パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[14601: 匿名さん]

>>14598 匿名さん

賃貸より得か損かという単純な話
ネット利回りの低さから買うのは損だと断定できます
購入者にとっては都合の悪い事実でしょうが現実を受け止めましょう

[14602: 匿名さん]

>>14599 匿名さん

だからその免震が3%とかスーゼネ起用が2%とか。
感覚じゃなくてソースが無いと。笑
嘘の情報で盛るのは検討者への冒涜ですよ。

[14603: 匿名さん]

ここもあと＠150安ければある程度競争力あるのになぁ・・残念
今の価格だと難しいでしょうね

[14604: ご近所さん]

>14426
>14295
いつまで経っても初心者マークのままなのな。
こういう人って複数のSIM・端末・ブラウザ持っててアク禁逃れて、執拗に物件や検討者の悪口繰り返してるんだろう。

運営側も対処難しいだろうけど、あまりにも放置しすぎるとここマンションコミュニティ全体のイメージ悪化に繋がると思います。近くに住んでいる人としてもいい気はしません。

[14605: 匿名さん]

バレたんだよ

[14606: 匿名さん]

>>14604 ご近所さん

本当に運営さんにご尽力いただいて、各スレで迷惑投稿を繰り返しているこちらの強烈な契約者を排除してもらいましょう。
マンションコミュニティ全体の品位にかかわることですから。

[14607: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[14608: 匿名さん]

>>14603 匿名さん
5年後に中古なら坪150ぐらい安くなってるかも

[14609: 匿名さん]

>>14608 匿名さん

十二分にあり得る
この外壁では築5年では相当な不味い見た目になっていそう

[14610: 匿名さん]

>>14604 ご近所さん

ご近所さんて
あちこち出没してるけど
あなたはどこのご近所さんなの？
ただの煽りは迷惑です。

[14611: 匿名さん]

>>14599 匿名さん

免震でスーゼネ施工というのは確かにセールスポイント。でも、長周期地震動のリスクだってあるし、その場合に躯体にダメージがあっても補償はしてくれないだろうし。それだけではパンチ力に欠けるなあ。

[14612: 匿名さん]

制震も長周期地震動のリスクは同じだし、もちろん躯体にダメージがあっても補償はしてくれないだろう。

[14613: 匿名さん]

長周期は免震特有の問題だよ。免震は中低層建造物向けの技術だから高層免震は実績が著しく少ない。タワマンの免震は単なる営業的な要素が強い。
その証拠にオフィスビルも中層以下は免震もあるけど、超高層になるとほぼ全てで制震が採用されている。

[14614: 匿名さん]

免震構造の一番の問題は、積層ゴムが鉄やコンクリートと比べて経年劣化が早い素材で万が一の破断リスクがあること。
中低層なら上部建物からの圧力が小さいが高層建造物になる程圧力が増すのでそのリスクが高くなる。

[14615: 匿名さん]

>>14614 匿名さん

へぇ、色々調べてくれてありがとう。参考になるわ。

[14616: 匿名さん]

これくらいの力の入れ具合なら、構造だけで買っても良いと思えるんだけどなあ。

[14617: 匿名さん]

>>14616 匿名さん

そこは地盤で全てが台無しですよ(笑)

[14618: 匿名さん]

>>14617 匿名さん

パークタワー晴海の前では、武蔵小山唯一のご自慢の構造も霞んでしまうね。笑

他に売りが無いと悲惨。。
よくこれで武蔵小山は構造を自慢できたもんだ。

[14619: 匿名さん]

>>14617 匿名さん

だからと言って晴海を買うわけではありませんが、免震の弱点として、強風で揺れ得る、長周期地震動に対応できない、揺れが長く続く、建物の損傷があり得る、ということがこのHPから読み取れるということです。制震と組み合わせることでこれらの弱点に対応できるということなので。

[14620: 匿名さん]

>>14619 匿名さん

そうですね。免震を盲信してる人はこれを機会に目を覚ませるといいですね。

まともな神経してれば、これで口が裂けても構造を自慢できないでしょう。

[14621: 匿名さん]

