パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11451: 匿名さん]

でもさ、ここの評価は、良いマンションだけど割高ってことでFAですよね。ここやセミプロのコメントを見てもそんな感じですし、皆そう思ってますよね。私の周りでもそういう評価です。

[11452: 匿名さん]

>>11451 匿名さん

違う違う。良いマンションだけど、割高で安普請って評価でFA。

[11453: 匿名さん]

>>11448 匿名さん
お化粧を除いた土地の真源価値だよ...
地元民にはそれは受け入れ難いかもだが。
両方知らない人から見たらせいぜい同レベルってこと。

[11454: 匿名さん]

>>11452 匿名さん
違う違う。

大したことない数多くある郊外のマイナー路線の駅前タワマン。

それが地元民の強烈で偏狭な愛と強欲に支えられ、坪単価450万オーバーとおっしゃる。

アハハ、面白いジョークですね、がFAです。

[11455: 匿名さん]

わかってないな。ここは路線価では天現寺以上の地価だからな。それにこのスペックの上物が乗ればこの価格になるのは普通。
それを買えない部外者がネガしてるだけ。

[11456: 通りがかりさん]

>>11453 匿名さん

そんなあなたは情報不足。

[11457: 匿名さん]

>>11455 匿名さん

随分と低いスペックでご満足されているようで

[11458: 匿名さん]

>>11456 通りがかりさん
まあ愛ってのは盲目なもんだからね。
古来から。
好きなものがあるのは良いことです。
ある意味で貴方が羨ましい。

[11459: 匿名さん]

>>11457 匿名さん

今時、鹿島の免震タワーというだけで贅沢。
三井だからこそできた高スペック。
住友なんて、大抵西松とか五洋とかの準大手でしょ。笑

[11460: 匿名さん]

確かにシティタワー恵比寿も大井町も格下ゼネコンだわW

[11461: 通りがかりさん]

>>11448 匿名さん
板橋区っていう単語を何年かぶりかに見ました
東京にそんな区もあったんですねぇ

[11462: 匿名さん]

シティタワー金町は天下の竹中工務店の免震タワーですけどね。坪単価はここの3分の2程度ですが。ここはどう考えても高過ぎ。

[11463: 通りがかりさん]

金町ってどこですか？日本ですか？

[11464: 匿名さん]

武蔵小山駅最寄りの戸建て住みですが、武蔵小山に1億以上払う価値はないですよ。私は昔に土地、建物合わせて6000万で買いましたが、タワマンは馬鹿げた価格しますね。

[11465: 匿名さん]

>>11462 匿名さん

そこだけは例外的に竹中だったんですね。
でも住友の城南地区のタワマンは格下ゼネコンなのは事実ですよねW

[11466: 匿名さん]

>>11464 匿名さん

路線価の高さと建物のスペックの高さを考えるとこの金額は良心的だと思いますね。

[11467: 匿名さん]

ところが三井にも西松マンションがあるらしい。

[11468: 匿名さん]

>>11467 匿名さん

ここは鹿島なので無関係ですね

[11469: 匿名さん]

>>11466 匿名さん
タワマンのことはよく知らないですが、100m2こえると1億ですか。私の家は110ちょっとですが、戸建ての2倍が適正価格なんですかねー。皆さん金持ちですね。

[11470: 匿名さん]

今でも土地100平米で建坪100平米ぐらいのそこそこの戸建てが8000万出せば買えますよね。

[11471: 匿名さん]

>>11462 匿名さん
ターゲット層が全然違う。
ここは既存資産持ち富裕シニアの買い替え、向こうは中所得ファミリーの35年ローン。
富裕層がターゲットだから多少割高になるのは仕方がない。
高くても売れるからそもそも高値で土地を仕入れてるわけで。

[11472: 匿名さん]

>>11469 匿名さん
100m2超ですと1億ではなく2億近いですね。

[11473: 通りがかりさん]

>>11471 匿名さん

そうそう。路線価も建物スペックも違うマンションを比較対象に持ってくるのが的外れW

[11474: 匿名さん]

>>11472 匿名さん

では地元相場の4倍ですか。そんなに高級なんですね。買えない人達が多く出て僻むのも無理ないです。

[11475: 匿名さん]

>>11472 匿名さん
めちゃくちゃ高いな。バブルだね。

[11476: 匿名さん]

