パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[12901: 匿名さん]

ここが割高なのは明らか。ただし、周辺地域からの住み替え等、武蔵小山の新築マンションには一定のニーズがあるのも確か。

果たして、住友や三菱のタワマンも予定されている中、この価格で完売することできるのか？そして、5年後、10年後に中古価格はどうなっているのか？ここは、住宅購入を検討している者にとっては非常に興味深い物件になりそうです。

[12902: 匿名さん]

何だかケツの穴の小さい議論をしとりますな。
武蔵小山が大好き、愛しているという気概が足りない。

坪単価なんぞリセール気にしなきゃ良いんですよ。
坪単価が500だろうと700だろうと買えるなら自分の与信の全てをかけて買うんだ、という事かと。

ブツブツと他の物件と比較しても意味がない。
オンリーワン、不退転の決意で決戦を挑む。
そういう物件ですよ。

[12903: 匿名さん]

いや、そういう覚悟無くて普通に買いたいと思ってるんですが、
ここはルサンチマンのネガと変なポジしかいないんですかね?

[12904: 匿名さん]

普通に買う物件ではありません。
覚悟が足りないから不満が出る。
手付金の放棄など、敵前逃亡も甚だしい。
武蔵小山が廃れて資産を失うなら本懐というものです。
誰に恥じる事なく、胸を張れば良いのです。

[12905: 匿名さん]

無理して買う物件ではない。
インカムゲインもキャピタルゲインもきついと思う。
ただ無理しなくて買える人は山手線の内側を買う方が賢明。
よって武蔵小山愛がある人が買う物件でしょうか。

[12906: 匿名さん]

これだけのお金払ってもペラボーで上と下がスカスカという衝撃

[12907: 匿名さん]

地元愛は必須でしょう。

どうしても武蔵小山が良い、武蔵小山以外は興味が無い、その上でタワマンが良い、を掛け合わせると、現状ここしかないんです。
割高だの設備がどうだの、はっきり言ってそんな瑣末な話、どうでも良いのです。

乗り遅れた方もいらっしゃるのは分かりますよ。
住友不動産さんが立派な2号タワマンを建設頂けます。

どちらかで決定するのが吉でしょう。

[12908: 匿名さん]

まあ、焼鳥を立ち食いで闊歩できる街ですからね。
武蔵小山愛は必要でしょうね。

[12909: 匿名さん]

>>12907 匿名さん

なぜ武蔵小山じゃなきゃだめなんですか？
純粋に。同じような街はいくらでもありますが。

[12910: 匿名さん]

Love is blind.ということですね

[12911: 匿名さん]

地権者の皆様への敬意も大事ですね。
ここに住まうのは地権者様の長年にわたる努力と英断があったからこそ。
先祖を敬うのと同じく敬愛を持って接しましょうね。
ステキなタワマンになる事間違いなし。
楽しみしかありませんね。ワクワクします。

[12912: 匿名さん]

>>12911 匿名さん

水商売関係の方と上手くお付き合いできますかしら。エレベーターとか香水の匂いがキツそう。
それを考えるとワクワクどころか憂鬱で仕方ありません。

[12913: 匿名さん]

>>12906 匿名さん

バルコニーでお隣さんの気配を感じてしまうじゃないですか。どうにかなりませんか？

[12914: 住民板ユーザーさん1]

魚やさんや畳屋さんなど昔ながらの商売や地域についてのあるある等、いろいろ知らない世界のお話伺えるかも！？と、楽しみ

[12915: 匿名さん]

>>12914 住民板ユーザーさん1さん

人間関係を希薄にできるタワマンで、そんなべったりな人間関係を求める方がいるんですね
自分は御免です

[12916: 匿名さん]

>>12908 匿名さん

ここのテナントに焼鳥屋さん入るんですよね？
煙と臭いが不安です

[12917: 匿名さん]

中央区の既存のタワマンは既存不適格になり半額バーゲン開催になる可能性があるらしい。

あくまで、既存の、だが。

[12918: 匿名さん]

>>12917 匿名さん
既存不適格のこと何も知らないでしょ。

[12919: 匿名さん]

>>12918 匿名さん

今、ここの強烈ポジがミッドタワースレで既存不適格と騒いで暴れてるよー

[12920: 匿名さん]

>>12919 匿名さん

そういうのはただのなりすまし野郎だろ。ここのネガがわざとポジのふりして荒らしてると考えるのが自然。

[12921: 匿名さん]

