パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[1281: 匿名さん]

あまりに高すぎて撤退を決めましたました。大井町のすみふを検討したいと思います。

[1282: 検討板ユーザーさん]

20階の値付けが大体平均450万超ですね。全体の平均がこれくらいでしょうか。相場感を反映した安くもなく高くもない絶妙なプライシングですね、三井さん。ということは低層階は300後半〜400物件が目白押しということですよね。タワマンの価格表を上から下まで眺めたことある方には何当たり前のこと言ってんの？て言われてしまいそうですが。

[1283: 評判気になるさん]

>>1281 匿名さん
同じぐらいでは？

[1284: 匿名さん]

>>1279 マンション検討中さん

ハブルの頃の都内は、素人が土地を買える時代でなく、プロたちが買いあさってましたから。

[1285: 匿名さん]

>>1282 検討板ユーザーさん

物件にもよるけど、晴海は階による値段の差はほとんどなかったよ。

[1286: 検討板ユーザーさん]

>>1285 匿名さん

フロアごとの平均出すと低層と20階で比較すれば随分差出てきますよ。湊然り、小杉然り。現状の最低価格が5290万でしたからこれが47平米の1LDKと仮定すれば坪単価372になりますよね。やはりフロアごとに小刻みに差分を設けてると結論付けできると思います。

[1287: 匿名さん]

>>1286 検討板ユーザーさん
http://wangantower.com/?p=4086
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001001052012...

期待するのは良いけど、裏切られてガックリするよ。
三井は高層と低層の値付けの差をつけない方針に震災後に明確に変わっており、
日経でも記事になってます。低層で坪400切るかどうかが最低ラインでしょうね、ココも。

[1288: 匿名さん]

>>1282 検討板ユーザーさん

最近のタワマンは、高さ方向で対して単価変わりませんよ。一階上がると、販売価格で20万円くらいしか上がらないので、低層単価がそんなに安いかは疑問。低層は一般に狭い間取を集めるので、グロスでは安くなりますけど。

[1289: 検討板ユーザーさん]

38平米あるよ

[1290: 匿名さん]

パークシティ大崎の場合
平均367万円/坪、下は340万円/坪
広さ、間取、方角など込み込みでこの程度。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558745/

[1291: 匿名さん]

晴海は1フロア10万の差でしたよ

[1292: 口コミ知りたいさん]

住不はかなりの階数（10～20くらい）同じ間取りに価格差付けず、早いもの順に好きな階を売るので、だいたい上の階から売れていきます。良くこの板で話題になる武蔵小杉もこの売り方です。買い焦らせるんでしょうね。

[1293: 匿名さん]

何れにしても、上の400以下が目白押しと期待している人は、期待を裏切られること間違いなし。きっと、条件が余程悪い部屋しかないでしょう。

[1294: 検討板ユーザーさん]

>>1287 匿名さん

1286です。低坪単価に極度な期待をしてるわけではないですよ。中層を500超えてないければ購入する予定です。

[1295: 購入経験者さん]

2000年代前半で＠200-、2010年代前半で＠300-でタワマンの希望部屋を購入しました。今回＠350-で狙っていましたが、本日家族会議で「諦め」を決定しました。引き続きタワマン物件を探します。エントランスの豪華さ、共用施設の充実など、どうしてもタワマンに目がいきます。
ところでここムサコは共用施設は充実していますか？　諦めたけど…

[1296: 匿名さん]

>>1295 購入経験者さん

含み益があるから、手が届くんじゃないの？

[1297: マンション検討中さん]

>>1295 購入経験者さん

共用施設が多いほど管理費が高くなることは
承知しているの？

[1298: マンション検討中さん]

>>1297 マンション検討中さん

もう一度 冷静に考えました
マンションは素敵です
高層からの眺めもいいでしょう
でも私のような資金(8000万限度)の無いものが無理してやっと手に入れられるのは10階以下
この程度の街にそんな大金を何故つぎ込むの？
や〜めた

[1299: 匿名さん]

んまぁ正論ですね。。。

[1300: 検討板ユーザーさん]

高輪、白金あたりのプラウドタワーやルフォンの中古が坪400ちょいで出てるよな
みんな少し冷静になった方がいい

[1301: 匿名さん]

