パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11401: 匿名さん]

朝の混雑が耐えられるなら、若い世代にとっては武蔵小杉の方がコスパが高いだろうね。ここはリタイア世代向け。子供持ちでここを買える予算があるなら、日本橋や茗荷谷付近の方が圧倒的に良い。

[11402: 匿名さん]

販売戸数4戸か・・・
ちょっと勢いが影ってきて心配

[11403: 匿名さん]

住みたい街ランキングで昨年から大きく順位を落として112位。世間での認識はこんなもん。これでマンション価格が安ければ穴場とも言えるけど、都心並の価格と言われちゃうと予算があっても手が出せないよ。

[11404: 匿名さん]

>>11402 匿名さん
2期1-3次全体では何戸売れたのか気になるね

[11405: 匿名さん]

港区のタワマンに10年ほど住んでいた時に、暇つぶしに1度、武蔵小山に行ったことがありますが、パルム商店街はメディアに取り上げられているような魅力は感じず、街も小汚く、大井町と同じような印象を持ちました。
こんな街に不釣り合いなタワマンを作ってしまうなんて。港区のタワマンも買えそうな金額ですが、そんな価値があるのかはなはだ疑問です。

[11406: 匿名さん]

販売住戸の詳細情報を公表しているのは好感が持てるね。しかし、条件が良いとは言え北西向きで坪480万、将来三菱のタワマンでお見合いになる南西向きで坪460万ですか。ワイドスパンなのは良いんだけど、窓二枚分しかない開口部が残念。良く売れるなあと感心。さすがに失速してきたか。

[11407: 検討板ユーザーさん]

>>11405 匿名さん
わかってしまいました。
あなたはシーサイドからわざわざ小山に乗り込んできた荒らしですね。
グランドメゾンがメッキが剥げてきたものだから小山の批判で溜飲を下げているのか？

[11408: 匿名さん]

都内で豪華なタワーマンションに住みたいなら、坪480万円は難しくないかな。

湾岸を除くと、土地が空いているのは、京葉線の八丁堀まわりぐらいでは。

100戸程度ならもっと選択できるけど、資産価値の面で躊躇するよね。

[11409: 匿名さん]

地方出身の資産家なんですが、今のトレンドは3A+MKと伺いましたが、MKってここのことですか？

[11410: 匿名さん]

>>11409 匿名さん
NOです。
あなたも質問する前に、最低でも１ヶ月分は過去ログを読み返してみては。
読み返していれば、あなたの発言で不快になる人がいることもわかるでしょう。

[11411: マンション検討中さん]

>>11410 匿名さん
11409は分かっててわざと言っているんですよ。一々相手にしないことです。

[11412: 名無し]

ほんとマンションデベはアベノミクスに感謝だな。

[11413: マンション掲示板さん]

>>11409 匿名さん
違います
3Aは青学、亜細亜大、麻布獣医大でMKは三田の慶応です。

[11414: マンション比較中さん]

3Aは、足立、赤羽、あと何だっけ？　MKはここだよね～！

[11415: 匿名さん]

平米127万円程度が新築フェアバリューって結論ですかね。
坪400万ちょっとか。その位でしょうね。

[11416: 匿名さん]

>>11414 マンション比較中さん
青横だよ♪
足立・赤羽には申し訳ないけど。

[11417: 匿名さん]

もうすぐ安倍政権終わりそう(少なくとも三選は無さそう)だから、いよいよ流れが変わりますね。

金融緩和の終焉、金利上昇とデフレの再到来を予測します。

即ち、不動産バブルの終焉。
やはりみんなが『ちょっとおかしいんじゃないの？』と思うことは長くは続かない。

買ってない人は正解ですね。待てば海路の日和あり、ですな。

[11418: 匿名さん]

中古は安くなるかもだけど、新築は不景気なら数も作れず
コストも高止まりだし、給料目減りで本当に高嶺の花になるだろうな。
今の感覚でいうと、坪５００が普通になると思う。

[11419: 匿名さん]

>>11418 匿名さん
ここも竣工した瞬間に中古。
永久に新築の物件なんて無い。
言ってる事がイミフだが大丈夫か？

[11420: 匿名さん]

>>11418 匿名さん

最近の株価動向も怪しいし、強気姿勢貫いたら空室だらけでゴーストタウン化するリスクもあるんじゃないか？

[11421: 匿名さん]

ここがゴーストタウン化するわけないよ。

[11422: 匿名さん]

日経がオープンしたら驚くと思うよ

[11423: 匿名さん]

>>11422 匿名さん
先物で驚いて、リアル市場で日経の強さを感じる日とみた！

[11424: 匿名さん]

ゴーストタウンにはならんかもだが、坪単価300万程度まであっさり下げるだろう。賃料も下がるし、投資で買ってる人はあっさり売るだろう。

所詮、庶民の実需郊外エリア。マイナー路線だし。

夫婦共働きで相続でブーストされてない購買層が買える金額までは落ちるリスクあり。せいぜい70平米でグロス6,000万円台が良いところでしょう。

[11425: 匿名さん]

今夜のBS7　日経+10の特集は不動産です。一応見といた方がいいね

[11426: マンション検討中さん]

やっぱり注目度高いですね。ちょっと値下がり期待しましたが、同じような人が多すぎるのでここは諦めます。ライバルが多すぎる。日経が少し下がった程度で購買意欲が落ちる気がしない。

[11427: マンション比較中さん]

11422さんの言ったとおりですね。不動産に変調きますね。
不動産投資では、かぼちゃの馬車でスルガ銀行のやり方が大問題になっているので、融資審査がかなり厳しくなる。実需、投資の両輪で不動産はどうなるか。

