パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[12001: 匿名さん]

>>11965 匿名さん
不動産セクターのアナリストレポート読むと2020からオフィスの空室率も都心でさえ上がると予測されているが。
空室率が上がると、当然オフィス賃料は下がる。
確かに大型の建築予定は入っているが、オフィス賃貸という実需が付いてくるかどうか。

[12002: 匿名さん]

>>11999 マンション検討中さん
本当に夢見がちですね
坪250の価値だという人々のポジティブさは素晴らしい

[12003: 匿名さん]

>>11959 匿名さん
25才で買ったマンションを売却して移り住む予定。実際のローン額は2,000万もいかない。世帯年収1,000万いかないですが、30代前半でも買いますよ。

[12004: マンション検討中さん]

>>12002 匿名さん
ここが250になるまで待つとか生きてる間にくるかなー

[12005: 匿名さん]

この場所で70㎡で１億はやはり高い。資材費高騰の昨今とはいえ。
知人が10年前に赤坂のタワーマンション（赤坂、溜池山王駅徒歩4分の好立地）
を70㎡9500万で購入。それが今1億5000万位になってるとのこと。
赤坂で70㎡1億5000万なら分かるけど、この場所じゃ下がるのは必至。

[12006: 匿名さん]

市況のデータみると、武蔵小山って意外と相場が高いよね。

品川区の平均より49.0% 高い
東京都の平均より79.6% 高い

路線価でも都心部と互角だよ。

聞いた話では、東京都心部では、今現役の人達が生きている間は人口減による下げの煽りは余り無いと聞いた。
それに、武蔵小山って今や都心部扱いよ。
だから、250万行くかなー⁇

[12007: 匿名さん]

>>12005 匿名さん
赤坂で1億5000万ならこの場所で1億は妥当だと思いますけどね
5000万の差ってかなり大きくない？

[12008: 匿名さん]

赤坂も場所によっては色々あるから何とも言えないよ。ちょっと間違えるとコリアンタウンだし。

文京区の分譲購入した知人によると、スミフから500万勉強してもらったそう。
どうしてもムサコがいいのなら、スミフ狙いでも十分間に合うのでは。

[12009: 匿名さん]

住友は普段は値引きしないけど何かあれば他デベよりも大胆に値引きする
リーマンショックの時に一番値引きしてたのも住友でした

[12010: 検討板ユーザーさん]

>>12009 匿名さん
その時の時価に柔軟に対応している

[12011: 匿名さん]

目ぼしい部屋は完売してるからスミフ待って決めよう

[12012: 匿名さん]

>>12006

いや、港区などのデータを見ると
外国人の流入増をかなり期待している。
日本人だけの人口は減少がその内に始まる。

[12013: 匿名さん]

なんと散々ここを荒らしてた、中央区の某湾岸マンション、リセール評価BいただきましたーW
ここと同じでーぇすW
建物評価の点数もひっくいでーぇすW

[12014: マンション検討中さん]

所詮湾岸だからね、と思っていたら乃木坂も同評価ですか。
そして雑居ビル街、埋立地、都内ですらない湾岸がこれ以上と。
まぁ何年か後にはここが大正義だったと気付くでしょう。

[12015: 匿名さん]

中央区湾岸晴海はA評価だそうだから
ここを荒らしてはいないと分かった。

[12016: 匿名さん]

そそ。水没エリアの湾岸なんて高値掴み確定ってこと。地盤の良い高台じゃなきゃ不安で生活できない。同じ土俵で語られること自体不愉快。

[12017: 匿名さん]

水没湾岸の資産価値0きましたかWwW

[12018: 匿名さん]

いやー湾岸と高台の差が歴然となりましたなW
いくら東京駅に近くても湾岸では価値無しってことですなW

[12019: 匿名さん]

震災以降地盤の大切さを再認識してる人が圧倒的多数だからな。
地盤の良い高台が買えなくてもあえて湾岸は選ばない。それが証明されたってことだなW

[12020: 匿名さん]

湾岸と同列と評されるのは心外な面もあるが、都心3区における中央区の位置付けが低いことはわかったW
やっぱりまやかしの都心3区よりも世間は城南地区高台を望んでいるってことW
これは揺るがない事実W

[12021: マンション検討中さん]