ここと同じ三井の説明なので説得力が違いますね。さすがに公式HPに嘘は書けないですからね。

[14622: 匿名さん]

>>14621 匿名さん

免震だけがここの契約者の拠り所なんだから、優しくしてあげよう。せっかく背伸びして安普請を高値で買ったんだから。

[14623: 匿名さん]

そうすると残りの売りは郊外私鉄駅前だけか〜
でも、住友も三菱も駅1分表記ですよね？
差別化が図れない。鬱

[14624: 匿名さん]

坪350なら普通に良いマンションだと思う

[14625: マンション検討中さん]

>>14624 匿名さん

数年前より建築費が上がって値段が高くなっているのはどこも同じでは。山手線内側で麻布や青山等、ちょっとした広さだと2憶前後ださないと買えなくなりました。少し下町ぽいけど、これくらいは普通の価格かと。ちなみに、浜離宮比較にならないほど高いですよ。価格表見て比べてますか？月島は場所が論外。沖中、都心から遠い。どうせ、賃貸に出すなんて考えてないから鹿島だし。総合的にここです。ガラス聞いたらrow-eだそうです。

[14626: 匿名さん]

>>14616

どこかで聞いたような話だと思ったら
↓SKYZ だ。SKYZを構造だけで買いたかったか？

>構造には「免震」と「制震」両方の特徴を兼ね備えた清水建設の「シミズ・トライスター型ハイブリッド免制震システム」（特許出願中）を、日本で初めて採用。万一の揺れに対応する。

[14627: 匿名さん]

スカイズは、オリンピック決まる前の物件で、景気も底だったから、天災対応で売っていた。

[14628: マンション比較中さん]

>>14626
三井はそれくらい構造に気合入れてたのに、ここはどうしたんだ？ って言いたかったんじゃない？

[14629: 匿名さん]

それいうなら以前
三井のタワマンは免震にすると天災対応で発表したのに、渋谷は制震構造になった。

[14630: 匿名さん]

>>14629 匿名さん
三井の「今後高層構造物は全て免震にします」は、完全に社長の勇み足

[14631: 匿名]

ちょっとでも眺望望んだら大井町@460東銀座@550、浜離宮は@700以上だったんですね
みんなお金持ちだなー
ここ@470でもありの気がしてきた

[14632: 匿名さん]

>>14631 匿名さん
渋谷のパークコートタワー(定借クヤクション)は坪単価700とかだってさ。三井の営業に聞いたら、まだ価格決まってないけど、という話だけど目線を教えてくれた。

[14633: 匿名さん]

>>14631 匿名さん

武蔵小山好きにはありだと思うけど、感情抜きにしたら、駅力と街のポテンシャルで大井町>>武蔵小山だよ。大井町の方が安いのが不思議。アクセス線も決まったし、竣工時には逆転しているだろうね。

[14634: 匿名さん]

大井町はハッキリと都心飛行機の下の街
アクセス線が出来る前にね

[14635: 匿名さん]

>>14634 匿名さん

確かに。それに大井町は街の雰囲気が嫌い。便利だとは思うんだけど、住みたいととは全く思わない。戸越銀座の雰囲気は好き。

[14636: マンション検討中さん]

>>14635 匿名さん

昔からの町の良さがありますね。幹線道路が近く走ってないし。目黒まであっという間。武蔵小杉って、神奈川だし。落ち着きはあります。この場所で駅近、スーゼネ、総合的に高くはないです。今はどこも高い。1憶は出せても2憶近くは無理。

[14641: 匿名さん]

[NO．14637～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[14643: 匿名さん]

"感情的で非合理的な契約者"と"冷静で論理的な検討者"は相容れないですね。
契約者は何の根拠もなく主観だけで話をするから内容が稚拙で意味不明なものになるんだよね。
それに行き過ぎた物件のフォローがとんでも理論と言われる所以。

