パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[13251: 匿名さん]

相変わらず嘘書いてる人いますね。
MR行きましたけどルジェンテは55平米の部屋で坪単価410万円～でしたよ。
420万円以上も当たり前で、インプレストコアと変わりません。

[13252: 匿名さん]

>>13251 匿名さん

33平米3800万円〜とあるので、これまで書かれてる通り坪370位で間違いないけど？
何を興奮して人様を嘘つき呼ばわりしてるのかな？謝罪しなさい

[13253: 匿名さん]

>>13252 匿名さん
何様なのでしょう…

[13254: 匿名さん]

みなさんがたは、現場みたんですかね。他の区のタワマンと比べて明らかに第一印象落ちるし、なんか華がない。坪350ぐらいでも高いぐらいだ。

[13255: 匿名さん]

武蔵小山は所詮ローカル線の小さな駅だからね。よく言えば牧歌的で落ち着いている雰囲気だけど、悪く言えば華のない郊外の小さな駅。千葉方面も選択肢に入るなら津田沼のタワマンの方が断然便利で資産性も高いよ。

[13256: 匿名さん]

>>13255 匿名さん

そこまで行かなくても、よく話題になる月島のミッドタワーでもパークシティ武蔵小山に比べれば十分割安で仕様も良いし、満足度は高い

[13257: 匿名さん]

逆に言えば、そのぐらい付加価値ないと売れないのが湾岸。
ここが湾岸仕様なら５００越えでしょう。
安く作ったのは三井の良心だと思うね。
ここは粛々と売れて年内にはほぼ終了でしょう。

[13258: 匿名さん]

>13254: 匿名さん～13256: 匿名さん　
他のところの宣伝は不要です。全く検討していないのなら二度と書き込まないでください。

[13259: 匿名さん]

>>13257 匿名さん

ここは付加価値の無い安普請ですよね。
湾岸辺りに住んでる方は目が肥えてるので
下手なもの出すと酷評の嵐になります。
その点ここは戸建メインの街の最初のタワーということで仕様も極力コストカットして、チャレンジした価格にしたのでしょう。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[13260: 匿名さん]

一言で言えばここは極端な割高マンション
住友に期待します

[13261: 匿名さん]

ここを検討する人は湾岸には興味ないって何回も書き込まれてるのに月島に執着してる人は何がしたいんだろう？

[13262: 匿名さん]

>>13261 匿名さん

ここの異常者が湾岸に粘着してるだけですよ

[13263: 匿名さん]

>13259: 匿名さん　
ほとんどこの物件の誹謗中傷

[13264: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[13265: 匿名さん]

>>13262 匿名さん

別スレにわざわざ関係ない物件のこと書き込む人が真っ当な検討者じゃないのは明白でしょ。

[13266: 匿名さん]

>>13265 匿名さん

そういう決めつけがトラブルの元なんだよ
荒らすのやめてくれよ

[13267: 匿名さん]

>>13265 匿名さん

スポーツ系の掲示板でよくある対立を煽る人と一緒ですね。どちらにも良い事一つもないのにやるんだからどっちのファンでもないただの荒らしでしょう。それを擁護する人も。

[13268: 匿名さん]

>>13267 匿名さん

武蔵小山クンが他のスレでよくやる手口だね

[13269: 匿名さん]

商店街には飲食店が多いですが、ゴミの収集は夜間ですか？
ゴキブリとネズミの影響が心配です

[13270: 匿名さん]

>>13268 匿名さん

同意。そいつは武蔵小山推しでもなんでもないただの荒らしってことだね。ここの検討者からしたら迷惑極まりない。

[13271: 匿名さん]

>>13270 匿名さん

その人は、ここのスレで物件批判のコメントに即座に反応してくるよね。
直近のでは>>13257もその人だよ。

[13272: 匿名さん]

商店街隣接だから配管伝ってゴキブリ鼠は上がってくるだろうね

[13273: 匿名さん]

>>13271 匿名さん

このスレでフォローするレスは普通なのでは。
問題は武蔵小山の名を騙って別スレを荒らしている人だと思います。

[13274: 匿名さん]

>>13273 匿名さん

フォローのコメントに癖があるから武蔵小山クンだとバレバレなんですよ。
そして彼が他のスレを荒らしてる人物。
最近では身元が割れてしまい取り繕うのに必死のようです。

[13275: 匿名さん]

こちらの周辺見て来ました。商店街というか飲食街が多いため独特の臭いと閉塞感に目眩しました。また、場所柄不特定多数の人が往来するし、曜日・時間帯によってはまともに通行ができない感じ。閉店後ゴミの山積がありそうで不衛生な感じがしました。それに、これからの時期は害虫も増えそうな感じかな。

