パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11351: 名無しさん]

>>11350 評判気になるさん
昔屋上庭園のある都内のマンションに住んでましたが、10年目過ぎの修繕で費用が多額になることが分かり、施工会社の勧めもあり、植物のエリアが大幅に縮小されて木張りのテラスになりました。
植物の維持管理必要な水回りの設備が劣化し、この一式交換が必要となったのがコストが跳ね上がった原因だったと記憶しています。

[11352: 匿名さん]

>>11351
何世帯お住まいのマンションでしたか？
今後の参考に伺いたいです。

[11353: 匿名さん]

目黒のJR社宅跡地再開発がいよいよ動き出す噂。あの敷地ならかなり大規模マンションになるだろうし、情報待ってみてもいいかもね。

[11354: マンション検討中さん]

変な武蔵小山ポジがおやすみ中ですっかり静かになりましたね。ここの検討者や契約者はあのポジさん以外は物件に見合う良識がある方もばかりのようで安心しました。

[11355: マンション検討中さん]

急に過疎ってる？

色々見ましたけど、やっぱりここ高くないですか？
景気後退の兆候が、株と為替、政権などにあらわれてきたので、
値下げせざるをえないのでは？
三井は値下げするデベですよね？

[11356: 匿名さん]

>>11354 マンション検討中さん
中央区スレで大暴れしてますよ。
ここの検討者にとっても本当に迷惑です。。

[11357: 匿名さん]

天下の三井物件なのに
値下げするわけなし。

[11358: マンション比較中さん]

値下げって書く人はほとんどの場合、その人の願望だと思います。

[11359: 匿名さん]

>>11355 マンション検討中さん
三井と三菱は値下げしませんよ。その値段で買いたい人だけお越しくださいというのが基本スタンス。
住友は時価なので上げたり下げたり。
野村は交渉次第で全然行けます。

[11360: 匿名さん]

リーマン級のクラッシュが来ない限り値下げはないでしょ。高いけど竣工までには売れるよ。まあ、値上がりが期待できるかは別問題だが。

[11361: 匿名さん]

確かにリーマンショックの時は、三井も大幅割引していたみたいですよね。
竣工後も売れ残っていた物件でしたが。

[11362: 匿名さん]

やっぱり過疎りますね。
販売中のマンションでもこんなものでしょうか？
それとも、ここはもう議論しつくした感じですか？

[11363: 匿名さん]

武蔵小山駅の朝は武蔵小杉駅の朝みたいになってしまうのだろうか。


http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1712/26/news032.html

[11364: 名無し]

ブリリア目黒が引き渡しになって転売が出てきた。
坪600万以上だから軒並み2割以上乗っけてるね。
1LDKで1億だぞwそこまでの価値を見出せる人がいるんでしょうか。凡人には分かりません。
ムサコもそういうバカが出てくるんだろうな。

[11365: eマンションさん]

>>11359 匿名さん
三井と三菱はやはり思い上がりが強いですね。
経済原理を無視して俺たちに従えという態度なのがよくわかる。

[11366: 匿名さん]

>>11364 名無しさん

転売は売れ残ってる感が半端ないね。諸経費や税金考えると2割乗っけないとペイしないのかな？

[11367: 名無し]

取得後5年以内の売却は利益にかかる税率高いですからね。
そもそも買う奴がいるから調子に乗って値段が上がる。

[11368: マンション比較中さん]

>>11367 名無しさん
利益の4割税金がかかる。(5年以上経てば2割)
買った値段+諸経費で売れれば損はしない。
2割は盛り過ぎだし、買い手は付かないと思う。

[11369: 匿名さん]

>>11368 マンション比較中さん

さすがにここを転売して儲けられると思う人はいないでしょ。ダメ元で2割乗っけて売りに出してみる人はいるかもしれないけど

[11370: マンション比較中さん]