月島ショックの影響は大きいですね

[12922: 匿名さん]

>>12920 匿名さん

と、思いたい契約者達なのであった。笑

[12923: 匿名さん]

>>12920 匿名さん
武蔵小山ポジさんが月島で忙しくなった分、大井町や湊のスレが平和になってるね。

[12924: 匿名さん]

>>12920 匿名さん

ミッドの検討板の書き込みと口調がそっくりですね。

[12925: 匿名さん]

わざわざあっち荒らしに行くより隣を気にした方がいいよ。
月島は即完で蒸発だから、、

[12926: マンション検討中さん]

>>12916 匿名さん

この焼鳥屋は客寄せの為にわざわざ煙モクモクと出す店ですよね。こんなのがテナントに入って大丈夫ですか？
窓開けられないんじゃないでしょうか。

[12927: 匿名さん]

月島はそういう店が10店はあるのでは?

[12928: 匿名さん]

月島ショックの影響は大きいですねと思いたい買えない人たちであった。

[12929: 匿名さん]

月島ショックの影響が一番大きいのは、どう考えてもお隣のパークシティ湊でしょうね。
仕様・立地・価格全てにおいて完敗してしまいましたから。

そして。
なぜここと中央区の月島の物件が強引にこじつけられているのか、よくわかりませんねえ。
話題をそらして欲しい発狂した湊の連中の仕業と言う人もいますが、いかがでしょう。

[12930: 匿名さん]

正論ですね。
例のマンションの方々が冷や汗かいてる様子が目に浮かびます。

[12931: 匿名さん]

月島ショックの影響が一番大きいのは、ここの住民板だと思う。

[12933: 匿名さん]

[No.12932と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[12934: 匿名さん]

いよいよ住宅価格の上昇も止まったかな？中古は去年からダブついているし

[12935: 匿名さん]

そんな話は価格スレですれば

[12936: 匿名さん]

テナントの匂い問題について、営業さんから説明受けられた方いますか？

[12937: 匿名さん]

匂い問題、誰も確認されてないようですね
契約者の皆さんは今頃慌てふためいているのでしょうか

[12938: 匿名さん]

臭いは、話題の月島の街のほうがもんじゃ店だらけで臭うのに気にはされてない。

[12939: 匿名さん]

もんじゃマンションは住みたくないね

[12940: 匿名さん]

>>12929 匿名さん

今のところ、この投稿に大量の賛同者が集まっているみたいですね。


さぁ。

この強力なライバルの出現を対岸の方々はどうやって誤魔化し乗り切るのか。
注目です。

[12941: 匿名さん]

この湾岸バトルも滑稽で楽しめますが、スレが違いますのでそろそろ終わりにしましょう。

[12942: 匿名さん]

確かに月島は安いですがその分抽選必至でしょう。
ここが割高ということにはならないですね。

[12943: マンション検討中さん]

久々に見たら訳のわからないことに・・・月島ショックって何ですか？
意味が分からずポカーンなんですが。
安かろうがここを検討する人が気にする物件とは到底思えないんですが、なんで話題になってるんですかね。

[12944: 匿名さん]

>>12943 マンション検討中さん

自分の考えが世間の常識と思わないように気をつけてましょう。
都心により近く、豪華施設がここよりも2割安で買えるなら、逃げ出す人が出て当然です。

[12945: マンション検討中さん]

>>12944 匿名さん

あなたの頭にブーメラン刺さってますね 笑

そもそもここを検討する人って、城南住みで武蔵小山という立地ありきの人が中心とサロンでは聞きましたが。私もそうですしね。
あなたが投資用として探してるだけならそう思い込むのもわからなくはないですし、一つの考えとしてはアリですけど、そんな自信満々に言われたらこっちが恥ずかしいですよ ^^;

[12946: 匿名さん]

両者の主張を合わせると、

・城南住みで武蔵小山という立地ありきの人は、低仕様で割高だがここを買うべき
・上記以外の人はここを買うべきではない

ということでしょうかね。

[12947: 匿名さん]

>>12946 匿名さん

シンプルでわかりやすいですね。
でも、武蔵小山以外を許容できない層のパイってそんなにあるんでしょうか。
目黒のディアナコートもこことさほど変わらない額のようですし、少し地域を広げれば良い所はいくらでもあるような。。

[12948: 匿名さん]