[13276: 匿名さん]

やはりここの公開空地には不特定多数の人が入り込んできてしまいますよね。
目の前にパチンコ店のような嫌悪施設があり、その利用者達にも使われてしまいそう。
リスクが多い場所だと思います。

[13277: 匿名さん]

害虫ネガにパチンコネガ、駅近繁華街なら共通のネガですね。そのぐらいでここの本当の検討者は購入控えるとかないでしょうけど。リスク満載と感じる方はとっとと撤退してくださいね。検討しないのにいつまで張り付いてるんだか。

[13278: 匿名さん]

>>13277 匿名さん

検討してるからこそ多面的に見てリスクを洗い出しされてるでしょうに、、
それをとっとと撤退しろだとか、検討してないだろと決めつけたり、何なんですかねこちらの方々は

[13279: 匿名さん]

なるほど、こちらには害虫リスクとパチンコリスクがあるんですね。
それを踏まえて坪500出すに値するかどうかの判断が必要そうです。
今のところ自分の中でメリットは駅前だけですね。免震もと思いましたが、賛否あるようなので、メリットからは除外しました。

[13280: 匿名さん]

>>13277 匿名さん

露骨な中傷はスルーして削除依頼が適切だと思います。

[13281: 匿名さん]

他物件との比較は検討する上で基本的な行動なんだけど。このスレを見ている人って、デベが言わないことや知らない情報が欲しいと思って来ているはずなのに、歯に衣着せぬ意見をネガ扱いして排除するのは如何なものかと。そんな非生産的なことなんてせずに、ここが割高ではない理由を理路整然と説明すればいいのに。

[13282: 匿名さん]

>>13279 匿名さん

超高層の免震は小さな地震や強風でも揺れるらしいので微妙ですよね

[13283: 匿名さん]

>>13281 匿名さん

歯に衣着せぬ意見と単なる誹謗中傷は違う。

ここが割高ではない理由を理路整然と説明して欲しいのなら直接三井の営業さんに聞いてみればよいのでは？

[13284: 匿名さん]

仕様からしたら、やっぱり割高だよね。
駅徒歩１分のタワマンで一番利益とれる条件だし、次に住友も控えているから、三井もぼったくれると考えたのでは。

[13285: 匿名さん]

>>13281 匿名さん

結局、駅前ということと、免震しか売りが無いんだよ。それで坪500するから、武蔵小山の一部の購入者が、三井を中心としたここよりも安い他の物件が何で仕様が高いんだと嫉妬して荒らしに行ってるのが実情だと思う。

[13286: 匿名さん]

適正価格をざっくり計算すると、坪440万ってところ。パークホームズ武蔵小山の足許の成約価格はレインズ見ると坪370万程度で、10年で2割価格が落ちたとすると坪440万。東京カンテイさんのリサーチ結果を見ると、徒歩1分も3分も駅直結でなければ価格差なしと読み取れるので、ここも坪440万程度なんだろうね。新築プレミアムが1割乗っているとすると坪470万というのもあながち間違っていないようにも見える。

逆に言うと、ここを買う場合は、10年間の経年劣化で2割、新築プレミアムの剥落で1割の合計3割程度の価格の下落を想定する必要がある。70平米で１億の部屋を買うとして、購入時の諸経費で500万（5%）、10年間の管理費と修繕積立金で480万（月4万）、10年間の固定資産税で300万（年30万）、金利分は住宅ローン減税でネットゼロだとすると、10年間で1280万の支出となるので、3割の価格下落分（3000万）と合わせると10年間で合計4280万、すなわち月35万程度の支出となる。中古販売時の仲介手数料もあるので、投資で勝つのは至難の業と見えるね。賃貸を薦めている人が正しそうだね。

[13287: 匿名さん]

>>13286 匿名さん

なるほど。こちらは購入すべきでは無いということが良く理解できました。
今が不動産価格のピークと言われており、郊外の武蔵小山まで連れ高となってしまってることから更なる高値は無理と考えるのが妥当。とすると、暴落リスクしか無く10年間で4280万よりも更に下落する可能性が高い。
どうしてもここに住みたいなら賃貸が間違いない。地権者住戸が大量に賃貸に放出されるので引き渡し直後は価格競争も起きて割安で借りられる。間違いなく賃貸一択だね。

[13288: 匿名さん]

これ絶対購入したらあかんやつやん！
害虫リスク、パチンコリスクも顕在化した時に逃げられる賃貸がベストか。

[13289: 匿名さん]