[11428: eマンションさん]

>>11427 マンション比較中さん
やはり高額なローンを組もうとした場合には預金残高1000万位は必要なのでしょうか？
残高が少ないと信用度が落ちるので審査に通らないと聞いたのですが。

[11429: 匿名さん]

>>11428 eマンションさん

残高少ないと信用されないのはキャッシュ購入時。
ローンくむ場合は、給料と職で判断される

[11430: 匿名さん]

株価、今日は千円弱下がりましたね。
トレンド転換かな。
不動産は、金利動向も含めまだ読めませんが、上がる要素は少なそうですよね。

[11431: マンション検討中さん]

アベノミクス末期ですかね
ここはジャンピングキャッチかな
武蔵小山は坪300ぐらいが相場でしょう

[11432: 名無し]

ドル円はここのところ下げトレンド継続中だし103円台まではいくでしょう。
そのとき日経がどうなってるか。

アホ民主党の時はマンション安くて良かったなぁ。仕事も大変だったけど。
世の中うまいこといかないものですね。

[11433: 匿名さん]

>>11432 名無しさん

株は半年後を見るというけど、不動産はさらに先を見てる気がする。
ここが引き渡しの時、市況はどうなってるのだろうか。
まあ、下がっても5～10％の範囲内だと思うけど

[11434: 匿名さん]

価値あるマンションでも、バブル価格で買うと損をする
https://www.sumu-log.com/archives/9975/

最近、こういう記事多いですね。金融引き締めのフェーズですし、いよいよ住宅価格もピークアウトしそう。

[11435: 匿名さん]

三井さんの記事は参考になりますね。

経済的損失を被ることになるかもしれないという心配が残ったとしても、金銭の多寡に置き換えることができない精神的価値が高ければ満足度は高いはずです。大事な点はここにあります。

https://www.sumu-log.com/archives/10065/
優先すべき条件は「立地」です。駅から近いこと、都心に近いこと、都心にダイレクトアクセスの鉄道利用であることなどです。

ここは今の価格高騰の中ではベストの選択の一つでしょうね。

[11436: 匿名さん]

まあ、石破政権はリフレやめて財政再建に傾くだろう。

またデフレに戻りそうだな。

[11437: 匿名さん]

物価下落、会社業績下落、円高、給料下落...

そして不動産価格も下落...
新築は高いかもだが、中古は値崩れするだろう。

ここもすぐに坪単価300万円へ。
まあ、地元の戸建て売って移ってる人が大半だから、気にしないだろうけれど。

[11438: 匿名さん]

10年以上前なら武蔵小山のプリズムタワーが75平米が4500万円くらいで買うことができたのにね。ここは駅近という大きなメリットがあるが割高過ぎる。
景気の先行きが不透明になってきたし、ここは手出し無用。

[11439: マンション掲示板さん]

>>11435 匿名さん
都心から遠い私鉄ローカル駅のここはアウトですね

[11440: 匿名さん]

高値掴み間違いない

[11441: 匿名さん]

地元民専用の戸建てからの買い替え特需マンションだから、そもそも値段気にしてない人が多いんでしょう。等価交換みたいなもんかと。

だから資産性を気にする人は手出し無用の物件です。

かつ高齢者も多いとか。

んで、2LDKはいっぱい余ってる。

DINKSを想定したんだろうけど、DINKSはこの立地は選ばないでしょう。もっと都心よりの方が大人だけなら通勤時間含めて暮らしやすいし。

[11442: 匿名さん]

確かに2LDKは中途半端ですね。2LDKに8千万出すくらいなら超都心に広めの1LDK買う方が利便性も資産価値も圧倒的に高いもんなあ。

[11443: 匿名さん]

>>11438 匿名さん
プリズムタワーは武蔵小山というより完全に戸越銀座ね

[11444: 匿名さん]

DINKSなら同じタワマンでも月島のmid grand towerの方が利便性高い。

多分、この物件見てる人は月島は見てなさそうだけど。

不動産って広域で見る人って少ないのね。

[11445: マンション掲示板さん]

ここと同じ三田線で大手町から20分の板橋本町なら
新築坪200台前半で手に入るから
いかにここが高値掴みかが分かる

[11446: 匿名さん]

月島とか板橋本町とか
ここの検討者からみれば論外でしょう

[11447: eマンションさん]

>>11433 匿名さん
下がっても5〜10%

そういうこと言ってる人前回の住宅バブルの時たくさんいたよ

[11448: 匿名さん]

>>11445 マンション掲示板さん
板橋区と比較してる時点で…ウケ狙いにしても笑いすら起きませんよ。

[11449: 匿名さん]

>>11447 eマンションさん
今がバブルだと認識している時点で完全に間違ってる。

[11450: マンション検討中さん]

>>11447 eマンションさん
前回の住宅バブルとはいつの話？

[11451: 匿名さん]

でもさ、ここの評価は、良いマンションだけど割高ってことでFAですよね。ここやセミプロのコメントを見てもそんな感じですし、皆そう思ってますよね。私の周りでもそういう評価です。

[11452: 匿名さん]

>>11451 匿名さん

違う違う。良いマンションだけど、割高で安普請って評価でFA。

[11453: 匿名さん]

>>11448 匿名さん
お化粧を除いた土地の真源価値だよ...
地元民にはそれは受け入れ難いかもだが。
両方知らない人から見たらせいぜい同レベルってこと。

[11454: 匿名さん]

