パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11551: 匿名さん]

そんなに楽観的だからタワマン買えるんですよね。まあ、たまにしか起こらないことなので考えなくても良いとは思います。ただ、それならば湾岸タワマンと大差ないんですけどね。

[11552: 匿名さん]

ここはタワマン センパイの勝どきと豊洲の様な街を目指す事を決めたから、タワマン 再開発に舵を切ったんでしょ？
確かに二番煎じに過ぎないですし、細切れの地権者が多いから、センパイ達のようには中々なれないかもだけど、早く追いついてくれる事を期待します。
パルムが全てタワマン に置き換わる頃には、きっと文化も人も変わって行くでしょう。ららぽーととか大型ショッピングセンターが出来ると良いのですけれど。
不満も出るかもしれませんが、新旧交わり新しいものへと切り替わって行くのが再開発の醍醐味だと思います。

[11553: 匿名さん]

仮に津波が来れば東北地方の入り江で無い地域でも大きな被害が出ているのに、東京湾にそのような津波が来れば何倍にもなり地下は壊滅し埋め立てした造成地は全て無くなる事でしょうしね。究極な話、火災でやられるか、地盤沈下でやられるかの話？それ気にしててもどこも買えないしね。

[11554: 匿名さん]

今後10年間のうちにそんな大規模な地震が来る確率は考えるだけムダなくらい低いでしょうね。永住目的でタワマン買うなら良いかもですが、そもそもタワマンは永住には適さないと思うんですよね。10年後に転売する前提なら湾岸の方が都心に近く設備も豪華で資産価値高いのでは？

[11555: 匿名さん]

できるわけないじゃん。土地がないよ。しかもパルムは地価高騰で地権者やオーナーはみな店じまいして店舗を賃貸している。勝どき＆豊洲？と大型ショッピングセンター??　組み合わせが矛盾している。目黒から4分なんだよ、そんなん倉庫のような郊外型商業施設できたところで経営が赤字だよ。

[11556: 匿名さん]

>11552
豊洲の二番煎じが大崎ってはなしー。

[11557: 匿名さん]

>>11555 匿名さん

目黒から電車で4分って、徒歩で30分くらいかかるでしょ。そんなにかかるなら価値激減だよ。目黒の恩恵を受けられるのは不動前まで。武蔵小山は商店街によって支えられている。

[11558: 匿名さん]

いや、大型商業施設が武蔵小山にできるとでも本気で思ってるの？目黒から徒歩30分だろうと、あんな倉庫物件郊外や埋め立て地もないのにできるわけないっていいってるの。論点違うでしょ。

[11559: 匿名さん]

豊洲と勝どきだって一等地じゃないよ。

[11560: 匿名さん]

>>11558 匿名さん

大型商業施設ができっこないことはスペースの問題というよりは商店街のパワーのせい。今の商店街は若い世代を惹き付けられないんだけどね。子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

[11561: 匿名さん]

確かに。ああゆう大型商業施設は車社会の郊外に多いから、IC周辺だったり物流ルートを確保しなきゃ。それに、週末休日車で激込み。あんな密集地にそんな施設作られたら町全体が渋滞で機能しなくなる。商圏だって横浜や都心と被る。武蔵小山に大型施設なんて不要だし、集客望めないです。埋立地と一緒に考えるような場所じゃないのに。武蔵小山はたまに行きますがあのままであってほしいものです。

[11562: 匿名さん]

豊洲や湾岸がお好きな方は何もここの書き込みに訪問しなければいいのに。別のところで意見でもなんでもすればいい。

[11563: 匿名さん]

＞子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

そうかなぁ。利便性いいかなぁ。なんでそう武蔵小山と比較するかな。
武蔵小山はむしろ小杉みたいになるのを拒んでると思うけど。
小杉の人たちは優越感あるかもしれなけど、武蔵小山の住人は小杉より上だと思っているよ　笑。
人それぞれじゃないかな。

[11564: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11565: 匿名さん]

川崎市や埋立地よりは、
武蔵小山の方が上。

[11566: 匿名さん]

>>11565 匿名さん
確かに地図上だと川崎市より上にあるね（笑）

[11567: 匿名さん]

お、武蔵小杉が川崎市だって知識程度はあったんだね。

[11568: 匿名さん]

