パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[1201: 匿名さん]

まあこんな感じという価格だな
感じいいとも思われないが
悪いとも思われない。

[1202: 匿名さん]

思ったより割安感ある価格で出してきましたね！ファミリー向けは坪420~480~540ってイメージかな。REITが下がってたし天下の三井さんもちょっと弱気の虫でしょうか。我々検討者としては嬉しい一方、1億未満で買える3LDKなんかはかなりの倍率つきそうなので、痛し痒しというところですね。

[1203: マンション検討中さん]

>>1199 匿名さん

一般的にやはり年収の高い方から案内は送られるようですよ。１千万円そこそこだとさすがに契約に現実味がないので、もしかすると後回しにされているのかも。手持ち資金しっかりと書かれましたか？私もフロー収入はほとんどなくキャッシュで購入を検討していますが、以前に同じような経験をしたことがあります。電話して手持ち資金について話したところ、速達で封書が送られてきたことがあります^^;

[1204: 検討板ユーザーさん]

年収1,500万ないならそりゃスルーされるよ笑
買えないから

[1205: 検討板ユーザーさん]

多少倍率ついても良いので、何とか坪400スタートでお願いしたいですね。。即決します笑！！

[1206: 匿名さん]

お一人で1Lの検討だったら1000万程度でも検討可能では？30平米からありますし
比較的年収低い方もいた方がコミニティとしては健全ですのであまり年収で切るやり方もどうかと

[1207: 匿名さん]

３０平米なんて、税金が不利だよね。

[1208: 匿名さん]

47平米と76平米の2タイプしか価格が出ていないのですか？84平米角住居の価格も知りたいです。

[1209: マンション検討中さん]

>>1199
おーー仲間がいました（嬉
やっぱきびしいんですかねーーｗ

＠450×17坪＝7650万
6000万変動金利ローンで、月18万返済、管理費修繕費3万　計21万の支払
持ち家（残債なし）を15万で貸して、管理費・修繕積み立て・税金引いて月7万の収入

21-7＝月14万の住居費なら、やっていけそうかなーって思ってたんですけどね。
厳しくなったら家売ればいいし。。。

[1210: 匿名さん]

残念ながら希望80平米以上ははるか1億超えでした。
都心５区中古に変えます。

[1211: マンション検討中さん]

ウチ世帯年収2000万だけど、PW等々送られてきたよ。
ムサコって庶民的なイメージがあるけど、差が激しいと感じる。
今、住んでるけど、ご近所さんを見ても、世帯年収2000程度って普通。
官舎もあったし（今は廃止したけどそのままムサコに住みついてる人が多い）、
弁護士やら医者やら一流企業の人が多い。
逆にアジア系の外国人やヤンキー風味も多いけど。
都心へのアクセスが凄く良いし住みやすい。教育レベルも高い。
でも、相当強気だよね～。色々計算すると撤退方向かな。MRは見に行くけど。

世帯年収1100万でムサコに1軒屋を持ってる方、そっちの方がスゴイ!!!

[1212: マンション検討中さん]

>>1211
ミニ戸ですもん。小山アドレスで5000万台で買えますよ。
これ以上いうと、家ばれするｗｗｗ
ケチケチ生活してるつもりはないですが、車もないし、二人とも趣味料理なので家飲み派だし、
生活費月30なんて越えないので、年400は貯蓄できますよ。

[1213: 匿名さん]

>>1212 マンション検討中さん
住んでる戸建、残債なしなら、築浅だし、
売却すれば、全然買えちゃうでしょ？

[1214: 匿名さん]

最上階は坪790万円とか。、

[1215: マンション検討中さん]

>>1213
愛着があるんですよｗ　それに保険代わりになるかなと。
残債は厳密に言えば0ではなく、東京スター銀行でローンと同額いれてるので、
金利0で、住宅ローン減税を受けて、保険代わりに団信をかけてるかんじです。

このタワマン購入後、もし、僕が死んだとき、
戸建のローンとタワマンのローンがなくなり、戸建の家賃収入があれば、
なんとか家族が暮らせるかなという目論見です。

[1216: マンション検討中さん]

とりあえず、誰か今日出た価格まとめてよー。
私の予想は平均４００万で、３５０～って感じ。

[1217: マンション検討中さん]

注目度からすると、このスレにいる10人に1人が買えば良し的な感じかな。だとすると撤退多数…ブリリアタワーズ目黒をちょっと思い出すね

[1218: マンション検討中さん]