>>11474 匿名さん
マンションには、専有部と共有部がありまして、それを合わせて価値ですから、戸建てと比較するのはナンセンス。

[11477: 匿名さん]

市況を考えても100平米タワーで1億ぐらいが妥当でしょう。
上がってる時は気付きませんが下がってからバブルと気付くんですよね。
2025年に、ここの中古が100平米8000万円でも全く違和感ないです。
このくらいが適正価格だと思います。

[11478: 匿名さん]

>>11464 匿名さん
武蔵小山は駅力が弱いからなぁ

[11479: 匿名さん]

>>11477 匿名さん
100平米8000万は流石にないよ。
なぜなら、2015年～2020年引き渡しのタワマンの中で、100平米越えの物件が極めて少ないということ。
駅近という事もあるけど、築浅100平米越えは需給関係で希少性が高いです。
一方で、70平米はどうかというと、@350になっても全く不思議ではない

[11480: 匿名さん]

>>11464 匿名さん
3階建住みたくない

[11481: マンコミュファンさん]

>>11479 匿名さん
でも所詮は武蔵小山だから
中古100平米マンションの需要がそんなにあるかというと

[11482: 匿名さん]

武蔵小山という土地をどう判断するかですね
駅力は弱いし都心の湾岸物件と比べると利便性で劣り将来性は高くない
現時点では一定のファン層はいるが高齢者が多く20年後には大半がこの世にいないかも
そうなると子育て世代でここを買うのはハイリスクかな

[11483: 匿名さん]

駅力が弱いとの事についてですが、先月金曜日の19時前に武蔵小山駅を利用(降車した)際に、エスカレーターに乗る行列に2分程待ちました。今後タワマンが乱立するともっと酷くなると思うと、どうにかならないものでしょうか。

[11484: 匿名さん]

>>11483 匿名さん
タワーマンション乱立を見越して相当大きく作った武蔵小杉ですら今の惨状なのでもっと厳しい
相鉄直結で田園都市線以上の超混雑路線になるリスクも高い

[11485: 匿名さん]

>>11471 匿名さん

おいおい、土地仕入れとかアホなこと言ってるなよ。
ここは再開発事業ですよ。

[11486: 匿名さん]

所詮、武蔵小山ローカルの物件。

他エリアからの転入者を惹きつけるだけの魅力には乏しい。

価格という意味でも、立地という意味でも。時代が違えば坪単価350位で売り出せて、若い世代(ここに地縁も血縁も無い共働きのそこそこ収入の高い世帯)が引っ越して来れる健全な『人の循環(人口の若返り)』が作れたかもしれないのにね。

地元周辺の狭い世界で人がグルグル回ってるだけ。

色んな意味で残念な物件。せっかくの再開発なのに...

[11487: 匿名さん]

>>11486 匿名さん
時代が違えばなんて意見は無意味だよ
それこそ時代が違えば銀座も買えたわけだから

[11488: 匿名さん]

>>11486 匿名さん

住みたい街で112位ですもんね。折角注目されてたのに、価格見て興味を失った人がいかに多かったのかが感じられる。

[11489: 匿名さん]

>>11487 匿名さん
人口が減るんだよ、この国は。

他エリアからの転入がないと、街自体が老いて、資産はあっても消費意識、消費能力のない老人がドンドン増えるだけ。

貴重な貴重な若いファミリー世帯を、他エリアから惹きつけられないと、意味がないのよ、再開発の...

再開発の目的は街の活性化でしょう。
そのためには消費力の高い、これから消費能力が高くなる若い血が必要。

ここはこのマンションが売れたとしても、地元ローカルで循環してるだけの経済圏だから、景気良く見えるだけで構造変化が伴ってない。

稼ぐ力のある若い世帯、他区からの転入優良ファミリーはこれからは都心部でも奪い合い。ここはその競争には参加できないということ。

だから残念な再開発。

[11490: 匿名さん]

現地見ましたが、横幅が思っていた以上になく、かなり細長くなりそうですね

[11491: 匿名さん]

結局高すぎなんだよ
坪330ぐらいなら瞬間蒸発だったはず

[11492: 匿名さん]

