パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11801: 匿名さん]

>>11800 匿名さん
ここ買う人はそれくらいの現金は持ってるよ...

[11802: 匿名さん]

駅直結でこそではないけど、最も駅近となることの魅力はけして少なくない。
だけど、角住戸のプレミアムが小さい。シティタワー大井町と大差ない水準だけど、
武蔵小山の物件の方が全体的に一回り上の値段になっているとか（中住戸は向きにもよるけど）。

[11803: 匿名さん]

>>11801 匿名さん

まあ5000円の現金なければやばいでしょ

[11804: 匿名さん]

>>11798 匿名さん
逆だよ。
デベが新築価格をつり上げるから中古価格が引き上げられてる。
日本は海外と違って新築神話あるからね

[11805: 匿名さん]

バブルの最中はバブルだと気づかないが、後から見たら「それ明らかにバブルじゃん」ってわかる。ここは正にそれ。都心からも離れていて、昔からの高級住宅地でもない武蔵小山のマンション価格は優れたインディケーター。ここが平均坪470万って、普通の感覚ならバブルって思うよ。ここは（国分寺や三鷹もそうだが）、タワマン神話と駅近神話の２つの恩恵も受けているから一層割高感が強い。

家賃相場がほとんど上昇していない中でこれだけ住宅価格が上昇しているということは利回りが低下しているということ。でも、足元では米金利は大きく上昇しており、日本の不動産投資の妙味は低下している。実際、ここの想定利回りは1%台のようだし、家賃相場が上昇しないと価格の維持はかなり厳しいだろうね。

[11806: 匿名さん]

>>11799 匿名さん
東京駅から35分って、ほぼここと変わらんね。と言うことは武蔵小山の価値って幕張と同じレベルってことだ。

[11807: 匿名さん]

>>11805 匿名さん
同意。

ここに高額の家賃払う層って想像出来ない。そんな大した場所じゃ無い。所詮城南の古い町の一つ。

[11808: 通りがかりさん]

>>11805 匿名さん
今不動産買うのは馬鹿だけ
異次元緩和による異常な低金利が不動産の高騰を正当化してるだけで
アメリカ並みの金利3%の時代になれば当然不動産利回りは上がらざるを得ず不動産価格は大きく下がる
去年あたりから不動産会社の株価のパフォーマンスが悪化してるのはこれを織り込んでるから
投資家からすれば自明なんだけどね

[11809: 匿名さん]

>>11808 匿名さん

投資家目線では同意。住む場所でもあるので買うこと自体は否定しないけど、価格上昇を期待してたら本物の馬鹿だろうね。

[11810: 匿名さん]

>>11808 通りがかりさん
金利は上がっても土地代や建築コストは下がらないから都心の物件のか価格は下がらないだろうね。供給が減って富裕層だけが買えるようになる。

一方で、郊外の物件は金利上昇と共に大きく価格が下がるだろうね。
港区、千代田区、中央区なら低金利の今のうちに購入しておくのは有りだと思っている。

[11811: 匿名さん]

上も下も見たらきりがないけど、武蔵小山は比較的利便性は高いと思う。
ここを買う人たちは、千代田・中央・港なんていうブランド志向や趣向をそもそも持ち合わせていない。
実需で申し分なければいいのでは。そう意味ではパークシティはハードルが高すぎる別次元。
インカムゲイン、キャピタルゲインで語りたい人たちはそもそもこの掲示板には興味すら抱かないだろう。

[11812: 匿名さん]

>>11807 匿名さん
賃貸でここには住まないでしょう。

賃貸なら湾岸の方が都心に近くて便利。万一液状化して建物が傾いても、所詮自分の所有物じゃ無いから関係無い。すぐに引っ越せば良いだけ。

[11813: 匿名さん]