>>11452 匿名さん
違う違う。

大したことない数多くある郊外のマイナー路線の駅前タワマン。

それが地元民の強烈で偏狭な愛と強欲に支えられ、坪単価450万オーバーとおっしゃる。

アハハ、面白いジョークですね、がFAです。

[11455: 匿名さん]

わかってないな。ここは路線価では天現寺以上の地価だからな。それにこのスペックの上物が乗ればこの価格になるのは普通。
それを買えない部外者がネガしてるだけ。

[11456: 通りがかりさん]

>>11453 匿名さん

そんなあなたは情報不足。

[11457: 匿名さん]

>>11455 匿名さん

随分と低いスペックでご満足されているようで

[11458: 匿名さん]

>>11456 通りがかりさん
まあ愛ってのは盲目なもんだからね。
古来から。
好きなものがあるのは良いことです。
ある意味で貴方が羨ましい。

[11459: 匿名さん]

>>11457 匿名さん

今時、鹿島の免震タワーというだけで贅沢。
三井だからこそできた高スペック。
住友なんて、大抵西松とか五洋とかの準大手でしょ。笑

[11460: 匿名さん]

確かにシティタワー恵比寿も大井町も格下ゼネコンだわW

[11461: 通りがかりさん]

>>11448 匿名さん
板橋区っていう単語を何年かぶりかに見ました
東京にそんな区もあったんですねぇ

[11462: 匿名さん]

シティタワー金町は天下の竹中工務店の免震タワーですけどね。坪単価はここの3分の2程度ですが。ここはどう考えても高過ぎ。

[11463: 通りがかりさん]

金町ってどこですか？日本ですか？

[11464: 匿名さん]

武蔵小山駅最寄りの戸建て住みですが、武蔵小山に1億以上払う価値はないですよ。私は昔に土地、建物合わせて6000万で買いましたが、タワマンは馬鹿げた価格しますね。

[11465: 匿名さん]

>>11462 匿名さん

そこだけは例外的に竹中だったんですね。
でも住友の城南地区のタワマンは格下ゼネコンなのは事実ですよねW

[11466: 匿名さん]

>>11464 匿名さん

路線価の高さと建物のスペックの高さを考えるとこの金額は良心的だと思いますね。

[11467: 匿名さん]

ところが三井にも西松マンションがあるらしい。

[11468: 匿名さん]

>>11467 匿名さん

ここは鹿島なので無関係ですね

[11469: 匿名さん]

>>11466 匿名さん
タワマンのことはよく知らないですが、100m2こえると1億ですか。私の家は110ちょっとですが、戸建ての2倍が適正価格なんですかねー。皆さん金持ちですね。

[11470: 匿名さん]

今でも土地100平米で建坪100平米ぐらいのそこそこの戸建てが8000万出せば買えますよね。

[11471: 匿名さん]

>>11462 匿名さん
ターゲット層が全然違う。
ここは既存資産持ち富裕シニアの買い替え、向こうは中所得ファミリーの35年ローン。
富裕層がターゲットだから多少割高になるのは仕方がない。
高くても売れるからそもそも高値で土地を仕入れてるわけで。

[11472: 匿名さん]

>>11469 匿名さん
100m2超ですと1億ではなく2億近いですね。

[11473: 通りがかりさん]

>>11471 匿名さん

そうそう。路線価も建物スペックも違うマンションを比較対象に持ってくるのが的外れW

[11474: 匿名さん]

>>11472 匿名さん

では地元相場の4倍ですか。そんなに高級なんですね。買えない人達が多く出て僻むのも無理ないです。

[11475: 匿名さん]

>>11472 匿名さん
めちゃくちゃ高いな。バブルだね。

[11476: 匿名さん]

>>11474 匿名さん
マンションには、専有部と共有部がありまして、それを合わせて価値ですから、戸建てと比較するのはナンセンス。

[11477: 匿名さん]

市況を考えても100平米タワーで1億ぐらいが妥当でしょう。
上がってる時は気付きませんが下がってからバブルと気付くんですよね。
2025年に、ここの中古が100平米8000万円でも全く違和感ないです。
このくらいが適正価格だと思います。

[11478: 匿名さん]

>>11464 匿名さん
武蔵小山は駅力が弱いからなぁ

[11479: 匿名さん]

>>11477 匿名さん
100平米8000万は流石にないよ。
なぜなら、2015年～2020年引き渡しのタワマンの中で、100平米越えの物件が極めて少ないということ。
駅近という事もあるけど、築浅100平米越えは需給関係で希少性が高いです。
一方で、70平米はどうかというと、@350になっても全く不思議ではない

[11480: 匿名さん]

>>11464 匿名さん
3階建住みたくない

[11481: マンコミュファンさん]

>>11479 匿名さん
でも所詮は武蔵小山だから
中古100平米マンションの需要がそんなにあるかというと

[11482: 匿名さん]

武蔵小山という土地をどう判断するかですね
駅力は弱いし都心の湾岸物件と比べると利便性で劣り将来性は高くない
現時点では一定のファン層はいるが高齢者が多く20年後には大半がこの世にいないかも
そうなると子育て世代でここを買うのはハイリスクかな

[11483: 匿名さん]

駅力が弱いとの事についてですが、先月金曜日の19時前に武蔵小山駅を利用(降車した)際に、エスカレーターに乗る行列に2分程待ちました。今後タワマンが乱立するともっと酷くなると思うと、どうにかならないものでしょうか。

[11484: 匿名さん]

>>11483 匿名さん
タワーマンション乱立を見越して相当大きく作った武蔵小杉ですら今の惨状なのでもっと厳しい
相鉄直結で田園都市線以上の超混雑路線になるリスクも高い

[11485: 匿名さん]

>>11471 匿名さん

おいおい、土地仕入れとかアホなこと言ってるなよ。
ここは再開発事業ですよ。

[11486: 匿名さん]

所詮、武蔵小山ローカルの物件。

他エリアからの転入者を惹きつけるだけの魅力には乏しい。

価格という意味でも、立地という意味でも。時代が違えば坪単価350位で売り出せて、若い世代(ここに地縁も血縁も無い共働きのそこそこ収入の高い世帯)が引っ越して来れる健全な『人の循環(人口の若返り)』が作れたかもしれないのにね。

地元周辺の狭い世界で人がグルグル回ってるだけ。

色んな意味で残念な物件。せっかくの再開発なのに...