>>12944 匿名さん
武蔵小山から月島なんて有り得ない。
都心に近いとか、豪華施設とか、田舎もん？しかも2割安いくらいで月島行くような貧乏人か？
きっと月島の板でも別の物件と比べてネガ並べ立てるんだろな。結局何も買えないから笑

[12949: 匿名さん]

>>12946 匿名さん

ここを検討する方の多くは属性的に月島は眼中にないでしょってだけでは？
なぜ上のやり取りからべき論に？不思議な論法ですね。

[12950: 匿名さん]

ここって、地元の人ほど値段聞いて馬鹿げてるって言って検討から外してると営業さんから聞いたよ。
例えエリアが違う月島でも、同時期販売で高仕様の破格値なら移り気になるのもわかる。
都心への通勤時間も短縮できるし、当初考えてなかった人も気になるだろうね。

[12951: 匿名さん]

臭いでは醤油かソースかで互角！

[12952: 匿名さん]

結局、焼鳥臭の対策は何も取られてないでFA？

[12953: 匿名さん]

もんじゃタワーはパチ屋のタバコもあるからこっちの方が良い。

[12954: 匿名さん]

>>12953 匿名さん

月島は特殊な換気扇を使うことで臭いの発生を極力抑えられるとのことでした。
こちらは臭いがダダ漏れになってしまうようですね。

[12955: マンション検討中さん]

店舗の厨房用換気扇はフィルターを通して排気と聞きましたよ

[12956: 匿名さん]

鑑定士とよく仕事するけど、マンコミュ気にしていたら何処も買えなくなるって。
それにしても、城南と城東を同じテーブルに上げているって、カレーかラーメンでしょ。
次元が違いすぎて比較すらならないよ。そこから、価格、返済プラン、環境、仕様・・・と決断するまで
相当遠い。自分のライフスタイル見つめなおしたほうがいいって。
物件を買える人は決断力のある人だよ。

[12957: 匿名さん]

>>12956 匿名さん

月島が城東エリアと思ってるならもう一度大手仲介の検索サイト見てみな。中央区は必ず都心に入ってるから。品川は決して入ってない。

[12958: マンション検討中さん]

>>12950 匿名さん

ならないですね。百歩譲って大崎や大井町ならまだしも月島には興味が湧きません（個人的には大井町にも食指は動きませんが）。大体一度でも現地に行ったことがあれば武蔵小山とは全く雰囲気が違う街だってわかるでしょうに。

というか、そんなこという営業がどこにいるんですかね 笑
他所の営業さんが言ってるなら話半分ですし、いずれにしても信憑性に欠けた情報としか言い様がないですね。

[12959: 匿名さん]

>>12958 マンション検討中さん

確かに、都心好きか、ここのように郊外好きかは好みによりますね。

[12960: 匿名さん]

月島の話にこれだけ反応しているのこのスレだけですよ。みなさん落ち着いてください。

[12961: eマンションさん]

>>12956 匿名さん

自分も鑑定士と関わりありますが、武蔵小山は手出し無用とのことでした。
それでも資産性無視して買いたいならどうぞとのことでした。笑

[12962: 匿名さん]

今度の月島は実質、湊や大崎よりも上でしたからね。
パークシティ兄弟として仇をとりたい気持ちがあるのかもしれません。

[12963: 名無しさん]

>>12957 匿名さん

うーん、だから何？って感じだなあ。
別に中央区だから惹かれる、なんて発想がそもそもないですし。
だいたい、あの辺、新大橋通りから東はもはや江東区と雰囲気変わらないですよ。別に不動産屋でもないので、住所だけで自分が住む場所は決められないです。

[12964: 匿名さん]

>>12955 マンション検討中さん

それって普通の換気扇ってことですよね
何にも加工されてないような
で、あれば街の飲食店と同様のレベルですか

あの焼鳥屋は今後も扉全開で営業するんですか？

[12965: マンション検討中さん]

>>12958 マンション検討中さん
私も月島には興味持ちません
埋め立て地とパチンコ屋が一緒になったらもう駄目でしょう
ただ大井町には関心があります
埋め立て地でもないし同じ品川区のお隣さんですから

[12966: 匿名さん]

ここは私は、私は、と自己主張の激しい方が多いですな。
こんな調子では、管理組合や総会で、自分の意見が通らなかったら大変な騒ぎになるでしょうな。
先が思いやられます。。

[12967: 匿名さん]

>>12966 匿名さん
買いもしないのに延々と粘着する人が住んでるより大分マシでしょう
湊も月島も武蔵小山も契約もしてない外部の人間がほとんどで、荒らしの玩具になってるだけですね

