パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[12501: 匿名さん]

>>12481の「三井は、これまでの事例からすると、住友などとは違い長期的な観点から必要以上の利益を取ろうとはしない企業体質だから」に対し、>>12485の「むしろ住友の方が長期で物事を見ているところもある」との具体的事例が、期毎に価格を上げている「シティタワー大井町」？

利益最大化を目的とした長期的視点という意味なわけね(笑)
たしかに三井と違うね。

[12502: 匿名さん]

>>12501 匿名さん
またスミフの悪口書くと、烈火のごとくキレられるよ。

[12503: 匿名さん]

シティタワー大井町は第１期が安すぎただけ

[12504: 匿名さん]

>>12503 匿名さん
スミフはそういう売り方だから。
でも、ある意味第一期に買う人が一番リスクを背負ってるわけだから、一番安いのは当たり前といえば当たり前

[12505: 匿名さん]

>>12504 匿名さん
スミフの販売スタイルはある意味理にかなっている。
最初に手を挙げた者にバカ高い値で売りつけようとしている武蔵小山はやはりオカシイ。
やがて人気が落ちたら大したリスクも負わずに静観していた者に安く売る。
最初に買った者は咬ませ犬というわけ

[12506: マンコミュファンさん]

>>12502 匿名さん
こういう奴がいるからスレが荒れる
ただでさえ小山くんがいるのだ
おまえ消えろよ

[12507: 匿名さん]

三井もここまで苦戦するとは思っていなかったでしょう。

[12508: 評判気になるさん]

>>12501 匿名さん

三井は最初に「高級物件ですよ」と三井の看板にアグラをかいた馬鹿高い値付けをしておいて、時が経つと「安く提供してあげます」と上から目線の値引き
本来それが妥当な金額であるにもかかわらず
それを知らない人は有難がって飛びつくというシナリオ

[12509: 匿名さん]

デベの中で最大の利益率を維持しているのは三井

これってどういうことか分かる？

[12510: 匿名さん]

>>12509 匿名さん

土地の仕入れが上手いということですね。

[12511: 匿名さん]

>>12509 匿名さん

それ、スミフですよ。

[12512: 匿名さん]

>>12509 匿名さん

企業が利益追求で努力するのは当たり前
ここで議論する問題ではない

[12513: 匿名さん]

>>12503

大井町は飛行機新ルートの下になる街。
駅前で飛行反対デモも何度か行なわれた街だし、安くして不思議ではないでしょ。

[12514: マンション検討中さん]

私が興味あるのは
このマンションの額が妥当なのか？
金額に見合うだけの
間取りは？仕様は？環境は？利便性は？
将来性は？居心地は？
揃っているのかというだけ
それ以外の議論はお断り
三井でもスミフでも構わない

[12515: 検討板ユーザーさん]

>>12513 匿名さん
あなたは荒らすのが目的か
誰かがここは三井のスレだと書いたばかりじゃないか
武蔵小山くんが他を攻撃して荒らしたことを
ここの住人は苦々しく思っている
それともお前が小山くんなのか

[12516: 匿名さん]

>>12506 マンコミュファンさん

これが武蔵小山くんと見抜けないとは、お主もまだ修行が足りんのう

[12517: 通りがかりさん]

>>12516 匿名さん

最近武蔵小山くんは表現を変えたとか

[12518: 検討板ユーザーさん]

少し検討しようと思いましたが、やっぱり僻地だけに、
他のかたが書かれてましたが、かなり眺望が、悪そうですね。
タワマンの売りは、やっぱり景色もあるんで、大井町か、シーサイドのほうが品川の夜景とか向きによってはまだかなりいいような気がします。やはり眺望だけに限ると、少しハイリスクありそうですね

[12519: 検討板ユーザーさん]

>>12518 検討板ユーザーさん
隣接するスミフの方が都内眺望には適しているため、それまで待つことにしました。

[12520: 匿名さん]

