パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11951: 匿名さん]

武蔵小山くんが復活しちゃったか。
3Aやら広尾とかと比べなさんな。
単価が違うんだから。
武蔵小山住民も迷惑だよ。

[11952: 匿名さん]

>>11942 匿名さん

本物の武蔵小山くんですかね？
文言も似てますね。
断言出来るここはリセールは売りやすくない！

[11953: 匿名さん]

>>11950 マンション検討中さん

ないない(笑)

[11954: 匿名さん]

>>11950 マンション検討中さん

まあ、その素人様は今より3割相場が安かった時期に既購入済みですから、今検討してるあなたより先見の明はあったと思いますよ。
万が一ここがさらに高値追いするなら不動産価格も安泰ということで、吠え面かくことはないかな

[11955: 匿名さん]

>>11942 匿名さん
そんなカタログスペック、リセールには考慮されない。

山の手線の外にある郊外マイナー物件。

これが全体評価の90%の配点になる。
その他カタログスペックは残りの10%の配点でしかない。

[11956: 匿名さん]

>>11954 匿名さん
ないない（笑）

ここまでキャップレートが低くなれば心配無い。ハイパーインフレが起きて東京の家賃が倍にでもなったら後悔するかもだが。

なお、武蔵小山の家賃が万一上がるだけなら後悔しない。住む場所はここだけじゃないから。

[11957: 匿名さん]

>>11952 匿名さん
まあ坪単価250に下げたら売れるんじゃない？

[11958: 匿名さん]

>>11951 匿名さん
ネタだから相手するだけムダ。

[11959: 匿名さん]

>>11949 匿名さん
相続や贈与ブーストの無い、共働き/子有りが購入可能な30代の金額は本来5,000-6,000万が良いところだろう。夫婦共に800万の年収でも世帯額面は1,600万程度。これ以上の金額は教育費考えたら払いたく無いだろう。

みんながちょっと変だろうと思う事はいずれ修正される。それは何回かのバブル崩壊という歴史がそれを証明している。

今は静観が吉。仮に今より不動産価格が上がっても賃料は上がってないから気にする必要ない。単に不動産投資せず儲けを逃したということに過ぎない。

不動産を所有しないデメリットって、値上がり時の利益を享受出来ないという事だけ。

運用商品を探すなら、不動産以外にも金融商品は沢山ある。

[11960: 匿名さん]

五輪後にバブルが崩壊する
そうは思わないけどね
五輪が何故きっかけになる？

五輪後に安くなると思って買い控えてる人が、五輪後に思ったほど安くならないのを確認して買いに走るからバブルが弾けるなんて表現が使われるほど下がらないよ
上がる可能性すらあると思う

[11961: 匿名さん]

武蔵小山くんが登場すると賑やかになるなー
居ないと数日書き込みが無い過疎っぷりなのに。
他の契約者からしたら迷惑そのものだろうが。笑

[11962: 匿名さん]

>>11960 匿名さん

自分もオリンピックがトリガーになるとは思えんけど、高値追いのきっかけになるとも思わんよ。

[11963: 匿名さん]

リセール坪250の物件を坪460で買えるのは真の富裕層と言える

[11964: 匿名さん]

>>11960 匿名さん
株価下落に伴う資産デフレ
緩和テーパリングによる金利上昇に伴う不動産デフレ
建築需要の一巡による建設費下落
高齢化のさらなる加速
海外投資需要の減速

[11965: 匿名さん]

11964、全部外れてる。
都心のビジネス街再開発は当分続くので、まだしばらく不動産の好景気もしくは現状維持は続く。

[11966: マンション検討中さん]

買えない人の嫉妬がヤバイね、これも大正義武蔵小山が成せる技かな。

[11967: 匿名さん]

>>11966 マンション検討中さん
確かにこんな値段でこのマンションを買えるほどの遊び金は持ち合わせてませんね…。とてもじゃないけどこんな値段出してこんなスペックのマンション買ったら、我が家の中での背任行為です。笑