>>11810 匿名さん
土地コストは収益性に基づいて決まるから金利が上がれば土地は下がる
これは算数の話、小学生でもわかる常識ですよ

建築コストはこのクラスのマンションなら誤差の範囲だけど
大半が人件費だから海外みたいに移民が増えれば安くなるし
工場生産も進んでるから技術進化とともに安くもなる
下がらないなんてことはない

[11814: 匿名さん]

>>11811 匿名さん
でもさ、ちょっと前だったら港区のパークマンション買えたぜ。この値段で

[11815: 匿名さん]

タクシーのドライバーさんによると、港区から武蔵小山や目黒に移転する人が多いらしい。
一等地デビューした後、結婚、子育・教育を理由に、のんびりした場所に目が行く傾向もあるから。
個人的にはこれ以上の引っ越しは面倒なので、終の棲家というと大袈裟だけど、家族が増える事を念頭に武蔵小山あたりがベストだと思っている。

[11816: 匿名さん]

>>11815 匿名さん
タクシードライバーやら不動産の営業やら、随分忙しいですね。

[11817: 匿名さん]

>>11813 匿名さん
金利が上がってもデベロッパーは数年前から土地を仕込んでいるから、すぐ価格には反映されないんですよねー。黒田さんの続投もあり暫くは金融緩和は継続するでしょうし、
本格的に不動産価格が下がるのは何年後になるでしょうか？

あと、土地の価格は金利だけでは決まりませんからね。金利以外の需給の影響も大きい。
オリンピック後の再開発もありますから都心は下がる要素が今は少ないですねー。
それまでずっと賃貸か今購入か。
そもそも再開発エリアでなく都心でも無ければ、今は賃貸でしばらくしてから購入はありですね。

[11818: 匿名さん]

キャップレートがあまりに低いなら一生賃貸で十分。

どうせ70過ぎたら、他人の手を借りないと生活しづらくなるタイミングが来て、サ高住か老人ホームに入るから、その為の一時入居金とランニング費用が賄える貯金があれば、別に不動産を無理して買わんで良い、と言う考え方もある。

[11819: 匿名さん]

>>11818 匿名さん
人生100年時代ですよ。年金も貰えるかわかりません。
老後に余裕を持って安定した生活を送るなら不動産の１つや２つ持ってた方がいい。

[11820: マンコミュファンさん]

>>11819 匿名さん
同感
絶対に必要な自衛策だね

[11821: 匿名さん]

>>11817 匿名さん
その黒田のテーパリング観測ですでに円高になってるわけで
金融緩和継続ではもはや金利に与える影響はなく
あとは金利は上がるだけですよ

需給面でも先行き厳しいですよね
生産年齢人口は右肩下がりで
特に都心不動産購買のメイン層である30代〜40代はこれから減る一方です
シニア層は大半が既に持ち家があり死ねば売られるだけですね
都心部でもこれから急速に高齢化が進みかつ都心ほど出生率が低い訳ですから
どう考えても需給が緩む力の方が強いでしょう

[11822: 匿名さん]

そうかな...

老後資金作るなら、養老保険(円建て、ドル建て、ユーロ建て等、終身型の個人年金保険に類似)もあるし、米国駐在経験者なら米国の年金ももらえる。会社によっては終身型の企業年金もあるだろうし。

仮に日本の年金制度が全額破綻してゼロになっても終身で年金と同様の不労所得を得る方法はあるし、多分みんなやってるでしょ。

万一の為の不動産と言うことで固執するならちょっと偏ってるかなとは思う。まあ今のバブル世代以上の高齢者予備軍+高齢者は不動産に対する信任が厚いのだろうけど...