そそ。これまで都心3区とか言って格下中央区が千代田港と並列で語られることに違和感あった。
これで、格下な事実が証明された。
残酷だけど、これが現実W

[12022: マンション検討中さん]

やっぱりって感じの結果かな。
リセール価値無しとの烙印を押されてしまった兄弟。現実は残酷やわW

[12033: 名無しさん]

都心、高台、駅1分、三井ふ&鹿嶋のタワー、ハイスペック、緑たくさん、再開発、これは大正義ですはW

[12034: マンション検討中さん]

今度ばかりは三井氏の評価があるから苦しいかなぁ・・・・

[12036: 匿名さん]

浜松町W、八丁堀W、晴海W、全部湾岸W
やはり城南高台です！！

[12038: 名無しさん]

悔しいのう悔しいのう、埋立地に負けて悔しいのうW
大正義武蔵小山！！

[12039: 匿名さん]

おやおや。
水没湊は値上がりだとか鼻息荒くしてたのに三井氏にBの評価されてだんまりやW

[12040: マンション検討中さん]

水没湾岸VS高台の田舎町
どちらが勝つのかな？
水没エリアでもなく、高台でもないが町としての利便性が高く、更に将来が期待出来るマンションが探せば必ずあるはずだよね。

[12041: 匿名さん]

水没民の威勢の良さはどこいったん〜？(節子風

[12042: マンション検討中さん]

三井氏の論理的根拠に基づく論評に反論できない我が兄弟。これは暴落の危機やで・・・。

[12043: マンション検討中さん]

うぅぅ・・・

これは、、、ぐぅ三井氏の正論やな・・・。

これでリセール価値0の結論が出そうやで・・・。

[12044: 匿名さん]

線路沿い雑居ビルVS水没VS埋立地W
大正義城南高台！！

[12045: マンション検討中さん]

中央区タワーがB評価なんて、前代未聞。

やっぱり水没湾岸地帯はこれ以上需要がないって市場が判断してしまったのでしょうか。

兄弟として心配です。

[12046: 匿名さん]

湾岸ファンとしては中央区の湾岸タワーがB評価であったことが心配です。
やはりこのまま無価値になってしまうのでしょうか。賢明なご兄弟の方々お教え下さい。

[12047: 匿名さん]

無価値です、ナームー。
高台タワー一択です。

[12048: 匿名さん]

ふむふむ。やはりというか、地盤の弱い湾岸は浸水リスクを抱えて低評価となってしまうのは当然のことなのでしょうな。
一方で人気の城南地区の地盤の良い高台が高評価となるのは当然のこと。
今回の件で地盤と高台で選べば間違いないことが立証されました。

[12049: 匿名さん]

武蔵小山ポジ怒涛の書き込み。
ついていけません。

[12050: 匿名さん]

中央区に住んでいましたが、安全を考え今度此方に越すことになりました！
どうぞよろしくおねがいします！！

[12051: 匿名さん]

湾岸民の隠蔽したい都合の悪い情報が出てしまいましたね。遅すぎたというか、これまで出てこなかったのが不思議なくらい。
なんらかの財閥の力が働いていたのでしょうか。
それにしても、これで湾岸港の需要が無くなってしまうのではないかと兄弟として心配です。

[12052: 匿名さん]

>>12050 匿名さん

賢明な判断です。しかし、中央区なんてまやかしの都心3区の物件が売れますか？
今回、中央区が危険で資産性がないことが明らかになってしまったので住み替えができなくなるかもしれません。
そうなった暁には残酷ですが中央区と一緒に水没して下さい。
ナームー。

[12053: 匿名さん]

再開発が人気路線駅前でないと価値が高まらないことがこれで判明。
あんな中央区みたいな水没地区買わなくてよかった！

[12054: 匿名さん]

超テールリスクに無駄に備える慎重派にここはウケるんだろうね。1000～5000年に一度しか起こらないリスクに対する保険に1千万円以上も払うなんて、金融リテラシーが低すぎるとしか言えん。

[12055: 匿名さん]

>>12054 匿名さん
1000万どころか適正坪単価250万なら5000万の保険料ですよ

[12056: マンション検討中さん]

パークシティ武蔵小山ザタワーもリセールバリューB判定じゃなかった？

[12057: 匿名さん]