[14644: 匿名さん]

ウソをついてまで物件を持ち上げる意味が分からない。
逆効果だからここで大人しくしておいて下さい。
他のスレに遠征に行かないように。
イメージが悪くなる。

[14645: マンコミュファンさん]

>>14625 マンション検討中さん
武蔵小山か。。。残念

[14648: 匿名さん]

全体的にあと2000万くらい下がったくらいが適正価格だな

[14649: 匿名さん]

>>14648 匿名さん

それでもこの賃貸仕様には高くない？
構造まで賃貸仕様だからな。

[14650: 匿名さん]

アベノミクスで貧富の差が開いたんですな...

少数の「1億くらいなら買うか」って人と、多数の「1億も出せるか」って人に別れたという事...

まあ、景気は循環しますから、そのうちダウンターンが来て価格調整のタイミングは来るでしょう。

ネガさんも長期で見れば、そんなに嫉妬しなくても買うタイミングは来ますよ。

待てば海路の日和あり、って昔から言うじゃないですか。

[14651: 匿名さん]

>>14650 匿名さん

大丈夫ですか？斜め上のコメントですが。笑
皆さん物の価値が判断できるから、こんなコストカットだらけの安普請は検討外になってるのかと。
にもかかわらず高値を付けるという行為を三井がやったから反響が凄いのだと思いますよ。

[14652: 匿名さん]

ここって、駅近とタワマンっていう二つのバブルが重なっているから微妙ですよね。駅近でも駅力が弱ければダメだし、タワマンもデメリット満載だし。

例えば、免震はコストカットの産物だし、各階ゴミステーションは同じ階にゴミ捨て場があるのは清潔感に欠けるし、高層のバルコニーは強風で使い物にならないし、管理費は誰も使わないコンシェルジュや警備費に大部分が取られるし、低中層の方がいいのでは？と思うようなことが多くあり、デベやゼネ儲かるためにタワマン人気が醸成されている感が否めない。広告の打ち方を見ても、タワマンに無駄にお金掛けすぎ。タワマンは眺望とコストカット以外に明確なメリットがないよ。

[14653: 匿名さん]

ここは西以外は他のタワマンに眺望塞がれるよ
その西側もlowe無しの灼熱で、見える景色は住宅地で面白みが無い
坪単価500万も出してタワマンの悪いところしか享受できなそう

[14654: 匿名さん]

１億出せる人は武蔵小山選ばないからね。だから売れ残る

[14655: 匿名さん]

次期販売の目処も立っていないようだね。
厳しいですね。これで住友が販売開始となるので
もう待った無しですね。
どうなることやら。

[14656: 匿名さん]

今週末は猛暑だったけど、武蔵小杉のlow-eであろう新築タワマンですら銀色の反射板的なものを窓に貼っていたよ。low-eでなかったらどうなることやら。遮光性のカーテンを一日中閉めきるのは余りにももったいない。

[14657: 匿名さん]

>>14656 匿名さん

そうだねー。視界が抜けると思って西を買ったものの、灼熱のため遮光カーテン開けられずエアコンフル稼動。
ちょっとlowe無しはいくらなんでもコストダウンやり過ぎでしょ。とんだハリボテタワマンだよ。

[14658: マンション掲示板さん]

>>14657 匿名さん
三井がサービスで引き渡し時に
断熱フィルム貼ってくれるんじゃない❗️
3Mのフィルム。

[14659: 匿名さん]

そもそもタワマンの住み心地が最高って意見を聞いたことがない。良くても「悪くない」というものばかり。まあそうだよね、デベとしては好立地の狭い敷地で販売住戸を多くするためにタワマンを選択するんだからね。全て売主の都合で作られたタワマン。そろそろメッキが剥がれるでしょう。

それに、売るときに安く見せるやり方はどうかと思う。水道やエレベーター等、設備は高スペックなものを使っているので、経年劣化と共に資産価値も急減するのがタワマンのはずなんだが。

[14660: 匿名さん]

