パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[14801: 匿名さん]

地権者があれこれ注文つけたみたいなので利益確保しようとすると、
それなりの高値、低仕様はやむ無しかなと。あとは一般消費者がそれを受け入れられるかどうかかと。
我が家は快適に暮らせなさそうなのでパスとなりました。

[14802: 匿名さん]

>>14801 匿名さん

そうなんだよね。坪単価500万円出して、とてもじゃないが快適に暮らせるとは思えない代物なんだよね。構造から設備、内装仕様に至る全てが陳腐なもので、無価値なもの。うちもパスして住友を待つことにしました。

[14803: マンション検討中さん]

>>14800 匿名さん
まあまあ落ち着きなさい

[14804: 匿名さん]

>>14801 匿名さん

一般消費者にとっては高値になった背景なんてどうでも良いことだが、高値に見合った仕様であるかが重要なんだよね。
タワマン空白地帯の一本目なので、ここまで売ることができたものの、これから住友の販売開始もあるし、厳しいんでない？
まあ、ここをパスしたのは賢明な判断でしたわ。

[14805: 匿名さん]

>>14803 マンション検討中さん

契約者さん、どういうことですの？

[14806: 匿名さん]

だから武蔵小山の庶民的な雰囲気に合わせて敢えて仕様を下げてるんだって

[14807: 匿名さん]

>>14806 匿名さん

それなら何故価格は庶民的な雰囲気に合わせないのん？

[14808: 匿名さん]

一般消費者にとっては高値なりの仕様でないと食指が動かない。ここは地域初のタワマンでマンションに住んだことの無い層の消費者を騙しながら何とかここまで売ったものの、様々な情報が明るみになりつつあり、そうこうしてる間にスミフの販売も始まる。待った無しの水面下値引き開始フラグな予感がヒシヒシと感じられます。

[14809: 匿名さん]

正論やな

[14810: 匿名さん]

>>14807 匿名さん

価格も庶民的じゃないですか。

[14811: 匿名さん]

>>14810 匿名さん

こんな郊外の安普請で坪単価500万円が
庶民的なわけあるまいて

[14812: 匿名さん]

三井も限界までコストカットしないと売れないと考えたからこんな低仕様にしたんでしょう。あるいは、郊外マンションだから低仕様でもばれないと考えたのか。何れにしても、新境地のマンションに違いないね。

[14813: 匿名さん]

地権者対策に膨大な金がかかって肝心のマンションに回すだけの予算が残ってなかったのでは。

再開発あるあるです。

[14814: 匿名さん]

契約者さん、パークシティ武蔵小山独自のトラップ仕様は他に何がありますか?

何だかよく分からんけど俺は買ったからお前ら騒ぐな
じゃ、ただの情弱です。

検討重ねて購入された情強さんの検討ノウハウを、他の検討者にも共有してもらえると嬉しいです。

[14815: 匿名さん]

ここはコストカットが原因で叩かれてるの？
ここ以上にコストカットしてる物件は、ここほど叩かれてないんだよね
荒らしの誘導に引っかかった他物件の人たちなのかな

[14816: 匿名さん]

春日後楽園再開発のタワーがパークコートになるらしいから、そっちに人が流れそう。

[14817: 匿名さん]

>>14815 匿名さん

いえ、叩かれてないですよ。

普通はついているものが付いていないのに、(この世に存在するはずの)契約者のどなたも一切指摘しないので、気づいた検討者や皆が吃驚して書き込みが進んだ、というのが実際のところです。

他の物件ではそんなことはないので。

[14818: 名無しさん]

>>14810 匿名さん
PC仕様にして坪600になったらそれこそ売れなくなるでしょ

[14819: 匿名さん]

後楽園で本来のPC仕様(最近たまにみるなんちゃってPCじゃない)で坪600万なら瞬間蒸発ですよ。
庶民大衆タワーの感覚でものを考えないで下さい。

[14820: 匿名さん]

千代田富士見や浜離宮は坪500から買えたんだけどねえ。その前の三田のPCは坪480くらいからあったし。
それと比べてここはすでに坪500…。
ほんと、高い時代になったもんだ。

