パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[13301: マンション検討中さん]

>>13300 匿名さん
スッキリして都会的ですね。

[13302: 匿名さん]

>>13300 匿名さん
スミフっぽくない

[13303: 匿名さん]

どちらも地味なタワーですね

[13304: 匿名さん]

ダイレクトウインドウをふんだんに使ったペラボーとは無縁の造りにして欲しいね

[13305: 匿名さん]

ここは武蔵小杉を意識して、タワマン作るのかな。小杉は4路線でしたっけ1日乗降客は、35万前後だが、ここは7分の1しかない。金持ちのじいさん、ばあさんばかりになるから、10年もしたら介護施設だらけになり、活気がなくなるでしょうね。空き家も増えて、外人が増えるかもしれない。品川に近い場所は、リニアや、プリンスあたりの再開発の波及あるからいいけど、ここはほんと注意しないとババかもしれない。すみふや、三井は売り逃げかな

[13306: マンコミュファンさん]

>>13300 匿名さん
三井のマンションよりはいいデザインですね
また駅や商店街からもスープの冷めない手頃な距離

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[13307: 匿名さん]

>>13306 マンコミュファンさん

そうですね。住友はパチンコ屋から距離ができるのが良いです。目の前がパチンコ屋なんて、冗談じゃない。

[13308: 通りがかりさん]

>>13306 マンコミュファンさん
ただ武蔵小杉も、新宿の60階もここもスタイルは良くても地震や強風での揺れに不安を持つのは私だけでしょうか？
30階程度が眺望もあって丁度いいような気がします。

[13309: 匿名さん]

>>13304
スミフはもう、DWのマンション作らないんですかね？ 個性あるし外観カッコ良くて好きだったけどなぁ。

[13310: 名無しさん]

>>13309 匿名さん
計画外観だけで良くわからないけど北西角の部屋はDWに見えますが…

[13311: 匿名さん]

>>13310
ああごめんなさい、書き方が悪かったですね。
言いたかったのは、たとえばシティタワー麻布十番みたい外観がオフィスビルみたいなスタイリッシュなタワマンはもう作らないのかな？ ということです。

[13312: 匿名さん]

DWは割と雨水コンクリヒビから中に入ってきたりとかメンテ問題も多いと聞いてる。
このデザインなら上質なパークシティ武蔵小山でいいかなぁ。
あと、住不は初めは480とかで出してきて、「2期からは値上げします」トークなんじゃないかな。

[13313: 匿名さん]

>>13312 匿名さん

パークシティ武蔵小山が上質とは程遠い感じだったので、住友に期待したい

[13314: 匿名さん]

害虫リスク、パチンコリスク、地権者リスクとか何回書き込んだら気が済むんですかね?
明らかにここ買う予定のない、いやがらせもしくは妬みで我をわすれているかのような書き込みは
やめてくださいね。

[13315: 匿名さん]

私は、パークシティ武蔵小山が上質な感じがしたのでここにする予定です。
感覚の合うあわないとっても大事ですよね。また、個人的には価格の下落率は低いと過去の事例から比較して感じています。

ちなみに誰もが住みたいブランド路線・駅ではありませんが、知ってる人はぜひ住みたいと思う人多いですよね。

[13316: 匿名さん]

>>13314 匿名さん

これまで気づかなかった視点の投稿で大変参考になりました。ここは検討板です。
契約者達を慰める場所ではありませんので、お引き取り下さい。

[13317: 匿名さん]

>>13316 匿名さん

君みたいなこと言うネガって、どこにでも沸いてでてくるよね

[13318: 匿名さん]

>>13286 匿名さん
非常に参考になります。

見送って正解という判断に確信が持てました。70平米に月35万円払って住むエリアだ！と確信が持てる人が買う物件という事ですね。

人の価値観はそれぞれですが、私はそこまでして住みたい土地じゃ無い。

[13319: 匿名さん]

自分も色々なリスクを抱えた物件なので、ここまでの金額を出すのに躊躇していました。
下落リスクを具体的数字で示されたことで、見送りの決断ができそう。

[13320: 通りがかりさん]

別にこのマンションの建物自体をどうこう言う気は無いけど、武蔵小山を郊外だの目黒線をローカル線だの言う人がいることに激しく違和感。
マンション事業では郊外は都心から約25km圏外と言われてるし、ローカル線は限定地域路線もしくは閑散路線を表すのが一般の定義だからどちらもネガのネタにするには無理があると思われる。
後者は目蒲線時代を指すならまだわかるけどね。