撤退多数、の一言に救われます。ありがとうございます。所詮品川区（失礼）の目蒲線（重ねて失礼）でこの価格では、私は！めげました。でもひょっとしたら一桁階で60㎡6000万円以下があれば考え直しますので、モデルルームは行ってきます。…朝価格を見て一日凹んでいた貧乏人です。

[1219: 匿名さん]

>>1191 マンション検討中さん

50平米だと、登記簿の床面積が、下手するとローン減税対象外じゃないの。

[1220: 匿名さん]

これで高いって言ってるヒト、いったいいくらを想像してたんだ…

いや、気を悪くしたらすみません

しかしスミフ大井町や目黒ブリリア（そしてその後の相場上昇）知ってたら むしろこの価格ってお値打ちかと

ワタシは今すぐにでも申し込みたいくらい

ミツイさん どうか先着順にしてくれ〜

[1221: 購入検討中さん]

来場客数を絞るためにあえて開示したような気がするのは私だけ？

83A　西角　　83.39平米　1億1590万円　@459
65A　南西中　65.80平米　　 9190万円　@451
83B　南角　　83.74平米　1億2390万円　@489
76A　南東中　76.19平米　1億 390万円　@451
82A　東角　　82.84平米　1億2090万円　@482
72D　北東中　72.95平米　　 9200万円　@417
63A　北東中　63.49平米　　 8690万円　@452
60D　北西中　60.20平米　　 8490万円　@466
47A　北西中　47.08平米　　 6790万円　@477

住友とガチンコの北東側は少し安いですね。

[1222: 匿名さん]

いかに富久クロスやパークタワー大崎やキャピタルゲートタワーが割安だったか改めて実感しました

[1223: 購入検討中さん]

ちな、全部20階。
安くなるのは10階から下ぐらいでしょうから、これの7~8％高ぐらいが全体平均という感じですかね？

[1224: 匿名さん]

>>1222 匿名さん

パークシティ大崎ね。みんな再開発の補助金のお陰で安かったみたい。

[1225: 匿名さん]

100平米超希望だったのですが、プレミアム住戸しか無いんでしょうかね。

[1226: 匿名さん]

ここは再開発補助金でないんだ

[1227: 匿名さん]

あと2000万乗せたら浜離宮に手が届きそうな価格じゃないかヨ……
今からはもうどこもこんな値段になってくの？！

[1228: 通りがかりさん]

>>1219 匿名さん
17坪 50平米後半を狙ってます。

[1229: マンション検討中さん]

富久クロスも都と新宿区から補助金。20Ｆ60㎡で5000万円前半、本当に「優しかった」

[1230: 通りがかりさん]

>>1228 通りがかりさん

ちなみにそんな部屋が用意されてるかは知りませんw 60平米台しかなければ撤退ですwww

[1231: 匿名さん]

ここの補助金は出なかったのですか

[1232: 匿名さん]

南西向き中住戸に人気が集まりそうですね！

[1233: 通りがかりさん]

>>1221 購入検討中さん

大井の20階と比較するとやや高いようだが
駅1分だからなあ
あとは街の利便性で判断か

[1234: マンション検討中さん]

>>1232
南西中は地所とお見合いで住友よりも近く、
南側に鎮座されてしまうので、
今の価格のままだと、どうかと思います。

南西でも北側の角部屋は眺望面であまり影響を受けませんが、
中住居はもろですからね。

やはり南東が一番で、未発表の72Dプランが両隣のタワマンの影響が少なく、
価格次第で高倍率になるのではないでしょうか。

[1235: 匿名さん]

この値段では購入価値なしと判断します

[1236: マンション検討中さん]

日経平均が今後10000くらいまで下がることがあれば、ここは@300くらいになっちゃうんだと考えると怖い…
ギリギリローンで手を出すべき物件ではないな

[1237: 匿名さん]

南西の三菱は位置決まってないから何とも言えないけど、地権者用？っぽい低層棟には被らないようにするんじゃないかな。

[1238: 匿名さん]

目黒線しか使えないのは、朝電車が止まる時本当にどうにもならず困っていた
（タクシーも100%捕まらないので、代替手段が皆無）

[1239: 匿名さん]