住不からは都心は見えても、都心は遠くて綺麗ではないと思いますよ。

[12521: 匿名さん]

スミフの方が商店街から離れており、地権者との交渉もスムーズにできそうなので安くても驚かない。同じ価格だと割高な印象。

[12522: 匿名さん]

下がり天井2050が惨すぎる

[12523: 名無しさん]

>>12521 匿名さん

確かにそうかも知れないが買う立場からいえばデベの元手が幾らなんて関係ない
元手より利便性や住み心地で価格を判断する
元手が掛かったから高くても許して下さいなんてことが世の中で通るはずない

[12524: 検討板ユーザーさん]

>>12521 匿名さん
三井の営業マンかそれとも
三井から袖の下でももらっているのか？
消費者としての判断から逸脱している

[12525: 匿名さん]

>>12523 名無しさん
原価↑だから、販売価格↑って世の中通らないの？
それじゃボランティアじゃん。
別に三井の肩持つわけじゃないけど

[12526: マンション検討中さん]

アトラス品川中延のスレにまた武蔵小山の宣伝が入りました。まともな方々がまともな意見を返されていますが無駄と思います。削除依頼？の仕方が分からないのですが、簡単にできるならお願いします。それとも管理人の方が定期的に削除されるのでしょうか？

[12527: 名無しさん]

>>12525 匿名さん
野村は利益率を削ってでもマンションは販売するって明言してるよ。だからデベの姿勢の問題じゃないかな。

三菱と三井は明言せずとも間取り重視、仕様重視で顧客満足度を落とさないようにコストかけて良いもの作るって認識だったけど、ここを見て三井に対する認識は変えないといけないかもしれないね。

[12528: マンコミュファンさん]

>>12527 名無しさん
結局自分達の利益しか考えていない
それから野村の評価違っているよ
今のプラウドは質的に落ちるにも関わらず、プラウドの看板だけで高く売りつけようとしている
高額提示で売れないと見るや恩着せがましく廉売開始の手口はここと同じ

[12529: 名無し]

もはや賃貸で回らないレベルの不動産価格が長続きするわけがない。異常な状態だよ。
相続税対策の買いが一巡、もしくは国がその対策をすると同時に相場は下がり始めるだろう。
とどめを刺すのは金利上昇。

[12530: 匿名さん]

金利が上昇して、景気が悪化したら、パワーカップルと呼ばれていた人が大変なことになるよ！

[12531: 匿名さん]

>>12527 名無しさん
利益率削ってでも？プラウドタワー川口のように各階ゴミ置き場に、当初扉もなく剥き出しだったのに言うは易しですね
ああ、仕様を削りきった上でってことかな

[12532: 匿名さん]

>>12530 匿名さん
全部たられば笑

[12533: 口コミ知りたいさん]

>>12527 名無しさん
三菱も同じ
これ以上の発展性もない三鷹の駅直結というだけで異常高値設定のマンションが売れないもんだから必死で勧誘ハガキを送ってくる
待ってればそのうち値引きする

[12534: 名無しさん]

>>12533 口コミ知りたいさん
あそこ販売は三菱だけど主幹事相鉄でしょ。
三菱が主幹事ならさすがにあんなしょーもない間取りは作らないよ。ここも三井だから間取りはまともじゃん。価格は全然まともじゃないけど。笑

[12535: 匿名さん]

スミフのほうが良さげですね。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/

[12536: 匿名さん]

>>12535 匿名さん

やっぱ地権者多いね。
すみふから目黒ブリリアが綺麗に見えそう。

[12537: 匿名さん]

スミフも徒歩1分か。
こりゃ安普請のこっちやばいぞ。

[12538: 匿名さん]

ここは間取りが悪いよ。
バリエーションも少ないですし。

[12539: 匿名さん]

>>12536 匿名さん
この地権者数の多さ、ヤバいね。
@500オーバーは既定路線だと思うよ

[12540: 匿名さん]

