてました。

[14940: 匿名さん]

>>14931 匿名さん
そりゃ自由が丘駅徒歩1分、田園調布駅徒歩1分ならとんでもない価値ですけど、ここは希少性が薄まることが確実ですからねぇ。

徒歩1分がお祭り状態の東日本橋、馬喰横山、馬喰町周りなんて徒歩1分に最早大した価値もありませんよ。それだけ希少性が大事ってことです。

[14941: 検討板ユーザーさん]

>>14933 匿名さん

アクセス立地の希少性で判断するなら、目黒で同スペック徒歩2分以内の新規供給あれば、目黒より坪単価安くなければ買うのは合理的ではないでしょうね。それか目黒ないし山手線の坪単価を上昇させたいデベトップ達の策なら理解できます。

[14942: 匿名さん]

駅徒歩が変わらないシティタワー武蔵小山のスミフは、先行物件がここまで品質落としてもそれなりに売れるという事実を知れたので、今後どんな仕様どんな価格で来るのか…

[14943: 匿名さん]

>>14941 検討板ユーザーさん
城南山手線内駅近物件が値崩れしたらここはそれ以上に下がるということです

[14944: 匿名さん]

>>14942 匿名さん
少なくとも仕様はさすがにスミフが上のはず
ここより低スペックなタワマンって滅多にないから

[14945: マンション検討中さん]

ボイドスラブって、厚ければ厚いほうがいいのですか？標準は200かと。充分では？湾岸より地盤で高いのは当たり前。武蔵小杉は東京じゃないし。天カセ、あとのメンテ大変だって。クリーニング代も。取り替えも。

[14946: 匿名さん]

>>14945 マンション検討中さん

ボイドスラブがここと同じように薄くて
騒音トラブルになってる郊外安普請マンションはいくらでもある

[14947: 匿名さん]

>>14945 マンション検討中さん

天カセのメンテ全く大変じゃ無い。
クリーニング代も壁掛けより1〜2万高い程度。取替えも壁掛けと同じ位の値段で買い替えできる。
この価格帯を買う方が1、2年に一度のクリーニング代数万円だけのために壁掛けを好んで選ぶんですかね？
負け惜しみにしか聞こえません

[14948: 匿名さん]

>>14938 匿名さん

浜離宮はもう成約済みとの話ですね。
お気に入りも15件登録されてるようだし、
全く問い合わせ無いのは嘘ですね。
浜離宮スレで問い合わせ回答のメールの貼り付けがあったし。
浜離宮スレの嫌がらせ投稿が、ここの契約者の仕業であった裏付けが取れたことは収穫でした。

[14949: 検討者さん]

>>14947 匿名さん

選ぶの普通では

[14950: 匿名さん]

>>14949 検討者さん

といいますと？