>>12056 マンション検討中さん

その通り。超絶ポジくんが暴れてるだけと思われる。

[12058: 匿名さん]

>>12053 匿名さん

考え方は色々あれど湾岸が危険なことは間違いない
100円に1度だろうが
1000年に1度だろうが
そのリスクを感じながら生活することのストレスがあることは間違いない
その点は小山くんに賛成

[12059: 匿名さん]

なんかしつこいくらい武蔵小山を一押ししてて気持ちが悪い。
一般的にはこの独り芝居人が思ってるほど武蔵小山を羨望の的と考えてる人は少ないと思う。
もっと冷静になりましょう。考えればすぐ分かることです。

[12060: 匿名さん]

>>12059 匿名さん

湊民嫉妬乙

涙拭けよWWW

[12061: 匿名さん]

>>12058 匿名さん

だから、そういう論理的に考えられない人向けということには変わりないでしょ。

[12062: 匿名さん]

>>12058 匿名さん
いや坪単価250万の物件に1億払う方がストレスでしょ

[12063: 匿名さん]

>>12058 匿名さん

そそ。いつ来るかわからない災害。
それを回避しようとするのは当然のこと。
高い金だしてワザワザ水没エリアに住む選択肢は無いW
まともな人間は地盤の良い高台に住む。
だから地盤の良い高台が高級住宅街なんでしょ。こことか城南五山とかさ。
湾岸に高級住宅街ある？無いっしょW

[12064: 匿名さん]

湾岸は危険だと思うが、だからと言って武蔵小山っていうのもちょっとねぇ。
武蔵小山や戸越銀座、荏原中延って聞こえが悪い。芸人さんの格好のネタだ。
別に湾岸や小山じゃなくても他に都内には住みたい良いところは一杯ありますよ。

[12065: 匿名さん]

>>12062 匿名さん

クスクス

[12066: 匿名さん]

>>12064 匿名さん

じゃあ、そこを挙げてみろよ
どこだよ

[12067: 匿名さん]

>>12064 匿名さん
武蔵小山も戸越銀座もどんぐりの背比べだよね

[12068: 匿名さん]

とりあえず湾岸は足切りライン外でーすW

[12069: 匿名さん]

>>12061 匿名さん
判断力の弱ってる老人専用マンションなんだろうね

[12070: 匿名さん]

>>12067　匿名さん
私の中では同じひとくくり。

[12071: 匿名さん]

>>12063 匿名さん

武蔵小山も武家屋敷があったわけでもないし、高級住宅街でもないけどね。誰も高級住宅に拘ってない。単にここが割高だと言っているだけ。

[12072: 匿名さん]

なるほどなるほど。震災による水没リスク倒壊リスクに肩震わせながら毎日生活するか、城南地区の地盤の良い高台で安心して生活するかの違いですな。
まともに考えると後者しか選択肢はないがW

[12073: 匿名さん]

武蔵なんとかってつくところは田舎っぽくてだめ。（笑）

[12074: 匿名さん]

>>12071 匿名さん
バブル絶頂の頃はみんなまだまだ上がるって思ってたよね
まさに今ここを買った人と同じ状態

10年後は。。。

[12075: 匿名さん]

>>12073 匿名さん
田舎っぽいというか、事実田舎なんだよね

[12076: 匿名さん]

>>12071 匿名さん

品川区小山が高級住宅街であることを知らないとは・・・。不勉強も良いところです。
出直しなさいWwW

[12077: 匿名さん]

>>12070 匿名さん
品川区の私鉄沿線商店街という意味では青物横丁も同じくくりかな

[12078: 匿名さん]

色んなスレで暴れてたMK呼ばわりされてる人、ただの便乗愉快犯だと思ってたけど、本当に実在したんだな。
こんなはっきり姿を見せるとは。
なによりもそれが一番衝撃的だわ。

[12079: 匿名さん]

武蔵なんとかの田舎のくせに１億何て100年早い。身の程知らず。（笑）
南北線が遅くてめっちゃ使えず、引っ越して正解だった。

[12080: 匿名さん]

>>12072 匿名さん

同じ価格ならね。でも、70平米で、湾岸なら8千万、ここなら1億。仕様や都心への近さや眺望は湾岸の方が上なら、まともに計算できる人なら湾岸を選ぶよ。

[12081: 匿名さん]