そんな質悪ペンシルに手を出す前に、みんな少し冷静になったほうがいい。

[1302: 匿名さん]

>>1300 検討板ユーザーさん
あれね
ぶっちゃけ駅前になんにもなくて不便だよ
高輪台なんてちょいと歩いて行ける範囲にスタバすらねえから

[1303: 匿名さん]

>>1293さん

南東低層の、墓場と見合いの部屋なんかは坪400きったりしないかな？
お盆と彼岸は窓を開けると線香臭くなるけれど

[1304: 匿名さん]

>>1303 匿名さん
人気がなければ400切るし人気があれば切らない。
墓ビュー気にする人が多いといいね。

[1305: 通りがかりさん]

>>1304 匿名さん

私は墓ビュー歓迎
夏寝苦しいときでも窓開けて寝れば
背筋が冷んやりして過ごしやすいよ

[1306: 検討板ユーザーさん]

過ごしやすい？笑？

[1307: 匿名さん]

私もむしろお墓は永久眺望なので歓迎です。お線香の匂いもリラックスできますしね。海外でお墓が嫌がられるのは土葬だからかもしれません。

[1308: 通りがかりさん]

最下階(恐らく4F)37.69㎡ 5290万円の部屋が坪463万円と決まってるのに、1Lが高坪単価である事を考慮しても最下階2L,3Lはせいぜい430万円。4Fまでの17フロアで階層価格差が30万ずつとすると、逆算すると最下階がちょうど坪430万円。残念でした…

[1309: eマンションさん]

日本でも墓は嫌煙されてるけど？どちらの国の人？

[1310: 匿名さん]

>>1308 通りがかりさん

北東中住戸は20階で@417なんだけど、あなたサイト見た？アンケート送ってないの？

[1311: 通りがかりさん]

>>1310 匿名さん
3Lは坪420万ね。2Lしか検討してないから2Lしか計算してなかったですわ。

[1312: 匿名さん]

なんだかんだ言ってもさくっと売れちゃうんだろうな、ここは。
他に目ぼしい物件、ほんとないもんなぁ。

[1313: マンション検討中さん]

モデルルームはどのタイプの部屋でしょうね？
それがイチオシ部屋ですよね。

大規模物件だから2タイプくらいは用意するのかな…。

[1314: 匿名]

>>1313 マンション検討中さん
3タイプ。

[1315: マンション検討中さん]

>>1312 匿名さん

他に目ぼしい物件ないって？
いくらでもあるさ。
ムサコの応援で幾ら貰ってるのか？

[1316: 口コミ知りたいさん]

結構多くの人があの価格を見て撤退したのか、私もそのひとり、この掲示板盛り上がりませんね。共用施設の情報とか明るい話題ないですかね。私は買えませんがモデルルームは一応見ておきたいので、それまでこの掲示板にお邪魔します。

[1317: 通りがかりさん]

>>1315 マンション検討中さん

1312は三井の営業さんです
一目瞭然じゃないですか。

[1318: 匿名さん]

?
めぼしい物件が他になしの最多販売価格９３００万→将来新築ラッシュで価格が下がる可能性がある
めぼしい物件が他にあっての最多販売価格９３００万→将来新築ラッシュでもこの相場が正当化
なので、１３１５さんのほうが真の営業では?

[1319: マンション比較中さん]

まあ、ライバル物件が見当たらないのは事実でしょう。
大井町すら話題にならない上、なぜか富久だったり馬車道だったりと・・・

たかが目黒線思ってる人は納得できない価格かもですが、即完売はともかくとしても、
時間はかからないと思いますね。
「え、武蔵小山でこの価格！？」からの「ウチのマンションも、いつの間にかこの価格！」てな
ニヤニヤ余裕待機組は多いんじゃないでしょうか。

[1320: 匿名さん]

まあマンションよりも土地売って移る人が多いみたいですけど
昔に比べて、戸建てよりもマンション価格が高いから高いと感じるだけで、
このあたりの土地を持ってて処分できる人には全然高くはないよね

[1321: 口コミ知りたいさん]

>>1319 マンション比較中さん

大井町は大いに話題になりましたよ
先に話題になったため今は落ち着いてますが
2年後には価格対評価がはっきりするでしょう
専門家は小山優位とは見てないようです

[1322: マンション掲示板さん]

