パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[14751: 匿名さん]

キミを送ったあとの

[14752: マンション検討中さん]

すみません。どれが地権者の意見なんですか？

[14753: 匿名さん]

14746
目黒は駅付近上空を飛行機通過だよ

[14754: マンション検討中さん]

目黒より大崎ならわかるけど、いいタワマンありますか？

[14755: 匿名さん]

>>14753 匿名さん
武蔵小山も無関係ではないよ

[14756: 匿名さん]

ほぼ真上の目黒駅とは大違い
大崎は2航路のサンドイッチ

[14757: 匿名さん]

地権者は面倒くさそうだし、新航路の騒音も酷そうだし
仕様の割に価格高いし、売れ残ってるし、、、
ってあたりが、大体この物件の今の状況かな
私も見送りです。

[14758: 匿名さん]

>>14757 匿名さん

小さい子ども連れにも優しくないですよ。リタイアした老夫婦には向いていますね。

[14759: 匿名さん]

>>14756 匿名さん
そんな不見識なこと言ってるから高値掴みするんだよ

[14760: マンション掲示板さん]

>>14758 匿名さん

エントランスが2階である時点で既に老夫婦には向いてない

[14761: マンション検討中さん]

2階ったって、歩いて登るんじゃないかと。

[14762: マンション検討中さん]

エントランスが、外から丸見えにならない方がいいですよ。

[14763: 匿名さん]

サイト見たけど、武蔵小山界隈の人ならよさそうだな。
しかし、ここら辺りでも8000万、１億か。

世間様は金持ちだな。貧乏なのは俺だけか。切ないのう。

[14764: 匿名]

>>14743 匿名さん

敷地配置図など見てないのバレバレですね～

[14765: 検討板ユーザーさん]

あー、ばれちゃった？
適当にランダムに書き込みしてるから、マンション間違えちゃった。
いかんいかんっ！すんませ～んっ

[14766: マンション検討中さん]

幹線道路が、近くにない。地盤がいい。駅近。住みやすい。総合的に選ばれますよね。

[14767: マンション検討中さん]

マンション買えないやつの妬みがすごいな、ここは。

[14768: 匿名さん]

僻みがすごいですね！笑いが止まらない。

[14769: 匿名さん]

>>14766 マンション検討中さん

ローカル線1路線しかなく徒歩圏にメジャーな駅もない郊外なのに、大型ショッピングモールもない中途半端な街だけどね。あと、タワマンの場合は大きめの道路に接している方が便利じゃない？ここは道が狭すぎる。

[14770: マンション検討中さん]

ここのキッチンの換気扇は、標準だと同時給排気型ではないのでしょうか？　ホームページ見ると「有償オプション」と書いてあるのですが、標準だとどんなのなのでしょう？

[14771: マンション検討中さん]

幹線道路が便利と思う人、空気が悪いと思う人、それぞれではありませんか。

[14772: マンション検討中さん]

駅1分だと、車要らない人もいますよ。

[14773: マンコミュファンさん]

>>14768 匿名さん

得意のステマ連投
気が済みましたか？

[14774: 匿名さん]

>>14769 匿名さん

三井と住友の間の道路が再整備される。

[14775: 匿名さん]

>>14774 匿名さん

両サイドにしっかりとした歩道が確保された上での2車線なら良いね。

[14776: 匿名さん]

>>14766 マンション検討中さん

参考になるが不自然すぎて参考にならない。

[14777: 匿名さん]

>>14770さん

https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X0724/asset/images/mod...

この写真を見るに、標準だと室内の吸気口から吸気するんだと思います。
（吸気口が2つ縦に並んでますよね。片方が24時間換気の吸気用で、もう片方がレンジフード連動の吸気口というのが普通です。）

でも、同時給排気式じゃないレンジフードなんて、長谷工の郊外マンションくらいでしか見たことないのですが…。
かなり感じが良いですね…。

[14778: 匿名さん]

>>14777 匿名さん

そうなんですか？全然知りませんでした。今までの賃貸マンションでは寧ろ同時給排気式ではなかったので、全く気になりませんでした。。

[14779: 匿名さん]

>>14778 匿名さん

ここは賃貸仕様ですから

[14780: 購入経験者さん]

マンション市況が落ち目なのにちょっと前の価格設定を引きずってしまったのが失敗要因ですかね。
ここからおいそれと価格下げることも出来ず長期化しそうですね。
世間一般ではコケたイメージの物件ですかね。

[14781: 匿名さん]