[14821: 匿名さん]

>>14819 匿名さん

不動産のプロの判断の方が素人より信頼できる。ここは、これ以上の高値では売れないよ。限界の高値を決めてから仕様を決めたんだと予想。

[14822: 匿名さん]

>>14817 匿名さん
普通は付いてるものってなんですか？

[14823: 匿名さん]

＞＞14822

少なくとも私が知る限り、三井のタワーでレンジフードに有償オプションが設定されているのは聞いたことがないな。

[14824: 匿名さん]

コストカットの限界にチャレンジしたような物件だね。そんな代物に坪単価500万円を天下の三井様がつけたのが皆んなを驚愕させてる要因かな。

ここまで高額なのに快適に暮らせるとは思えない低仕様のオンパレード。。

[14825: 匿名さん]

>>14823 匿名さん
その程度ですか？
タワーなのに耐震仕様などのレベルじゃないんですね

[14826: 匿名さん]

武蔵小山で坪500って時点で唖然とするのに、
その上低仕様のコストカットの嵐で愕然としている

[14827: 匿名さん]

>>14825 匿名さん

40階タワーで耐震なんて寧ろコスト増

[14828: 匿名さん]

つい最近でも坪単価500万あれば、番町のパークコートが買えたからね。
武蔵小山で坪単価500万はやり過ぎ。
そして、この賃貸仕様はありえない。

[14829: 匿名さん]

>>14825 匿名さん

何も知らないなら書かない方が…

[14830: マンション検討中さん]

つい最近ていつのこと？目ぼしい都心のメジャーな物件、80平米で、1憶5000から1憶8000くらいですよ？最低。

[14831: 匿名さん]

2年前。

[14832: 匿名さん]

>>14830 マンション検討中さん

去年だよ

[14833: 匿名さん]

>>14830 マンション検討中さん

良く調べた方が良いですよ
都心でもここと同じ位の価格からあります

[14834: マンション検討中さん]

どこですか？

[14835: 匿名さん]

コストカットではなく街の雰囲気に敢えて合わせてるのです
日本一感じの良いマンションですから

[14836: 匿名さん]

>>14830 マンション検討中さん
今年分譲のグランスイート千代田麹町
坪470からあったよ
もう売れたけど

[14837: eマンションさん]

ルジェンテ武蔵小山、地権者住戸27% 54平米7290万
山手線外も、徐々に高くなってきてるんですね

[14838: 匿名さん]

高過ぎ。家賃はそんなに取れないので利回りはヤバいことになってるね。

[14839: 匿名さん]

レンジフードの動作と共に焼鳥屋の煙がLDに染み渡る贅。
下町に触れつつ調理の愉悦に浸る。
直接キッチンに給気する同時給排気タイプでは、この風情は分からない。
これが、三井の心意気。

[14840: 匿名さん]

>>14838 匿名さん

ここはネット利回り1%切る水準だから
近年でもずば抜けて割高

[14841: 匿名]

>>14840 匿名さん

何をどう計算したら1%を切るのでしょうか？
一生懸命ネガをしたいのは分かりましたが、嘘はダメですよ。

[14842: 匿名さん]

>>14841 匿名さん

過去スレ読みなよ

みんなが口を揃えて言うように、ここは検討板だから契約者さんの意味のない物件擁護の投稿は邪魔でしかないんですよね。
速やかに住民板にご移動下さい。

[14843: 匿名さん]

正論やな

契約者はヒステリックでかなわん

[14844: 匿名さん]

>>14842 匿名さん
過去ログ検索したけど、そんな計算結果どこにもないんだけど、何番の投稿か教えてもらえるかな？

[14845: 匿名]

>>14842 匿名さん

ここの平均坪単価は472万なので、一般的な66平米の20坪だと、購入価格は9440万円です。
利回り1%以下ということは、年間家賃が944,000円なので、12ヶ月で割ると月の家賃が78,666円になります。

ちょっとありえない話しかと思いますが？

[14846: 匿名さん]