[12968: 名無しさん]

>>12966 匿名さん

元凶の粘着荒らしがここを買うことは100%ありませんのでご安心ください。

[12969: 匿名さん]

1万円の2割だったら諦めもつくけど、
1億の2割だったら気が狂いそう。

[12970: 匿名さん]

埋め立て地アレルギーって高齢者特有？都心になるべく近くて割高ではないマンションを買うのが普通の行動だと思うけど。武蔵小山も、昔は都心に比較的出やすいのに家賃が安かったので人気が出たんだと思うよ。

[12971: 匿名さん]

>>12970 匿名さん
だから何だというのですか？
買う気がないならお引き取り下さい

[12972: 名無しさん]

>>12969 匿名さん

その差で気が狂う収入レベルの人がここを検討するとは思えないのですが。
なんかこのスレ、学大に住みたいって言ってるのに、それより新大久保に安い物件あるよ！山手線は資産価値高いよ！って延々と言われてるみたいな気分。大きなお世話だわ。

[12973: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[12974: マンション検討中さん]

ここの次のタワマンの価格が分かるのってまだ大分先なんですかね？それ次第で申し込むかどうか判断したいところなのですが、同じ立地ですみふが三井より安かった前例ってあるのでしょうか？

[12975: 匿名さん]

>>12971 匿名さん

買う気もないのにスレ覗かないよ。相場相応と思わせてくれる情報を探してるんだけど、ゼロなんだよね。むしろ、割高感を強める情報が多い。せめて月島が坪500万近かったら、ここの価格も正当化されたんだけどね。

[12976: 匿名さん]

>>12975 匿名さん
うん。じゃあ、結論出ましたね
お疲れさまでした

[12977: 匿名さん]

大崎は、グランスカイよりウェストシティタワーズの方が安かったね。

[12978: 名無しさん]

>>12975 匿名さん

ならもう覗く必要ないんじゃないですかね。
もう十分あなたには向かない物件だってわかったでしょ？いい物件見つかってよかったじゃないですか。ぜひ月島をご購入ください。
あと、そろそろ中央区の埋立エリアを引き合いに出す勘違い投稿はお控えくださいね、何の参考にもならないので。今後はせめて目黒〜大岡山あたりの情報でお願いします。

[12979: 匿名さん]

なぜ勝手に湾岸好きと決めつけるの？私は価格の正当性を確認する上で月島を出しただけ。まあ、もう書くこともなくなったので退散するけど。

[12980: 匿名さん]

>>12975 匿名さん

そうなんだよね。
相対的に見て、武蔵小山の割高が突出してるのが際立ってしまった。
良い街なんだけど、いかんせんモノの悪さと価格が問題。スミフに期待します！

[12981: 匿名さん]

>>12979 匿名さん

ここの価格の正当性確認のために月島と比較？？？
意味不明。そんな発想が出てくる時点で湾岸好きと思われても仕方ないかと思います。

[12982: 匿名さん]

>>12981 匿名さん

おかしくはないと思いますよ。都心に程近い三井の大規模タワマンの値付けを注視してた方は多いと思います。

自分なりに見出した答えは、武蔵小山はタワマン空白地帯だったので思い切って高値を狙いに行けた。
月島はタワマン銀座で、今後も供給があるので早く売り切りたかった。

でも、仕様がやっぱり受け入れられないので住友待ちたいと思います。

[12983: 匿名さん]

>>12982 匿名さん

なるほど、参考になります。となると、より一層 >>12975 = >>12979 氏の投稿の不整合具合が際立ちますね。真逆とも言える環境のところと価格を比べて何がしたかったの？という感じです。

[12984: 匿名さん]

>>12983 匿名さん

人によって参考とする箇所は違うのでしょうね。自分なりに導き出した答えとしてはタワマンが無いエリアでは高くなるのは仕方ないかなと、ある程度価格については受け入れられましたが、三井はタワマンならではの設備が少なく内装面でも現状の住まいに比してあまりにも落ちるのが受け入れられませんでした。

[12985: 匿名さん]

>>12983 匿名さん

いや、もし今のタワマンの数だけが原因で強気の値付けをしたのだとすれば、それは最悪の理由。ここが割高であることを証明したことと同義では。

[12986: 匿名さん]

臭いを発生させる施設は嫌悪施設なんですって。
今からでも焼き鳥屋さんを他に変えてもらうことは出来ないのでしょうか。

ご参考まで

https://gentosha-go.com/articles/-...