>>11369 匿名さん
ブリリア目黒でも2割なんて盛り過ぎ。販売価格以上では売れないと思う。ましてやここは中古価格はかなり下がると思う。なぜなら、この地域の高価格の中古マンションは今でも供給過剰。更に続々新築が販売されたらますます買い手市場になると思う。

[11371: 匿名さん]

武蔵小杉の2匹目のドジョウを狙ったけどダメだったようだね
デベは完全に読み間違えた

[11372: 匿名さん]

>>11371 匿名さん

武蔵小杉とは伸び代の大きさが決定的に違うからね。武蔵小山は既に成熟した街でローカル線一本しかないのが痛い。良い街なんだけど、これから大きく伸びる街ではないよね。

[11373: 匿名さん]

今さらながら、目黒線というローカル路線しかないということがネックですねー。
なかなかいいところがなくて、どこにマンション買うべきか悩ましいです。

[11374: マンション検討中さん]

ブリリアもここも貧乏人が買うようなマンションじゃないしな。

[11375: マンション検討中さん]

>>11359 匿名さん
リーマンの時は三井下げまくってましたよ

[11376: 匿名さん]

>>11375 マンション検討中さん
今は平時なので、リーマンみたいなイレギュラーは全然別でしょう…。

[11377: 匿名さん]

リーマン級とは言わないまでも、また市況が悪化して経済が落ち込むことは
ありえますよね。
先のことは、どんなに高名な経済学者でも予想できないみたいですし。
売れなければ、最終的には値下げせざるをえないのでは。
完成在庫を何年も持つタイプのデベではなさそうですし。
それとも、３年ぐらいは余裕でもつのかな？

[11378: 匿名さん]

アメリカでは今後3年間のうちにリセッション向かう確率が70%を超えているらしいよ。完売しても、リセッションが起こったらロスカットで売り物も出てくるでしょう。

[11379: マンション検討中さん]

市況悪化した際には都心でいくつか仕込みたいですね。売出中の物件はコロコロ値付け変わりませんよ。中古がメインでしょう。

[11380: 匿名さん]

>>11379 マンション検討中さん

狙いは都心ですよね。都心は大して価格が下がらないかもですが。

[11381: マンション比較中さん]

都心＝5区山手線内側

[11382: 匿名さん]

>>11372 匿名さん

その通り。これは動かしようのない事実だね。伸びしろなんて、全くないでしょ。

[11383: 匿名さん]

大崎では無く、武蔵小杉と比較されてる時点で、この物件の将来価値が推測される...景気がダウンターンに入ったら下落率高そう。デンジャラスタワマンだな。

[11384: マンション比較中さん]

>>11383
大崎なりすましやめてください

[11385: 匿名さん]

ここと小杉で比較するなら、小杉で十分だろう。坪単価460も払って中途半端な準都心に住む必要ないよ。

大崎含めた都心の物件がそのうち経年劣化と景気悪化で下がるタイミングが10年以内には来るから、その時中古で買えば良い。

全く魅力のない、なんちゃって億ション。

[11386: 匿名さん]

地権者と売主にとって『感じの良いタワーマンション』。

キャッチコピー通り。

[11387: 匿名さん]

既に過去ログでここの評価は大方確定しており、①地元民買い替え専用の②高齢者向けマンションなので、ここに地縁/血縁が無い人はスルーしてOKの物件かと。

『値段に関わらず、ここに住居がどうしても必要な人』以外はスルーでしょう。

目黒線ってどこ走ってるの？と言うのが普通の評価。そして、郊外のマイナー路線の駅前タワマンが坪単価460万とおっしゃる。

アハハ、面白いジョークですね、でしょう、フツー。そこから深掘りする必要無し。

[11388: 匿名さん]

>>11387 匿名さん

その通りなんだけど、何かにつけて「メジャー7×スーゼネ×駅1分」をあちこちで連呼してウザがられてる小山ポジいるんだよね。大井町で暴れまくってたけど、最近排除されて静かになったよ。

[11389: マンション検討中さん]