>>14844 匿名さん

>>14844 匿名さん

ここのネガは異常なまでに粘着質でタチが悪いからあんまり構わない方がいいですよ。

[14847: 匿名さん]

>>14845 匿名さん
75平米1億として
家賃25万で年300万
管理費修繕費が年50万
固定資産税年20万
専有部修繕、仲介費用年30万
利払い1%として年100万
ネット収益が300-50-20-30-100で年100万
物件費用が1億、ゆえにネット利回り1%

[14848: 匿名さん]

>>14837 eマンションさん
ルジェンテは低層階なら坪380ぐらい

[14849: マンション検討中さん]

ここ買いたいのですが、もとから貸すこと考えてないし、いくらの家賃なんて計算してる人は買いませんよ。どうでもいいし。

[14850: マンション検討中さん]

買いたい人が買ってるだけなのに、けなしがすごい。なんなの。

[14851: 匿名さん]

>>14850 マンション検討中さん
こじらせてる人がいるんだろうね

[14852: マンション検討中さん]

ルジェンデって。駅13分、こういうの細長いマンション。施工？比べられない。

[14853: マンション検討中さん]

ネット利回りってなに？どうでもいい人が買うのでは。

[14854: 匿名さん]

ここの契約者は何でこんなに必死なの？
あまりに冷静さを失った投稿内容に言葉が無いです。

物件に対する客観的な事実をけなしだとか、言ってますが、嫌で受け入れられないならここを見なければいいんですよ。

本当に検討のための意見交換の妨げになるので、もう書き込まないで下さい。

[14855: 匿名さん]

>>14849 マンション検討中さん

収益還元法は投資云々だけじゃなくて、その物件が適正かどうかを判断するために大変有効なもので、一般消費者も当たり前のように活用するものですよ。
ここはネット利回り1%という異常に劣悪な数値となっています。この数値でもこの物件に住みたいと思うのであれば、まともな考えをしてる人は賃貸で借ります。購入するのが損となるからです。
幸いにこちらは地権者が大量に居ますので賃貸放出の数も相当でしょうし、同時期に貸し出しが始まるので競争原理が働き、相場よりも安く借りられるでしょう。

[14856: マンション検討中さん]

家賃いくら払っても自分のものにならないから。

[14857: 匿名さん]

>>14854 匿名さん
必死なのは嘘を書いてまでネガする人も同じかなと感じますよ。
既に買わない決断をしたのなら高い高いと同じ事ばかり書くのではなく、さっさとお引き取りになった方が検討者のためです。

デメリットもあればメリットも当然あるわけです
あなたの視点だけでネガを書き続けるのは無意味ですよ

[14858: マンション検討中さん]

いくら家賃払っても自分の物にはならない。

[14859: 匿名さん]

>>14856 マンション検討中さん

割高で損することが明白でも自分のものとしたい感情が勝ってしまうのでしょう。やはりこちらの購入者は非合理的な方なんですね。

[14860: マンション検討中さん]

買いたい人だけが買うだけではないの。ごちゃごちゃケチつけて。高い高いばっか。高くないから。

[14861: 匿名さん]

>>14860 マンション検討中さん

あの、住民板で勝手にやっててもらえます？
感情的で論理性に欠ける契約者の書き込みは迷惑です。
これ以上迷惑な投稿はやめて下さいね。

[14862: 匿名さん]

>>14857 匿名さん
契約者の良く見せようとする虚偽の投稿は多くありますが、検討者の投稿で一体どれが嘘なのでしょうか？
検討に必要な事実の投稿は大変有り難いです。また確かに割高との投稿もありますが、様々な検討者が同じように感じてるのでしょうね。有名ブロガーが言ってる位ですから、当たり前ですが。

[14863: 検討者さん]

>>14847 匿名さん

利払い1％を費用で計算してネット利回り出してるのずるーい。1億の物件の賃料がたった25？？？　そんでもって経費率33％って高過ぎよー。各数字とも適当で出てきた利回りが1％なのね(笑)