>>11490 匿名さん
まあ総戸数600ちょいだからね。タワマンも1,000戸数超えるとぶっといなぁ、って思うけど。

特別細いとは思わんが特にシンボリックでもなく、フツーって感じ。

[11493: 匿名さん]

>>11488 匿名さん

浜松町よりランク上じゃん！

[11494: 匿名さん]

保育園、小学校と病院の数が不足するんだが、タワマン立てることの課題って知ってるのかね。

勝どきとか豊洲で、しっかり研究してるなら良いけど、タワマン群に住んだこと無い人が多そう。

[11495: 匿名さん]

>>11494 匿名さん

リタイヤ組ばかりだから保育とか学校とか関係ないんでしょう

[11496: 匿名さん]

高齢者向けタワマンだよね

[11497: ご近所さん]

武蔵小山の良さは、「老後も住みやすい」ところだと思います。私自信80代の母と同居していますが、高齢になると足腰が弱くなり、生活圏がせいぜい半径5分圏内です。そんな母は、武蔵小山は老高低差の少ない平坦地であり、小回りが利いて気取らない雰囲気が良い、老人に優しい町、と気に入ってくれています。それに、優良な医療機関も散在し通院が楽です。実際、港区から移住して来られる方も結構お見受けします。終の棲家としてはお勧めです。

[11498: 匿名さん]

商店街も長いけど普段使いできるのはスーパー位で、あとは高齢者向けのお店が多い
気軽に立ち寄れるパン屋やカフェがもっと増えてほしい

[11499: 匿名さん]

老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

[11500: 匿名さん]

大半の人が興味をなくしたマンションとなりましたね。

[11501: 匿名さん]

>老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

極論かと…武蔵小山に知人が住んでますよ。
みな、国際結婚の女医さんや大学教授、テレビ局にお勤めの方、放送作家さんなどなど、それなりのステイタスある方です。子育て世代にも利便性は申し分ないと聞きます。前者の方は、子供をインターナショナルスクールに入れるため祐天寺の戸建てに越していきまさしたが。

超一級地に拘る方って…2ndハウスとして考えたる方か、投資家か、または…地方出身の方に多い印象があります。

[11502: 匿名さん]

>>11500: 匿名さん

何故、興味がなくなったのですか？

割高であるという認識が一般化したから？

何か新事実があったのでしょうか？

[11503: 匿名さん]

>>11499 匿名さん
現役世代も住みやすいよ。
なぜ老後が住みやすい=現役世代は住みにくいになるの？

[11504: 匿名さん]

>>11499 匿名さん

義務教育まで医療機関等で診療を受けた時、保険診療の自己負担分を品川区が持つんです。なので、子育て世代、つまりは現役世代多いですよ。来れば分かります、武蔵小山は子どもが本当に多いです。

[11505: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
そう、子育て世代多いよね。
いつ行ってもパルムは子どもがたくさん歩いてるよ。

[11506: 匿名さん]

ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

[11507: 匿名さん]

>>11501 匿名さん

必死ですね！

[11508: 匿名さん]

>>11507 匿名さん
いや、むしろ同意しますけど

[11509: ご近所さん]

>ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

それも事実ですね。ただ、南北線と都営線が乗り入れるようになってから地元と他から移り住んできた人、半々くらいになったとのデータも出ているようです。
あと学生さんやB級芸能人もけっこういます･･

[11510: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
それは23区共通で、品川区独自の特典では無いでしょう？

[11511: 匿名さん]

>>11502 匿名さん
興味有無は分からんが、2Lはいっぱい余ってるよ。
まだ40%位は未販売で残ってるとの情報。
ここからが売り捌くのは大変でしょう。

待てるなら三菱待った方が良いと思いますよ。多分ここより安く出る。

今後もタワマンがタケノコの様に供給されるのに、この価格で売り捌け続けるとは思えん...

[11512: 匿名さん]

>>11506 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないと、本当の意味での評価が分からない。

「日本から一歩も出たこと無い人が、日本が一番」と言っているのと同じなので、住めば都、というコメントにしか聞こえない...