>>11388 匿名さん
ここからも排除されたのでしょうか。しばらく見ないですね。調子に乗ってあちこち荒らしまくって、三井から厳重注意を受けたのでしょうか…

[11390: マンション検討中さん]

パークシティ武蔵小杉イーストが完売になったようですね

[11393: 匿名さん]

ウエストですね。イースト、ウエスト全戸完売。
三井さんおめでとうございます。
良い性能のマンションをリーズナブルな価格で販売すれば、大規模であっても普通に売れるという証明ですね。

[11395: 名無し]

[No.11391～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[11396: 匿名さん]

ここは坪500万まで予想されていながら坪400万を下回ることを期待していた人も多いので、出てしまいますよね、落ち武者が。第一、興味なければ書き込みませんからね。検討される方は過度のポジティブキャンペーンも過度のネガティブキャンペーンも無視して個人の尺度でご判断されることを祈ります。

[11397: 名無し]

目黒駅前が坪500なのに武蔵小山が500な訳ないだろ。
調子乗ってんじゃねえってぶっ飛ばされるレベル。

[11398: 匿名さん]

>>11385
下がるといいですね。

[11399: 匿名さん]

住まいサーフィン見たら、パークシティ武蔵小山ザタワーの「沖式新築時価」は127万円（/m2）だった。妥当な評価だと思う。

[11400: 匿名さん]

武蔵小山は坪300程度が妥当
これ地元民の感覚

[11401: 匿名さん]

朝の混雑が耐えられるなら、若い世代にとっては武蔵小杉の方がコスパが高いだろうね。ここはリタイア世代向け。子供持ちでここを買える予算があるなら、日本橋や茗荷谷付近の方が圧倒的に良い。

[11402: 匿名さん]

販売戸数4戸か・・・
ちょっと勢いが影ってきて心配

[11403: 匿名さん]

住みたい街ランキングで昨年から大きく順位を落として112位。世間での認識はこんなもん。これでマンション価格が安ければ穴場とも言えるけど、都心並の価格と言われちゃうと予算があっても手が出せないよ。

[11404: 匿名さん]

>>11402 匿名さん
2期1-3次全体では何戸売れたのか気になるね

[11405: 匿名さん]

港区のタワマンに10年ほど住んでいた時に、暇つぶしに1度、武蔵小山に行ったことがありますが、パルム商店街はメディアに取り上げられているような魅力は感じず、街も小汚く、大井町と同じような印象を持ちました。
こんな街に不釣り合いなタワマンを作ってしまうなんて。港区のタワマンも買えそうな金額ですが、そんな価値があるのかはなはだ疑問です。

[11406: 匿名さん]

販売住戸の詳細情報を公表しているのは好感が持てるね。しかし、条件が良いとは言え北西向きで坪480万、将来三菱のタワマンでお見合いになる南西向きで坪460万ですか。ワイドスパンなのは良いんだけど、窓二枚分しかない開口部が残念。良く売れるなあと感心。さすがに失速してきたか。

[11407: 検討板ユーザーさん]

>>11405 匿名さん
わかってしまいました。
あなたはシーサイドからわざわざ小山に乗り込んできた荒らしですね。
グランドメゾンがメッキが剥げてきたものだから小山の批判で溜飲を下げているのか？

[11408: 匿名さん]

都内で豪華なタワーマンションに住みたいなら、坪480万円は難しくないかな。

湾岸を除くと、土地が空いているのは、京葉線の八丁堀まわりぐらいでは。

100戸程度ならもっと選択できるけど、資産価値の面で躊躇するよね。

[11409: 匿名さん]

地方出身の資産家なんですが、今のトレンドは3A+MKと伺いましたが、MKってここのことですか？

[11410: 匿名さん]

>>11409 匿名さん
NOです。
あなたも質問する前に、最低でも１ヶ月分は過去ログを読み返してみては。
読み返していれば、あなたの発言で不快になる人がいることもわかるでしょう。

[11411: マンション検討中さん]