売れなきゃ、すぐに負動産ですよ。ここなんて所詮、準都心に過ぎないから要注意。

[11823: 匿名さん]

>>11821 匿名さん
同意。

基本的に人口が減る国で不動産買う必要無い。

震災気にして地盤とかウニャウニャ言ってる意味が分からない。賃貸なら震災で家が傾いても「あーあ。大家さんカワイソ」で終了。震災多い国こそ賃貸の方が向いてる。無理にアセットリスク背負わなくて良いじゃん（笑）

[11824: 匿名さん]

>>11821 匿名さん
このマンションのように、近所のジジババが、やっぱり歳食うとマンションの方が便利だわーって引っ越してくるから、そう言う効果は暫く続くかもね。

このマンションはファミリー向けじゃなくて近所のジジババ向けだから、良いんじゃ無いでしょうか。

MRで聞いたら、高齢者が戸建て売ってこっちに引っ越すと言うパターンがかなり多いそうです。3Lの間取りを2Lで使うと言う希望が多いそうですよ。

マトモな30代は買わないでしょう。カネがあるなら都心に買うし、無いなら教育費に備えてこんなムダな出費しない。

[11825: 匿名さん]

>>11824 匿名さん

同意。ここ買って子供は公立だったら子供が可哀想。

[11826: 匿名さん]

まともな30代⁈

[11827: マンション検討中さん]

そもそも武蔵小山で高額マンションというのが無理がある。駅力なさすぎるうえに将来は希少価値もなくなる。

[11828: 通りがかりさん]

>>11827 マンション検討中さん
町力もないよ
ここで勤務している人もいない

[11829: 匿名さん]

そもそも武蔵小山は産業の町じゃない。

[11830: 匿名さん]

結局、買えない人のネガティブスレ。
参考にならない。
お邪魔しました。

[11831: 匿名さん]

>>11828 通りがかりさん
そうですね。

ここは単なる古びたベッドタウンの一つ...
イケテナイ商店街があるだけ...

先日見に行ったけど、小洒落た店がたくさんあるのかと思ったら、パチ屋に飲み屋、携帯ショップのオンパレードでがっかりだった...

パルム全部再開発して、ららぽーととオフィスビルを建てるなら結構良い感じになると思うけど、無理だろうなぁ。

[11832: 匿名さん]

ここのMR見た率直な感想。

武蔵小山買うなら、パークシティ大崎を中古で買おう。例え大崎の方が高くても。

[11833: 匿名さん]

>>11831 匿名さん
小洒落た店はパルムの中にはないんだけどなぁ
11831のリサーチ力不足
知ってる人間からみたら恥ずかしい

[11834: 匿名さん]

人気マンションは買えない人がいつまでもネガキャンしますよね。浜離宮しかり。

[11835: マンション検討中さん]

ここ売れてないよ。
竣工までに完売は無理そうだね。

[11836: 匿名さん]

ここの価格が判明するまでは素直に良い物件だと思っていました。しかし価格水準を見てからは、これで順調に売れるなら新築マンションは未だ上値があるなと思っていますが、苦戦するようだとこれから発売の新築マンションは今がピークで下がっていくように思います。この価格なら売れなくて当然のレベルなので、市場（購入者）は冷静だと考えられませんか。

[11837: 匿名さん]

>>11835 マンション検討中さん
2期4次ですからね。
売れないマンションんは●次が続くイメージ。

同じくパークタワー晴海も難航しているようですでに現物は35F位まで建ってきてるけど、「モデルルームオープン中」とデカデカと建設中の建物に書いてあるよ。

ここもそうなるな。
まあ新築は価格高騰で市場が付いてこなくなって来てるって事でしょう。

[11838: 匿名さん]

>>11833 匿名さん
その通り。
場末の商店街で何が悪い！

[11839: 匿名さん]

>>11829 匿名さん
うーん、、、ジジババ向けの高齢者タウンか...ただのベッドタウンに未来はないやろ...

