パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[12101: 匿名さん]

湾岸民はぐぅの音も出ないってかWWW

[12102: 匿名さん]

城南地区、地盤の良い高台、駅前、再開発の大正義

[12103: 匿名さん]

ぐは、、、

もうあかんやんけ・・:水没地区やられてもうた・・・。

[12104: 匿名さん]

>>12097 匿名さん
まあそのぐらいが適正単価ですよね

[12105: 匿名さん]

>>12098 匿名さん
地震や火災の方がはるかにリスク高い
その意味で武蔵小山みたいな古い街は不利なんですよね

[12108: 匿名さん]

>>12106 匿名さん
駅前小綺麗にして地上げのタワマン建てただけじゃ本当の意味の再開発なんて言わないですよ

[12109: 匿名さん]

でも、考えによっては、山の手線で4分のところにここまで牧歌的な場所ってそうそう無いよ？そうゆう意味では価値あるんじゃない？
山の手線内は落ち着かないよ。うるさい幹線道路や雑居ビルの街、空気は悪いし…晴れて出戻りの身になって城南にきて良かったと今は思ってる 笑。

[12110: 通りがかりさん]

MKさんの独り言が多過ぎw
mk=メッチクチャ・キモい
だねーWwW

[12111: 匿名さん]

山手線ギリギリ内側で
海水池の近くの線路際高速際マンションよりは良い

[12112: 匿名さん]

みんなの本音が続いているからそろそろネガが仕掛けてきそう。気を引き締めてましょう。

[12113: 匿名さん]

纏めると、

・マイナー路線のマイナー駅に佇む再開発タワマン
・購入層の中心は高齢者及び地元民
・今後、スミフと三菱に囲まれるお見合い眺望
・安普請のコストカット物件
・でも、管理費の高さは一流
・地権者多すぎて土地の取得代が高騰、建築費も高騰してるのと相まって何故か、億ション
・周辺環境は、居酒屋とパチ屋、リサイクルショップが中心の商店街
・高台で津波リスク低く液状化リスク低い
・戸建てが多く震災時の火災リスクと倒壊リスク高い
・周辺道路も狭く、震災時には救助困難エリアになりそう。更なる再開発が期待されるが地権者多すぎて駅前にタワマンが5-6本立つ程度のこじんまり再開発で終わりそう
・林試の森は環境良さそう

これらを総合的に勘案して、坪単価460万円也。
さすが『感じの良いタワマン』。

[12114: 匿名さん]

林試の森は旧公務員宿舎の廃墟付き。行政の怠慢により、棚ざらし状態。早く解体しろよ。

[12115: 名無しさん]

>>12113 匿名さん
どう考えても坪単価300ぐらいが妥当なんだよな

[12116: 匿名さん]

今晩19：30よりNHKで、人口減少とタワマンの沸騰を検証していく番組が
あるそうです。興味ある方は取り敢えずご覧なってみては。

[12117: 匿名さん]

確かな筋からの情報だが、スミフのタワマンは坪480らしいぞ。

[12118: 匿名さん]

>>12117 匿名さん
現状だったらそういう値付けしてくるでしょうね。

[12119: 匿名さん]

>>12117 匿名さん
それじゃ坪250になるまで買えない君が買えませんよ

[12120: 匿名さん]

まだ200戸も売れ残っ天皇？wWw

[12121: 匿名さん]

2008年竣工時、パークホームズ武蔵小山は坪310万～350万。
当時の購入者は売却時お釣りがきたと言ってました。
それでも、この界隈ではこんな高額物件誰が買うのかと地域説明会のときに
質問があがったそう。ですが、今や500万･･おそろし。

[12122: 匿名さん]

これも確かな筋からの情報だが、三菱のタワマンの竣工は１０年くらい先になりそう。

[12123: 匿名さん]

住不は売る自信あっての＠480か？　見直し前の「予定だった」のか？

[12124: 匿名さん]

スミフのは東（都心方向）が抜けるから、強気の価格設定なんだよ。
西は三井とお見合いだから、価格を下げてきそう。

[12125: 匿名さん]