[13321: 匿名さん]

>>13320 通りがかりさん
住民の大半が目蒲線時代から住んでる人だから
住民の性質が田園都市線や東横線と決定的に違う

[13322: 匿名さん]

この土地で坪400超える水準は明らかに異常
1年前のパークコート一番町ですら南向き低層で坪480で買えました

[13323: 匿名さん]

仮に価格下落率が1割で済むなら、そもそもの売り出し価格が高すぎるということになるね。築10年のパークホームズ武蔵小山の中古価格が坪370万程度なので、坪400万ちょい（坪370万の1割り増し）が適正価格ということになるので。

これだけ確固たる計算結果が出ているので、資産性も重視する人は見送っても絶対に後悔をすることはないだろうね。普通に考えたらこれは買えないって。もちろん、住んで幸福感を感じられることが最重要だと思うけど、これだけ資産性に難のあるマンションを買って幸福感を感じられる人なんて稀。

[13324: 匿名さん]

>>13323 匿名さん
パークホームズはここの分譲が始まって値上がりしてるから今の売り出しもあんまりアテにならない

[13325: 検討板ユーザーさん]

>>13324 匿名さん

そうすると更に下落するリスクがあるということですね。それはもう計り知れない程で、大暴落といったところでしょうか。

[13326: 匿名さん]

うーん、人によって計算違うからねえ。パークホームズの築10年とタワー、駅近い補正して、
ここは1億で10年後7500-8000万、その後は人気と山手線距離から考えて下落緩やかになって、35年程度で5000-5500とみてます。だから、私は、月20マン程度支払いならここ買う選択ですね。
まぁ、別にネガの人が何を信じるかは別として、買わないためのネガを繰り返し繰り返し載せるのはここではなくて、自分のツイッターとかで勝手につぶやいていてほしいよ。

[13327: 匿名さん]

>13325: 検討板ユーザーさん　
どうしたらそういう発想になるのかわかりませんが、ここは10年後でも坪420-450も十分ありうるという意味で書いてます。自分の都合で捻じ曲げないように。

[13328: 匿名さん]

>>13326 匿名さん

客観性の無いちょっとよくわからない計算ですね。願望バイアスがかかり過ぎですね。
それから他の方も書いてましたが、何でもネガと認定して排除するのやめて下さい。

[13329: 匿名さん]

>>13322 匿名さん

それ、北向き囲まれの有名なパンダ部屋やで。

[13330: 匿名さん]

>>13327 匿名さん

自分はそうは思いませんね。
とんでもなく楽観的な人ですね。
人生楽しそう。笑

[13331: 匿名さん]

>>13329 匿名さん

え？8階まで、坪500万しないよ
そんなにいっぱいパンダ部屋ないでしょうw
本当にここのポジさんの情報操作は酷いな

[13332: 匿名さん]

パークコート一番町が買える価格かぁ。

かわいそうだが、ここを買った人にはよい勉強になったんでない ？

ジャンピングキャーーーーーーーーーーーーッチてね。笑

[13333: 匿名さん]

一番町は北向の例の部屋ね。
見たことある人なら納得の価格だよ。

[13334: 匿名さん]

>>13333 匿名さん

言い訳はいいから。見苦しい。笑
ここも眺望最悪でも同じ価格だし。

[13335: 匿名さん]

>>13326 匿名さん

35年も住めば、リフォーム費用や給湯器の交換はもちろんのこと、免震のメンテナンス費用や大規模修繕で一時金が発生する可能性も十分にあり、仮に今1億の物件の35年後の価格が5500万だったとしても、諸々の追加費用を加えると月25万くらいになってしまうのでは？まあ、そもそも、管理費と修繕積立金が合計で月10万近くも掛かる築古マンションが5500万の価格を維持できるとは思えないけど。超高層の免震タワマンは負動産化するリスクがあることにも注意が必要なので、築10年くらいで売ってしまうのが吉。

[13336: マンコミュファンさん]

>>13335 匿名さん

同意ですね。楽観的なポジさんの試算がいかにザルで使えないものかが理解できる。
冷静に考えればわかるのにね。

[13337: 匿名さん]

10年後といえば、三菱が建つ頃ですね。
人口減少や金利高で、その頃の新築マンション価格は下落すると予想されていますから、三菱の新築価格と比較してもここを2割減で売るのも至難なのではないでしょうか。

[13338: 匿名さん]