>>14658 マンション掲示板さん

フィルムなんて気休めにもなりませんよ

[14661: 匿名さん]

>>14660 匿名さん

じゃあ西をつかまされた人はどうすればいいのー！助けて！！

[14664: 匿名さん]

>>14661 匿名さん
過去ログによればガラスは自費で自由にlow-eに交換できるよ。
或いは、敢えて交換せずにインプラスで二重窓にしたらより完璧なんじゃ無い？

[14665: 匿名さん]

>>14664 匿名さん
技術的に可能ということではないですか？
http://mado-koukan.com/manshon-riform/

[14666: 匿名さん]

>>14665 匿名さん
以下、過去ログの再掲です。
技術的というだけではなく、現実的に交換可能という事かと。

———

9475：匿名さん
[2018-01-08 23:00:46]
>>9458 匿名さん
購入者です。

ガラスはLOW-E複層ガラス等に変更できるようです。

契約時に配布される、『管理規約集』の『リフォーム工事細則』、別紙第5「窓ガラス・サッシ等改良にかかるガイドライン」に記載がなされており、「複層ガラス、Low-E複層ガラス、真空合わせガラス、防犯ガラス、防音ガラス等への変更」について認められており、色彩・形状に配慮する限りにおいて承諾される旨、明記されています。

もちろん現時点では「管理規約集」自体が「案」に過ぎませんが、ここだけ変更されるリスクは相当程度低いのではないのでしょうか。

よって、費用は自腹になりますが、Low-Eガラスへの変更が可能と考えて宜しいかと思います。

[14667: マンション検討中さん]

ほかに、このくらいのマンションと比べてコストカットが著しいとは、具体的に何でしょうか？教えてください。

[14668: 匿名さん]

でも普通のタワマンは最初からlow-eだよね。
わざわざ自分で手配して交換しないといけないなんて馬鹿みたい。本来最低限対応しておく必要がある部分。これでは見えないところもコストカットしてるんだろうと想像してしまう。

[14669: 匿名さん]

免震がコストカット呼ばわりされてて、草。

制震くんは健気にがんばるマンやな。
地震のたびに劣化しちょるのに。

[14670: 匿名さん]

>>14667 マンション検討中さん
掲示板で繰り返し言われているのは、天カセエアコンが無い、ボイドスラブ厚が薄い、共有設備が少ない、ですかね。免震はコストカットの賜物ともコメントあるけど、直下型大地震でも来ない限り、この真偽は不明。

設備面の議論が一巡すると、駅力が無い、激混み路線、田舎っぽい街、という話になり、

まあ、要は坪単価460万は気に食わない、割高すぎて話にならん、という意見がグルグルグルグル繰り返し回ってる感じかな。

個人的には、確かに大きめの再開発×タワマンで、割高だと思うかな。都心寄りでも中小型物件なら同じお金で買える。どちらを選ぶかは個人の価値観かな。

[14671: マンション検討中さん]

>>14670 匿名さん

天カセは見た目はいいから、ハイクラスだと当たり前だと思ってたけど、メンテ代にコストがかかり、取り替える時どうなんだろう。

[14672: マンション検討中さん]

共有施設は充分かと。

[14673: マンション検討中さん]

都心部でも買えるとこはあるけど、やはり大規模の安心感あります。三大不動産、大規模、スーゼネではないのでは。中途半端なのはあるかな。注目の物件は高いですよ。半端なくやはり、1憶5000くらいは最低します。

[14674: マンション検討中さん]

高いかどうか、個人の経済力の問題。

[14675: 匿名さん]

>>14671 マンション検討中さん
気にしない人は気にしないから、ここもそこそこ売れているのでは？残戸数100位と聞いているので、外部販売分の8割は既に売れたというのは事実なんでしょう。

全体的に不動産価格購入者の購入余力が厳しくなって売れなくなっているのは事実でしょうね。

個人的にはこの物件云々より次の不景気突入リスクが気になります。

[14676: 匿名さん]

>>14674 マンション検討中さん
いや収益還元法で割高なんだよね

[14677: 匿名さん]

>>14669 匿名さん
駆体はコスカだよ

[14678: マンション検討中さん]

具体的にどこですか？想像ですか？

[14679: 匿名さん]

>>14672 マンション検討中さん
住んじゃうと共有設備って確かに大して使わないですよね...