必死にネガティブキャンペーンしてる人ここまでくるとかわいそうだな。

[12126: 匿名さん]

＞スミフのは東（都心方向）が抜けるから、強気の価格設定なんだよ。

でも、でも向きは北西。タワマンだから気にしないかもしれないけど。
東南側は19階まではパークホームズとこんにちは。

[12127: 匿名さん]

大正義武蔵小山買えて良かった！
線路沿い雑居ビル、地上げ水没、埋立地徒歩15分買わなくて良かった！！

[12128: 匿名さん]

悔しいのう悔しいのうW
すみふもっと高くて悔しいのうW
割高だとほざいてたのが割安で悔しいのうW

[12129: 匿名さん]

お、おぅ、、、（ヒソヒソ

[12130: 匿名さん]

>>12127 匿名さん

購入者ですか？
それが本当ならここの購入者は本当に残念です。

[12131: 匿名さん]

>>12117 匿名さん
ここと、あんまり変わんねーじゃん。
やはり天井ってことか...

[12132: 匿名さん]

>>12127 匿名さん
竣工したらすぐ中古に出すので私の購入した部屋、是非買ってくださいね(^^)

[12133: 匿名さん]

>>12132 匿名さん

他の物件を罵る人からは買いたくない。
そもそも中古ですぐ出すっていくらで出すの？

[12134: 匿名さん]

>>12130 匿名さん

購入者なわけないだろ。
妄想か地権者、どちらか。

[12135: 匿名さん]

仕様はスミフの方が高いと思う
当然リセールも

[12136: 匿名さん]

>>12116　匿名さん
今晩は、

2018年4月13日（金） 19時30分～19時55分
ナビゲーション「急増！“難民”労働者」

になってますよ、番組ナビには。

[12137: 匿名さん]

ここはいいマンションだと思うよ
坪300ならね

[12138: 匿名さん]

誰か坪500で買ってくれないかな。
諸費用込みの原価でも良い...
すぐに売るよ。

[12139: 匿名さん]

>>12138 匿名さん
強欲すぎですよ

[12140: 匿名さん]

お金さえあれば条件のいいタワマンの上層階が良いに決まってる。

[12141: 匿名さん]

城南高台、ゼネコン、タワー、駅近！！
大正義武蔵小山！！

[12142: 匿名さん]

>>12140 匿名さん
渋谷の再開発タワーかな？

[12143: 通りがかりさん]

>>12141 匿名さん

馬鹿の一つ覚えwww

[12144: 匿名さん]

>>12143 通りがかりさん

地権者、デベ、ゼネコンにとっては大正解でしょ。完売したら。

[12145: 匿名さん]

>>12144 匿名さん
市況と政権、金利動向が不透明になってきたから早く手仕舞いたいだろうなぁ...

[12146: 匿名さん]

普通のサラリーマンでも7千万くらいなら多少景気が鈍化してもまともな生活レベルを維持しながら返せると思うけど、1億だと老後に詰むリスクあるからね。まあ、流石に、自分の給与だけでここを買うアホはいないか。

[12147: 匿名さん]

値上がりするから問題ないW騒いでる奴嫉妬民悔しいのう悔しいのうW
大正義武蔵小山！！

[12148: 匿名さん]

2期4次の販売戸数8ってHPび出てるぞw
ヤバくね？

[12149: 匿名さん]

売れ行き鈍化の理由は、こちらの強烈な契約者のせいですかね。こんな人が近くに住むなんて目眩がしますもの。

[12150: 匿名さん]

ポジのフリした強烈なネガでしょうな。

そもそも武蔵小山とは縁もゆかりも無い人でも自由に書き込めるのが掲示板なのでね。

にしても8はマズイですな。
残数200あるのに8しか売れてないので、完成在庫シナリオもあるかもですな。

スミフが高値で出してくれない限り売れ残るかもね。

[12151: 匿名さん]

竣工後値引きパターンですかね

[12152: 匿名さん]