想定してたよりも値段が高いので驚きました。私が用意した予算ですと2LDKの部屋になりそうです。ただ、地権者(主に水商売)137戸の方々の分を負担すると思うと気が重いです。

[1323: 通りがかりさん]

どれぐらい上乗せされるんだろう

[1324: マンション比較中さん]

>>1321 口コミ知りたいさん

失礼しました。大井町云々はここのスレッド上の話です。
大井町が盛り上がっているのは存じています。
交通利便性で大井町を選ぶ方もいらっしゃるでしょうけど、
ここのスレを見る限り、比較検討してる方は少ないと思うので。

[1325: 匿名さん]

ここで住む人は商店街で焼き鳥とか買ってお家で一杯なのかな。
将来売るとかの話ばかりで生活の話でないな。

[1326: 匿名さん]

>>1321 口コミ知りたいさん

「専門家」と言われている人たちは利害関係からか、2年半後の新航路問題をスルーしている人が大半なので、当てになりません。

[1327: 匿名さん]

>>1322 マンション掲示板さん

相場通り。高くも安くもない。
相場感を養ってから購入することをオススメします。

[1328: 口コミ知りたいさん]

浜離宮は存在は知っていましたが、どうせ高いだろうと思い気にもしていませんでした。今はじめて価格確認しましたが60㎡で1億超えるって凄いですね。これと比較するような方だとムサコは安く見えますよね。

[1329: 匿名さん]

最多価格９３００万だそうですね〜
２ＬＤＫなら７０００万台もあるのでは。。
三井のことだから正式価格発表で部屋によっては３００〜４００万下げてくるのではないかな。

[1330: マンション検討中さん]

>>1329 匿名さん

三井の物件は後々バナナの叩き売り
最初の価格に疑問符がつく
皆さん好感を持っているが それって悪質じゃないのかな？

[1331: 匿名さん]

いや住不のほうが値付けに疑問符だし
野村のほうがたたき売り感
三井はマシだよ　ネガも出すし

[1332: 匿名さん]

悪いけど5年後はここ安かったよねって話になると予言しておきます
今ここ買えないなら10年以内にタワーマンションを都内で買うのは諦めた方がいい

[1333: 匿名さん]

大井町なら環境で断然こっちだな。
利便性
・三田・大手町方面のりかえなしは同等
・新宿渋谷方面は乗り換えあるけど、大井町乗るまでに大変
・横浜方面も同じ

その他
・飛行機ネガ少ない
・まさに感じのいい街(除このマンションの価格)

[1334: 通りがかりさん]

>>1331 匿名さん

貴殿は根っからの三井ファンですな
こういう人には何を言っても無駄
もしくは三井の営業？ 必死だね

[1335: 匿名さん]

１３３２さん
冷静に考えるとそんな感じですよね。
まあそのころになると国債危機とかで金利跳ねたり、マクロ景気悪化でマンション買ってる場合じゃなくなるかもしれませんが。
自分のライフプランとの調整が難しいですね。

[1336: 口コミ知りたいさん]

>>1333 匿名さん

貴方 路線図をよく見てる？
100歩譲って互角かな

[1337: 口コミ知りたいさん]

どうでもいいけどこんなスレ辞めようよ
三井派と住友派で主張しあうのは
今は三井住友銀行、三井住友海上、三井住友建設
小山でも大井でも財力のある人は好きな方を買えばいいじゃないの
俺は蚊帳の外

[1338: 匿名さん]

路線は大井町は今より良くはならないけど、
白金高輪と品川繋ぐのは最優先路線だし、こっちは一段と便利にはなるよね
まあ5年後相鉄とつながった瞬間に朝終わるとは思いますが、3-４分ですし・・・

[1339: 匿名さん]

>１３３４さん
１３３１です
私はここの杭偽装コンビが説明責任果たしたと思ってないです。そこら最悪と思いますね。

ただ、価格政策なら５年程度平気で値上げ売り住不や、最近六郷等で迷走の野村よりマシだと思います。

三井の場合わかりやすくて、まずはちょい高め、反応見て悪ければ正式価格で条件悪いとこやや下。
それでも残れば、条件悪値引きしても竣工前に大体売り切りってことで、トータルで見ると消費者還元も考慮されてる。

簡単じゃないですか？三井で条件問わないなら待って竣工前に残ってるの交渉すればいいんですよ。
住不ならそれでも値上げされるんですよ?