>>11410 匿名さん
11409は分かっててわざと言っているんですよ。一々相手にしないことです。

[11412: 名無し]

ほんとマンションデベはアベノミクスに感謝だな。

[11413: マンション掲示板さん]

>>11409 匿名さん
違います
3Aは青学、亜細亜大、麻布獣医大でMKは三田の慶応です。

[11414: マンション比較中さん]

3Aは、足立、赤羽、あと何だっけ？　MKはここだよね～！

[11415: 匿名さん]

平米127万円程度が新築フェアバリューって結論ですかね。
坪400万ちょっとか。その位でしょうね。

[11416: 匿名さん]

>>11414 マンション比較中さん
青横だよ♪
足立・赤羽には申し訳ないけど。

[11417: 匿名さん]

もうすぐ安倍政権終わりそう(少なくとも三選は無さそう)だから、いよいよ流れが変わりますね。

金融緩和の終焉、金利上昇とデフレの再到来を予測します。

即ち、不動産バブルの終焉。
やはりみんなが『ちょっとおかしいんじゃないの？』と思うことは長くは続かない。

買ってない人は正解ですね。待てば海路の日和あり、ですな。

[11418: 匿名さん]

中古は安くなるかもだけど、新築は不景気なら数も作れず
コストも高止まりだし、給料目減りで本当に高嶺の花になるだろうな。
今の感覚でいうと、坪５００が普通になると思う。

[11419: 匿名さん]

>>11418 匿名さん
ここも竣工した瞬間に中古。
永久に新築の物件なんて無い。
言ってる事がイミフだが大丈夫か？

[11420: 匿名さん]

>>11418 匿名さん

最近の株価動向も怪しいし、強気姿勢貫いたら空室だらけでゴーストタウン化するリスクもあるんじゃないか？

[11421: 匿名さん]

ここがゴーストタウン化するわけないよ。

[11422: 匿名さん]

日経がオープンしたら驚くと思うよ

[11423: 匿名さん]

>>11422 匿名さん
先物で驚いて、リアル市場で日経の強さを感じる日とみた！

[11424: 匿名さん]

ゴーストタウンにはならんかもだが、坪単価300万程度まであっさり下げるだろう。賃料も下がるし、投資で買ってる人はあっさり売るだろう。

所詮、庶民の実需郊外エリア。マイナー路線だし。

夫婦共働きで相続でブーストされてない購買層が買える金額までは落ちるリスクあり。せいぜい70平米でグロス6,000万円台が良いところでしょう。

[11425: 匿名さん]

今夜のBS7　日経+10の特集は不動産です。一応見といた方がいいね

[11426: マンション検討中さん]

やっぱり注目度高いですね。ちょっと値下がり期待しましたが、同じような人が多すぎるのでここは諦めます。ライバルが多すぎる。日経が少し下がった程度で購買意欲が落ちる気がしない。

[11427: マンション比較中さん]

11422さんの言ったとおりですね。不動産に変調きますね。
不動産投資では、かぼちゃの馬車でスルガ銀行のやり方が大問題になっているので、融資審査がかなり厳しくなる。実需、投資の両輪で不動産はどうなるか。

[11428: eマンションさん]

>>11427 マンション比較中さん
やはり高額なローンを組もうとした場合には預金残高1000万位は必要なのでしょうか？
残高が少ないと信用度が落ちるので審査に通らないと聞いたのですが。

[11429: 匿名さん]

>>11428 eマンションさん

残高少ないと信用されないのはキャッシュ購入時。
ローンくむ場合は、給料と職で判断される

[11430: 匿名さん]

株価、今日は千円弱下がりましたね。
トレンド転換かな。
不動産は、金利動向も含めまだ読めませんが、上がる要素は少なそうですよね。

[11431: マンション検討中さん]

アベノミクス末期ですかね
ここはジャンピングキャッチかな
武蔵小山は坪300ぐらいが相場でしょう

[11432: 名無し]