既に地元需要を食い尽くしてしまったってことなのかね？地縁ない限り、散々言われてるようにこの値段でわざわざ他地域から来るの難しいし。

天下の三井とは言っても大きな値付けミスをやらかすってのを知るのにいい機会になったね。とは言え今さら大幅値下げなんて最大手としてやるわけにはいかんし、これからどうすんのかね？野村なら値下げ完売パターンなんだが…

[12153: 匿名さん]

まさに大きな値付けミスですね。

既に地元需要を食い尽くしたと言うことですね。どう考えても一般人が住むエリアなのに、プチ富裕層をターゲットにした様な価格帯で、何とかなるかと販売してみたものの市場は冷静だった、と言うことでしょう。

いずれ値下げするでしょう。時間の問題かと。

[12154: 匿名さん]

刻んで8なら普通だろ

[12155: 匿名さん]

５年後に中古で買ったほうがいい

[12156: 匿名さん]

先走った線路沿い雑居ビル民、川っぺり水没民、埋立地駅遠民の嫉妬が気持ちいいすなぁW
都心、城南高台、駅1分、ゼネコン、三井！
大正義武蔵小山！！

[12157: 匿名さん]

値下げして欲しいという人がいるのはポジティブですね

[12158: 匿名さん]

>>12157 匿名さん
相場が下がり出してからどうなるかだよね
シリアで戦争始まったら株や不動産は相応に下がる
ここだけじゃないが

[12159: 匿名さん]

>>12156 匿名さん

ここは都心じゃないwもし都心度というものがあるならぶっちぎりで湾岸>武蔵小山

[12160: 匿名さん]

ここに嫉妬なんてする奴なんていないだろ。自信を持って見送りと判断できる物件だし、もし欲しいなら1期と同じかやや安めの価格設定となっている2期が余っているのでそれを買えば良い。

[12161: 匿名さん]

>>12159 匿名さん
都心度だけではなく、街の新しさ=インフラの新しさ、液状化以外は防災に強い、と言う点は特筆。

ジジババ世代(まあバブル世代以上かもしれんが)には湾岸はネガだけど、若い世代はそんなの気にしない。事実、湾岸は人口増加率が圧倒的。圧倒的に平均年齢が若いのが魅力。鬱陶しい地権者も居ないし。

ここも含めて古い町ってゴミゴミしてて暮らし辛いのよ。だから湾岸見習ってタワマン立てて再開発したいんだろうけど、周りに地権者多過ぎてあるべき姿になるまでに年数かかり過ぎて話にならない。

[12162: 匿名さん]

>>12157 匿名さん
そりゃ○○物件でも半額にしたら売れるやろw

[12163: 匿名さん]

湾岸民必死すなぁW
線路沿い雑居ビル湾岸W川っぺり水没湾岸Ｗ埋立地バス便湾岸Ｗ

城南高台、地盤、準都心、駅1分、ゼネコン、三井、再開発！
大正義武蔵小山！！

[12164: 匿名さん]

なんで釣りレスに対して顔真っ赤にしてるんだよ湾岸民は…必死と言われても仕方ないぞ

[12165: マンション検討中さん]

今更ですが、坪460は高い、、、

[12166: 匿名さん]

>>12165 マンション検討中さん
バブルですから。。

[12167: 匿名さん]

うん、高いね。

[12168: 匿名さん]

65Aタイプ　65.80㎡　南西　20階　9190万円　坪単価461万円
高い。

[12169: 匿名さん]

>>12168 匿名さん
5年前なら6190万円だったと思う。

[12170: 匿名さん]

>>12166 匿名さん

まあ、ホントのバブルなら
65.80㎡　南西　20階　15190万円　とかでしょうね。
かといって、9190万→15190万になる確率はほぼ0です。

[12171: 匿名さん]

>>12161 匿名さん
私は小山くんに組する者ではないが、貴方の考えは偏りすぎてるな
すでに周知されていることなのでいちいちは言わないが湾岸の将来は厳しいというか、夢は膨らまない。
人口は減少するが、如何なる時にも人は最終的に街に集まる。
街が空けば人は街に流れる。
ただし湾岸ゴーストタウン化はないのでご心配ない。が自治体の資金投入は減少

[12172: マンション検討中さん]