[11513: 口コミ知りたいさん]

>>11504 匿名さん

子育て福祉に対する厚遇の述べるなら港区と比較してな。
品川区は結構所得制限が多い

[11514: 匿名さん]

>>11512 匿名さん
「住めば都」程度なら1億円は庶民には手が出せんね。

だったら、湾岸のタワマンの方が良さそう。

少なくとも湾岸は元々何もなかった所への移住民の集団だから、相応に住みやすく街が新しく設計されていることがうかがえる。

[11515: マンション掲示板さん]

>>11513 口コミ知りたいさん

このマンション買えるような層にとって所得制限は港区も同じ。

[11516: 口コミ知りたいさん]

>>11515 マンション掲示板さん

港区は所得制限なしが結構多い。
ちゃんと調べな

[11517: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
それ23区全部でありますよ。。

[11518: 匿名さん]

駅前に立派なバスロータリーがあるのに、バスが1路線しか無いのは残念ですね
それも五反田行き
品川駅や大井町駅まで接続すれば便利なのに…なぜに五反田…

[11519: 匿名さん]

そんなに湾岸タワマンっていいですか・・・表層地盤増幅率のマップをみれば分かりますが、地震に対する地盤の弱さは最悪です（真っ赤です）。それに比べて武蔵小山はまだ高台ですし、関東大震災を経験した祖母の小山台の家は甚大な被害を受けた下町ほど影響はなかったそうです。実際、パークシティは杭を使用しない直接基礎を採用しているほど、地盤はお墨付きです。目黒や渋谷区に比べ多少地盤が劣っていると意見もありますが、マップを見る限りどっこいどっこいです。好き好きではありますが、、豊洲や湾岸あたりは･･元々東京の人は選ばない傾向にあるかもです。今の耐震技術は目を見張るものはありますが、液状化も二度の揺れに対しては保証はありません。

[11520: 匿名さん]

>>11519 匿名さん

防災に対して湾岸と一括りで考えてるナンセンスさに気付くべきですね。

[11521: 匿名さん]

>>11519 匿名さん

直接基礎と免震なのは良いんだけど、40階超の超高層っていうのが不安。最近はコストカットのために免震を採用しているケースもあるので。超高層なら大林組のDFSのような最新の免震を採用して欲しかったなあ。

[11522: 匿名さん]

地盤

[11523: 匿名さん]

>>11522 匿名さん

いや、だから台地＝地盤の良さじゃないんだって・・・。地形ってもっと複雑ですから

[11524: 匿名さん]

パークシティは、強固な支持地盤である「武蔵野礫層」が地表近くにあることから、杭を使用しない直接基礎を採用したそうですね。

[11525: 匿名さん]

>>11522 匿名さん

こうゆうの分かりやすい。
また、「表層地盤増幅率」が低い場合でも、必ずしも地震に強いというわけではないけれど、N値が20以下の比較的緩い地盤、特に砂地盤の場合や地下水位が浅い場合は、震度５以上の揺れで液状化する危険性があります。特に沖積低地や埋め立て地において注意が必要であることが、これ見てよく分かりますね。

[11526: 匿名さん]

>>11519 匿名さん
うーん。。。分かるんだけど、この辺りは古い戸建てが多いから火災に弱いんじゃないの？道路も狭いし。地盤強くても燃えたらロクに避難も出来ず、救助も難航し終わりだよ。

湾岸は地盤は弱いが最新のオフィスビルとタワマンだけで、道路は日本と思えない広さだし、延焼リスクも少ない。

結局、全てを満たすのは難しいので、どのリスクを一番気にするか次第かと。

[11527: 匿名さん]

かつての城西城南ってのは畑を切り開いた新しい街だからこそ古びた城東の下町より人気になった
今の湾岸も海を切り開いた新しい街だからこそ古びた城西城南より人気になっている
歴史は繰り返す
次は空中都市かな？

[11528: 匿名さん]

湾岸嫌う人って、異常に液状化気にするけど、城南の様に戸建ての倒壊リスクとか火災リスクはあまり気にしないっちゅうか、話題に出さないのな。

まあ気にする事は人それぞれって事だけど、城南城西に新しいイメージは無いな。

[11529: 匿名さん]

だからこそ、武蔵小山の駅前再開発なんじゃないの？木造家屋の飲み屋街だったところ、ハザードマップでかなり昔から火災の懸念指摘されていたから。そこ全部潰してタワマンになるわけだから、湾岸よりアドバンテージ上がるのでは？

[11530: 匿名さん]

人によって気にするところ違うから、そこさえカバーできてれば自己満で皆んな買えばいい。
不動産営業やってますが、港区から東急沿線に住み替え希望けっこう多いのは事実だけど。