三井も最近だらだら売りにシフト傾向(住不化)見えてなんだかなぁとは思いますが・・・。

[1340: 評判気になるさん]

>>1338 匿名さん
相鉄と繋がってもそんなにメリットある？
相模方面に用件のある人少ないよ

[1341: 評判気になるさん]

>>1339 匿名さん

杭偽装て横浜で起きた三井不動産と旭化成の問題のことですか？

[1342: 匿名さん]

>>1340 評判気になるさん

横からですが、
更に混んで朝の通勤が大変になるけど、
目黒まですぐだから、我慢できる…
と言いたいのでは？

相鉄直通のメリットは言ってないと
思います。

[1343: 匿名さん]

相鉄メリットはないと書いてあるんじゃね?

[1344: 匿名さん]

>>1333 匿名さん
所要時間とかきちんと考えてますか？

[1345: eマンションさん]

>>1344 匿名さん

然り
問題は所要時間です
繋がりだけみれば日本全国どこだって鉄道は
繋がっているのですよ

[1346: 匿名さん]

>>1338 匿名さん
羽田空港アクセス線が大井町を通るのを知らないの？

[1347: 匿名さん]

>所要時間とかきちんと考えてますか？
細かく言い出すときりないけど、8時台東京まで大井町から16-7分
武蔵小山－日比谷⁻大手町　19-22分
マンションから駅までの時間考えればほぼイーブンだと思う。
通勤先、品川や八重洲側に建物あるならJRが、
内幸町や日比谷、パレスサイドの辺りなら武蔵小山のほうが便利じゃないかな。
品川田町再開発は地下鉄できて同等になるだろうし、
溜池とかならこっちが便利かなともおもうけどね。

[1348: eマンションさん]

>>1347 匿名さん

私達 老後の生活を考えている者はそんなことどうでも良く、その街でどう暮らせるかということ ノンビリなら小山 楽しくなら大井

[1349: 匿名さん]

のんびり小山最高ですね

[1350: 評判気になるさん]

>>1349 匿名さん
のんびり小山は老けそう
たのしく大井がいいな

[1351: 匿名さん]

>>1346 匿名さん

羽田新航路の飛行機も大井町の上を通るけど。

[1352: 口コミ知りたいさん]

それにしても本当に盛り上がらないなぁ　買うと決めた人はワクワクだと思うのに

[1353: 匿名さん]

本気で買う人ばかりだと、ライバルを増やしたくなくてみんな黙る、ってケースもたまにあるけどね。

[1354: 検討板ユーザーさん]

>>1351 匿名さん

そんな話はとっくの昔にみんな知っている
今更わざわざ書くのは意図があってのこと？
それともそんなことも知らない馬鹿なのか？

[1355: 検討板ユーザーさん]

>>1354 検討板ユーザーさん

1351は知ったかぶりをしてるだけだよ
充分議論されてることも知らないで

[1356: 匿名さん]

>>1327 匿名さん
確かに相場通りですよね。
ただ、その相場が今は上がり過ぎて過熱感あり。

[1357: 口コミ知りたいさん]

1356さんに同感。
ロケットニュース24に、築地銀ダコのたこ焼きは8個550円、大阪のたこ焼きは10個で300円って書いておったけど、同じような話だね。ムサコは銀ダコかな。

[1358: 匿名さん]

で、あと10年待ってもローン組める人はいいけど、3-４年では大阪価格にはならないよねって話。

3-４年で大阪価格になるならそれは国債危機で金利急騰でデットアベイラビリティ縮小か、日本のオリンピック吹き飛ばすぐらいのマクロ景気悪化で給与減だから、やっぱり買えない人は買えないよね。

高い高い言ってる人は、なんで４年前に買わなかったの？やっぱり高んいとおもったんじゃないの?