まぁ妥当な値段だとは思うが。。。
庶民のために少し価格調整してくれませんかね？三井さん。

[1240: マンション検討中さん]

http://www.musashikoyama-palm.com/images/rdnew/pdf/d14.pdf

地所の配置イメージみたいですね。
1-①が三井、スミフのより大規模な建物になるらしいから、
結構な圧迫感だと思われます。

[1241: マンション検討中さん]

>>1227 匿名さん

浜離宮の方が良いですよね。

感じの悪いタワマン

[1242: マンション検討中さん]

>>1214 匿名さん
誰も買わないよ！
坪790万だせる方ならわざわざ武蔵小山を選ばない。

[1243: 匿名さん]

>目黒線しか
私は帰り戸越銀座から歩いてます。約15分。

[1244: マンコミュファンさん]

やはり坪450万平均位でしたね。
今の相場的には妥当な感じですね、すぐに売り切れないにしても、
竣工までゆっくりでも、利益を確保しながら売れればOKというスタンスでしょう。

[1245: 匿名さん]

>>1240 マンション検討中さん
北西以外は抜けないんですね。
住友、三菱が建設された後は、中古価格は下がりますね。
平均値に押されて、北東までも中古価格は下がるでしょう。
今持ち家もあるし、値下がりした時を待って中古買おうかな。

[1246: 匿名さん]

悲痛な叫びが増えてきたな・・・

[1247: マンコミュファンさん]

>>1246 匿名さん
平均坪300中盤とか、一番安い部屋で坪200台もあり得るとか言ってた人達ですね。
現状の諸条件を総合的かつ客観的に見ればあり得ないと分かりそうなものですが…。

[1248: 匿名さん]

CG写真が期待以下だなぁ。

[1249: 匿名さん]

確かにワクワクしない眺望でした

[1250: 匿名さん]

三田で坪260 六本木で坪350のタワマン買った私は撤退します
またあの時代こないかなー

[1251: 匿名さん]

>>1244 マンコミュファンさん
ですね。新築マンションマーケットの実態を映した設定だと思います、さすが三井といった値付けと思いました。

[1252: 匿名さん]

うん、さすが三井
そして三井じゃないと売れない値付けだよね
これがクレストタワーとかアトラスタワーだったらみんなパスして住友三菱待つわ

[1253: 匿名さん]

私、撤退します。大井町シティタワーか品川カナルサイドに変更。

[1254: 匿名さん]

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_meguro/nc_88321037/
武蔵小山徒歩10分の新築戸建て（土地所有権87.32㎡、建物73.1㎡）でも5,680万円なのにね。

[1255: 匿名さん]

↑そういうのちーぷと考える人が増えてるからマンションが高くなってきてる。
あと、木造は6以上の地震だと厳しいのでは?

[1256: 匿名さん]

戸建てはちょっとね。背伸びしてそこに住んでる感がなんとも。外見の安っぽさも悲しくなるよな。

[1257: 口コミ知りたいさん]

>>1253 匿名さん

正解でしょうね
どう見ても都心から離れた小さな駅に不釣り合いなタワマンを建てて今の時流に乗ってばか騒ぎの高額物件
都会に住むということは便利さを求めること
投資をするということは含資産を期待すること
目黒線1本と小山の地価にはいずれも期待薄

[1258: 名無しさん]

>>1255 匿名さん

免震といっても40階て怖くない？
いろんな意味で

[1259: 匿名さん]

高値を期待していた人には、期待通りの価格になったようですね。
武蔵小山で初のタワーマンションということで、高揚感・ワクワク感に浸っている人が多いのでしょうか。
高値掴みを厭わない人が買うのでしょう。

なお、高層マンションは子育てに向いていないと海外では言われているようです。
例えば、イギリスでは、育児をしている世帯は4階以上に住まないように法規制されているそうです。
http://saigaijyouhou.com/blog-entry-1072.html

[1260: 匿名さん]

>1259
その話すべて出処は一緒、某逢阪とかいう人です

そんな法規制はどこにもないし
普通に考えて仮に高層に住むことで子育てに悪いと仮定して
それを実証するにはとてつもない作業が必要です

馬鹿だとマトモに信じるのかな

[1261: 匿名さん]

高値じゃなくて、今の市況からすると妥当な価格でしか無い、
これで高いとか言ってる人は、もともと都心、城南に住むレベルじゃ無いんだよね。
マンコミ23区版じゃなくて、横浜版とか千葉、埼玉版に行けば良いのに。

[1262: 匿名さん]