禿しく同意ですな。
湾岸開発は既に一定の成果有り住民も急速に増加、今後は控える方向にあり。
一方ここのようにこれまで手が入っていなかった昔ながらの住宅街や商店街に都のお金が回り、再開発で大きく発展していくであろう。
更に古くからある街には文化や風土そして人の繋がりがあり俗に言う富裕層や文化的水準が高い人はそういったものを好む傾向あり。
私はここの購入者ではないが、そう言った意味ではここはある程度成功が約束されていると言えるだろう

[12173: 評判気になるさん]

>>12172 マンション検討中さん
富裕層や文化的水準の高い人は品川区には住まないでしょ、笑

[12174: 匿名さん]

皇后陛下美智子様の実家・正田家があった地は品川区だよ。

[12175: 匿名さん]

品川区も、プチ富裕層や文化水準の高めのじぐらいの高い場所はあるが、武蔵小山は何処にでもある単なる下町の一つ。

しかも衰退する可能性が高い。少なくとも商店街を見る限り、申し訳ないが、将来性のかけらも感じない。

日本橋界隈みたいに、老舗の名店などがあるわけではなく、携帯ショップにペットショップ、パチ屋に飲み屋...オイオイ...億ションだと期待したらこれですか...って感じ。

[12176: 匿名さん]

>>12172 マンション検討中さん
そうかな。東京の人口増加を支えている地方からの移住者は湾岸に流れてるんでしょ？

新しい住民が入ってこないエリアなのに何故街が発達するの？

消費意欲、消費能力の低い高齢者まみれになって衰退していくだけ。

出生率が低い以上、地方や外部移住者が無い街は例外なく衰退するよ。ここは再開発してるが地元民以外の移住者が極めて少ない。

だから期待出来ない再開発なんだよ。

[12177: 匿名さん]

>>12175 匿名さん

商店街の中身よりも、マンション建物の中身が酷い。億ションのそれとはあまりにgapがある。

[12178: 匿名さん]

言い方は悪いが高齢者に住みづらく、若い人に住みやすい、特に納税、消費が旺盛な世帯が優遇される街が良いのよ。

要は常に若い人が入り、一定の年齢になったらどこか他の街に移住して行く、常に平均年齢が若くキープされ続ける仕組みが一番いい。

会社で言うなら理想はリクルートみたいな感じ。年取ると居づらくなって出て行く、みたいな。

政治的にそう言う判断は難しいだろうけどね。

[12179: 匿名さん]

湾岸必死だな…

[12180: 検討板ユーザーさん]

>>12176 匿名さん
今東京に来たら湾岸しか住めない人も
やがて都内の駅近でも人口減少により隙間ができるためグレードの高い駅近に移動する
やがて今活況の湾岸が衰退するという構図
もっとも小山がグレードの高い駅近エリアに将来なるのかというと疑問

[12181: 匿名さん]

別に湾岸が良いとは思わんが、小杉や大崎は確かにこことは違う未来を感じる再開発だったな。

[12182: 匿名さん]

そりゃあ、再開発前より地価が上昇するのは当然。多額の資金が入るのだから。でも、入れた資金が呼び水となり何倍にもなって地価が上昇するような湾岸や武蔵小杉のような形の成功は厳しいのではというのが否定派の意見だと思う。

私もそう思う。なぜなら、武蔵小山は、広い土地がなく、交通の便が優れているとは言えず（武蔵小杉の圧勝）、都心からも離れており（湾岸の圧勝）、オフィスビルもなく、歴史ある高級住宅街でもない街なのに、既に価格は山手線内側並（内側の中でも安い地域だけど）となっているから。仮に再開発が成功しても価格の上昇幅は限定的と思われるのは自然。

[12183: 匿名さん]

＞要は常に若い人が入り、一定の年齢になったらどこか他の街に移住して行く、常に平均年齢が若くキープされ続ける仕組みが一番いい。

都内に高齢者が増えていくのに？相対的に若者が減少しいくなか、果たして湾岸のタワマンが今の相場を維持できるかな？湾岸タワマンは割高感の観点から、若者が入居したとしても限られた若者だろう。