[1359: 匿名さん]

結局、新築が暴落して将来相場が安くなっても、
今、この相場とここの価格で高いとか言ってるレベルの人は能力的に給料は激減するのが確実だから、どっちにしろ買えない人って事でしょう。

[1360: eマンションさん]

超安いじゃん

[1361: 匿名さん]

お前らホントに武蔵小山が好きなのか？
好きじゃないと買っても不幸だよ。

[1362: 匿名さん]

ファン多いよ。
でもここ買うのはファンよりも近所の土地持ち。

[1363: 匿名さん]

>>1358 匿名さん

カタカナが多くてわかりませんw

[1364: 匿名さん]

>1363
例えばここのマンションを、みなさん貯めた現金とローンで買いますよね
他のマンションも戸建てでも同じですよね
つまり、

不動産価格＝現金＋銀行貸出

不動産価格が下落するってことは、世の中から現金が減るか(サラリーマンでいえば給与が減って貯金が減る)、
銀行が金を貸さないってこと

[1365: 匿名さん]

ついでに
銀行が金を貸さない
には二通りあって
1.金利が上がるとみんな借りないから結果的に貸さないのと同じ結果になる
2.銀行のB/Sが傷んでるので貸さない

２がバブル後の日本の不動産価格の低迷要因で、その終了は2003-４年
その後１の逆でマイナス金利までやってマンション価格が大きく上がったのが今。

[1366: 匿名さん]

>>1365 匿名さん

あの～、皮肉が通じませんかw

[1367: 通りがかりさん]

>>1365 匿名さん

合理的な説明で非常に分かりやすかったです。

[1368: マンション検討中さん]

あの皆さんにお聞きしたいのですが、、、予算8000万円から8500万円で65平米は買えますか？低層階は地権者で埋まっていて、一般購入者が買えるのは15階ぐらいからと考えるとこの予算では厳しいでしょうか。

[1369: 匿名さん]

>>1368 マンション検討中さん

可能性あるのでとりあえず登録してはいかが。手頃な部屋はすぐ客付くので、早めがいいですよ。北東の中住戸になりますかねー。

[1370: 匿名さん]

駅が小ぶりだとホームまですぐなのがいいよね。
大崎みたいなのが好きな人はそこへ住めばいいんじゃないか？

[1371: 匿名さん]

大崎は飛行機通過問題があるので、、、

[1372: 匿名さん]

大崎のタワーは割安だったんで
飛行機がイヤならさっさと売って利益を出せる
ここは大崎よりずっと高額だけど
住んだり貸したりすれば資産価値を気にすることはないね

[1373: 口コミ知りたいさん]

飛行機は大崎もムサコも50歩100歩のはずだよ　　大井町は多少厳しいみたいだね　　でも時間とか風向き限定だから

[1374: 通りがかりさん]

>>1373 口コミ知りたいさん

私は大井がいい
ムサコや大崎より飛行機の音はやや大きめだが
窓を閉めれば図書館内部程度かつ時間限定
人の大声やパトカー、自動車の騒音の方がよほ
ど気障り
ムサコで高値掴みしたくないので方針変更
感じのいいタワーマンションとか早めに手をつけた方がいいとか やっぱり営業に引きずられているような気がしてならない

[1375: マンション検討中さん]

武蔵小山に小さな駅一つ
三井のマンションに続いて住友さらに三菱とマンション建設が予定されて通勤客倍増
マンションは3年で出来ても
新しい鉄道なんて簡単に出来るはずもなく
10年も20年も後にできたとしても私が現役でいる間、駅に溢れるような通勤地獄を続けたくは無い 熟考の結果高額払う価値無しで辞めました

[1376: 評判気になるさん]

>>1375 マンション検討中さん

今住んでいる方たちが1番気の毒ですよね

落ち着いたいい街を再開発なんてする必要ないのに…

[1377: 周辺住民さん]

>>1376

本当に仰る通り

[1378: 匿名さん]

>>1376 評判気になるさん

木密地域の再開発は、減災のための喫緊の課題です。西新宿の日本一高いタワーもそう。スカイツリーもそう。

人命の問題です。

[1379: 匿名さん]

>>1373 口コミ知りたいさん

時間は子供が下校して宿題などやる時間帯。風向きは窓を開けたい季節に吹く南風。

[1380: マンション検討中さん]

飛行機問題は8割位の人が我慢ならないのであれば 変わるのでは？
というか変えなきゃダメでしょう
羽田の滑走路を埋め立てて 増やして わざわざ 都心の上を飛ばないように
騒音が本当に酷い場合 はね