まあ併設の店舗に介護サービスとか入居したら、タワマン住民サービスとして一体化して、新たな需要を掘り起こしたマンションとして名が残るかもね。

もはや坪単価200万円台でも、住みたいとは思わんが。

[11840: 匿名さん]

>>11835 マンション検討中さん
3末時点で6割以上売れてるよ？
何をもって売れてないの？
言うからには数字で情報出して。

[11841: 匿名さん]

このマンションの新しい住民が来るから
商店街だって若者向きになるでしょう。

[11842: 匿名さん]

>>11839 匿名さん

高齢化は地方ではなく、特に都心部で圧倒的なスピードで進行していて、あと20年もすれば、都市部は高齢者で溢れかえるよ。どの都市より東京はその先を行く。それはもう、介護・医療が足りず高齢者の行き場が無くなるくらい。

ジジババが居ないところ目指すなら、東京近郊はおろか、田舎の方が現実味あるよ。

[11843: 匿名さん]

>>11842 匿名さん

東京近郊ですら難しいよ。

[11844: 匿名さん]

491戸の6割が売れているとして、未だ200戸近く残っているよね。厳しいんじゃない？

[11845: 匿名さん]

ここの販売を待っていたけど、価格を見て様子見になった人や他を買った人が結構いそう。この後に住友と三菱のタワマンも控えているし、焦る必要はないわな。

[11846: 匿名さん]

>>11844 匿名さん
竣工まで二年あるのに厳しいんだ？
じゃあ今販売中の殆どのマンションはかなり厳しいね～
不思議だね～

[11847: 匿名さん]

>>11840 匿名さん

まずは6割以上売れてるソース出しなよ。笑

[11848: 匿名さん]

>>11846 匿名さん

2期3次は販売3戸でしたっけ？

[11849: 匿名さん]

モデルルーム、休みが週3になった、来客が少ないんだろね

[11850: 匿名さん]

自分はスミフまで待つ。
今買うと後で泣くよ。

[11851: 匿名さん]

>>11847 匿名さん
売れてないソースだせず逃げたんだね笑

[11852: 匿名さん]

最近営業に聞いたら6割は終わってたよ。

[11853: 匿名さん]

>>11852 匿名さん

なーんだ妄想か。笑

[11854: 匿名さん]

モデルルームにも行ってない人が書き込んでいるんですね。
残ってるのはあと4割ですよ。
1期は5割ほど売れて好調。
しかし、2期では1割しか売れなかった。
武蔵小山のタワマンを待望していた人達の需要はが1期で掃けて、あとは共用施設がしょぼいなどの理由で住友を待つ決断をした人が多いのではないでしょうか。

[11855: 匿名さん]

>>11854 匿名さん

ソースなし情報はネット上では妄想らしいすよ

[11856: 匿名さん]

>>11848 匿名さん

3戸ってマジの話？
営業なんのためいんの？

[11857: 匿名さん]

>>11856 匿名さん

物件概要に出ていたからマジ
売れてないよな〜

[11858: 匿名さん]

1期は売れて当然。最も条件の良い部屋を出したから。

角部屋じゃない3LDKと投資用の1LDKはサクッと売れたけど、2LDKは大量に残存。

DINKSが買うと思ってたけど、買ってくれないってさ。当たり前でグロス9,000万円の2Lで都心から距離のある物件を選ぶDINKSはそういない。

夜と週末しか居ない世帯は職住近接で月島とか勝どきの方が便利でしょう。

結局、地元の小金持ちのジジババが買ったらそれで終了だったんだよ。街の若返り失敗の残念な再開発物件...チーン...

[11859: 匿名さん]

これで万一スミフが三井より安く出したら、三井も一斉値下げか？

前代未聞の面白い不動産市況が見れそうですワクワク。

[11860: 匿名さん]

>>11858 匿名さん
>職住近接で月島とか勝どきの方が便利でしょう。

こういうの湾岸民の人がよく言うけど、職場のエリアなんて人それぞれだよね。

[11861: 匿名さん]

>>11860 匿名さん

大手町や兜町の金融系、虎ノ門の士業を基準に話してんじゃない。
確かに距離で言えば、湾岸の方が近い。

[11862: 匿名さん]

>>11861 匿名さん

そう言うけど、武蔵小山はけっこう三井○産、新聞社、TBSの人とかいるで。
築地や勝どきは皆、関西や広島方面の人が多い。職住近接とは最近こそよく聞くけど結局は好き好き。

