パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[14651: 匿名さん]

>>14650 匿名さん

大丈夫ですか？斜め上のコメントですが。笑
皆さん物の価値が判断できるから、こんなコストカットだらけの安普請は検討外になってるのかと。
にもかかわらず高値を付けるという行為を三井がやったから反響が凄いのだと思いますよ。

[14652: 匿名さん]

ここって、駅近とタワマンっていう二つのバブルが重なっているから微妙ですよね。駅近でも駅力が弱ければダメだし、タワマンもデメリット満載だし。

例えば、免震はコストカットの産物だし、各階ゴミステーションは同じ階にゴミ捨て場があるのは清潔感に欠けるし、高層のバルコニーは強風で使い物にならないし、管理費は誰も使わないコンシェルジュや警備費に大部分が取られるし、低中層の方がいいのでは？と思うようなことが多くあり、デベやゼネ儲かるためにタワマン人気が醸成されている感が否めない。広告の打ち方を見ても、タワマンに無駄にお金掛けすぎ。タワマンは眺望とコストカット以外に明確なメリットがないよ。

[14653: 匿名さん]

ここは西以外は他のタワマンに眺望塞がれるよ
その西側もlowe無しの灼熱で、見える景色は住宅地で面白みが無い
坪単価500万も出してタワマンの悪いところしか享受できなそう

[14654: 匿名さん]

１億出せる人は武蔵小山選ばないからね。だから売れ残る

[14655: 匿名さん]

次期販売の目処も立っていないようだね。
厳しいですね。これで住友が販売開始となるので
もう待った無しですね。
どうなることやら。

[14656: 匿名さん]

今週末は猛暑だったけど、武蔵小杉のlow-eであろう新築タワマンですら銀色の反射板的なものを窓に貼っていたよ。low-eでなかったらどうなることやら。遮光性のカーテンを一日中閉めきるのは余りにももったいない。

[14657: 匿名さん]

>>14656 匿名さん

そうだねー。視界が抜けると思って西を買ったものの、灼熱のため遮光カーテン開けられずエアコンフル稼動。
ちょっとlowe無しはいくらなんでもコストダウンやり過ぎでしょ。とんだハリボテタワマンだよ。

[14658: マンション掲示板さん]

>>14657 匿名さん
三井がサービスで引き渡し時に
断熱フィルム貼ってくれるんじゃない❗️
3Mのフィルム。

[14659: 匿名さん]

そもそもタワマンの住み心地が最高って意見を聞いたことがない。良くても「悪くない」というものばかり。まあそうだよね、デベとしては好立地の狭い敷地で販売住戸を多くするためにタワマンを選択するんだからね。全て売主の都合で作られたタワマン。そろそろメッキが剥がれるでしょう。

それに、売るときに安く見せるやり方はどうかと思う。水道やエレベーター等、設備は高スペックなものを使っているので、経年劣化と共に資産価値も急減するのがタワマンのはずなんだが。

[14660: 匿名さん]

>>14658 マンション掲示板さん

フィルムなんて気休めにもなりませんよ

[14661: 匿名さん]

>>14660 匿名さん

じゃあ西をつかまされた人はどうすればいいのー！助けて！！

[14664: 匿名さん]

>>14661 匿名さん
過去ログによればガラスは自費で自由にlow-eに交換できるよ。
或いは、敢えて交換せずにインプラスで二重窓にしたらより完璧なんじゃ無い？

[14665: 匿名さん]

>>14664 匿名さん
技術的に可能ということではないですか？
http://mado-koukan.com/manshon-riform/

[14666: 匿名さん]

>>14665 匿名さん
以下、過去ログの再掲です。
技術的というだけではなく、現実的に交換可能という事かと。

———

9475：匿名さん
[2018-01-08 23:00:46]
>>9458 匿名さん
購入者です。

ガラスはLOW-E複層ガラス等に変更できるようです。

契約時に配布される、『管理規約集』の『リフォーム工事細則』、別紙第5「窓ガラス・サッシ等改良にかかるガイドライン」に記載がなされており、「複層ガラス、Low-E複層ガラス、真空合わせガラス、防犯ガラス、防音ガラス等への変更」について認められており、色彩・形状に配慮する限りにおいて承諾される旨、明記されています。

もちろん現時点では「管理規約集」自体が「案」に過ぎませんが、ここだけ変更されるリスクは相当程度低いのではないのでしょうか。

よって、費用は自腹になりますが、Low-Eガラスへの変更が可能と考えて宜しいかと思います。

[14667: マンション検討中さん]