2025年から東京も人口減少始まるね。よく比較されてる、大井町駅の１日乗降客は28万人、ここは5万人。街づくりも、キャッツや巨大スポーツ施設など、どの世代にも魅力的な街作りをしている。ここは、エンタメ系がなにもないのがつらい。タケノコ汁のイベントぐらいか。たとえば、高齢者に特化して、ゲートボールコートを作るとか、巣鴨を参考にしてなにか考えるのかが必要だね。１日の乗降客の少なさが
マンション価格にもふりかかるかな

[13290: 匿名さん]

恐ろしいのが、この後に住友と三菱の供給も控えていること。この水準では3棟も捌けないでしょう。さすがの住友でも坪500超に設定するのはかなり勇気が必要。

[13291: マンコミュファンさん]

>>13290 匿名さん
住友はその時の時価を中心に考えるから
500万はまず無い
ここより安いか仕様を上げて同額か

[13292: 匿名さん]

>>13289 匿名さん

大井町が勝ち組になりそう。武蔵小山は＊＊＊の予感がプンプンしてる。

[13293: 匿名さん]

なんかもうボロボロやん

[13294: 匿名さん]

害虫リスク、パチンコリスク以外にも
地権者リスクもあるな
固まって共有施設占拠されたり、管理組合でやりたい放題やられたり
売却、賃貸も急いで相場以下で成約させて、それが基準になったりと
不安要素は満載感ある

[13295: 匿名さん]

地権者が強すぎてコストかかったパターンでしょ
う
三井はぼったくるような会社じゃない

[13296: 匿名さん]

13291さんの言うとおりかもしれません。
私が最近契約したマンションは、すぐ隣が住不のマンションで、両方の物件がほぼ同時に販売開始した当初は同水準の価格でしたが、こちらが先に完売しました。先日再度住不を訪問したら、ほぼ2割アップの価格でした。
ムサコでは住不は下げて（もしくは同水準で）きそうですね。

[13297: マンション比較中さん]

>>13296 匿名さん
すみふなら、仕様を上げて、価格はここよりちょっとだけ上げて(坪単価500いかないぐらい)売ってくると思う。
”どうぞ比べて下さい、こっちのほうがいいでしょう？”
って売り方すると思う。
あのすみふがみすみす安値で売る訳がない。

[13298: 匿名さん]

>>13297 マンション比較中さん
住友は市況が悪くなったら真っ先に値下げするデベだよ

[13299: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[13300: 匿名さん]

武蔵小山スミフ外観
ここに合わしたのかな。

[13301: マンション検討中さん]

>>13300 匿名さん
スッキリして都会的ですね。

[13302: 匿名さん]

>>13300 匿名さん
スミフっぽくない

[13303: 匿名さん]

どちらも地味なタワーですね

[13304: 匿名さん]

ダイレクトウインドウをふんだんに使ったペラボーとは無縁の造りにして欲しいね

[13305: 匿名さん]

ここは武蔵小杉を意識して、タワマン作るのかな。小杉は4路線でしたっけ1日乗降客は、35万前後だが、ここは7分の1しかない。金持ちのじいさん、ばあさんばかりになるから、10年もしたら介護施設だらけになり、活気がなくなるでしょうね。空き家も増えて、外人が増えるかもしれない。品川に近い場所は、リニアや、プリンスあたりの再開発の波及あるからいいけど、ここはほんと注意しないとババかもしれない。すみふや、三井は売り逃げかな

[13306: マンコミュファンさん]

>>13300 匿名さん
三井のマンションよりはいいデザインですね
また駅や商店街からもスープの冷めない手頃な距離

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[13307: 匿名さん]

>>13306 マンコミュファンさん

そうですね。住友はパチンコ屋から距離ができるのが良いです。目の前がパチンコ屋なんて、冗談じゃない。

[13308: 通りがかりさん]

>>13306 マンコミュファンさん
ただ武蔵小杉も、新宿の60階もここもスタイルは良くても地震や強風での揺れに不安を持つのは私だけでしょうか？
30階程度が眺望もあって丁度いいような気がします。

[13309: 匿名さん]

>>13304
スミフはもう、DWのマンション作らないんですかね？ 個性あるし外観カッコ良くて好きだったけどなぁ。

[13310: 名無しさん]

>>13309 匿名さん
計画外観だけで良くわからないけど北西角の部屋はDWに見えますが…

[13311: 匿名さん]

>>13310
ああごめんなさい、書き方が悪かったですね。
言いたかったのは、たとえばシティタワー麻布十番みたい外観がオフィスビルみたいなスタイリッシュなタワマンはもう作らないのかな？ ということです。