[11487: 匿名さん]

>>11486 匿名さん
時代が違えばなんて意見は無意味だよ
それこそ時代が違えば銀座も買えたわけだから

[11488: 匿名さん]

>>11486 匿名さん

住みたい街で112位ですもんね。折角注目されてたのに、価格見て興味を失った人がいかに多かったのかが感じられる。

[11489: 匿名さん]

>>11487 匿名さん
人口が減るんだよ、この国は。

他エリアからの転入がないと、街自体が老いて、資産はあっても消費意識、消費能力のない老人がドンドン増えるだけ。

貴重な貴重な若いファミリー世帯を、他エリアから惹きつけられないと、意味がないのよ、再開発の...

再開発の目的は街の活性化でしょう。
そのためには消費力の高い、これから消費能力が高くなる若い血が必要。

ここはこのマンションが売れたとしても、地元ローカルで循環してるだけの経済圏だから、景気良く見えるだけで構造変化が伴ってない。

稼ぐ力のある若い世帯、他区からの転入優良ファミリーはこれからは都心部でも奪い合い。ここはその競争には参加できないということ。

だから残念な再開発。

[11490: 匿名さん]

現地見ましたが、横幅が思っていた以上になく、かなり細長くなりそうですね

[11491: 匿名さん]

結局高すぎなんだよ
坪330ぐらいなら瞬間蒸発だったはず

[11492: 匿名さん]

>>11490 匿名さん
まあ総戸数600ちょいだからね。タワマンも1,000戸数超えるとぶっといなぁ、って思うけど。

特別細いとは思わんが特にシンボリックでもなく、フツーって感じ。

[11493: 匿名さん]

>>11488 匿名さん

浜松町よりランク上じゃん！

[11494: 匿名さん]

保育園、小学校と病院の数が不足するんだが、タワマン立てることの課題って知ってるのかね。

勝どきとか豊洲で、しっかり研究してるなら良いけど、タワマン群に住んだこと無い人が多そう。

[11495: 匿名さん]

>>11494 匿名さん

リタイヤ組ばかりだから保育とか学校とか関係ないんでしょう

[11496: 匿名さん]

高齢者向けタワマンだよね

[11497: ご近所さん]

武蔵小山の良さは、「老後も住みやすい」ところだと思います。私自信80代の母と同居していますが、高齢になると足腰が弱くなり、生活圏がせいぜい半径5分圏内です。そんな母は、武蔵小山は老高低差の少ない平坦地であり、小回りが利いて気取らない雰囲気が良い、老人に優しい町、と気に入ってくれています。それに、優良な医療機関も散在し通院が楽です。実際、港区から移住して来られる方も結構お見受けします。終の棲家としてはお勧めです。

[11498: 匿名さん]

商店街も長いけど普段使いできるのはスーパー位で、あとは高齢者向けのお店が多い
気軽に立ち寄れるパン屋やカフェがもっと増えてほしい

[11499: 匿名さん]

老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

[11500: 匿名さん]

大半の人が興味をなくしたマンションとなりましたね。

[11501: 匿名さん]

>老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

極論かと…武蔵小山に知人が住んでますよ。
みな、国際結婚の女医さんや大学教授、テレビ局にお勤めの方、放送作家さんなどなど、それなりのステイタスある方です。子育て世代にも利便性は申し分ないと聞きます。前者の方は、子供をインターナショナルスクールに入れるため祐天寺の戸建てに越していきまさしたが。

超一級地に拘る方って…2ndハウスとして考えたる方か、投資家か、または…地方出身の方に多い印象があります。

[11502: 匿名さん]

>>11500: 匿名さん

何故、興味がなくなったのですか？

割高であるという認識が一般化したから？

何か新事実があったのでしょうか？

[11503: 匿名さん]

>>11499 匿名さん
現役世代も住みやすいよ。
なぜ老後が住みやすい=現役世代は住みにくいになるの？

[11504: 匿名さん]

>>11499 匿名さん

義務教育まで医療機関等で診療を受けた時、保険診療の自己負担分を品川区が持つんです。なので、子育て世代、つまりは現役世代多いですよ。来れば分かります、武蔵小山は子どもが本当に多いです。

[11505: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
そう、子育て世代多いよね。
いつ行ってもパルムは子どもがたくさん歩いてるよ。

[11506: 匿名さん]

ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

[11507: 匿名さん]

>>11501 匿名さん

必死ですね！

[11508: 匿名さん]

>>11507 匿名さん
いや、むしろ同意しますけど

[11509: ご近所さん]

>ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

それも事実ですね。ただ、南北線と都営線が乗り入れるようになってから地元と他から移り住んできた人、半々くらいになったとのデータも出ているようです。
あと学生さんやB級芸能人もけっこういます･･

[11510: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
それは23区共通で、品川区独自の特典では無いでしょう？

[11511: 匿名さん]

>>11502 匿名さん
興味有無は分からんが、2Lはいっぱい余ってるよ。
まだ40%位は未販売で残ってるとの情報。
ここからが売り捌くのは大変でしょう。

待てるなら三菱待った方が良いと思いますよ。多分ここより安く出る。

今後もタワマンがタケノコの様に供給されるのに、この価格で売り捌け続けるとは思えん...