三菱はもっとまともな価格を付けてくるんじゃないかな。坪450万なんてパークタワー晴海クラスの仕様があったとしても、この立地、スペック考えたら高すぎるなんて誰でも分かる。武蔵小山を過剰評価しすぎ。オフィス街でもターミナル駅でもない目黒にすぐ出れるからって何だって話。

[11968: 匿名さん]

>>11967 匿名さん

そんなりズバッと正論言うと、また発狂してとんでも理論で暴れ出すからお手柔らかにして差し上げて。笑

[11969: 匿名さん]

タイミングって、ほんと残酷。。。

[11970: 名無し]

そろそろリーマン級のが来そうな時期だよ。
日本は輸出大国ですからね。特にアメリカの影響を強く受ける。
株価暴落などの混乱が起きれば実体経済には影響なくとも、インパクトからの警戒感で財布の紐は締まる。

結果として景気が悪くなるわけだが。

[11971: 匿名さん]

>>11970 名無しさん
たらればの予想など何の意味もない
ノストラダムスの大予言を信じるようなもの

[11972: 匿名さん]

管理費が高いのに共有施設が貧相なのはわかりましたが、ソフト面はどうでしょうか？
この規模であればコンシェルジュくらいいますよね？

[11973: 通りがかりさん]

>>11972 匿名さん
あなたどこかで見た雰囲気の文章
武蔵小山までご出張ですか？
ご苦労様です

[11974: 匿名さん]

>>11973 通りがかりさん

コンシェルジュはいるのかどうなのかが争点ですが、そこのところはどうなのでしょうか？

[11975: 匿名さん]

これだけの戸数と販売価格でコンシェルジュなしなら暴動起きるレベルだよ。だからあるはずと思いたい。真相分かる方フォローお願い。

[11976: 匿名さん]

コンシェルジュなんて管理費の無駄。いつも暇そう。
というより、前スレにもあるけど超高層建物は管理費がどこも高額。
高層なだけに仕様が特別で、高性能なうえに特注品も多い。修繕となると部品などの交換にも制約がある。
修繕積立金は築年数の経過とともに自動的に上昇していく仕組みだし。
おまけに開発会社の関連会社と同系列による管理になるでしょ。
三井なんて高いに決まっている。大規模修繕の頃には、賃貸マンションに住んでた頃とそう変わらない額が毎月発生しているよ。
それが嫌なら、タワマンに住む資格なんてないよ。

[11977: 匿名さん]

>>11967 匿名さん
三菱の方が戸数も多いので、ここの不調を踏まえて現実的な価格で出してくるでしょう。

あと200戸。売れ残りの戸数が捌けるかどうかは見ものです。

まあ仮に現実的な価格でなかったとしても、武蔵小山に思い入れないし、別に問題ないけど。

[11978: 検討板ユーザーさん]

>>11977 匿名さん
そうかもしれないし住友の方が都心に向いているので遥かに眺望がいい。
いずれにせよ三菱と住友に挟まれる三井を急ぐ理由はない。
ただ3デベのマンションが建っても町そのものが貧弱なことには変わりないだろう。

[11979: 買い替え検討中さん]

いずれにしても、スミフが現実的な価格（？）で出してくるのは期待できないが。。

[11980: 匿名さん]

三井からは富士山の眺望柄素晴らしいよ。

[11981: 匿名さん]

住友も高かったらまた発狂してしまいますね。

[11982: 匿名さん]

住不がここより高かったら、ここに戻るしかない。三菱は時期に期待できない。住不はいつから販売活動始めるのか教えてください。

[11983: 匿名さん]

>>11978 検討板ユーザーさん
その通り。
一番のネックは街そのものが貧弱な事。
インフラも脆弱。古いし。

とても胸を張って準都心と呼べるレベルにない。
まあ牧歌的な雰囲気が好きな人も居るだろうけど、それならこの金額は理解出来るレベルを超えてしまっている。

買えるけど、買わない...