>>14778 匿名さん

同時吸排気式を採用すると室内が寒くなりにくくて良いのですが、吸排気ダクトを室内に通さないといけなくてコストがかかってしまうし、階高が低いマンションだと下がり天井も目立ってしまって感じが悪くなります。

なので、賃貸物件ですとか、長谷工さんが設計・建造されるような階高3m未満の郊外の分譲物件とか、コストを掛けられない住宅では同時給排気式レンジフードは敢えて採用していないのです。

ここが同時給排気式レンジフードを標準で採用していないならかなり衝撃ですね。俄に信じがたいのですが…。

[14782: 匿名さん]

>14781 匿名さん

これにまとまってますね。記事にはファミリーマンションにも標準設置してきた、とありますが・・・。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/dqgwrunbvm

[14783: 匿名さん]

坪260万の習志野タワマンですら21階以上は同時給排気タイプです。
http://ttt759.jp/equipment/

習志野以下のはずがないので、ここも同時給排気タイプが標準なはずです。ですよね？

[14784: 匿名さん]

>>14783 匿名さん

残念ながらここは同時給排気タイプではありません。わかってて聞いてますよね。

[14785: 匿名さん]

ここは本当に何から何まで賃貸仕様の安普請なんですね。

[14786: 口コミ知りたいさん]

>>14761 マンション検討中さん

年寄りにはエスカレーターさえキツイよ

[14787: マンション検討中さん]

同時給排気を付けたモデルルームでもLDに給気ダクト起因の下がり天井は無いようで、階高は問題ないんですね。
坪単価470の物件で、どうしてここまでケチくさいコストダウンするのか理解に苦しみます。。

[14788: 匿名さん]

>>14787 マンション検討中さん

だからセミプロがこぞって価値に見合わない高値と言うのでしょうね

[14789: 匿名さん]

次々と隠されていた事実が明らかになるな。
ここ大丈夫なん？どうなってんの？

[14790: マンション検討中さん]

同時給排気用の給気ダクトは共用部の外壁に給気口を開けなければならず、リフォーム後付出来ないと思われ、こんなコストダウンをこの単価の物件では絶対にしてはいけないと思うのですが。
LOW-Eガラス無にしてもそうですが、ケチる箇所を間違えていると思います。今買えばオプションで変更出来ますし結局は後から買う人だけ我慢すれば良いのでしょうけど、物件への信頼感が削がれ、販売にも悪影響、何も生まないコストダウンですよね。

[14791: eマンションさん]

なるほど！
荒らしてるのは同業者なんですね！
だからMR行ってたらわかる事実も、誰かが適当なことを書けば、そこに我も我もとこぞって攻撃なんですね
ご苦労様です。

[14792: 匿名さん]

>>14791 eマンションさん

といいますと？

[14793: 匿名さん]

↑とぼけたふり。しかも何度も過去に同じ書き込み。

[14794: 匿名さん]

>>14791 eマンションさん

モデルルームに行ったけど気がつかなかった。今販売中の他のタワマンのHP見たら同時給排気が標準装備されてたwここってそんなに低仕様だったんだ。

[14795: 匿名さん]

安普請賃仕様すら買えない人の妬みだらけですね、ここ。

[14796: 匿名さん]

>14790: マンション検討中さん
>こんなコストダウンをこの単価の物件では絶対にしてはいけないと思うのですが。

まあ、このご時世、この程度の単価であれもこれもという買い手は三井は相手にしてないんじゃないですかね。
私はしていいと思いますし、していいと思う人が買っていと思うので、とやかく言われる筋合いはないですよ。

[14797: 匿名さん]

>>14794 匿名さん

ここの低仕様はある程度理解していたつもりでしたが、ここまでとは。
有名ブロガーが酷評するはずです。
デベの情報隠蔽が検討者によって暴かれるので本当にここの掲示板は役に立ちます。
危うく割高安普請を摑まされるところでした。

[14798: 匿名さん]

>>14795 匿名さん

あの〜契約者は内容の無い無駄な投稿ばかりされていて、検討者にとって必要な重要情報が埋もれてしまうので、もう投稿しないで下さい。よろしくお願いします。

[14799: マンション検討中さん]

>>14790 マンション検討中さん
自己レスです。
レンジフードの有償オプションってMRのアイランド型フードを指してるだけで、同時給排気がオプションという訳ではないのかもしれません。
そもそも給排気ダクトの設計変更を伴う同時給排気への変更を有償とはいえオプションなんて流石に有り得ないかなと。間違っていたらdisってしまいすみませんでした。
＊窓横に給気口が2つついてるのが解せませんが

[14800: 匿名さん]