[13312: 匿名さん]

DWは割と雨水コンクリヒビから中に入ってきたりとかメンテ問題も多いと聞いてる。
このデザインなら上質なパークシティ武蔵小山でいいかなぁ。
あと、住不は初めは480とかで出してきて、「2期からは値上げします」トークなんじゃないかな。

[13313: 匿名さん]

>>13312 匿名さん

パークシティ武蔵小山が上質とは程遠い感じだったので、住友に期待したい

[13314: 匿名さん]

害虫リスク、パチンコリスク、地権者リスクとか何回書き込んだら気が済むんですかね?
明らかにここ買う予定のない、いやがらせもしくは妬みで我をわすれているかのような書き込みは
やめてくださいね。

[13315: 匿名さん]

私は、パークシティ武蔵小山が上質な感じがしたのでここにする予定です。
感覚の合うあわないとっても大事ですよね。また、個人的には価格の下落率は低いと過去の事例から比較して感じています。

ちなみに誰もが住みたいブランド路線・駅ではありませんが、知ってる人はぜひ住みたいと思う人多いですよね。

[13316: 匿名さん]

>>13314 匿名さん

これまで気づかなかった視点の投稿で大変参考になりました。ここは検討板です。
契約者達を慰める場所ではありませんので、お引き取り下さい。

[13317: 匿名さん]

>>13316 匿名さん

君みたいなこと言うネガって、どこにでも沸いてでてくるよね

[13318: 匿名さん]

>>13286 匿名さん
非常に参考になります。

見送って正解という判断に確信が持てました。70平米に月35万円払って住むエリアだ！と確信が持てる人が買う物件という事ですね。

人の価値観はそれぞれですが、私はそこまでして住みたい土地じゃ無い。

[13319: 匿名さん]

自分も色々なリスクを抱えた物件なので、ここまでの金額を出すのに躊躇していました。
下落リスクを具体的数字で示されたことで、見送りの決断ができそう。

[13320: 通りがかりさん]

別にこのマンションの建物自体をどうこう言う気は無いけど、武蔵小山を郊外だの目黒線をローカル線だの言う人がいることに激しく違和感。
マンション事業では郊外は都心から約25km圏外と言われてるし、ローカル線は限定地域路線もしくは閑散路線を表すのが一般の定義だからどちらもネガのネタにするには無理があると思われる。
後者は目蒲線時代を指すならまだわかるけどね。

[13321: 匿名さん]

>>13320 通りがかりさん
住民の大半が目蒲線時代から住んでる人だから
住民の性質が田園都市線や東横線と決定的に違う

[13322: 匿名さん]

この土地で坪400超える水準は明らかに異常
1年前のパークコート一番町ですら南向き低層で坪480で買えました

[13323: 匿名さん]

仮に価格下落率が1割で済むなら、そもそもの売り出し価格が高すぎるということになるね。築10年のパークホームズ武蔵小山の中古価格が坪370万程度なので、坪400万ちょい（坪370万の1割り増し）が適正価格ということになるので。

これだけ確固たる計算結果が出ているので、資産性も重視する人は見送っても絶対に後悔をすることはないだろうね。普通に考えたらこれは買えないって。もちろん、住んで幸福感を感じられることが最重要だと思うけど、これだけ資産性に難のあるマンションを買って幸福感を感じられる人なんて稀。

[13324: 匿名さん]

>>13323 匿名さん
パークホームズはここの分譲が始まって値上がりしてるから今の売り出しもあんまりアテにならない

[13325: 検討板ユーザーさん]

>>13324 匿名さん

そうすると更に下落するリスクがあるということですね。それはもう計り知れない程で、大暴落といったところでしょうか。

[13326: 匿名さん]

うーん、人によって計算違うからねえ。パークホームズの築10年とタワー、駅近い補正して、
ここは1億で10年後7500-8000万、その後は人気と山手線距離から考えて下落緩やかになって、35年程度で5000-5500とみてます。だから、私は、月20マン程度支払いならここ買う選択ですね。
まぁ、別にネガの人が何を信じるかは別として、買わないためのネガを繰り返し繰り返し載せるのはここではなくて、自分のツイッターとかで勝手につぶやいていてほしいよ。

[13327: 匿名さん]

>13325: 検討板ユーザーさん　
どうしたらそういう発想になるのかわかりませんが、ここは10年後でも坪420-450も十分ありうるという意味で書いてます。自分の都合で捻じ曲げないように。

[13328: 匿名さん]