[11984: 匿名さん]

武蔵小山にタワマンが建つこと自体が間違い。
交通、待機児童政策など開発業者に義務付ければいいのに。そしたら武蔵小山には建つことも無かったと思う。
ムサコの住人でした。

[11985: 匿名さん]

5年後10年後にバブルの象徴として語られそう。

あのタワーマンション分譲当時は70平米で1億円超えてたらしいよ
えー！今中古で半額で買えるのに？

[11986: 匿名さん]

せやな

[11987: 匿名さん]

コンシェルジュは平日週末ともに、8時から20時までいらっしゃいます。

[11988: 匿名さん]

>>11987 匿名さん
コンシェルジュっていらんやろ。ホテルじゃあるまいし。

「この辺に美味しい蕎麦屋ありますか？」って住民が聞くんかいな...

[11989: 匿名さん]

>>11985 匿名さん
坪単価250万。
まあそんなもんでしょう。

ただ今はバブルだからどこも高いね。
今保有している不動産を売って買い換えるにはいいんじゃない。自分の所有物もバブってるから。

不景気になると保有する物件の売却価格も下がるからね。

正しいのは今は売って、賃貸に引っ越して、不景気になったら買う、でしょう。

[11990: 匿名さん]

コンシェルジュ、パーティールーム？ 修繕や清掃に必要なゴンドラ使用など、何かと下らない管理費だけが嵩張るな、タワマンは。

[11991: 匿名さん]

まあ70平米の狭いハコに元々1億円の価値なんてないですからね。10年後に5000万円の価値なら十分です。

[11992: 検討板ユーザーさん]

>>11991 匿名さん
ここが利便性が高く将来性があるなら10年後でも8000万以上は期待できるのだが

[11993: マンコミュファンさん]

>>11990 匿名さん
せめて30階以下で無駄な共用部分が少なければ管理費も修繕積立金も抑えられるのですが

[11994: eマンションさん]

>>11992 検討板ユーザーさん
その条件が加われば1億は維持できるよ
駅力が無い上に将来の街の発展も期待出来ないから皆んな二の足を踏んでいる
駅近だけでこの金額はやはり苦しい

[11995: 匿名さん]

タワマンならJRの駅でなきゃ。
東急電鉄の街づくりは出発点が違かったはず。
戸建や低層マンションが広がる落ち着いた町であってほしかった。

[11996: 通りがかりさん]

>>11995 匿名さん
湾岸はJRじゃないけどね。
まあ、東急でも学芸大学とか、もう少し有名な場所なら違ったかもね。
それでも坪単価400オーバーなら売れないと思うけど。
三井不動産も、やっちまった、、、なんとかなると思ったが、売れねーって感じでしょう。

[11997: 匿名さん]

是非スミフ さんにはもっと安い価格で出して貰いたい。
その場合、三井不動産は値下げ？
オモシロ不動産バブル崩壊相場がここ武蔵小山から始まりそうでワクワクしてます。

[11998: 匿名さん]

ここが高過ぎるのを確認して他を買った人は多いでしょうね。同時期に販売していたマンションが一気になくなった。私は迷った末にどこも買えていない。。

[11999: マンション検討中さん]

みんな夢見てるなー笑

[12000: 匿名さん]

こんな辺鄙なローカル線で1億円以上のお金を出すのは、ファミリー層でも、DINKSでもなく、預貯金たっぷり抱える高齢者。
必然的に地元高齢者用のタワマン になってしまった。

が、早晩高齢者の有する物件は相続され、売却か賃貸に出されて処分されていくので、あっさり値下がる物件だと思う。
下町の住宅街である限り資産価値は下がるだろう。

10ha位纏めて再開発して大規模なショッピングセンターやオフィスビルが建設されれば少しは期待できるけど。
一個一個のタワマン の敷地も小さめ。スケールが全体的に小さい。