それに、地歴が悪いうえに湾岸タワマンの供給過剰が指摘されている昨今、これから限られた若者がどこまで湾岸に集中するだろうか。空室を埋めるために相場が下がる可能性もあれば、それによって入居者層のレベルも落ちてくるだろう。治安も維持できるかな？

更に言えば、もし大きな地震が起きて地盤が液状化した場合はどうなるのか。建物そのものは大丈夫でも、生活インフラはどうなるのか。

にも拘わらず、湾岸物件が現状のように高額で取引されているのは、外国人投資家や相続税対策などの富裕層、そして高所得会社員世帯の需要に支えられている側面があり、早晩この仮面がはがれる日がやってくるかもしれないんだよ。

[12184: 匿名さん]

もし大きい地震が来て湾岸のマンション価格が落ちることがあるなら、その時は絶好の買い場になるんじゃない？東日本大震災でその後のV字回復を目の当たりにしているし、大きい地震なんてそう何度も来るもんじゃないんだから、逆にしばらく大きな地震が来ない時間帯になりそうだし。

[12185: 匿名さん]

>>12183 匿名さん
地歴のことをいっていたので

地歴というのは常に上書きされているのですよ。

[12186: 名無しさん]

>>12173 評判気になるさん
あなたは何処にすんでるの？
千代田番町辺りに住んでなければ偉そうなことは書けないよ
また文化的水準の高い人は馬鹿にしたような
文章は書かないよ

[12187: 匿名さん]

>>12186 名無しさん

ただの釣りなんだから、必死になるだけ無駄だし、逆に余裕がないように見えるから損しますよ。

[12188: 匿名さん]

湾岸の地歴がこれからどうアップデートされてくの？どん詰まりでしょ？

[12189: 匿名さん]

>>12183 匿名さん
出た。偏屈な液状化アレルギー。

で同じく震災時の火災や戸建ての倒壊リスクは気にしないんだw。マンションの敷地から一切出ない？

湾岸は兎も角、これはこれで偏ってるな。

[12190: 匿名さん]

>>12188 匿名さん
地歴を気にする人は埋め立てに引っ越さんやろ。

それだけ地歴を気にせん連中もいるってこと。

大陸の方々が多いのは微妙やけど、中古で売る立場なら買い手はどーでも良いので、高く買ってくれさえすれば良いという割り切りもあるんかな。

土地に対する愛着とか関係無く、職場に近く便利でありさえすれば、その他はどうでも良い、その一点に金を払うと言う割り切り屋もいるのかもな。

[12191: つマンション検討中さん]

先着順の40階の1LDK.8000万はやりすぎ！笑
ローン減税対象外だし、目黒ブリリアや渋谷の青山パークタワーの中古買えるよ！！

[12192: 匿名さん]

>>12191 つマンション検討中さん

三井のジョークか。この価格じゃ売れないのは折り込み済みで段階的に下げていくのでは。

[12193: 匿名さん]

ん？価格表では1LDKの最上階は37階だが。
38階以上は2LDK以上ですよ。
それとも1期4次から間取りが変わったのか？

[12194: 匿名さん]

>>12191 つマンション検討中さん

@600弱かいな。
スミフみたいだわ

[12195: 匿名さん]

物件概要には確かにそう載ってるけど、何かの間違いでは

[12196: 匿名さん]

逆パンダ部屋みたいなもんじゃない？
1LDKは8,000万もしてるのに、3LDKはなんと12,000万でお安く買えます！みたいな。笑

[12197: 匿名さん]

ちと古いけど

[12198: 匿名さん]

その2

[12199: マンション検討中さん]

>>12198 匿名さん
やっぱ高すぎ
駅力、町力を考えてみてよ
契約者に今一度感想を聞いてみたい

[12200: 匿名さん]

>>12199 マンション検討中さん
大崎の様に街並みが一新して綺麗になり、パルムは日本橋の様に歴史ある名店が入り、プチ富裕層と上位サラリーマン共働き層がどんどん引っ越して来て、街の雰囲気が一新する前提です。

元々ここに住んでる住民を除いて、このマンション買う人は庶民商店街パルムを使う層では無い。ターゲットが違う。