>>12078 匿名さん
ガチキチって割といるんですよね。

[12082: 匿名さん]

>>12079 匿名さん
バブルだねー
完全にバブル

[12083: 匿名さん]

湾岸民涙拭けー
もしかしたらこれから五輪おこぼれでちょびっと位路線価上がるかもよんW

[12084: 匿名さん]

>>12080 匿名さん
ここも70平米7000万ぐらいならもう少し売れたと思うけどね

[12085: 匿名さん]

夜更けにすみません。
余談ですが、
マジキチ ガチキチ ファミチキの違いをおしえてください、
というのが知恵袋にあった。（笑）

[12086: 匿名さん]

城南地区駅前1分、免震スーゼネ、強固な地盤の高台、住宅性能表示、躯体やアフター、法令適合などの基本スペックの高さ。
今時この条件備えてるタワマンないだろ。
売れるマンションと売れないレッテル貼られるマンションの差ってことよW

[12087: 匿名さん]

三井氏グッジョブ！
湾岸が虫の息W

[12088: 匿名さん]

別に湾岸を推してる訳じゃないよ。足切りライン外の湾岸より魅力がないと言っているだけ。最近の若い世代は合理的に考えることができるので、ここみたいに経済合理性のない割高な物件は避けるよ。

[12089: 匿名さん]

>>12084 匿名さん
確かに70㎡7000万が上限ギリギリ妥当だろう。

[12090: 匿名さん]

>>12085 匿名さん
アンサーに付いてた動画がくだらな過ぎてワロタ

[12091: 匿名さん]

10年前赤坂2丁目の45階建てタワマンを新築6300万で購入しました。52㎡ですが。
ここと比べるとお買い得でした。今はほぼ倍。

[12092: 匿名さん]

>>12088 匿名さん
結果として経済合理性の無い頭の弱い住人が多いマンションになりそうですね。。

[12093: 匿名さん]

>>12090 匿名さん
たしかにくだらなすぎて笑える。

[12094: 匿名さん]

第三者として客観的に見て、これだけの基本スペックを兼ね備えてるなら坪460も無理はない。むしろ安いと思う水準。
ただし、昔を知ってれば高いと思ってしまうのは否定しない。
でもここはなってしまった億ションというより、武蔵小山を一段とメジャー化して、武蔵小山=億ションのイメージの始まりを画す物件だと思う。
すでにその流れは始まってるし、住不で確固としたものになるだろうな。

[12095: 匿名さん]

>>12091 匿名さん
カテリーナ三田を投資用で持ってますが購入当時3000万台、今6000万台ですね

[12096: 匿名さん]

>>12089 匿名さん
それが普通の感覚ですね
それでも5年前なら苦戦したんじゃないかな
逆に言えば5年後に同水準まで落ちてる可能性もあるということね

[12097: 匿名さん]

三井氏のレビューによると、パークシティという建物は良くも悪くも立地とそこで行われるる再開発への期待で高すぎちゃってるのね。となれば、利回りは確かに期待できないよね。Bであることも納得。立地や建物に対する評価というより、価格に対する評価なのね。
因みにパークホームズ武蔵小山は8年前の分譲時@310万くらいだったよ。

[12098: 匿名さん]

>>12095　匿名さん
湾岸や武蔵なんとかでなくとも
港区は三田や赤坂や麻布青山など水没とは無縁なところはいっぱいありますよね。

[12099: 匿名さん]

昔の話をしても過去には戻れない。
タイムマシンないんだからW
年老いた起業家が過去の成功体験にしがみついてる感じ？W
昔が安くても、基本スペックの高い再開発の伸び代がある街は今やこんなもの。
武蔵小山が天現寺や笄町よりも路線価が高くなってる事実があるわけだし、現実受け止めないとな。いつまでたっても買えんぞW

[12100: 匿名さん]

>>12098 匿名さん

んーどれも過去の街というか
伸び代が無くて面白みが無いよね。
資産価値向上でキャピタルゲイン目指すならまず選んじゃいけないところ。
選定基準は駅前、地盤の良さ、高台、再開発が最低条件。
それに免震、スーゼネ、メジャーセブンといった付加価値があれば最強。