[11512: 匿名さん]

>>11506 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないと、本当の意味での評価が分からない。

「日本から一歩も出たこと無い人が、日本が一番」と言っているのと同じなので、住めば都、というコメントにしか聞こえない...

[11513: 口コミ知りたいさん]

>>11504 匿名さん

子育て福祉に対する厚遇の述べるなら港区と比較してな。
品川区は結構所得制限が多い

[11514: 匿名さん]

>>11512 匿名さん
「住めば都」程度なら1億円は庶民には手が出せんね。

だったら、湾岸のタワマンの方が良さそう。

少なくとも湾岸は元々何もなかった所への移住民の集団だから、相応に住みやすく街が新しく設計されていることがうかがえる。

[11515: マンション掲示板さん]

>>11513 口コミ知りたいさん

このマンション買えるような層にとって所得制限は港区も同じ。

[11516: 口コミ知りたいさん]

>>11515 マンション掲示板さん

港区は所得制限なしが結構多い。
ちゃんと調べな

[11517: 匿名さん]

>>11504 匿名さん
それ23区全部でありますよ。。

[11518: 匿名さん]

駅前に立派なバスロータリーがあるのに、バスが1路線しか無いのは残念ですね
それも五反田行き
品川駅や大井町駅まで接続すれば便利なのに…なぜに五反田…

[11519: 匿名さん]

そんなに湾岸タワマンっていいですか・・・表層地盤増幅率のマップをみれば分かりますが、地震に対する地盤の弱さは最悪です（真っ赤です）。それに比べて武蔵小山はまだ高台ですし、関東大震災を経験した祖母の小山台の家は甚大な被害を受けた下町ほど影響はなかったそうです。実際、パークシティは杭を使用しない直接基礎を採用しているほど、地盤はお墨付きです。目黒や渋谷区に比べ多少地盤が劣っていると意見もありますが、マップを見る限りどっこいどっこいです。好き好きではありますが、、豊洲や湾岸あたりは･･元々東京の人は選ばない傾向にあるかもです。今の耐震技術は目を見張るものはありますが、液状化も二度の揺れに対しては保証はありません。

[11520: 匿名さん]

>>11519 匿名さん

防災に対して湾岸と一括りで考えてるナンセンスさに気付くべきですね。

[11521: 匿名さん]

>>11519 匿名さん

直接基礎と免震なのは良いんだけど、40階超の超高層っていうのが不安。最近はコストカットのために免震を採用しているケースもあるので。超高層なら大林組のDFSのような最新の免震を採用して欲しかったなあ。

[11522: 匿名さん]

地盤

[11523: 匿名さん]

>>11522 匿名さん

いや、だから台地＝地盤の良さじゃないんだって・・・。地形ってもっと複雑ですから

[11524: 匿名さん]

パークシティは、強固な支持地盤である「武蔵野礫層」が地表近くにあることから、杭を使用しない直接基礎を採用したそうですね。

[11525: 匿名さん]

>>11522 匿名さん

こうゆうの分かりやすい。
また、「表層地盤増幅率」が低い場合でも、必ずしも地震に強いというわけではないけれど、N値が20以下の比較的緩い地盤、特に砂地盤の場合や地下水位が浅い場合は、震度５以上の揺れで液状化する危険性があります。特に沖積低地や埋め立て地において注意が必要であることが、これ見てよく分かりますね。

[11526: 匿名さん]

>>11519 匿名さん
うーん。。。分かるんだけど、この辺りは古い戸建てが多いから火災に弱いんじゃないの？道路も狭いし。地盤強くても燃えたらロクに避難も出来ず、救助も難航し終わりだよ。

湾岸は地盤は弱いが最新のオフィスビルとタワマンだけで、道路は日本と思えない広さだし、延焼リスクも少ない。

結局、全てを満たすのは難しいので、どのリスクを一番気にするか次第かと。

[11527: 匿名さん]

かつての城西城南ってのは畑を切り開いた新しい街だからこそ古びた城東の下町より人気になった
今の湾岸も海を切り開いた新しい街だからこそ古びた城西城南より人気になっている
歴史は繰り返す
次は空中都市かな？

[11528: 匿名さん]

湾岸嫌う人って、異常に液状化気にするけど、城南の様に戸建ての倒壊リスクとか火災リスクはあまり気にしないっちゅうか、話題に出さないのな。

まあ気にする事は人それぞれって事だけど、城南城西に新しいイメージは無いな。

[11529: 匿名さん]

だからこそ、武蔵小山の駅前再開発なんじゃないの？木造家屋の飲み屋街だったところ、ハザードマップでかなり昔から火災の懸念指摘されていたから。そこ全部潰してタワマンになるわけだから、湾岸よりアドバンテージ上がるのでは？

[11530: 匿名さん]

人によって気にするところ違うから、そこさえカバーできてれば自己満で皆んな買えばいい。
不動産営業やってますが、港区から東急沿線に住み替え希望けっこう多いのは事実だけど。

[11531: 匿名さん]

>>11529 匿名さん
周りは戸建てのままだし、再開発エリアが狭い。10ha位纏めて再開発できたら良いけど、ここは無理だろう。

湾岸に比べると、こじんまりした、ちっちゃい再開発って感じ。

[11532: 匿名さん]