>>14796 匿名さん

ここと同じ坪単価500万円出せば相当選べますよ。笑
苦しい言い訳ですね。ここは自由に意見交換をする場なので、とやかく言うのは当たり前なのですが。笑
契約者さんが書き込みをする場所ではございません。履き違えないようお願い致します。

[14801: 匿名さん]

地権者があれこれ注文つけたみたいなので利益確保しようとすると、
それなりの高値、低仕様はやむ無しかなと。あとは一般消費者がそれを受け入れられるかどうかかと。
我が家は快適に暮らせなさそうなのでパスとなりました。

[14802: 匿名さん]

>>14801 匿名さん

そうなんだよね。坪単価500万円出して、とてもじゃないが快適に暮らせるとは思えない代物なんだよね。構造から設備、内装仕様に至る全てが陳腐なもので、無価値なもの。うちもパスして住友を待つことにしました。

[14803: マンション検討中さん]

>>14800 匿名さん
まあまあ落ち着きなさい

[14804: 匿名さん]

>>14801 匿名さん

一般消費者にとっては高値になった背景なんてどうでも良いことだが、高値に見合った仕様であるかが重要なんだよね。
タワマン空白地帯の一本目なので、ここまで売ることができたものの、これから住友の販売開始もあるし、厳しいんでない？
まあ、ここをパスしたのは賢明な判断でしたわ。

[14805: 匿名さん]

>>14803 マンション検討中さん

契約者さん、どういうことですの？

[14806: 匿名さん]

だから武蔵小山の庶民的な雰囲気に合わせて敢えて仕様を下げてるんだって

[14807: 匿名さん]

>>14806 匿名さん

それなら何故価格は庶民的な雰囲気に合わせないのん？

[14808: 匿名さん]

一般消費者にとっては高値なりの仕様でないと食指が動かない。ここは地域初のタワマンでマンションに住んだことの無い層の消費者を騙しながら何とかここまで売ったものの、様々な情報が明るみになりつつあり、そうこうしてる間にスミフの販売も始まる。待った無しの水面下値引き開始フラグな予感がヒシヒシと感じられます。

[14809: 匿名さん]

正論やな

[14810: 匿名さん]

>>14807 匿名さん

価格も庶民的じゃないですか。

[14811: 匿名さん]

>>14810 匿名さん

こんな郊外の安普請で坪単価500万円が
庶民的なわけあるまいて

[14812: 匿名さん]

三井も限界までコストカットしないと売れないと考えたからこんな低仕様にしたんでしょう。あるいは、郊外マンションだから低仕様でもばれないと考えたのか。何れにしても、新境地のマンションに違いないね。

[14813: 匿名さん]

地権者対策に膨大な金がかかって肝心のマンションに回すだけの予算が残ってなかったのでは。

再開発あるあるです。

[14814: 匿名さん]

契約者さん、パークシティ武蔵小山独自のトラップ仕様は他に何がありますか?

何だかよく分からんけど俺は買ったからお前ら騒ぐな
じゃ、ただの情弱です。

検討重ねて購入された情強さんの検討ノウハウを、他の検討者にも共有してもらえると嬉しいです。

[14815: 匿名さん]

ここはコストカットが原因で叩かれてるの？
ここ以上にコストカットしてる物件は、ここほど叩かれてないんだよね
荒らしの誘導に引っかかった他物件の人たちなのかな

[14816: 匿名さん]

春日後楽園再開発のタワーがパークコートになるらしいから、そっちに人が流れそう。

[14817: 匿名さん]

>>14815 匿名さん

いえ、叩かれてないですよ。

普通はついているものが付いていないのに、(この世に存在するはずの)契約者のどなたも一切指摘しないので、気づいた検討者や皆が吃驚して書き込みが進んだ、というのが実際のところです。

他の物件ではそんなことはないので。

[14818: 名無しさん]

>>14810 匿名さん
PC仕様にして坪600になったらそれこそ売れなくなるでしょ

[14819: 匿名さん]

後楽園で本来のPC仕様(最近たまにみるなんちゃってPCじゃない)で坪600万なら瞬間蒸発ですよ。
庶民大衆タワーの感覚でものを考えないで下さい。

[14820: 匿名さん]

千代田富士見や浜離宮は坪500から買えたんだけどねえ。その前の三田のPCは坪480くらいからあったし。
それと比べてここはすでに坪500…。
ほんと、高い時代になったもんだ。

[14821: 匿名さん]

>>14819 匿名さん

不動産のプロの判断の方が素人より信頼できる。ここは、これ以上の高値では売れないよ。限界の高値を決めてから仕様を決めたんだと予想。

[14822: 匿名さん]