みんなが実は豊洲に憧れるのはわかるよ。
超便利だもん。

休日は雨でも子供を遊ばせる場所には困らないし、駐車場が混んでても徒歩圏住民には関係無し。大型映画館も併設。

区画が整理されてて、シムシティみたいで町の設計が非常に新しく、古臭いところが無い。

子供が多く、高齢者が少ないから町に活気がある。遊具も新しく子供が怪我しにくい様によく設計されてる。また新しいタワマンには大型保育園が区の指導で必ず併設されており、タワマン先行都市として「何が不足するか」区がよく分かってる。新しい病院も多く、綺麗なところばかり。昭和医大と聖路加の大型緊急病院が近い。

オフィスと併設されてるから、昼夜人口の差が小さい。
それでいて電車は空いてて、朝の通勤ラッシュでもゆったり電車に座れる。タワマン林立だけど、小杉とは全く違う通勤環境。

地盤ゆるいけど、火災リスクや戸建て倒壊の心配は無い。武蔵小山もガンバレ！

[11569: 匿名さん]

>>11568 匿名さん
豊洲の保育園倍率は凄いけどね

[11570: 匿名さん]

まあ歴史のある街と古いだけの街は似ている様で全然違う。

武蔵小山は、、、後者か。

[11571: 匿名さん]

>>11568 匿名さん
豊洲が嫌いで豊洲から越して来ました。
比較しないでほしいわ。。

[11572: 匿名さん]

>>11556 匿名さん
でも、大崎と武蔵小山のタワマン(パークシティ)が、どちらも中古で同じ価格なら大崎買うでしょ？w

[11573: 匿名さん]

>>11571 匿名さん
珍しい…何が気に入らなかったの？

[11574: 匿名さん]

>>11572 匿名さん

まあ、普通はそうだな、

[11575: 匿名さん]

>>11573 匿名さん
珍しい？
周りも同意見だよ。

[11576: 匿名さん]

武蔵小山は女性に人気があるよね。
大崎、五反田、湾岸は、男性に人気がある。
理由は…女性は生活感を大切にするから。
男性は征服欲や都心への利便性を大事にするから。

[11577: 匿名さん]

私自身仲介業をしているのですが東京以外の出身者は豊洲に関心が強く、東京出身は世田谷区文京区に関心が高いです。 又余談ですが目黒や恵比寿代官山赤坂青山は地方の方に人気があります。
イメージ先行色強いですね。

[11578: 匿名さん]

>>11577 匿名さん

なるほど。
つまり豊洲の姉妹都市 大崎を好むのは田舎人
文京区と共通点の多い小山を好むのは東京人

という結論ですね。
どちらも別のニーズがあり素敵だと思います。

[11579: 匿名さん]

昨日の日経新聞にタワーマンションの修繕不安の記事が出てましたね。
タワーマンションの8割が国の目安とする修繕金の積み立てができてないみたい
ネックとしては修繕ができず資産価値が下がるか修繕費の値上がりかどちらかを選択しないといけないとの内容でした。

[11580: 匿名さん]

超高層建物だとEVも高速で上昇する高性能のものが必要です。
各住戸に給水するポンプも高さ200メートルにくみ上げるには高性能のものが必要です。
最近では地震対策として非常用発電機なども設置しているが、これらは発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要です。
こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。
高性能のうえに特注品も多いです。部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。
設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

[11581: 匿名さん]

それだけじゃなく、外壁工事も普通のマンションとはケタ違いにお金がかかります。
通常であればタイル壁のマンションは戸当たり80万円から100万円程度の負担ですが、タワーマンションはそもそも足場を組むことができません。
屋上からぶら下げるゴンドラなどでの作業となりますが、ゴンドラは小さくて作業効率が悪いうえに、高層部を中心に風、雨などの気象条件の影響を受けやすく、通常のマンションの工事に比べ工期が3倍以上かかるともいわれています。その結果、工事費は本格的な修繕ともなれば通常のマンションの数倍もかかるというようなことになるのです。

[11582: 匿名さん]

ニューヨークの摩天楼も壊滅ということですね

[11583: 匿名さん]

中国人との対立も多いって聞く。修繕積立金を拒む人も多いらしいね。中国では修繕に備えて積み立てをするという概念がそもそもないとか。管理費ですら支払を渋る人もいると聞くし。

[11584: 匿名さん]

ということは、年金生活になっても高額な修繕管理費が待っているってことか。

[11585: 匿名さん]