2007〜2008頃竣工のタワマンは結構あちこち古くなってきてますからね
そしてお金持ちの人から買い換えて出ていきますからどんどん住民層が悪くなっていきます

[13339: マンコミュファンさん]

>>13337 匿名さん

私は10年後にここは3割は下落すると見ています。市況によっては4割近く(坪300)はあり得るかと。
都心3区ですら現状の価格を維持できれば御の字だと思っています。

[13340: 匿名さん]

例え永住しようと思って買うとしても、損失出さずに売れるオプションは持っておきたいですね。人生、何が起こるか分かりませんし、住んでみたら住み心地が悪いということもあるだろうし。

[13341: 匿名さん]

>>13340 匿名さん

ここは損失出さないと売れないから買うべきでは無いという意見ですね。
世間ではそれが多数派だと思います。

[13342: 匿名さん]

ここ買えないじゃあ
どこが買えるの？(笑)

[13343: 匿名さん]

>>13342 匿名さん

ここと同じく坪500近くだせるなら
いくらでも選べるよ

[13344: 匿名さん]

>>13339 マンコミュファンさん
金利が仮に2%になれば支払可能額が大きく下がりますからね
金利上昇局面では不動産には強力な価格下落圧力が掛かります

[13345: 匿名さん]

>>13344 匿名さん
ぜんぶ固定で借り入れたら？

[13346: 匿名さん]

素人ネガの相場下落予想はもうたくさんです　笑
勝手に自分のHP作って公開しておいてください。
で、下がる予想だけど買う人はいないんですか?買えないことの正当化への理論武装としか思えませんね。

[13347: 匿名さん]

>>13345 匿名さん
変動の実質金利が2％を越えてくるなら、そのころの固定10年は3％越えてくるでしょ。
現実的には、今の状態で日銀が利上げなんて無理だと思うよ

[13348: 通りがかりさん]

>>13321 匿名さん

住民の性質と言葉の定義には何の関係もないよ。要するにネガをするにもちゃんと正しい言葉を選びましょうねってこと。

[13349: 匿名さん]

>>13346 匿名さん
どこに何を書こうと個人の自由、表現の自由ですよ。ここのルールにも反してないしね。
あなたみたいに、上から他人に指図する方がよほどルール違反だ。

[13350: 匿名さん]

↑ほとんど物件や真剣な検討者への誹謗中傷の域なのに開き直り

[13351: 匿名さん]

>>13346 匿名さん
逆にここを買った人の理由を知りたい
なんで買ったの？

[13352: 匿名さん]

>>13347 匿名さん
この物件の竣工時に変動金利2%超え、固定金利3%超えとは興味深い予想になりますね。現実的には利上げ無理だしそんなことにはならなそうですが。

[13353: 匿名さん]

>>13350 匿名さん
そう思うなら削除依頼すればいいのでは。
私はそうは思いせんがね。

[13354: マンション検討中さん]

ここや他の郊外物件は下がると予想していますが、都心は下がらないと予想したので、都心で契約しました。価格はこことほぼ同じです。金利がわずかながらの上がる心配もありますので、早い時期の入居を選択しました。

[13355: 匿名さん]

>>13352 匿名さん
自身のローン金利というよりも、問題は5年後に変動金利2%、固定金利3%だった場合、不動産相場そのものが崩れている可能性が高いということですよ
金利が高くなれば買える人の予算が下がりますので

[13356: 匿名さん]

政権交代が起こるレベルの激変がない限りはこのまま緩やかなインフレが続くでしょう
6%の金利で1%利回りの価格まで買ってたバブル時とは状況がまるで違うので大幅な下落は期待してもむりよ

[13357: 匿名さん]

>>13355 匿名さん
金利が上がると確かに新築分譲価格のグロスを引き下げる動きはでてくるでしょうね。
ただ、大手不動産屋もそれに対処して、坪単価を変えずに専有面積狭くしてグロスを引き下げるような事をしてくると思います。
そうなると、中古市場はそれなりの広さがある部屋の希少性が上がり、中古価格の下支えになります。
昔は100平米越えの3LDKなんてよくあったけど、今は珍しいでしょ。

[13358: 匿名さん]

>>13356 匿名さん
与党変わらずでもポスト安倍で異次元緩和が終われば金利は上がらざるを得ないですよ

[13359: 匿名さん]

>>13357 匿名さん
中古も一緒ですよ金利上昇で買い手の予算が下がるのは新築も中古も変わりませんので

[13360: 匿名さん]