[11863: 匿名さん]

>>11860 匿名さん
平均年収ランキングで高い会社は丸の内、大手町界隈がやはり圧倒的に多い。

渋谷目黒あたりもIT系はオフィスあるけど、平均年収は商社、金融に比べると低い。

ここは余程価格で頑張らないと、新しい住民を呼び寄せられる地域じゃない。職場から遠いし、有名な公立小学校があるわけじゃ無いし...残念！

[11864: 匿名さん]

>>11862 匿名さん

そりゃそんな人武蔵小山にもいるだろうし、浦和や柏辺りにもいる
そんな個別の話をしても意味なし
現実的には目黒勤務の人くらいしか通勤メリットないよね
目黒はアマゾンくらいか

[11865: 匿名さん]

>>11863 匿名さん

そんなの可処分所得者層を調べてみないと何とも言えないよ…イメージとは違う結果がけっこう出るもんだよ。

[11866: 匿名さん]

>>11865 匿名さん

ソースは？

[11867: 匿名さん]

この街をあんな下品な湾岸と一緒にしないでください。

ここは武蔵小山を愛する人だけが住めばいいんです。値段とかそんなことどうでも良い。

ここは、他と比較する物件じゃなくてオンリーワンの立地なんです。

[11868: 匿名さん]

>>11867 匿名さん

湾岸が下品な理由は？
武蔵小山愛のある人ってとんでもない差別主義者なんだね

[11869: 匿名さん]

よそ者の癖に武蔵小山に対する愛情を感じないのが許せない。

武蔵小山に住む人はみな、この街と心中する覚悟で住んでいるんです。この街の文化と人を愛すべき。引っ越すために再販価格を気にするなんて、失礼も良いところ。正しい住民のあるべき姿は売らないんです、だから中古価格なんて関係ないんです。

覚悟のない人に来てもらいたくない。

[11870: 匿名さん]

不愉快ならわざわざ粗探しにここのスレこなきゃいいじゃん。

[11871: 匿名さん]

中央区でも、昔から築地あたりに住んでる人たちは、隅田川の東側（佃、月島、勝どき）の住民を「川向こうの連中」と言ってましたよ。生粋の江戸っ子が隅田川下流域東岸の住民を「あっち側の奴ら」とひと括りにして「川向こう」言いますが、基本的に蔑称です。

[11872: 匿名さん]

オンリーワンの立地って相当な希少性があるんでしょうね。参考に教えてもらえますか？

それにオンリーワンの立地でナンバーワンの売行きなんでしたっけ？笑

[11873: 匿名さん]

>>11871 匿名さん

貴方は築地に住んでる生粋の江戸っ子でも無い癖に湾岸を下品だなんてこき下ろすんですね
武蔵小山みたいな上品な街に住む方は違いますね

[11874: 匿名さん]

>>11869 匿名さん

武蔵小山に住んでいますが、この街と心中するつもりなどサラサラありません。
リセール気にしない人は少数派です。

申し訳無いのですが恥ずかしいので武蔵小山の代表住民のように振る舞うのをやめていただけないでしょうか。迷惑です。

[11875: 匿名さん]

身元が知れないと人は好戦的になるんだな。

[11876: 匿名さん]

くやしいのお

[11877: 匿名さん]

>>11869 匿名さん

この人、無茶苦茶なこと言ってるけど正気？

はっ！これが有名なとんでも理論だ！！

[11878: 匿名さん]

なになに？結局ソースが出せなくて逃亡？
最初っから大口叩かなきゃいいのにw

[11879: 匿名さん]

とんでも理論の前に、川向うの信者による感じ悪いスレも多い。

[11880: 匿名さん]

>>11879 匿名さん

色んなスレでやりたい放題荒らしてるんだから皆んなの恨み買って当然だよね

[11881: 匿名さん]