[11531: 匿名さん]

>>11529 匿名さん
周りは戸建てのままだし、再開発エリアが狭い。10ha位纏めて再開発できたら良いけど、ここは無理だろう。

湾岸に比べると、こじんまりした、ちっちゃい再開発って感じ。

[11532: 匿名さん]

>>11531 匿名さん

だからって湾岸がいいという結論も無理がある…

[11533: 匿名さん]

>>11530 匿名さん

そうなんですよな、私もかつて営業やってましたが、その逆はないんですよね。

[11534: 匿名さん]

>>11512 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないって、なぜ三井でもないのにわかるのか不思議だな

[11535: 匿名さん]

>>11531 匿名さん

単なる後発の利点にすぎない。時間が経過すれば地盤の問題浮上してきそう。
理屈では大丈夫といわれる技術だってことごとく覆されたのが3.11の地震だから。

[11536: 匿名さん]

>>11533 匿名さん

その逆がないって（笑
営業として富裕層に相手にされてないだけじゃないの

[11537: 匿名さん]

>>11528 匿名さん

あの液状化を経験したことない人は、すぐ
こういうこと言うよね、困ったもんだ。

[11538: 匿名さん]

>>11535 匿名さん
3.11でも勝どき、豊洲は無傷だよ。液状化起きて苦しんだのは浦安方面。千葉ですな。

阪神淡路の様な直下型が来て、戸建てが倒壊し火災が起きるリスクは気にしないの？

例えば学校から子供が帰宅途中に塀や戸建てが倒れて来たり、とか。

液状化を気にするなって事では無いが、地盤だけ気にするのは対震災のバランスに欠いてると思うが。

[11539: 匿名さん]

>>11537 匿名さん
あなた、震災の時に湾岸にいなかったでしょ？w
ニュースの朧げな印象だけでモノ言わない方が良いよ。

[11540: 匿名さん]

揶揄や個人攻撃はやめましょう。そうゆう掲示板じゃないはず…

[11541: 匿名さん]

>>11538 匿名さん

豊洲、液状化あったことはあった。ただ、豊洲5丁目の一部地域のみ。豊洲の大半では液状化の跡は見れとれない。ただし余震が続いた場合、例えば3日以内にM7.0程度の地震発生確率が70%というデータがあると、その先はわからない。

人は信じたいように信じるから、いいと思えばどこでよいいのでは。

[11542: 匿名さん]

関東大震災の例を見ても、東京の場合は火災の方が心配のタネ。

[11543: 匿名さん]

>>11542 匿名さん
地震の倒壊より焼死の方が多かったというしね

[11544: 匿名さん]

阪神大震災の時は地震でスプリンクラーが断水して機能しなくなったマンションに火災が広がったりしてましたね

[11545: 匿名さん]

東京23区に住む限り、地震被害からリスクフリーではいられない。それはそうと、タワマンって地震のとき直ぐEV止まってしまうのが弱点だよね。タワマンのエレベーターは機能しなくなるし、幼い子や年配の家族がいる家は、階段を登る脚力があるかどうか考える必要がある。

[11546: 匿名さん]

>>11545 匿名さん
タワマンじゃなくてもエレベーターは止まる。
そして、タワマンはすぐに復旧する。
何言ってんの

[11547: 匿名さん]

先の311では16時半マンションに戻ってみるとEVがすべて非常停止していたよ。しかも、点検をするといって復旧が21時だった。
確かに復旧することはするけど、お店はどこも閉店してたし、寒いなか時間潰しが大変だったよ。タワマンじゃなければ多少無理してでも階段あがれるけどね。

[11548: 匿名さん]

>>11547 匿名さん
21時には復旧したんですね。
地震から六時間か。
早くてむしろ安心しました。

[11549: 匿名さん]

倒壊や火災の事を考えると、戸建てが無いエリア、新しいオフィスビルとタワマンに囲まれるのが安心。

ここもパークシティ大崎みたいに、でかいオフィスビルとタワマンだけのエリアになれば良いんだけど。

大震災が来て、古い建物があらかた壊れれば、再開発も早くなるかもだけど...

[11550: 匿名さん]

そんな豊洲の二番煎じみたいな街にはなって欲しくないなあ。