>>11531 匿名さん

だからって湾岸がいいという結論も無理がある…

[11533: 匿名さん]

>>11530 匿名さん

そうなんですよな、私もかつて営業やってましたが、その逆はないんですよね。

[11534: 匿名さん]

>>11512 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないって、なぜ三井でもないのにわかるのか不思議だな

[11535: 匿名さん]

>>11531 匿名さん

単なる後発の利点にすぎない。時間が経過すれば地盤の問題浮上してきそう。
理屈では大丈夫といわれる技術だってことごとく覆されたのが3.11の地震だから。

[11536: 匿名さん]

>>11533 匿名さん

その逆がないって（笑
営業として富裕層に相手にされてないだけじゃないの

[11537: 匿名さん]

>>11528 匿名さん

あの液状化を経験したことない人は、すぐ
こういうこと言うよね、困ったもんだ。

[11538: 匿名さん]

>>11535 匿名さん
3.11でも勝どき、豊洲は無傷だよ。液状化起きて苦しんだのは浦安方面。千葉ですな。

阪神淡路の様な直下型が来て、戸建てが倒壊し火災が起きるリスクは気にしないの？

例えば学校から子供が帰宅途中に塀や戸建てが倒れて来たり、とか。

液状化を気にするなって事では無いが、地盤だけ気にするのは対震災のバランスに欠いてると思うが。

[11539: 匿名さん]

>>11537 匿名さん
あなた、震災の時に湾岸にいなかったでしょ？w
ニュースの朧げな印象だけでモノ言わない方が良いよ。

[11540: 匿名さん]

揶揄や個人攻撃はやめましょう。そうゆう掲示板じゃないはず…

[11541: 匿名さん]

>>11538 匿名さん

豊洲、液状化あったことはあった。ただ、豊洲5丁目の一部地域のみ。豊洲の大半では液状化の跡は見れとれない。ただし余震が続いた場合、例えば3日以内にM7.0程度の地震発生確率が70%というデータがあると、その先はわからない。

人は信じたいように信じるから、いいと思えばどこでよいいのでは。

[11542: 匿名さん]

関東大震災の例を見ても、東京の場合は火災の方が心配のタネ。

[11543: 匿名さん]

>>11542 匿名さん
地震の倒壊より焼死の方が多かったというしね

[11544: 匿名さん]

阪神大震災の時は地震でスプリンクラーが断水して機能しなくなったマンションに火災が広がったりしてましたね

[11545: 匿名さん]

東京23区に住む限り、地震被害からリスクフリーではいられない。それはそうと、タワマンって地震のとき直ぐEV止まってしまうのが弱点だよね。タワマンのエレベーターは機能しなくなるし、幼い子や年配の家族がいる家は、階段を登る脚力があるかどうか考える必要がある。

[11546: 匿名さん]

>>11545 匿名さん
タワマンじゃなくてもエレベーターは止まる。
そして、タワマンはすぐに復旧する。
何言ってんの

[11547: 匿名さん]

先の311では16時半マンションに戻ってみるとEVがすべて非常停止していたよ。しかも、点検をするといって復旧が21時だった。
確かに復旧することはするけど、お店はどこも閉店してたし、寒いなか時間潰しが大変だったよ。タワマンじゃなければ多少無理してでも階段あがれるけどね。

[11548: 匿名さん]

>>11547 匿名さん
21時には復旧したんですね。
地震から六時間か。
早くてむしろ安心しました。

[11549: 匿名さん]

倒壊や火災の事を考えると、戸建てが無いエリア、新しいオフィスビルとタワマンに囲まれるのが安心。

ここもパークシティ大崎みたいに、でかいオフィスビルとタワマンだけのエリアになれば良いんだけど。

大震災が来て、古い建物があらかた壊れれば、再開発も早くなるかもだけど...

[11550: 匿名さん]

そんな豊洲の二番煎じみたいな街にはなって欲しくないなあ。

[11551: 匿名さん]

そんなに楽観的だからタワマン買えるんですよね。まあ、たまにしか起こらないことなので考えなくても良いとは思います。ただ、それならば湾岸タワマンと大差ないんですけどね。

[11552: 匿名さん]

ここはタワマン センパイの勝どきと豊洲の様な街を目指す事を決めたから、タワマン 再開発に舵を切ったんでしょ？
確かに二番煎じに過ぎないですし、細切れの地権者が多いから、センパイ達のようには中々なれないかもだけど、早く追いついてくれる事を期待します。
パルムが全てタワマン に置き換わる頃には、きっと文化も人も変わって行くでしょう。ららぽーととか大型ショッピングセンターが出来ると良いのですけれど。
不満も出るかもしれませんが、新旧交わり新しいものへと切り替わって行くのが再開発の醍醐味だと思います。

[11553: 匿名さん]

仮に津波が来れば東北地方の入り江で無い地域でも大きな被害が出ているのに、東京湾にそのような津波が来れば何倍にもなり地下は壊滅し埋め立てした造成地は全て無くなる事でしょうしね。究極な話、火災でやられるか、地盤沈下でやられるかの話？それ気にしててもどこも買えないしね。

[11554: 匿名さん]

今後10年間のうちにそんな大規模な地震が来る確率は考えるだけムダなくらい低いでしょうね。永住目的でタワマン買うなら良いかもですが、そもそもタワマンは永住には適さないと思うんですよね。10年後に転売する前提なら湾岸の方が都心に近く設備も豪華で資産価値高いのでは？

[11555: 匿名さん]