まぁネットで2.5でしょう。価格が高過ぎるとは思うが比準で決まる自己使用としてはアリな範囲。

[14864: 匿名さん]

購入者は去ってくださいといっている人こそ、検討者でもない

[14865: 匿名さん]

摑まされてしまった契約者の取り乱した投稿が目立ちますね。まぁ、彼らも必死でしょうけど、ここはやはり検討者の邪魔であることには違いありません。住民板に隔離してもらいましょう。

[14866: 匿名さん]

>>14862 匿名さん
私は契約者じゃないんで、あなたの意見は的外れですよ

虚偽のネガも過去ログあされば色々出てきますよ
探してくださいね

[14867: 匿名さん]

>>14858 マンション検討中さん

タワマンなんて、買ったって将来の家賃を固定化するようなもの。自分の意思では何も決められない。

[14868: マンション検討中さん]

都内の目ぼしいマンションは、割高なんてものではないです。3憶出すんだったら、それなりかもしれませんが、私はせいぜい1億だから、ここありですが。

[14869: 匿名さん]

実際に住むのに、1%だか利回りなんてプロの知識ないですよ

[14870: 匿名さん]

>>14868 マンション検討中さん

割高の意味を理解していませんね。3億相応のマンションなら割高とは言いません。ここは1億相応のマンションではないから割高と言われています。

[14871: 匿名さん]

投資として考えたとしても、自己資金800万円、住宅ローン9200万円とすれば、投資額に対するリターンは年率12.5%(100÷800)ですね。こんな割の良い投資商品が他にあるなら教えて欲しいですね。

[14872: 匿名さん]

>>14871 匿名さん

新手の詐欺？とんでも理論

[14873: 検討者さん]

>>14871 匿名さん

一般的な利回り比較に融資条件いれちゃダメでしょう。利回り1％は明らかに間違い。あなたのレバ掛け後の利回りも意味なし。比較するなら融資条件は外さなきゃね。

[14874: 検討者さん]

>>14847 匿名さん

そうそう、居住用としてマンションを住宅ローン金利適用で購入しておいて、賃貸にだすと詐欺罪になる可能性あるから気をつけてね！

[14875: 匿名さん]

>>14873 検討者さん

じゃあ外して正しい利回り教えてよ。

[14876: 匿名さん]

>>14874 検討者さん

現実的にはほぼない。銀行は滞りなく返済されていれば何も言わない。

ばれても詐欺罪じゃなくて、一括返済を求められるだけ。

1物件1法人スキームも、これだけ騒がれてるのに知らぬふり(新規で組むのは厳しくなってきたけど)

転勤とか介護ですまなくなって賃貸だすこともよくある。そんなんで詐欺になったら転勤族は家買えないわな。

[14877: 検討者さん]

>>14875 匿名さん

貸した場合の想定共益費込み賃料×12、礼金の償却額、敷金の運用益
これを足した収益から
管理費、修繕積立金、固都税、空室損、仲介手数料、その他かかる費用を年間ベースで足した費用を控除して、その額を物件購入額で割って出してね！

ちょっと大変だけど、自分の試算の利回り把握するのにこれくらいやりなさい！

[14878: 検討者さん]

>>14875 匿名さん

たぶん2.5％くらいになると思うわ！

[14879: マンション検討中さん]

スミフの価格がわかるまで平行線の模様

[14880: 匿名さん]

>>14875 匿名さん
金利を外したらネット利回り2%だね

[14881: 匿名さん]

>>14871 匿名さん

マンション経営無理w
真面目に計算しろwww

[14882: 匿名さん]

ネット2%だとしても投資不適格なのは変わらないね。

[14883: 匿名さん]

>>14882 匿名さん
だから2%もあるわけない
ネット利回り1%がいいところ

[14884: 匿名さん]

また契約者が嘘の情報で撹乱させてる。

必要な情報が埋もれて迷惑だからやめてと上の投稿にもありますよね。
他人への配慮が何故できないのでしょうか。
本当に迷惑ですよ。

余計に物件への印象が悪くなります。

[14885: 検討者さん]