結局、売れてる？　売れてない？　1期1次からの売れた戸数は不明ですか？

[11882: 匿名さん]

アトラス品川中延いいな。

[11883: 匿名さん]

>>11882 匿名さん

ここよりは下落リスク無くて良い選択だと思います

[11884: 匿名さん]

共有施設が少ないのに管理費高すぎませんか？

[11885: 匿名さん]

>>11881 匿名さん
残数200戸程度。
地権者分を除く販売総数が500弱で、300が売れている状況。
セールスキツイのはここから。

[11886: 匿名さん]

>>11883 匿名さん
いいんじゃない。
ここ買う人は下落するの分かってて買ってるから。
ジモピーの買い替え物件だから、相場が安くなると今持ってる戸建ての値段も下がるから、結局一緒だろって判断なんだと思うよ。

[11887: 匿名さん]

>>11886 匿名さん

下落するとも思っていない楽観さんと情弱さんが買ってるんだよ
割高安普請が浸透して売れ行き鈍化か

[11888: 匿名さん]

管理費って下げられないの？
碌な施設ないのに高額なんで納得出来ない。
他と比べて高すぎるでしょう。

[11889: マンション検討中さん]

今近くに住んでいます。
武蔵小山周辺は便利ですよ。
東京城南城西あたりが生活圏の方なら。
わたし、大泉学園、要町、新井薬師、中野新橋、五反田、色々な所に住んだけど、どこも住みやすい良い街でした。武蔵小山は再開発で綺麗に生まれ変わるので、まずは整備された駅前の道路と樹木を楽しみにしています。

[11890: マンション検討中さん]

そんな街と比較されても、、、
恐らく武蔵小山に住まわれると浮きますよ。

[11891: 匿名さん]

>>11889 マンション検討中さん

ここと比較対象となるのは青山、赤坂、麻布、広尾辺りが現実的でしょうね

[11892: 匿名さん]

3A地区（麻布、青山、赤坂）と武蔵小山が比較対象？
それも違うな。（笑）

[11893: 匿名さん]

>>11888 匿名さん
地権者の方々の分の管理費も購入者に上乗せされているのでしょうか？

[11894: 匿名さん]

１０年前武蔵小山に住んでて、今は青山に住んでますが
住み心地、交通の便、環境、どれ一つ取っても断然、青山の方が優ってます。

[11895: 匿名さん]

>>11894 匿名さん

それは無理がありますよ
自分は逆に青山から武蔵小山ですが、普段使いもしない気取った店があるよりも武蔵小山の方が心地良いし、交通面、住環境全てが優ってます
これが多数派ですよ

[11896: 匿名さん]

>>11893 匿名さん
それちゃんと確認したほうがいいよ

[11897: 匿名さん]

粘着ネガキャンしてる人がいらっしゃるようだけど、どんな理由で買えなかったのかは知りませんが、一般人だとしたらさもしすぎませんかね。どこのマンションにもいるけど、業者なのかな。

[11898: 匿名さん]

>>11891, >>11895
青山と比較対象とか....青山より武蔵小山の方が優ってる？？
それが多数派？？？
普通に考えれば、自明の理（=じめい‐の‐り【自明の理】 あれこれ説明する必要のない明白な道理）。
臍が茶を沸かします。（笑）

[11899: 匿名さん]

>>11897
200戸も残ってるのに、どんな理由で買えなかった、はないでしょう。（笑）

[11900: 匿名さん]

＞青山より武蔵小山の方が優ってる？？

前のスレ読むと、3Aは虚栄心ギラギラした地方出身者が好みそうだけど。

そもそも「優れている」って何処に焦点を置くか次第でしょう。
青山は、資産価値は高いだろうけど一般向けじゃないよ。
一般向けなら武蔵小山が優れている。
青山に住むって生活していくには地に着いた環境じゃないよ。
あと、独身か家族持ちかによるのでは？

言葉尻を取り合って対立構造を作ってるだけじゃん。