パークタワー晴海とはどちらが上ですか。
そもそも三井の最下層クラストリオのパークタワー、パークシティ、パークホームズって序列がよくわかりませんよね。

[1263: 匿名さん]

>>1260 匿名さん
日本ではあまり気にする人はいないようですが、海外では、高層マンションが子育てに向いていないというのはそれほど珍しい考え方ではありません。
確かに、実証するにはとてつもない作業が必要かもしれないですが、だからといって根拠がないと一笑に付すのもどうかと思います。
日本でも、「高所平気症」という言葉があるくらいです。

まぁ、参考にならないと思う人は、気にしなければいいだけのことです。
要は、幼い子供の成長にとってあまりよくないかもしれないということと、タワマン・ライフを満喫したいという親の気持ちとで、どちらを優先するかということでしょう。

[1264: 買い替え検討中さん]

近所のタワマン高層階から子どもがティンカーベルのアニメを見た後、真似をして窓から飛び出してしまいました。
大島てるにも載っています。
有名私立小学校に通うお子さんです。
とても心がせつなくなりました。

[1265: 匿名さん]

武蔵小山に今住んでなくて、このマンションを検討している人は分からんだろうけど、目黒線目黒方面の混雑がこの2年ぐらい凄まじい状況なんですよね。原因は武蔵小杉のマンションラッシュだけど、武蔵小山にタワマン3本立ったときの目黒線は本当にヤバいことになりそうな気がする。。。今でこそ乗るの大変なのに(^^;;

[1266: 匿名さん]

なんか、価格が発表された途端、ネガが増えましたね。なんだろう、買えないとなった人の僻み？

[1267: 匿名さん]

投資目的の人にとっては、価格が見合わなければ価値を感じなくなるのは当然。

[1268: 匿名さん]

>>1266 匿名さん
まさに。この値段で買えないようでは都心の新築は諦めていただくしかないのだけれどね。

[1269: 匿名さん]

>>1266 匿名さん
いわゆる酸っぱい葡萄的行動。

自分の手が届かないものを、悪く言うことで、それを手に入れられない事が正解と思い込もうとする、精神的防衛策の常套手段。

[1270: 口コミ知りたいさん]

ムサコは都心ではありません

[1271: 匿名さん]

>>1269 匿名さん

それにプラスして、倍率下げの人でしょう。

[1272: マンション検討中さん]

今の相場に納得して買う人は買えばいいが、ギリギリローンの人は危ないよ。

[1273: 匿名さん]

高くて買えないなら、小杉の買いなよと、言いたいが、川崎市は絶対嫌なんだろな。

[1274: 匿名さん]

>>1265 匿名さん

〉今でこそ乗るの大変なのに(^^;;

今でこそ、の使い方へんですよ。

[1275: 検討板ユーザーさん]

>>1274 匿名さん
買いたい人は買えば良いし、買いたくない人は買わなきゃ良い。それだけの事。

[1276: 検討板ユーザーさん]

そうそう。それぞれ言いたいこと言えばいいのが掲示板。

私に言わせてもらえば値段は相場の緩みも踏まえた良心的なもの。北東の低層階は坪400からありそうだし、安値に驚きの一言。

三井で駅上のタワマンなんて振り返っても都内では月島くらいしからなく、しかもあちらは埋立低地のひどい間取りで私含め見送った富裕層も多かった。

今後も都心では出てこないし、これ買えない人は申し訳ないけど二度と駅上タワマン買えないよ。湾岸駅遠の晴海があの値段なのに、比較して安いと思わないのかな。

[1277: 匿名さん]

ここが４５０、北仲はもっと上だろうし、庶民には厳しい時代ですね。
個人的には高層がいいので、武蔵小山は諦めて小杉か湾岸かなと思ってます。
ていうか、東京の鉄道どこも複々線化する必要ありますよね。東京一極集中なんて止められるわけないんだから。

[1278: 口コミ知りたいさん]

昨日早々に撤退というか断念しましたが、未だ未練で掲示板みてます。
思うに、この物件は高くも安くも無く、ただただこれが今の相場なんだと思い知りました。現金で買える人には関係ないでしょうが、ローンで買う人には厳しいですね。でも当分不動産価格が下がりそうもないので仕方ないのかな。

[1279: マンション検討中さん]

90年バブルの時に家を買った人はいま見ると遠いところだなぁ、という印象を今になっては持つよね。後からそういう印象を持たれる時代になるかもね

[1280: 評判気になるさん]