タワマンは10年ごとに引っ越すのが前提で皆さん買っているのでしょう。

他方で、居住者が入れ替わるのは良い事だと思いますよ。
誰も引っ越さないと毎年1歳ずつ居住者の年齢が上がり、老人マンション化しますので。

やはり、年寄りより、若い人が多い町の方が良い。活気もあるし、明るいし、将来性もある。

パルムは休日に行ったが、若年層少なかったな。

土地柄、もっと未就学児や小学生位が、大量にいるかと思いきや、中年から老人ばかりが目立ち、大丈夫か？と思ったけど。

[11586: 匿名さん]

東京23区はどこも老人だらけだよ。武蔵小山に限ったことじゃない。地方の親を呼び寄せて同居する世帯が急増している。

[11587: 匿名さん]

>>11586 匿名さん
そんなことはない。

[11588: 匿名さん]

都心5区以外はかなり高齢化が進んでいると思う。

[11589: 匿名さん]

武蔵小山じゃないですが、品川の学童クラブ登録児童数は2位の江戸川区を2倍近く上回っているというデータが出ています。私は立地を確認しに武蔵小山へ行きましたが、子どもは結構多かった印象があります。

[11590: 匿名さん]

NHKでそんなような特集やってました。
とにかく都心回帰で高齢者増えてるみたいですね。

[11591: 匿名さん]

高齢者世帯と育児世帯の両極化が都心で起きている現象。

[11592: 匿名さん]

武蔵小山在住です。噂ではパークシティ1期2期と即日完売したと聞いてますがどうなんでしょうか。母が通うデイケアのご家族に購入者いらっしゃるみたいですが、それなりのお金持層です。私は従来の武蔵小山が好きでしたので、数ヶ月後にこの町を出て行くつもりです。デベロッパーにはほっといてほしかった…

[11593: 匿名さん]

>>11549 匿名さん
戸建、タワマン所有者です。
先日すぐ近所の家で火災がありました。道路の幅は6メートルです。私も消化活動をしましたが消防車の到着前に火元は全焼。一方で道路の反対側の家の壁は道路幅が6メートルもあるのに熱でぐにゃぐにゃになりました。左右の家は延焼して半分程焼けました。
タワーはスプリンクラーが付いているから延焼の危険は少なさそう。賃貸に出しているのでもう一部屋購入して住もうかと考えてます。

[11594: 匿名さん]

>>11592 匿名さん
今後タワマン商店街になることはほぼ確定ですからね。空中族が引っ越して来ますので、良くも悪くも大きく変わると思います。

坪単価460万で売り出してるマンションは庶民向けでは無いが、富裕層と言うほどでも無い。

まだ4割位の部屋は売れずに残っている様ですが、どうでしょうかね...

[11595: 名無しさん]

そろそろ限界が見えてくるかもしれませんね。
これで住不、三菱が続くとなると供給過多になるのではないでしょうか。空中族が今後利回り望めるんでしょうか？

[11596: 匿名さん]

>>11594 匿名さん
5年前だったら、@450のマンション買う層を富裕層と呼んでたね。

[11597: 匿名さん]

空中族が＠460-のムサコに来るとは思えないけど…　空中族が買う（一時でも住む）イメージ湧かない

[11598: 匿名さん]

>>11595 名無しさん
強欲な地権者がいる分、工場跡地の再開発より手間隙とカネがかかっているんでしょうなぁ。

やはり法人から大きな土地を取得出来るのが一番リーズナブルで、末端価格もまともなものになるんだなとここを見て思いました。

坪単価450万ってギャグかと思いましたよ。ちっこい電車が走る郊外のタワマンなので。

ここに1億で新築買うなら、もう少し積んで中古の大崎買った方が良いだろうと考えサクッと撤退しました。

[11599: 匿名さん]

掲示板が買えない、高くて手が出ないが多く、しかし市場実勢からするとすでにここは割安感も。
長谷工xもっとちっこいゆりかもめx地盤よくなく地震等で浸水の恐れが高いx低いタワーが
同じぐらいの価格らしいですからね。
結果ここはサクッと完売しそうですね。年末には残ってないと予想。

[11600: 匿名さん]

新築駅近タワーで都心アクセスの時間距離比較すると、ここより良いとこが見つからないのが怖い。

[11601: 匿名さん]

>11596: 匿名さん
今は550－ですかね!?