できるわけないじゃん。土地がないよ。しかもパルムは地価高騰で地権者やオーナーはみな店じまいして店舗を賃貸している。勝どき＆豊洲？と大型ショッピングセンター??　組み合わせが矛盾している。目黒から4分なんだよ、そんなん倉庫のような郊外型商業施設できたところで経営が赤字だよ。

[11556: 匿名さん]

>11552
豊洲の二番煎じが大崎ってはなしー。

[11557: 匿名さん]

>>11555 匿名さん

目黒から電車で4分って、徒歩で30分くらいかかるでしょ。そんなにかかるなら価値激減だよ。目黒の恩恵を受けられるのは不動前まで。武蔵小山は商店街によって支えられている。

[11558: 匿名さん]

いや、大型商業施設が武蔵小山にできるとでも本気で思ってるの？目黒から徒歩30分だろうと、あんな倉庫物件郊外や埋め立て地もないのにできるわけないっていいってるの。論点違うでしょ。

[11559: 匿名さん]

豊洲と勝どきだって一等地じゃないよ。

[11560: 匿名さん]

>>11558 匿名さん

大型商業施設ができっこないことはスペースの問題というよりは商店街のパワーのせい。今の商店街は若い世代を惹き付けられないんだけどね。子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

[11561: 匿名さん]

確かに。ああゆう大型商業施設は車社会の郊外に多いから、IC周辺だったり物流ルートを確保しなきゃ。それに、週末休日車で激込み。あんな密集地にそんな施設作られたら町全体が渋滞で機能しなくなる。商圏だって横浜や都心と被る。武蔵小山に大型施設なんて不要だし、集客望めないです。埋立地と一緒に考えるような場所じゃないのに。武蔵小山はたまに行きますがあのままであってほしいものです。

[11562: 匿名さん]

豊洲や湾岸がお好きな方は何もここの書き込みに訪問しなければいいのに。別のところで意見でもなんでもすればいい。

[11563: 匿名さん]

＞子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

そうかなぁ。利便性いいかなぁ。なんでそう武蔵小山と比較するかな。
武蔵小山はむしろ小杉みたいになるのを拒んでると思うけど。
小杉の人たちは優越感あるかもしれなけど、武蔵小山の住人は小杉より上だと思っているよ　笑。
人それぞれじゃないかな。

[11564: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11565: 匿名さん]

川崎市や埋立地よりは、
武蔵小山の方が上。

[11566: 匿名さん]

>>11565 匿名さん
確かに地図上だと川崎市より上にあるね（笑）

[11567: 匿名さん]

お、武蔵小杉が川崎市だって知識程度はあったんだね。

[11568: 匿名さん]

みんなが実は豊洲に憧れるのはわかるよ。
超便利だもん。

休日は雨でも子供を遊ばせる場所には困らないし、駐車場が混んでても徒歩圏住民には関係無し。大型映画館も併設。

区画が整理されてて、シムシティみたいで町の設計が非常に新しく、古臭いところが無い。

子供が多く、高齢者が少ないから町に活気がある。遊具も新しく子供が怪我しにくい様によく設計されてる。また新しいタワマンには大型保育園が区の指導で必ず併設されており、タワマン先行都市として「何が不足するか」区がよく分かってる。新しい病院も多く、綺麗なところばかり。昭和医大と聖路加の大型緊急病院が近い。

オフィスと併設されてるから、昼夜人口の差が小さい。
それでいて電車は空いてて、朝の通勤ラッシュでもゆったり電車に座れる。タワマン林立だけど、小杉とは全く違う通勤環境。

地盤ゆるいけど、火災リスクや戸建て倒壊の心配は無い。武蔵小山もガンバレ！

[11569: 匿名さん]

>>11568 匿名さん
豊洲の保育園倍率は凄いけどね

[11570: 匿名さん]

まあ歴史のある街と古いだけの街は似ている様で全然違う。

武蔵小山は、、、後者か。

[11571: 匿名さん]

>>11568 匿名さん
豊洲が嫌いで豊洲から越して来ました。
比較しないでほしいわ。。

[11572: 匿名さん]

>>11556 匿名さん
でも、大崎と武蔵小山のタワマン(パークシティ)が、どちらも中古で同じ価格なら大崎買うでしょ？w

[11573: 匿名さん]

>>11571 匿名さん
珍しい…何が気に入らなかったの？

[11574: 匿名さん]

>>11572 匿名さん

まあ、普通はそうだな、

[11575: 匿名さん]

>>11573 匿名さん
珍しい？
周りも同意見だよ。

[11576: 匿名さん]

武蔵小山は女性に人気があるよね。
大崎、五反田、湾岸は、男性に人気がある。
理由は…女性は生活感を大切にするから。
男性は征服欲や都心への利便性を大事にするから。

[11577: 匿名さん]

私自身仲介業をしているのですが東京以外の出身者は豊洲に関心が強く、東京出身は世田谷区文京区に関心が高いです。 又余談ですが目黒や恵比寿代官山赤坂青山は地方の方に人気があります。
イメージ先行色強いですね。

[11578: 匿名さん]

>>11577 匿名さん

なるほど。
つまり豊洲の姉妹都市 大崎を好むのは田舎人
文京区と共通点の多い小山を好むのは東京人

という結論ですね。
どちらも別のニーズがあり素敵だと思います。

[11579: 匿名さん]

昨日の日経新聞にタワーマンションの修繕不安の記事が出てましたね。
タワーマンションの8割が国の目安とする修繕金の積み立てができてないみたい
ネックとしては修繕ができず資産価値が下がるか修繕費の値上がりかどちらかを選択しないといけないとの内容でした。

[11580: 匿名さん]