>>1277 匿名さん
北仲はここより安いみたいですよ。正式に価格決まらないとわかりませんが。

[1281: 匿名さん]

あまりに高すぎて撤退を決めましたました。大井町のすみふを検討したいと思います。

[1282: 検討板ユーザーさん]

20階の値付けが大体平均450万超ですね。全体の平均がこれくらいでしょうか。相場感を反映した安くもなく高くもない絶妙なプライシングですね、三井さん。ということは低層階は300後半〜400物件が目白押しということですよね。タワマンの価格表を上から下まで眺めたことある方には何当たり前のこと言ってんの？て言われてしまいそうですが。

[1283: 評判気になるさん]

>>1281 匿名さん
同じぐらいでは？

[1284: 匿名さん]

>>1279 マンション検討中さん

ハブルの頃の都内は、素人が土地を買える時代でなく、プロたちが買いあさってましたから。

[1285: 匿名さん]

>>1282 検討板ユーザーさん

物件にもよるけど、晴海は階による値段の差はほとんどなかったよ。

[1286: 検討板ユーザーさん]

>>1285 匿名さん

フロアごとの平均出すと低層と20階で比較すれば随分差出てきますよ。湊然り、小杉然り。現状の最低価格が5290万でしたからこれが47平米の1LDKと仮定すれば坪単価372になりますよね。やはりフロアごとに小刻みに差分を設けてると結論付けできると思います。

[1287: 匿名さん]

>>1286 検討板ユーザーさん
http://wangantower.com/?p=4086
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001001052012...

期待するのは良いけど、裏切られてガックリするよ。
三井は高層と低層の値付けの差をつけない方針に震災後に明確に変わっており、
日経でも記事になってます。低層で坪400切るかどうかが最低ラインでしょうね、ココも。

[1288: 匿名さん]

>>1282 検討板ユーザーさん

最近のタワマンは、高さ方向で対して単価変わりませんよ。一階上がると、販売価格で20万円くらいしか上がらないので、低層単価がそんなに安いかは疑問。低層は一般に狭い間取を集めるので、グロスでは安くなりますけど。

[1289: 検討板ユーザーさん]

38平米あるよ

[1290: 匿名さん]

パークシティ大崎の場合
平均367万円/坪、下は340万円/坪
広さ、間取、方角など込み込みでこの程度。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558745/

[1291: 匿名さん]

晴海は1フロア10万の差でしたよ

[1292: 口コミ知りたいさん]

住不はかなりの階数（10～20くらい）同じ間取りに価格差付けず、早いもの順に好きな階を売るので、だいたい上の階から売れていきます。良くこの板で話題になる武蔵小杉もこの売り方です。買い焦らせるんでしょうね。

[1293: 匿名さん]

何れにしても、上の400以下が目白押しと期待している人は、期待を裏切られること間違いなし。きっと、条件が余程悪い部屋しかないでしょう。

[1294: 検討板ユーザーさん]

>>1287 匿名さん

1286です。低坪単価に極度な期待をしてるわけではないですよ。中層を500超えてないければ購入する予定です。

[1295: 購入経験者さん]

2000年代前半で＠200-、2010年代前半で＠300-でタワマンの希望部屋を購入しました。今回＠350-で狙っていましたが、本日家族会議で「諦め」を決定しました。引き続きタワマン物件を探します。エントランスの豪華さ、共用施設の充実など、どうしてもタワマンに目がいきます。
ところでここムサコは共用施設は充実していますか？　諦めたけど…

[1296: 匿名さん]

>>1295 購入経験者さん

含み益があるから、手が届くんじゃないの？

[1297: マンション検討中さん]

>>1295 購入経験者さん

共用施設が多いほど管理費が高くなることは
承知しているの？

[1298: マンション検討中さん]

>>1297 マンション検討中さん

もう一度 冷静に考えました
マンションは素敵です
高層からの眺めもいいでしょう
でも私のような資金(8000万限度)の無いものが無理してやっと手に入れられるのは10階以下
この程度の街にそんな大金を何故つぎ込むの？
や〜めた

[1299: 匿名さん]

んまぁ正論ですね。。。

[1300: 検討板ユーザーさん]

高輪、白金あたりのプラウドタワーやルフォンの中古が坪400ちょいで出てるよな
みんな少し冷静になった方がいい