三菱も地権者多いのかな？
地権者が多い街の再開発がどうなるのか気になります。
昔から住んでる方が多いので武蔵小山への愛情が生まれるのでしょうね。

[12541: 匿名さん]

>>12539 匿名さん
地権者の質は？
パークシティと同様に水商売の方が多くを占めるのでしょうか？

[12542: 匿名さん]

ここに加えて品川シーサイドや晴海の大量供給もまだまだ残ってそうだし、大規模受難の時代到来かね

[12543: 匿名さん]

>>12541 匿名さん
質って、あんたどんだけ偉いのさ。
ヤバいねと言ったのは、地権者比率が高いということであって、人の優劣ではないわ。

[12544: 匿名さん]

ここの契約者が千代田区、中央区のタワマンを敵対視して執拗にネガ投稿を繰り返し行っています。何とかしていただけませんか？
当然デベロッパーには相談済みです。

[12545: 匿名さん]

港区のタワマンも忘れないでね。

[12546: 匿名さん]

品川シーサイドや晴海なんて、埋立地は興味ないわ。

[12547: 名無し]

こんなに作ってどうするんだよ...
ほんとに売れるのか？

[12548: 匿名さん]

ほぼほぼ完売らしいけど

[12549: 名無しさん]

>>12548 匿名さん
ほぼほぼ完売だったら、うちにちょくちょく来るDMなんて不要だろうに。
一期であらかた地元需要食い尽くして、住友も公式HP出た中で果たしてどうなるかな？先着順で残っている40階47平米8,000万、14階60平米8,400万とか他にもあるけど捌けるのかな…

[12550: 匿名さん]

住友のHPの数字から見ると、
三井不動産
総戸数628戸 地権者・非分譲137戸 販売戸数491戸
に対して、
住友不動産
総戸数506戸 地権者？非分譲187戸 販売戸数319戸

三井の地権者は2割ちょっと(22%)、住友は4割弱(37%)
になってしまうのですが、これは、分譲価格にも影響(高くなる)するのでしょうか？

[12551: 匿名さん]

>>12549 名無しさん

ここ捌けないでしょうな。残念ながら。
これほどの割高安普請は珍しいからな。

[12552: 匿名さん]

>>12550 匿名さん

間違いなく高くなる

[12553: 匿名さん]

>>12552 匿名さん

でも、モノが良ければ納得できる
ここは酷すぎたから

[12554: 匿名さん]

>>12550 匿名さん
単純計算で考えてみると

三井の総事業費628億円
住友の総事業費506億円

地権者持ち出し0円、それぞれの総事業費を新規分譲が負担すると仮定した場合

新規分譲1戸当たりの負担金額
三井1.27億円
住友1.58億円

こんなに単純な話じゃないけど、地権者が多いということが理解できるかと

[12555: 匿名さん]

>>12554 匿名さん

ま、仕様がここより良ければ。
ここはタワマンと名乗れない程の低仕様なようですから、価格なりの仕様であれば納得できるでしょうね。
こちらは見送りさせていただきました。

[12556: 匿名さん]

>>12555 匿名さん
三井のネガの為のネガなら好きにすればいいけど、地権者これだけいて仕様を期待してたら肩すかしになるね。

[12557: 匿名さん]

ここが割高安普請で絶不調だから、ここよりも仕様が低くければ見向きもされんでしょ。
ここが完売間近の状況で売り出すならありえるだろうけど、現時点で大量売れ残りだから需要奪い合うからないっしょ。笑

[12558: 匿名さん]

絶不調と書いてる人いるが、工事現場の張り紙に365戸供給ってなってたから491-365で残り126戸だよ。
少し前から張り紙貼ってあるから現実的にはもう少し契約済みだろうし、どこが絶不調なんだろうね。
竣工まで残り二年もあるのにね。

[12559: 匿名さん]

販売開始から半年未満で75%販売済みって好調ですね
仕様なんとか言われるよりも、これが購入者の判断。

[12560: 匿名さん]