ぐるっと見回す＝周辺施設の確認
次に、周辺に嫌悪施設がないかどうかの確認をします。嫌悪施設とはその存在が周辺の人から嫌われる施設を言います。具体的には、

●パチンコ店、ラブホテル、風俗店など周辺の土地の品格を下げるような施設
●騒音、振動、悪臭、大気汚染などを引き起こす公害発生施設
●火葬場、刑務所、廃棄物処理場、原子力関連施設など不快感・嫌悪感を与える施設

などが挙げられます。

[12987: 匿名さん]

>>12985 匿名さん

いや、そうじゃなくてなんでわざわざ月島の引き合いに出すの？ってことです。>>12982氏の話だと、月島は安いなりの理由があるってことでしょう？それとここが割高かどうかは別の話。大井町のタワーと比較して評価するならまだわかりますが。

[12988: 匿名さん]

>>12986 匿名さん
焼鳥屋は確かに匂いがしますが嫌悪施設には該当しません。
ここの焼鳥屋は地権者だし地域住民のファンも多いです。
今はパルムの端の仮店舗で営業してますが、早く駅前に戻ってくれるのを住民は楽しみにしています。

[12989: 匿名さん]

>>12983 匿名さん

12975ですが、キチンと説明すると、ここの価格の正当性を確認する作業として、まずは住宅市況全体がどうなっているのかを見るのが基本でしょうということ。月島以外の地域については過去レスで散々議論されており、たまたま月島が最新の価格となっただけ。とりあえず、住宅価格全体がバカ高くなっている感じではないという１つの答えが出る。

次に考えるべきは、なぜ武蔵小山が他地域と比べて値上がりしているのかということ。>>12982さんのように考えることもできるし、地権者の説得でコストが上昇したという意見もあるし。でも、これらが原因だとしたら、やはり割高なことに変わりはないね。

[12990: 匿名さん]

>>12988 匿名さん

あの焼鳥屋が今と同じ売り方するなら嫌悪施設ですよ。
油含んだ煙と臭いを巻き散らかせられたら堪らないです。

[12991: マンション検討中さん]

地盤はいいですね。確かに
駅近もまあまあだが
駅力がないので高評価にはならない。
三井はこの2要素にアグラをかきすぎた。
内装やスペックに手を抜き過ぎたにも関わらず法外な利益を乗せ鹿島と山分け。
あと1割安いか高いグレードの仕様にしていれば
月島からごちゃごちゃ言われることはなかったのに。

[12992: 匿名さん]

>>12989 匿名さん

向こうのスレ見たら、月島のタワーって周辺のと比べても随分安いみたいだから市況からしたらイレギュラーとしか思えないんですけど・・・
そもそもここがこの値付けになったのって例の目黒ブリリアの影響が支配的だと思いますよ。目黒から坪平均130万落ちが本当に適正かどうかを検証するのが自然であって、環境が違いすぎる湾岸方面と比較しても検討者からしたら？だと思います。
割高感があるという評価は分かりますが、湾岸の事例を物差しに本物件の価格を評価することはできないと思いますね。結局のところ、パイオニアを正確に評価するには二番手が出てからでないと難しいかと。

[12993: 匿名さん]

>>12992 匿名さん

周辺と比べて安いって？
どこの事例ですか？

[12994: 匿名さん]

坪420だと仕様で劣るCGP中古より安い。

[12995: 匿名さん]

>>12994 匿名さん

CGPの数件の中古と比較して安いと言われましても…
CGPは駅直結&月島のランドマークで、中古売出しも少ないのでチャレンジングな価格でも成約している。
最低限、新築と比べないと駄目でしょう。

[12996: 匿名さん]

すみません、いい加減に関係ない物件の話題やめてもらえますか？ ここは武蔵小山のスレです。

[12997: 匿名さん]

月島ってテナントにパチンコ屋でしょ
それだけで2割は価値下がる

[12998: 匿名さん]

>>12997 匿名さん

ここもすぐ近くにパチンコ屋があるけど？
目くそ鼻くそだけどなw

[12999: 匿名さん]

>>12998 匿名さん

あの辺のパチ屋は再開発で全部無くなるんですが。

[13000: 匿名さん]

>>12999 匿名さん

月島のようにテナントに入るのではないですか？
ここの近隣にはパチンコ店が3店舗ありますよね。無くなる時期はいつですか？