[11602: 匿名さん]

そうなんですね…バブル期を上回る地価ですしね。今や湾岸のマンション価格は頭打ち状態になってきているとも聞くし、都心ではない武蔵小山にもキャピタルゲインという旨みがないような気がします。人口減だし、市況自体が清水の舞台になりそうな気もしますが…三井が強気な理由に裏が取れてるってことですかね。

[11603: 匿名さん]

安倍政権が倒れるかもしれない。
次の政権はリフレを続けるとは限らない。
財政健全化に舵を切り、リフレが終了し、株価下落、不動産価格下落、景気失速の可能性も。
キャッシュで買える人以外は今は静観が吉でしょう。
別に住むところが無いわけじゃなし。
賃料も上がってないし。
慌てる必要はない。

[11604: 匿名さん]

確か武蔵小山の再開発は都の「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」第1号とか。試金石となると思って注視していますが、古い家屋が密集しているのも確か。

[11605: 匿名さん]

>>11603 匿名さん

安部ちゃんは倒れないよ

[11606: 匿名さん]

>>11602 匿名さん
月島のmid tower grand(戸数500位)はここと同じかそれ以上(中央区)、豊洲の東急タワー(戸数1,000以上)は坪単価400と言う噂。

頭打ちと言うより最高値更新チャレンジだね。

月島は武蔵小山より立地が良いから、ここより高くても不思議はないね。

豊洲はメリット、デメリットあるけど、総合的にここと互角だろうから、価格は豊洲の方が安いね。

[11607: 匿名さん]

高齢者は湾岸アレルギーあるんだろうけど、30代以下の若い人は比較的湾岸ネガ無いから、豊洲に流れるかもね。

全員移住者で、良い感じで人間関係がドライで、鬱陶しい近所づき合いとかないから湾岸は住みやすいよ。

[11608: 匿名さん]

高齢者が多く住むタワマンはいやだ。
相続とかで組合運営が纏まらなさそうだし、修繕費も機動的に上げられなさそう。

若い人、せいぜいファミリー層などの、納税能力の高い人たちだけで構成されるコミュニティが良い。

10年位で半分くらい住民が入れ替わって良い。同じ人がずっと住み続けるなんてムラみたいでちょっと無理。

[11609: 匿名さん]

ここで湾岸の販促か…

[11610: 匿名さん]

高値更新っていっても今がピーク、上がってもオリンピックまで。上がり続ける相場は無いし、どの国も平和の祭典が終わると概ね不況に入って行くたいうデータもある。その後日本には2025年問題も控えているし、上がる要素がないのに。
デベにとっては今が稼ぎどき、って不動産業界では有名なはなし。

[11611: 匿名さん]

>>11608 匿名さん
ムラのスレに張り付きご苦労様です。
湾岸の自慢は湾岸スレでなさったほうがよろしいかと。

[11612: 匿名さん]

三田線って、終電近くはよく遅れて使えないわ

[11613: 匿名さん]

>>11612 匿名さん
南北線もある

[11614: 匿名さん]

大手町から20分以上かかるのは現役世代にはきついよね

[11615: 匿名さん]

どうやら、勝手にライバル視してきてた大崎の某兄弟物件は、昨日のニュースによると台風時に、5m水没することになりましたね。
低地の大崎の中でもあそこが一番低いんですね。
運が悪かったです。

[11616: 匿名さん]

>>11615 匿名さん

武蔵小山ポジさん、いろんなスレに水害に関する投稿お疲れ様でした！

[11617: 匿名さん]

地盤の良い高台のここはやっぱり安全だってことが地政学的にも証明されましたね。
泣いても笑ってもこれが事実です。
今販売中の中ではここほど資産価値の保てるタワマンが無いことが良くわかりますね。

[11618: 匿名さん]

>>11615 匿名さん
1000年に1度の台風を想定してる話なのに・・・

[11619: 匿名さん]

>>11617 匿名さん

ほとんど、資産価値には影響ないでしょ。避難計画を策定しなさいという話

[11620: 名無し]

そういえば品川区は幼稚園が全然足りてない。
子供がいて共働きしたいなんて家族は苦労するぞ。

[11621: 匿名さん]

湾岸販促に影響出そうだな･･

[11622: 匿名さん]

>>11620 名無しさん
共働きしたくて必要なのは保育園ね。
因みに武蔵小山は今年4園保育園できたよ。
幼稚園はバス通学もアリならそこそこ選択肢あるよ。

[11623: 匿名さん]

溝の口なんて待機児童多いらしいけど、武蔵小山はあまり耳にしたことないよ。

[11624: 匿名さん]

各板では水害の話題で持ちきりですが、ここは地盤の良い高台なので高見の見物ですな

[11625: 匿名さん]