エビデンスがないと妄想と言われてしまうよ？
売れてる証跡お願いします。
じゃないと売れてないレッテルが貼られてしまうよ。笑

[12561: 匿名さん]

どうぞご確認くださいませ～

[12562: 匿名さん]

供給と契約が違うということが理解できない人がいるね

[12563: 匿名さん]

>>12558 匿名さん

一期一次だけ数が出て、その後泣かず飛ばずで数戸単位出しで、あげく先着順じゃないですか。
面白い事言う人ですね。

[12564: 匿名さん]

>>12563 匿名さん

笑。その通り。現実は悲惨な状況で営業が焦ってました。

[12565: 匿名さん]

>>12562 匿名さん
ここの売り方を考慮したら供給と契約はほぼ同じ意味
わかってないね

[12566: 匿名さん]

>>12563 匿名さん
>その後泣かず飛ばずで数戸単位出し

エビデンス出したら？笑

[12567: 匿名さん]

>>12565 匿名さん

うん、それだと先着なんて出るわけないんだけどね。

[12568: 匿名さん]

>>12567 匿名さん
見込客が出てきてから供給してるから結果先着順になるんだよ

[12569: 匿名さん]

3年前までなら、「第1期、2期完売御礼」と書かれてただろうね。それでも、要望書出された部屋しか出さないからと非難されてました。
365戸供給というのは、なかなかお目にかかった事のない広告。

[12570: 匿名さん]

先着順が5戸も出てますね、
40平米台で8千万円という価格もありますね。
2期は中小デベのように期を複数分けたうえに3戸とかの販売でしたね。
世間ではこれを好調と呼ぶのでしょうか？笑

[12571: 匿名さん]

>>12568 匿名さん

その割りには一向に戸数減りませんなー
減らない上に３期も始まっちゃってますね。

先着順=供給済みで買い手がつかなかった住戸なんて常識なんですがね。

[12572: 匿名さん]

>>12568 匿名さん
要望書が出て売りにだしたけど、購入者側が直前でヒヨッて契約しなかったパターンが増えてるということでしょ。
先着順とはそういう事。

[12573: 匿名さん]

仕様は地方郊外物件並みに庶民的で親しみやすい。でも、価格だけは高級物件か？W

[12574: 匿名さん]

いずれにせよ75パーセント近く売れているってことね
つまり順調だね

[12575: 匿名さん]

>>12566 匿名さん

エビデンスって、物件概要に毎期毎次の売り出し戸数が書かれるんですが・・・。物件概要に書かれない住戸をこっそり売ったらルール違反だから、三井のような大手は積算すれば、二次に何戸売り出されたかわかる。
記憶によれば、2期1次は30～40戸くらいだったようなり2期2次～4次までは、ホントに数戸単位だった

[12576: 匿名さん]

なぜ購入者さん達がこちらの検討者版に張り付いているのでしょう？
皆さんに笑われていますよ。

[12577: 匿名さん]

>>12575 匿名さん

それヤバイね。そりゃ購入者が必死で隠蔽しようとするわけだ。そんなに売れてないのに住友の販売が始まって大丈夫？

[12578: 匿名さん]

>>12576 匿名さん
なぜ買う気のない人達が検討者板に張り付いているのでしょう？
皆さんに笑われていますよ。

[12579: 匿名さん]

>>12578 匿名さん

購入者が必死ですね。他では見れない光景でした。笑

[12580: 匿名さん]

オモロ。
購入者が必死で言い訳するスレですか？ココ？笑

[12581: 匿名さん]

>>12578 匿名さん


買う気満々でしたここまで仕様が悪く無くてボッタクリ価格で無ければw

[12582: 匿名さん]

検討者達の本音が続いてますねぇ〜
懸念点が多すぎるようです
これはリセール厳しいっす
含み損抱えて生活苦しくなりそうっす

[12583: 匿名さん]