>>14817 匿名さん
普通は付いてるものってなんですか？

[14823: 匿名さん]

＞＞14822

少なくとも私が知る限り、三井のタワーでレンジフードに有償オプションが設定されているのは聞いたことがないな。

[14824: 匿名さん]

コストカットの限界にチャレンジしたような物件だね。そんな代物に坪単価500万円を天下の三井様がつけたのが皆んなを驚愕させてる要因かな。

ここまで高額なのに快適に暮らせるとは思えない低仕様のオンパレード。。

[14825: 匿名さん]

>>14823 匿名さん
その程度ですか？
タワーなのに耐震仕様などのレベルじゃないんですね

[14826: 匿名さん]

武蔵小山で坪500って時点で唖然とするのに、
その上低仕様のコストカットの嵐で愕然としている

[14827: 匿名さん]

>>14825 匿名さん

40階タワーで耐震なんて寧ろコスト増

[14828: 匿名さん]

つい最近でも坪単価500万あれば、番町のパークコートが買えたからね。
武蔵小山で坪単価500万はやり過ぎ。
そして、この賃貸仕様はありえない。

[14829: 匿名さん]

>>14825 匿名さん

何も知らないなら書かない方が…

[14830: マンション検討中さん]

つい最近ていつのこと？目ぼしい都心のメジャーな物件、80平米で、1憶5000から1憶8000くらいですよ？最低。

[14831: 匿名さん]

2年前。

[14832: 匿名さん]

>>14830 マンション検討中さん

去年だよ

[14833: 匿名さん]

>>14830 マンション検討中さん

良く調べた方が良いですよ
都心でもここと同じ位の価格からあります

[14834: マンション検討中さん]

どこですか？

[14835: 匿名さん]

コストカットではなく街の雰囲気に敢えて合わせてるのです
日本一感じの良いマンションですから

[14836: 匿名さん]

>>14830 マンション検討中さん
今年分譲のグランスイート千代田麹町
坪470からあったよ
もう売れたけど

[14837: eマンションさん]

ルジェンテ武蔵小山、地権者住戸27% 54平米7290万
山手線外も、徐々に高くなってきてるんですね

[14838: 匿名さん]

高過ぎ。家賃はそんなに取れないので利回りはヤバいことになってるね。

[14839: 匿名さん]

レンジフードの動作と共に焼鳥屋の煙がLDに染み渡る贅。
下町に触れつつ調理の愉悦に浸る。
直接キッチンに給気する同時給排気タイプでは、この風情は分からない。
これが、三井の心意気。

[14840: 匿名さん]

>>14838 匿名さん

ここはネット利回り1%切る水準だから
近年でもずば抜けて割高

[14841: 匿名]

>>14840 匿名さん

何をどう計算したら1%を切るのでしょうか？
一生懸命ネガをしたいのは分かりましたが、嘘はダメですよ。

[14842: 匿名さん]

>>14841 匿名さん

過去スレ読みなよ

みんなが口を揃えて言うように、ここは検討板だから契約者さんの意味のない物件擁護の投稿は邪魔でしかないんですよね。
速やかに住民板にご移動下さい。

[14843: 匿名さん]

正論やな

契約者はヒステリックでかなわん

[14844: 匿名さん]

>>14842 匿名さん
過去ログ検索したけど、そんな計算結果どこにもないんだけど、何番の投稿か教えてもらえるかな？

[14845: 匿名]

>>14842 匿名さん

ここの平均坪単価は472万なので、一般的な66平米の20坪だと、購入価格は9440万円です。
利回り1%以下ということは、年間家賃が944,000円なので、12ヶ月で割ると月の家賃が78,666円になります。

ちょっとありえない話しかと思いますが？

[14846: 匿名さん]

>>14844 匿名さん

>>14844 匿名さん

ここのネガは異常なまでに粘着質でタチが悪いからあんまり構わない方がいいですよ。

[14847: 匿名さん]

>>14845 匿名さん
75平米1億として
家賃25万で年300万
管理費修繕費が年50万
固定資産税年20万
専有部修繕、仲介費用年30万
利払い1%として年100万
ネット収益が300-50-20-30-100で年100万
物件費用が1億、ゆえにネット利回り1%

[14848: 匿名さん]

>>14837 eマンションさん
ルジェンテは低層階なら坪380ぐらい

[14849: マンション検討中さん]

ここ買いたいのですが、もとから貸すこと考えてないし、いくらの家賃なんて計算してる人は買いませんよ。どうでもいいし。

[14850: マンション検討中さん]

買いたい人が買ってるだけなのに、けなしがすごい。なんなの。