超高層建物だとEVも高速で上昇する高性能のものが必要です。
各住戸に給水するポンプも高さ200メートルにくみ上げるには高性能のものが必要です。
最近では地震対策として非常用発電機なども設置しているが、これらは発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要です。
こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。
高性能のうえに特注品も多いです。部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。
設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

[11581: 匿名さん]

それだけじゃなく、外壁工事も普通のマンションとはケタ違いにお金がかかります。
通常であればタイル壁のマンションは戸当たり80万円から100万円程度の負担ですが、タワーマンションはそもそも足場を組むことができません。
屋上からぶら下げるゴンドラなどでの作業となりますが、ゴンドラは小さくて作業効率が悪いうえに、高層部を中心に風、雨などの気象条件の影響を受けやすく、通常のマンションの工事に比べ工期が3倍以上かかるともいわれています。その結果、工事費は本格的な修繕ともなれば通常のマンションの数倍もかかるというようなことになるのです。

[11582: 匿名さん]

ニューヨークの摩天楼も壊滅ということですね

[11583: 匿名さん]

中国人との対立も多いって聞く。修繕積立金を拒む人も多いらしいね。中国では修繕に備えて積み立てをするという概念がそもそもないとか。管理費ですら支払を渋る人もいると聞くし。

[11584: 匿名さん]

ということは、年金生活になっても高額な修繕管理費が待っているってことか。

[11585: 匿名さん]

タワマンは10年ごとに引っ越すのが前提で皆さん買っているのでしょう。

他方で、居住者が入れ替わるのは良い事だと思いますよ。
誰も引っ越さないと毎年1歳ずつ居住者の年齢が上がり、老人マンション化しますので。

やはり、年寄りより、若い人が多い町の方が良い。活気もあるし、明るいし、将来性もある。

パルムは休日に行ったが、若年層少なかったな。

土地柄、もっと未就学児や小学生位が、大量にいるかと思いきや、中年から老人ばかりが目立ち、大丈夫か？と思ったけど。

[11586: 匿名さん]

東京23区はどこも老人だらけだよ。武蔵小山に限ったことじゃない。地方の親を呼び寄せて同居する世帯が急増している。

[11587: 匿名さん]

>>11586 匿名さん
そんなことはない。

[11588: 匿名さん]

都心5区以外はかなり高齢化が進んでいると思う。

[11589: 匿名さん]

武蔵小山じゃないですが、品川の学童クラブ登録児童数は2位の江戸川区を2倍近く上回っているというデータが出ています。私は立地を確認しに武蔵小山へ行きましたが、子どもは結構多かった印象があります。

[11590: 匿名さん]

NHKでそんなような特集やってました。
とにかく都心回帰で高齢者増えてるみたいですね。

[11591: 匿名さん]

高齢者世帯と育児世帯の両極化が都心で起きている現象。

[11592: 匿名さん]

武蔵小山在住です。噂ではパークシティ1期2期と即日完売したと聞いてますがどうなんでしょうか。母が通うデイケアのご家族に購入者いらっしゃるみたいですが、それなりのお金持層です。私は従来の武蔵小山が好きでしたので、数ヶ月後にこの町を出て行くつもりです。デベロッパーにはほっといてほしかった…

[11593: 匿名さん]

>>11549 匿名さん
戸建、タワマン所有者です。
先日すぐ近所の家で火災がありました。道路の幅は6メートルです。私も消化活動をしましたが消防車の到着前に火元は全焼。一方で道路の反対側の家の壁は道路幅が6メートルもあるのに熱でぐにゃぐにゃになりました。左右の家は延焼して半分程焼けました。
タワーはスプリンクラーが付いているから延焼の危険は少なさそう。賃貸に出しているのでもう一部屋購入して住もうかと考えてます。

[11594: 匿名さん]

>>11592 匿名さん
今後タワマン商店街になることはほぼ確定ですからね。空中族が引っ越して来ますので、良くも悪くも大きく変わると思います。

坪単価460万で売り出してるマンションは庶民向けでは無いが、富裕層と言うほどでも無い。

まだ4割位の部屋は売れずに残っている様ですが、どうでしょうかね...

[11595: 名無しさん]

そろそろ限界が見えてくるかもしれませんね。
これで住不、三菱が続くとなると供給過多になるのではないでしょうか。空中族が今後利回り望めるんでしょうか？

[11596: 匿名さん]

>>11594 匿名さん
5年前だったら、@450のマンション買う層を富裕層と呼んでたね。

[11597: 匿名さん]

空中族が＠460-のムサコに来るとは思えないけど…　空中族が買う（一時でも住む）イメージ湧かない

[11598: 匿名さん]

>>11595 名無しさん
強欲な地権者がいる分、工場跡地の再開発より手間隙とカネがかかっているんでしょうなぁ。

やはり法人から大きな土地を取得出来るのが一番リーズナブルで、末端価格もまともなものになるんだなとここを見て思いました。

坪単価450万ってギャグかと思いましたよ。ちっこい電車が走る郊外のタワマンなので。

ここに1億で新築買うなら、もう少し積んで中古の大崎買った方が良いだろうと考えサクッと撤退しました。

[11599: 匿名さん]

掲示板が買えない、高くて手が出ないが多く、しかし市場実勢からするとすでにここは割安感も。
長谷工xもっとちっこいゆりかもめx地盤よくなく地震等で浸水の恐れが高いx低いタワーが
同じぐらいの価格らしいですからね。
結果ここはサクッと完売しそうですね。年末には残ってないと予想。

[11600: 匿名さん]

新築駅近タワーで都心アクセスの時間距離比較すると、ここより良いとこが見つからないのが怖い。