需要を食いつぶした事実を契約者が隠蔽しようとしてるんすね。こんだけ情報化社会なのに、そりゃ無理っすよ、先輩。笑

[12584: 匿名さん]

同じ三井とはいえ、一期一次、二次終わったと思ったら最終期の北仲とはエライ差がついちゃいましたね。

[12585: 匿名さん]

>>12584 匿名さん

たしかに~
北仲のおかげで、こちらは資産性が無いことが図らずも証明されてしまいました
残酷な結果となりましたね
契約者の皆さんはいま相当焦ってるのではないでしょうか

[12586: 匿名さん]

これはもう購入者は間違いなく掴まされてしまったようです。この悲劇により、こちらの購入者による嫌がらせ投稿が各スレで激化する恐れがあるので、ご注意下さい。

[12587: 匿名さん]

>>12585 匿名さん
北仲はモンスター級だから比較したらどこも厳しいんじゃないの？
逆に比較して可哀想にならないマンションある？

[12588: 通りがかりさん]

ここは安くはないけど、半年で300戸以上売れてるのは事実でしょう。
理由は、今時の売り方から販売した９０%は契約出来てるだろうとの推測。
追いかける住友はここより安くだすことはまずありえない。
理由は、住友の経営方針が高値ゆっくり販売だから。
三井とすれば竣工する迄に売ればよい。まだ２年ある。
とすると、住友の値段を見て値上げする可能性もあるので
本当に検討するなら、今か、住友出るまで待つか。
待って、希望する部屋がまだあるのか？悩ましい所

[12589: 名無しさん]

>>12588 通りがかりさん
まさに三井不動産のことばと思われますが、あなたは武蔵小山くんじゃないの？
あからさまで笑える

[12590: 匿名さん]

>>12589 名無しさん
内容に対しての反論が出来ないから、無意味な認定行為で逃げた感じですね笑

無理ネガはまともな反論がくると逃走する傾向にありますね
北仲との比較の件も音沙汰なしだし

[12591: 匿名さん]

>>12588 通りがかりさん
別に悩ましくなんてない。
懐具合に余裕があるなら、住友待ち
きついなら、撤退

総合的に考えて三井の買い時は1期売り出しまで

[12592: 匿名さん]

>>12590 匿名さん

想像だらけでまともな反論になってないから誰も相手にしてないだけかと。
どう見ても負けてるのに勝ち誇る某松居一代のようでウケました。笑

[12593: 匿名さん]

>>12592 匿名さん
想像だけなのはネガだと思うけどね
北仲との比較の件の返信は？笑

[12594: 匿名さん]

他も売れてないような方向に持っていこうとするけど、三井でも千代田淡路町などの都心物件は早いペースで売れてるよね

[12595: 匿名さん]

同じ広さならスミフの方が空間の使い方が上手いから間取りや実効面積はよくなる傾向。
眺望もそうだし、あんな酷い下がりとか作らないだろうし、スミフ一期迄に売り切れなかった三井痛恨の戦略ミスでしょう。
同時に比べちゃうとやっぱりねぇ、、、

[12596: 匿名さん]

>>12594 匿名さん
いえいえ
北仲と同じレベルで売れている物件を出してくださいって言ってるだけですよ
先に北仲を出して過度に売れてないかのような方向に持っていこうとしたでしょ？ダブルスタンダードですか？

[12597: 匿名さん]

>>12593 匿名さん
いつになったら先着順は売れますか？
随分前の６戸からやっと１戸減らせたみたいですが。

[12598: 匿名さん]

>>12597 匿名さん
論点がずれてますよ
まず、北仲の件の話がついたあと回答します

[12599: 匿名さん]

>>12596 匿名さん

落ち着きなさいってw
だから都心部は販売ペースが早いって書かれてるじゃん。

[12600: 匿名さん]

>>12599 匿名さん
ああ、じゃあ、北仲とを出したのはミスでしたってことですね？