[前向きな情報交換を阻害 する投稿の為、削除しました。管理担当］

[14886: 匿名さん]

本当の情報確認は三井からのみ、自分で確認です。

[14887: 匿名さん]

>>14886 匿名さん

契約者が嘘を吐いてまで物件を良く見せようと画策してますから全てデベに確認する必要がありますね。
検討者さん達が確認すべき視点を投稿して下さっているので参考にすると良いですね。

[14888: 匿名さん]

この荒れっぷり
日本一感じの悪いスレですね

[14889: 匿名さん]

>>14866 匿名さん

あなたはどういった立場の方でしょうか？笑

エビデンスが全てです。虚偽のネガ投稿を具体的に指し示せないのであれば、無かったということになります。

[14890: 検討者さん]

買えない妬み　買った自尊心 どっちでも良い野次馬　の
入り乱れですな

[14891: 匿名さん]

パークホームズ武蔵小山の足許の成約価格はレインズを見ると坪370万程度。これよりは1割高いと仮定して10年後のここの坪単価は400万程度。まあ、2割減という感じ。尚、今の市況が横ばい推移することを前提としている。1億の部屋を買うとして、2割減はマイナス2000万。その他、購入時の諸経費で500万（5%）、10年間の管理費と修繕積立金で480万（月4万）、10年間の固定資産税で300万（年30万）、金利分は住宅ローン減税でネットゼロだとすると、10年間で1280万の支出。つまり、10年間で3280万の支出。月の家賃に換算すると27.3万円。

これを安いと感じる人が買っている感じだね。でも、いつでも引っ越せるオプションが付いていたり、価格下落リスクや物件が痛むリスク等のリスクは負わなくてよかったり、賃貸のメリットは大きい。

[14892: 匿名さん]

>>14881 匿名さん

投資額に対するリターンは重要な指標だと思いますが。。。

[14893: 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)]

>>14891 匿名さん

1割高いと仮定しての部分がどうなのか…ですかね。

パークホームズセントラルシティ中央湊とパークシティ中央湊ザタワーを比較(成約価格ベース)したら、築年数の差を考慮しても4〜5割くらいの差がついてます。

ふたを開けてみないと分かりませんので、そこの読み次第でしょうね。

ちなみに私はどっちでも良い野次馬です。

[14894: 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)]

最近は投資用ローンでは20〜30%の自己資金を要求されますから、フルローンが組める空家or新築は投資としても妙味がありますね。

物件によりけりですが、投資額に対するパフォーマンスが明らかに良いです(^^)

[14895: 匿名さん]

>>14891 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)

パークホームズは今は断トツの地域ナンバーワン物件なので、ここの比較対象として遜色ないでしょう。そして、ここは仕様次第では3方向に永久眺望が保証された住友に負けてしまいそうですし、三菱が駅直結となれば三菱がナンバーワン確定でしょうし、次世代の地域ナンバーワンにも厳しそう。

[14896: 匿名さん]

>>14892 匿名さん
横からで申し訳ないですけど、1億に対して自己資金800万が返ってくるから利回り12.5%って売却後のネットキャッシュを実現しないといけませんね。

仲介手数料3%、固定金利で1%、管理費、固定資産税その他固定費もあれば、そしてこれらを踏まえてネットキャッシュ1億の実現のためには、購入価格以上の売却額を実現しないとですけど、果たしてここでそれ達成出来ますかね？

利回り計算するなら最低限レベルでもここまで考えないとちょっと…もう少しリテラシー高められてから投資判断すべきかと思いますよ。

[14897: 口コミ知りたいさん]

>>14890 検討者さん

買えない妬みは無いかと笑

[14898: 匿名さん]

デメリット
　坪470で小杉や湾岸より坪100高い
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　天カセなし
　loweなし
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
★New!　同時給排気タイプのレンジフードは有償オプション

[14899: マンション検討中さん]

>>14898 匿名さん
武蔵小山の庶民的な雰囲気に合わせて仕様を下げてるのだから
街に溶け込むという意味ではメリット

[14900: 口コミ知りたいさん]

>>14899 マンション検討中さん

笑