ほかに、このくらいのマンションと比べてコストカットが著しいとは、具体的に何でしょうか？教えてください。

[14668: 匿名さん]

でも普通のタワマンは最初からlow-eだよね。
わざわざ自分で手配して交換しないといけないなんて馬鹿みたい。本来最低限対応しておく必要がある部分。これでは見えないところもコストカットしてるんだろうと想像してしまう。

[14669: 匿名さん]

免震がコストカット呼ばわりされてて、草。

制震くんは健気にがんばるマンやな。
地震のたびに劣化しちょるのに。

[14670: 匿名さん]

>>14667 マンション検討中さん
掲示板で繰り返し言われているのは、天カセエアコンが無い、ボイドスラブ厚が薄い、共有設備が少ない、ですかね。免震はコストカットの賜物ともコメントあるけど、直下型大地震でも来ない限り、この真偽は不明。

設備面の議論が一巡すると、駅力が無い、激混み路線、田舎っぽい街、という話になり、

まあ、要は坪単価460万は気に食わない、割高すぎて話にならん、という意見がグルグルグルグル繰り返し回ってる感じかな。

個人的には、確かに大きめの再開発×タワマンで、割高だと思うかな。都心寄りでも中小型物件なら同じお金で買える。どちらを選ぶかは個人の価値観かな。

[14671: マンション検討中さん]

>>14670 匿名さん

天カセは見た目はいいから、ハイクラスだと当たり前だと思ってたけど、メンテ代にコストがかかり、取り替える時どうなんだろう。

[14672: マンション検討中さん]

共有施設は充分かと。

[14673: マンション検討中さん]

都心部でも買えるとこはあるけど、やはり大規模の安心感あります。三大不動産、大規模、スーゼネではないのでは。中途半端なのはあるかな。注目の物件は高いですよ。半端なくやはり、1憶5000くらいは最低します。

[14674: マンション検討中さん]

高いかどうか、個人の経済力の問題。

[14675: 匿名さん]

>>14671 マンション検討中さん
気にしない人は気にしないから、ここもそこそこ売れているのでは？残戸数100位と聞いているので、外部販売分の8割は既に売れたというのは事実なんでしょう。

全体的に不動産価格購入者の購入余力が厳しくなって売れなくなっているのは事実でしょうね。

個人的にはこの物件云々より次の不景気突入リスクが気になります。

[14676: 匿名さん]

>>14674 マンション検討中さん
いや収益還元法で割高なんだよね

[14677: 匿名さん]

>>14669 匿名さん
駆体はコスカだよ

[14678: マンション検討中さん]

具体的にどこですか？想像ですか？

[14679: 匿名さん]

>>14672 マンション検討中さん
住んじゃうと共有設備って確かに大して使わないですよね...

多分、共有設備の充実を主張される方は、リセール時の「豪華感」(良いじゃん！って言う第一印象)の為に、もっと充実させろって言ってるんじゃないかな。

今住んでるところ、ラウンジなんて閑古鳥、埃かぶってるよ...キッズスペースも住民の子供が就学しちゃうと使わないしね...

[14680: 匿名さん]

キッズルームだけはガチで無駄

[14681: マンション検討中さん]

[No.14642～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[14682: マンション検討中さん]

タワマン、3つ所有してます。タワマンのよいとこは、エントランスの豪華さ。コンシェルジュが何時もいてホテルなみのサービス、まわりの環境も7、8年経っても全く変わらない管理の良さ、いえますます風格が。住んでみないとわかりませんよ。これも好きずきですが。私はこの雰囲気が好き。

[14683: 匿名さん]

吹き付け塗装が目立ちますね。下手したら長谷工あたりに頼んだ方が上手く仕上げてくれたんじゃないかと思う。
非常に残念

[14684: 匿名さん]

パルムの庶民的な雰囲気に合わせたのでしょう

[14685: 匿名さん]

>>14679 匿名さん
私はかなり共用施設使ってます。
あればかなり便利。

[14686: マンション検討中さん]

外壁、茶の所とダイレクトウィンドウのメタリックな感じが対比していて。なかなかおしゃれですね。ですね。

[14687: 匿名さん]

見た目もあまりよろしくないが設備面でのコストカット部分に目が行きますね。
あまり価格と釣り合い取れてないのが苦戦の原因なのかなと感じます。

[14688: マンション検討中さん]

見た目、いいですよ。オフィスビルみたいでないし。好みかと。

[14689: マンション検討中さん]

気に入るとこを買ってください。買いもしないのに、ケチばっか。どういう性格？

[14690: 匿名さん]