>>13326 匿名さん

客観性の無いちょっとよくわからない計算ですね。願望バイアスがかかり過ぎですね。
それから他の方も書いてましたが、何でもネガと認定して排除するのやめて下さい。

[13329: 匿名さん]

>>13322 匿名さん

それ、北向き囲まれの有名なパンダ部屋やで。

[13330: 匿名さん]

>>13327 匿名さん

自分はそうは思いませんね。
とんでもなく楽観的な人ですね。
人生楽しそう。笑

[13331: 匿名さん]

>>13329 匿名さん

え？8階まで、坪500万しないよ
そんなにいっぱいパンダ部屋ないでしょうw
本当にここのポジさんの情報操作は酷いな

[13332: 匿名さん]

パークコート一番町が買える価格かぁ。

かわいそうだが、ここを買った人にはよい勉強になったんでない ？

ジャンピングキャーーーーーーーーーーーーッチてね。笑

[13333: 匿名さん]

一番町は北向の例の部屋ね。
見たことある人なら納得の価格だよ。

[13334: 匿名さん]

>>13333 匿名さん

言い訳はいいから。見苦しい。笑
ここも眺望最悪でも同じ価格だし。

[13335: 匿名さん]

>>13326 匿名さん

35年も住めば、リフォーム費用や給湯器の交換はもちろんのこと、免震のメンテナンス費用や大規模修繕で一時金が発生する可能性も十分にあり、仮に今1億の物件の35年後の価格が5500万だったとしても、諸々の追加費用を加えると月25万くらいになってしまうのでは？まあ、そもそも、管理費と修繕積立金が合計で月10万近くも掛かる築古マンションが5500万の価格を維持できるとは思えないけど。超高層の免震タワマンは負動産化するリスクがあることにも注意が必要なので、築10年くらいで売ってしまうのが吉。

[13336: マンコミュファンさん]

>>13335 匿名さん

同意ですね。楽観的なポジさんの試算がいかにザルで使えないものかが理解できる。
冷静に考えればわかるのにね。

[13337: 匿名さん]

10年後といえば、三菱が建つ頃ですね。
人口減少や金利高で、その頃の新築マンション価格は下落すると予想されていますから、三菱の新築価格と比較してもここを2割減で売るのも至難なのではないでしょうか。

[13338: 匿名さん]

2007〜2008頃竣工のタワマンは結構あちこち古くなってきてますからね
そしてお金持ちの人から買い換えて出ていきますからどんどん住民層が悪くなっていきます

[13339: マンコミュファンさん]

>>13337 匿名さん

私は10年後にここは3割は下落すると見ています。市況によっては4割近く(坪300)はあり得るかと。
都心3区ですら現状の価格を維持できれば御の字だと思っています。

[13340: 匿名さん]

例え永住しようと思って買うとしても、損失出さずに売れるオプションは持っておきたいですね。人生、何が起こるか分かりませんし、住んでみたら住み心地が悪いということもあるだろうし。

[13341: 匿名さん]

>>13340 匿名さん

ここは損失出さないと売れないから買うべきでは無いという意見ですね。
世間ではそれが多数派だと思います。

[13342: 匿名さん]

ここ買えないじゃあ
どこが買えるの？(笑)

[13343: 匿名さん]

>>13342 匿名さん

ここと同じく坪500近くだせるなら
いくらでも選べるよ

[13344: 匿名さん]

>>13339 マンコミュファンさん
金利が仮に2%になれば支払可能額が大きく下がりますからね
金利上昇局面では不動産には強力な価格下落圧力が掛かります

[13345: 匿名さん]

>>13344 匿名さん
ぜんぶ固定で借り入れたら？

[13346: 匿名さん]

素人ネガの相場下落予想はもうたくさんです　笑
勝手に自分のHP作って公開しておいてください。
で、下がる予想だけど買う人はいないんですか?買えないことの正当化への理論武装としか思えませんね。

[13347: 匿名さん]

>>13345 匿名さん
変動の実質金利が2％を越えてくるなら、そのころの固定10年は3％越えてくるでしょ。
現実的には、今の状態で日銀が利上げなんて無理だと思うよ

[13348: 通りがかりさん]

>>13321 匿名さん

住民の性質と言葉の定義には何の関係もないよ。要するにネガをするにもちゃんと正しい言葉を選びましょうねってこと。

[13349: 匿名さん]

>>13346 匿名さん
どこに何を書こうと個人の自由、表現の自由ですよ。ここのルールにも反してないしね。
あなたみたいに、上から他人に指図する方がよほどルール違反だ。

[13350: 匿名さん]

↑ほとんど物件や真剣な検討者への誹謗中傷の域なのに開き直り