ドル円はここのところ下げトレンド継続中だし103円台まではいくでしょう。
そのとき日経がどうなってるか。

アホ民主党の時はマンション安くて良かったなぁ。仕事も大変だったけど。
世の中うまいこといかないものですね。

[11433: 匿名さん]

>>11432 名無しさん

株は半年後を見るというけど、不動産はさらに先を見てる気がする。
ここが引き渡しの時、市況はどうなってるのだろうか。
まあ、下がっても5～10％の範囲内だと思うけど

[11434: 匿名さん]

価値あるマンションでも、バブル価格で買うと損をする
https://www.sumu-log.com/archives/9975/

最近、こういう記事多いですね。金融引き締めのフェーズですし、いよいよ住宅価格もピークアウトしそう。

[11435: 匿名さん]

三井さんの記事は参考になりますね。

経済的損失を被ることになるかもしれないという心配が残ったとしても、金銭の多寡に置き換えることができない精神的価値が高ければ満足度は高いはずです。大事な点はここにあります。

https://www.sumu-log.com/archives/10065/
優先すべき条件は「立地」です。駅から近いこと、都心に近いこと、都心にダイレクトアクセスの鉄道利用であることなどです。

ここは今の価格高騰の中ではベストの選択の一つでしょうね。

[11436: 匿名さん]

まあ、石破政権はリフレやめて財政再建に傾くだろう。

またデフレに戻りそうだな。

[11437: 匿名さん]

物価下落、会社業績下落、円高、給料下落...

そして不動産価格も下落...
新築は高いかもだが、中古は値崩れするだろう。

ここもすぐに坪単価300万円へ。
まあ、地元の戸建て売って移ってる人が大半だから、気にしないだろうけれど。

[11438: 匿名さん]

10年以上前なら武蔵小山のプリズムタワーが75平米が4500万円くらいで買うことができたのにね。ここは駅近という大きなメリットがあるが割高過ぎる。
景気の先行きが不透明になってきたし、ここは手出し無用。

[11439: マンション掲示板さん]

>>11435 匿名さん
都心から遠い私鉄ローカル駅のここはアウトですね

[11440: 匿名さん]

高値掴み間違いない

[11441: 匿名さん]

地元民専用の戸建てからの買い替え特需マンションだから、そもそも値段気にしてない人が多いんでしょう。等価交換みたいなもんかと。

だから資産性を気にする人は手出し無用の物件です。

かつ高齢者も多いとか。

んで、2LDKはいっぱい余ってる。

DINKSを想定したんだろうけど、DINKSはこの立地は選ばないでしょう。もっと都心よりの方が大人だけなら通勤時間含めて暮らしやすいし。

[11442: 匿名さん]

確かに2LDKは中途半端ですね。2LDKに8千万出すくらいなら超都心に広めの1LDK買う方が利便性も資産価値も圧倒的に高いもんなあ。

[11443: 匿名さん]

>>11438 匿名さん
プリズムタワーは武蔵小山というより完全に戸越銀座ね

[11444: 匿名さん]

DINKSなら同じタワマンでも月島のmid grand towerの方が利便性高い。

多分、この物件見てる人は月島は見てなさそうだけど。

不動産って広域で見る人って少ないのね。

[11445: マンション掲示板さん]

ここと同じ三田線で大手町から20分の板橋本町なら
新築坪200台前半で手に入るから
いかにここが高値掴みかが分かる

[11446: 匿名さん]

月島とか板橋本町とか
ここの検討者からみれば論外でしょう

[11447: eマンションさん]

>>11433 匿名さん
下がっても5〜10%

そういうこと言ってる人前回の住宅バブルの時たくさんいたよ

[11448: 匿名さん]

>>11445 マンション掲示板さん
板橋区と比較してる時点で…ウケ狙いにしても笑いすら起きませんよ。

[11449: 匿名さん]

>>11447 eマンションさん
今がバブルだと認識している時点で完全に間違ってる。

[11450: マンション検討中さん]

>>11447 eマンションさん
前回の住宅バブルとはいつの話？