吹き付け、とはなんですか。
普通の外壁に見えますが。

[14691: 匿名さん]

>>14690 匿名さん
こういうことでは
https://kawlu.com/journal/2016/06/21/20824/

[14692: 匿名さん]

>>14689 マンション検討中さん
実は大好きだから。
「好き」の反対は「嫌い」ではなく、「無関心」。

[14693: 匿名さん]

>>14687 匿名さん

鋭い分析ですね。
外観など見た目が悪く、設備仕様のコストカットが多く目につく、それでいてその価値に見合わない高値ですか。
それで値引き方向なんですね。わかります。

[14694: 匿名さん]

外壁が吹き付けまみれのタワマンで前代未聞では？リアルに雨だれで直ぐに薄汚れて劣化しますよ。
メンテナンスも高額になるので放置されますよね。

[14695: 匿名さん]

うーん。設備とか内装仕様の中身が悪い分、外壁とかの見た目にはもう少しお金をかけて欲しかった。。
大規模改修などのタイミングで吹き付け部分もタイルに変更できたりしませんか？

[14696: 匿名さん]

ここは敢えての吹き付けで街との調和を図ろうとしてるのだと思います。少し古びた商店街との融合がテーマの為、華美な外観や高級感のある外観とせずに地域に合わせた外観としたのは三井の良心だと思います。

[14697: 匿名さん]

>>14696 匿名さん
何を言ってるのかわからんな

[14698: 匿名さん]

>>14697 匿名さん

吹き付けたっぷりを正当化するとこんな文章になる

[14699: 匿名さん]

ま、普通は吹き付けで良かったなんて声聞かないわな。白金二丁目タワーなんて外壁に天然石貼っていて高級感が半端無い。浜離宮も緻密なデザインで素敵。

[14700: マンション検討中さん]

デザインかと。

[14701: マンション検討中さん]

それで、浜離宮買ったんですよね。1憶7000万とか出して？

[14702: 匿名さん]

>>14700 マンション検討中さん
デザインの批判するなよ。好みだろ。
ここだって庶民的な外観でキャッチコピーの通り日本一感じの良いタワマンになってるよ。

[14703: 匿名さん]

>>14699 匿名さん
あそこはここの二倍するからね。比較対象ではない。

[14704: マンション検討中さん]

そうですね。町との調和は大事です。ここは白金ではありません。それがいいならそこ買ってね。

[14705: 匿名さん]

確かに、安いエリアの安っぽいタワマンと港区のコストをかけたタワマンを比べるのはナンセンスですよね。

単純比較できるものではないと思います。

[14706: 匿名さん]

>>14703 匿名さん

白金も浜離宮もここの倍の価格ではない。
浜離宮に至っては坪500万から買えたから
ここよりちょっと高いくらい。
価格が近いのに何もかも雲泥の差があるね。

[14707: eマンションさん]

>>14705 匿名さん

なるほど。街並みに合わせての吹き付けですね。ここまで吹き付けを多く使うマンションは見たことないですが、街並みに合わせてなら仕方ないですね。。
でも、住友はここよりも随分センスのある感じではありますけど、住友は街への調和を考えなかったんですかね。

[14708: 匿名さん]

街と調和するため天カセは不要、街と調和するためスラブは薄く、街と調和するためlow-eは付けない、街と調和するため外壁は吹き付けと。

[14709: 匿名さん]

>>14706 匿名さん

倍だよ。白金のモデルルーム行ってないの？

[14710: マンション検討中さん]

浜離宮の価格表どこ見ていってるの？80平米で、ここより4000万高い。

[14711: マンション検討中さん]

価格が近いって、何いってるの？

[14712: マンション検討中さん]

白金もたしか、同じ広さで4000万くらい違っていましたよ。

[14713: マンション検討中さん]

そこがいいなら、どうぞ買ってくださいな。

[14714: マンション検討中さん]

91平米で、2憶2900万とでてますよ。

[14715: 匿名]

久々に見れば、
誰かがあおればそれに続けとマウンティングの荒らしか

[14716: 匿名さん]

>>14709 匿名さん

白金二丁目タワーは坪単価550万くらいから
平均で650万程度。
今残ってるのはプレミアムだから高くて当然。
にしても価格差の割には仕様が雲泥の差には同意。ここは酷いわ。

[14717: マンション検討中さん]

だから、黙って坪650万で、買ってくださいよ。

[14718: マンション検討中さん]

そんなに、そこがいいなら、よそのタワマンけなしてないで、さっさと住んでください。

[14720: マンション検討中さん]