山手線まで20-30分以上は長期的には人口減で厳しいけど、ここや都心は下がりくいかもね。

[13361: 匿名さん]

色々な見方はあると思いますが、不動産価格全体は下がるかもしれませんが、ここは通勤至便、山手線まで数分ですし、港区や千代田区には及びませんが、長期的な資産維持の観点からは安心感高いと考えております。

[13362: 匿名さん]

>>13359 匿名さん
そうはならんよ。

[13363: 匿名さん]

湾岸とここ検討してたけど、湾岸にしました。
びっくりなのは、湾岸の各検討物件の板にもネガの方はいましたが、ここほど同じことを繰り返ししつこく書き込む方はあまり見ないですね。
もしかするとここ狙ってたのにちょっと手が出なかったので憎さ１００倍なのかもしれませんが、逆に言えば妬まれるほど非常に人気のあるマンションということで、お買いになった方が私も少しうらやましいぐらいです。

[13364: eマンションさん]

>>13361 匿名さん
山手線まで数分のマンションなんて
星の数ほどあるでしょうが

[13365: 匿名さん]

でも相対比較でしょ。例えば遠めの渋谷起点としてもここは約5㎞武蔵小杉で約10km
ここから山手線までの星の数が100としたら、小杉は400ってこと
もちろん、渋谷から目黒までの星の数100としたらここは400、小杉1600なのは否定はしません。

[13366: 匿名さん]

何で渋谷起点限定なの？丸の内起点にしたら？新宿起点にしたら？
そもそもここは目黒だから
五反田起点や品川起点も比較対象では

[13367: 匿名さん]

しかし、2025年以降、ここは、土地柄、かなりの人口減と超高齢化の波と確実な資産価値大幅減が、明瞭にもかかわらず、なぜ場違いなタワマン作るのが不思議だ。他の方も述べられてましたが、よくこんなとこ買う人がいるのも不思議。
余生考えて売却関係ない資産家が買うのかな。若い人には、きつそうな街だが、年寄り好みの雰囲気がいいのかな

[13368: 匿名さん]

>>13367 匿名さん

現地見たことあります？むしろ品川区内じゃ若いファミリー層、特に東急線沿線に住みたい世帯にはけっこうな人気の街なんですが…

大体、2025以降の人口減や高齢化なんてここに限らずどこでも深刻な問題なんじゃないでしょうか。むしろ現時点で既にタワマン過剰供給状態の湾岸とかの方が資産価値的に危険な気がしますが…

ここになんでタワマン作るの？という点については同意しますけど。

[13369: 匿名さん]

>>13368 匿名さん
品川区の若い人には再開発で見違えた大崎や交通の便が良い大井町の方が人気ですよ

[13370: 匿名さん]

そうかな。私は断然こっちだわ。

[13371: 匿名さん]

若い人だと京急沿線も都心に近くてリーズナブルということで見直されてますね
品川再開発の恩恵も受けますし

[13372: 匿名さん]

>>13370 匿名さん
若い人にとってどの辺が良いんですか？

[13373: 匿名さん]

>>13371 匿名さん

京急線の交通面での利便性はとても良いと思います。ただ、東急沿線を希望する層（洒脱さを好む人が多いイメージ）が住みたいと思うかと言えばちょっと違う気がするんですよね。失礼な言い方ですがなんとなくオラついたイメージが抜けないというか。

大井町はその両方が混ざり合ってるエリアでしょうか。個人的に現在の街の雰囲気はあまり好きではないのですが、今後一気に化ける可能性もあると注目してます。

[13374: 匿名さん]

>>13371 匿名さん
京急を挟んで、海側と反対側で大分雰囲気が違う。
オラついたイメージは海側からきてると思います。
場所を選べば、京急も悪くない

[13375: 口コミ知りたいさん]

>>13371 匿名さん
恩恵に預かれるとは京急の北側だけでしょう
南側は昔から質的にあまり良くないし、やっと海岸通りが出来ても自動車が走るだけで、
町としての発展は期待出来ない

[13376: マンション検討中さん]

>>13375 口コミ知りたいさん
北側、南側は正確ではない
北側=陸側、南側=海側
しいて東西南北で言うなら
西側が期待でき、東側は期待できない

[13377: 名無しさん]

>>13376 マンション検討中さん
東側は旧東海道の海岸線で元々海
浜辺は歴史的に不幸な地域
古くから住んでいる人には先入観があるので
発展には年月を要すかも

[13380: 匿名さん]