>>11624 匿名さん

確かにそれはメリット。でも、それはここに限った話ではないけどね

[11626: 匿名さん]

城南地区の地盤の良い高台って城南五山と武蔵小山以外は該当なしっしょ

[11627: 匿名さん]

今回の件でここはやはり資産性では間違いのない物件であることが証明された
今販売中の中でナンバーワンなのは頷ける

[11628: 匿名さん]

>>11624 匿名さん
もちきりって、ここの板住人が例の如く他スレに迷惑かけてる感じでしょ。
民度が低すぎる

[11629: 匿名さん]

>>11627 匿名さん

発生確率何パーセントの浸水リスクの話してるの？そんなことより、割高な支払いや将来確実に来る大規模修繕リスクの方がケアすべきだと思うんだが。

[11630: 匿名さん]

>>11628 匿名さん
逆だよ・・
ここのネガが他スレで迷惑かけてる
みんな分かってるよ

[11631: 匿名さん]

>>11623 匿名さん
いや、去年までは激戦だった。
今年は受け皿が増えたので希望した家庭は大部分が入れたよ。
ただし、納税額が大きい家庭ほど入れないのでこのマンション買うような家庭は無理だと思う。
その点、23区はどこもだいたい同じだけどね。

[11632: 匿名さん]

>>11628 匿名さん

武蔵小山ポジがまた色んな所で水害の話題で喧嘩ふっかけてますね。なんでああいう迷惑なことやるんだろう。

[11633: 匿名さん]

ここのスレにも湾岸ポジ出没してるよ

[11634: 匿名さん]

>>11633 匿名さん

それが事実なら武蔵小山ポジのせいだろう

[11635: 匿名さん]

別に高台推奨派でもないわけだけど、、参考になればと思う。

湾岸エリアのタワマンの多くは杭基礎。埋立地なので支持層までの杭の長さが50m以上になるマンションもある。専門家によると50m以上の杭の安全性は未知数なんだそう。

確かに3.11では多くのタワマンが地震に耐えたけど、それは建物は大丈夫だったという話。地下の杭があの時どうなったのか誰も知らない。

次に大きな地震が発生したときどうなってしまうのか、それはまだ誰も経験していない。マンションを探す場合は、できれば直接基礎のマンションを選ぶ方が良いかもしれない。

[11636: 匿名さん]

>>11634 匿名さん

その逆もあり得る

[11637: 匿名さん]

>>11636 匿名さん

それはありえないよ
ご本人さん。笑

[11638: 匿名さん]

>>11635 匿名さん

直接基礎に越したことはないと思いますが、論点は費用対効果かと。最悪、マンションが傾いてもデベが保障することになるんでしょうし、デベの体力の方がずっと重要なのでは。

[11639: 匿名さん]

>>11637 匿名さん

いや、本当に本人じゃないんだけど…

[11640: 匿名さん]

>>11639 匿名さん

ムキになって否定するのも彼の特徴です。笑

[11641: 匿名さん]

>>11638 匿名さん

大震災で複数が傾いたら、いくら体力あるデベでも保障は難しい。可能だとしても、出口まで何年かかるか分からないし、相当なストレス抱えながら資産価値激減を目の当たりにしながら数年はそのマンションと供に生き続けることになるよ。

[11642: 匿名さん]

>>11640 匿名さん

あなたも相当ムキになってるよね

[11643: 匿名さん]

はいはい、費用対効果大切ですよね。
では、どういった物件が比較検討としていいのでしょうかね。

[11644: 匿名さん]

>>11630 匿名さん
なわけないだろ。どういう思考回路してのか

[11645: 匿名さん]

>>11643 匿名さん

過去ログをご参照ください。もう他物件は完売してしまってるかもですが。

[11646: 匿名さん]

情報共有するのにどうして喧々諤々である必要があるのでしょうか…

[11647: 匿名さん]

要するにここ以上に価値のあるタワマンは無いし
そんな価値の無いところはボロカス言われてもやむなしってことです

[11648: 匿名さん]

>>11647 匿名さん
でた
ポジのフリしたネガ

[11649: 匿名さん]

地震の際の近隣の火事と倒壊リスクはどう考えたら良いの？

道路が塞がって救助が難航するとか大丈夫かな？

地盤が良いから戸建ても倒壊しない、万事心配なしって事でOK？

[11650: 匿名さん]

>>11648 匿名さん

武蔵小山にはポジしかおらんやろ。笑