ここに値下げしてるって書いてあったから、問い合わせしてみたけど全然下がってないじゃん！しかも残り80戸くらいになってて欲しい間取りはもう完売。全然情報と違う。

[14721: マンション検討中さん]

大体、坪180万の違い頭で計算してください。どれだけ違うの？

[14722: マンション検討中さん]

まだ、完成までに、1年半もあるのに値下げするわけないし。

[14724: 匿名さん]

高潮被害と無縁のここは、海岸沿い線路脇マンションから妬まれてしまうのは宿命的事実。

[14727: 匿名さん]

>海岸沿い線路脇マンション

首都高も近し

[14728: 匿名さん]

[NO．14723～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[14729: 匿名さん]

>>14720 マンション検討中さん

販売してないのになんでも20戸も減るの？
嘘はいい加減やめなよ。
購入者が嘘ばかりつくから検討の邪魔で仕方ない。
迷惑なんで購入者は住民板に隔離されて下さい。

[14730: 匿名さん]

まあまあ、そう怒らずに。HPには正確な情報が書いてありますな。

『ご来場者３３００組、４０５戸（販売総戸数４８７戸）供給御礼　※供給戸数であり、契約戸数ではございません。』

＊マーク以下の注意書きにはキチンと書いてあるね。

[14731: 匿名さん]

>>14730 匿名さん

ちゃんと書いてあるじゃん。
契約じゃなくて供給だって。
デベが良く使う手でしょ。
いつのまにか供給が増えてるパターン。

[14732: マンション検討中さん]

買いもしないかたが、そこまで難癖つけるのは、どういうわけですか？5戸や10戸売れようが売れまいが貴方になんの関係もありませんよ。

[14733: マンション検討中さん]

自分の好みで選ぶのだから、そんなにむきにならないほうがよくない。

[14734: マンション検討中さん]

いずれにしろ売れてるということですね。

[14735: 匿名さん]

>>14732 マンション検討中さん
ここは検討スレだからね。
どんな人がいても良いと思うよ。
とりあえず、落ち着こうか

[14736: 匿名さん]

>>14734 マンション検討中さん
1戸2戸売れても売れてるとも言うし、10戸売れても売れ残ってるとも言うし
個人の場合、売れてるか売れてないかは主観だから、不毛な話ですよ

[14737: 匿名さん]

庶民的な外観のマンション、物は言いようだなと思った。
まぁ高級感は無いよね。でも親しみやすい？というのならそうかも。

吹付け塗装も賃貸マンションのようで変に気取るようなマンションじゃないし。
自分で住むのでなければいいのかもと思った。

[14738: 匿名さん]

何でそんなに注目される物件なのかよく分からないけど、これだけ書き込みがあるってことは欲しい人多いんだろうね。

目黒線とか城南とか言われても縁もゆかりもないから、ピンと来ず。。。山手線の外側は知らない駅ばかり...東急は東横線と田園都市線しか知らないし...

[14739: マンション検討中さん]

穴場ですよ。何しろ目黒にすぐ。

[14740: 匿名さん]

>>14737 匿名さん

そんな何もかもが賃貸仕様なのに坪500万もするんだね。

[14741: 匿名さん]

>>14739 マンション検討中さん

目黒にすぐに出れたところで何のメリットもない現実

[14742: 匿名さん]

ところでここは駐輪場が地下なんだね。
子育て世代は自転車の出し入れ煩わしくない？
駐輪場も少ないし、生活し難そう。

[14743: 匿名さん]

エントランスが2階で、駐輪場が地下2階か。
子持ちには毎日苦行だな。

[14744: 匿名さん]

>>14739 マンション検討中さん

目黒にすぐ

良いフレーズ
目黒に住んだ方が良いよ。
ターミナルでもないんだから。

[14745: 匿名さん]

>>14743 匿名さん

地権者最優先のマンションですから

[14746: マンション検討中さん]

目黒ブリリア、投資なら良いけど。目黒外側は坂が急すぎる。

[14747: 匿名さん]

>>14739 マンション検討中さん

目黒まですぐって言っても歩けないよね。2駅離れると近くないよ。

[14748: 匿名さん]

>>14745 匿名さん

地権者に水商売関係者が多いので、懸念してましたが、やはり海千山千の一筋縄ではいかない人達でしたか。

[14749: 匿名さん]

スタートからこんなに地権者の意見が反映されてしまっていると理事会も推して知るべしですね。

[14750: 匿名さん]

目黒通り横浜まで