[No.13378から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[13381: マンション検討中さん]

駅１分、とまでは行かなくとも
～3分以内で、免震構造タワーマンションなんて
山手線内側ではとても買えない価格だから
その程度の緩い条件で、臨海部を外すと、ここが
高い高いと言われても売れてるってことは
理解出来る。

[13382: 匿名さん]

>>13381 マンション検討中さん
ここ、売れてないですよ。三井で先着順ってのは不人気の証拠ですから。

[13383: 匿名さん]

>>13381 マンション検討中さん

そんな探し方する人は少数派だと思いますけどね。三井のセールスに購入者のタイプを聞くと、周辺地域に住んでる年配の方の住み替えと共働き夫婦が中心と伺っています。結局、武蔵小山に新築マンションが欲しいと思っていた人が買っているだけということですよね。

[13384: 匿名さん]

>>13381 マンション検討中さん

物件選びの基準が免震タワーだけなんて聞いたことが無い
またしても設定に無理がありましたね

[13385: 匿名さん]

>>13381 マンション検討中さん
逆に山手線外側の私鉄非ターミナル駅でこんなに低仕様なのに坪400超えるマンションって他にないよね

[13386: 匿名さん]

>>13385 匿名さん

言えてる。しかもここは坪400じゃなくて坪500に限りなく近い。

[13387: 匿名さん]

>>13385 匿名さん

確かに、その点についてはある意味唯一無二。まあ、戸建てからの住み替えなら気づかないだろうけど。ローン組まずに買うことができる勝ち組高齢者専用マンションだね。一方、ローン組んで買う共働き夫婦は、景気や健康状態や夫婦仲次第では人生詰むリスクがあるので要注意。

[13388: 匿名さん]

目黒→不動前→武蔵小山
渋谷→代官山→中目黒

私は中目黒

[13389: 匿名さん]

う～む、資産価値重視の場合はちょっと買うのに躊躇するよね…この駅徒歩一分にそこまで価値あるっけ？みたいな。マンション自体が低仕様だと更に。
駅近信仰は最近の顕著な風潮だけど、逆に言えばもはや「駅近」以外に高値正当化の積極的な理由もない（笑）。
ちょっと楽しみにしたので猶更残念。。。

[13390: 匿名さん]

ま、あんまり仕様はリセールに影響しないし、
ここ買う人はリセールよりもこの辺りが好きな人が多いんだろうね
ただ、結果としてそういうマンションは下値堅かったりするから
ここ買うのがもしかするととても良い選択とも思ったりする。

[13391: 匿名さん]

うーん、スミフの外観、ちょっと期待はずれ。どなたかもスミフっぽくないと書かれていましたが、同感。スミフらしいスタイリッシュな外観にして、三井と明確な差別化を図って欲しかったです。

[13392: 匿名さん]

私もここに決めたいです。目黒線の混雑が心配ですが、武蔵小杉に住むことを考えたら断然こっちかなと。

[13393: 匿名さん]

住不もこことほとんど変わらないか少し良い程度で５００ぐらいなんだろうね。パンダ４４０とか。だったら、好き嫌いで選べばいいけども、個人的には三井の管理のほうが好きだからこっちかなぁ。

[13394: 匿名さん]

>逆に山手線外側の私鉄非ターミナル駅でこんなに低仕様なのに坪400超えるマンションって他にないよね
すごく人気の場所で、これからも人気が続くと思うって、優秀な不動産会社の友人たちは言ってます。デベロッパーとしては、仕様にそれほど凝らなくても売れていくので楽でしょうね。

[13395: 匿名さん]

ローン5000、頭金５０００ぐらいで一つ買いたいですね。本当は全額キャッシュに憧れます。

[13396: 匿名さん]

>13360: 匿名さん　
ここは長期的に人気でしょう

[13397: 匿名さん]

>>13390-13396
PC中央湊や月島ミッドのほうが良かったんじゃない？

[13398: 住民板ユーザーさん1]

先日、8割弱はすでに『販売済み』でした
販売開始からまだ半年たってないのに。。。

[13399: 匿名さん]

人気が続くと思うからとか、やはりここを買う動機って主観的なものしかないんだよなあ。武蔵小山の人気が続くとしても、70平米を月35万も出して借りようとは思わない。

[13400: 匿名さん]

月３５は高すぎ。
ここは月27-28ぐらいかな。ただし人気でキャピタル下落が少ないからでもそれでも十分黒字だと思う。