多分、共有設備の充実を主張される方は、リセール時の「豪華感」(良いじゃん！って言う第一印象)の為に、もっと充実させろって言ってるんじゃないかな。

今住んでるところ、ラウンジなんて閑古鳥、埃かぶってるよ...キッズスペースも住民の子供が就学しちゃうと使わないしね...

[14680: 匿名さん]

キッズルームだけはガチで無駄

[14681: マンション検討中さん]

[No.14642～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[14682: マンション検討中さん]

タワマン、3つ所有してます。タワマンのよいとこは、エントランスの豪華さ。コンシェルジュが何時もいてホテルなみのサービス、まわりの環境も7、8年経っても全く変わらない管理の良さ、いえますます風格が。住んでみないとわかりませんよ。これも好きずきですが。私はこの雰囲気が好き。

[14683: 匿名さん]

吹き付け塗装が目立ちますね。下手したら長谷工あたりに頼んだ方が上手く仕上げてくれたんじゃないかと思う。
非常に残念

[14684: 匿名さん]

パルムの庶民的な雰囲気に合わせたのでしょう

[14685: 匿名さん]

>>14679 匿名さん
私はかなり共用施設使ってます。
あればかなり便利。

[14686: マンション検討中さん]

外壁、茶の所とダイレクトウィンドウのメタリックな感じが対比していて。なかなかおしゃれですね。ですね。

[14687: 匿名さん]

見た目もあまりよろしくないが設備面でのコストカット部分に目が行きますね。
あまり価格と釣り合い取れてないのが苦戦の原因なのかなと感じます。

[14688: マンション検討中さん]

見た目、いいですよ。オフィスビルみたいでないし。好みかと。

[14689: マンション検討中さん]

気に入るとこを買ってください。買いもしないのに、ケチばっか。どういう性格？

[14690: 匿名さん]

吹き付け、とはなんですか。
普通の外壁に見えますが。

[14691: 匿名さん]

>>14690 匿名さん
こういうことでは
https://kawlu.com/journal/2016/06/21/20824/

[14692: 匿名さん]

>>14689 マンション検討中さん
実は大好きだから。
「好き」の反対は「嫌い」ではなく、「無関心」。

[14693: 匿名さん]

>>14687 匿名さん

鋭い分析ですね。
外観など見た目が悪く、設備仕様のコストカットが多く目につく、それでいてその価値に見合わない高値ですか。
それで値引き方向なんですね。わかります。

[14694: 匿名さん]

外壁が吹き付けまみれのタワマンで前代未聞では？リアルに雨だれで直ぐに薄汚れて劣化しますよ。
メンテナンスも高額になるので放置されますよね。

[14695: 匿名さん]

うーん。設備とか内装仕様の中身が悪い分、外壁とかの見た目にはもう少しお金をかけて欲しかった。。
大規模改修などのタイミングで吹き付け部分もタイルに変更できたりしませんか？

[14696: 匿名さん]

ここは敢えての吹き付けで街との調和を図ろうとしてるのだと思います。少し古びた商店街との融合がテーマの為、華美な外観や高級感のある外観とせずに地域に合わせた外観としたのは三井の良心だと思います。

[14697: 匿名さん]

>>14696 匿名さん
何を言ってるのかわからんな

[14698: 匿名さん]

>>14697 匿名さん

吹き付けたっぷりを正当化するとこんな文章になる

[14699: 匿名さん]

ま、普通は吹き付けで良かったなんて声聞かないわな。白金二丁目タワーなんて外壁に天然石貼っていて高級感が半端無い。浜離宮も緻密なデザインで素敵。

[14700: マンション検討中さん]

デザインかと。