パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11251: 匿名さん]

>>11250 匿名さん
いずれ都区部も人口減るよ。残念ながら。

[11252: 匿名さん]

オリンピック後も再開発が継続できる街は資産価値を維持できる、と都心に住むの特集でありますね。
特に、東京、品川、浜松町、虎ノ門、渋谷の5つが筆頭として挙げられています。
損得を重視するならこういった目線で選ぶべきですね。少なくともここじゃない。

[11253: 匿名さん]

>>11251 匿名さん
少なくともこの10年で都区部の人口は圧倒的に流入が多いのに、いずれと言われても何十年後の話をされてるのかわかりかねます。

[11254: 匿名さん]

>>11253 匿名さん
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000069900/27sougousenryaku6...

平成39年に品川区は人口ピークと予測。
このマンションの竣工が2020年。
7年で人口減スタート。

[11255: 匿名さん]

経済予測は難しいが、人口予測はほぼ当たる。
多少の期間のズレはあっても、出生率が2を切って、移民を受け入れない国の実需が上がるわけないやん...デフレの根源は人口減による経済縮小。

もちろんどこぞの国家のようにハイパーインフレを政策的に起こして、見た目の不動産価格を押し上げることはできるかもしれんが。それを期待して不動産に投資ってのも...なんだかなー。

[11256: 名無しさん]

品川区ですら人口減少なら尚更このマンションを買う意思決定に至らないじゃないか…。

[11257: 匿名さん]

ここは安普請の割高、不人気エリアだからリセール時に競合劣後で苦労するだろうな

[11258: 匿名さん]

武蔵小山の中古タワーとか誰も買わないよね
そもそも武蔵小山で坪400超えてるって普通の感覚だと異常値
完全にバブルでしょう

[11259: 匿名さん]

そう。それをバブルではないとか、不動産価格は下がらないむしろ上がるっていうとんでも理論があるのが驚きなんですね。
相場の曲線の論理無視で天井突き抜けて上がるとか凄い論理と感心してますわ

[11260: 匿名さん]

今の高値圏で買わざるを得ない人のやけに楽観論みて笑ってしまったわ。
過去10数年のデータ持ち出して、その中で一番高い時期に買うことを自慢したいのかね。

[11261: 匿名さん]

インフレ誘導政策も続いてるし、販売価格自体は多少の調整局面はあるとは思うけど、大幅に販売価格が下落するってのもなかなか考えにくい。デベも供給調整するだろうし。

ただ、マンション販売価格と資産価値はまた別物。再開発っても駅前にタワマン建ててちょっと整理しました程度じゃプラスにはならないよ。そういった意味でもここは危険な匂いしかしない。とても坪400万以上で買って資産価値を維持できるロケーション、駅力じゃないでしょ。

[11262: 匿名さん]

そうなんだよね。
駅前に数本タワマン立つだけだと再開発もどき。

タワマンは一本で1,000戸を超えるような規模じゃないと。

このエリアは企業が大きな土地を持ってるのではなく、細かい地権者の集団だから、更なる大規模再開発は難しいでしょう...

やはり再開発は工場跡地などのデカイ土地が纏めて一発で手に入るエリアが優勢。

タワマンなら、豊洲や月島などの湾岸エリアの方が街の設計自体が新しいしより都心に近いから住みやすい。道路や歩道も広いし、クネクネした邪魔な路地なんて存在しないし。

[11263: 匿名さん]

>>11260
一番高い時期とも限らないし
そうだとしてもまた価格が上がる曲線のときに
売れば損もしないでしょって言いたいだけ。
今がベストだなんて誰も言ってないし
待ちたきゃ待てばいいけど
人口減まで待つのは現実的じゃないし、
金利もどうなってるかわからないでしょ。
待ちたきゃ待ちなよ。
ただここの資産価値が保たれるかわからないのは同意。
ここがいいのかは別問題。

[11264: 匿名さん]

>>11257 匿名さん
でしょうね。
地元の人以外、関心を惹かないエリア。
ここの設備がハイグレードでも結果は一緒。

[11265: 匿名さん]

>>11263 匿名さん
あと10年もせずに人口減が始まるよ。
待てば海路の日和あり、ですよ。

[11266: 匿名さん]

>>11263 匿名さん

結局、「何にもわかりませーん！」
ということですね。

[11267: 匿名さん]

>>11260 匿名さん
きっとお金が余ってる地元の方々が買うんでしょう。普通の感覚の人(地元でもなんでもない人)から見たら？？なのは当然ですね。

[11268: 匿名さん]

まぁここは安泰だよ。僕も欲しいもん。中古で３５０になったら絶対買う。

[11269: 匿名さん]

>>11268 匿名さん
ここが中古で350になったら都心を買うわ

[11270: 匿名さん]

マジ！？
理由が分からん...
ここは完成在庫の山と見てるんだが。
すみふと一緒に2020以降も「最終期」って掲げ続けてる気がするぞ...

[11271: 匿名さん]

10年待つってその間の賃料考えないの？
3LDK20万円として10年間で2400万円だけど、2400万円も今から価格下がるかね。

金利は今が底で上がるの確実な中で、不確実な販売価格下落リスクを負うことに経済合理性乏しいし、その間賃貸の安普請で我慢する道理も見出せないけどな。

とは言え、上でも出てるようにここを買うのは別問題かなぁ。10年で2400万円なら平気で下落しそう…70平米9000万→築10年70平米6600万って考えたら全然想像できる。そういう点であり得ないレベルの下落リスクがあるから厳しいかもってのが率直なところ。高くても武蔵小杉と同じくらいがいいとこじゃないかな…。

[11272: 匿名さん]

>>11271 匿名さん
下がる予測に同意。
個人的には70平米5000万円台もあると思ってる。
周辺環境としても、パルム商店街が携帯ショップとか電気店で埋まっているようでは...

[11273: マンション検討中さん]

齢をとると、こういうコンパクトな街って豊洲みたいなのと違って歩かずにすむから人気があると思うよ
都心のマンションでも生活インフラがマルエツプチ程度の小スーパーだけだったりするし、ここは
スーパーも多くていいと思うけどね
しかも徒歩圏に温泉と森林公園があって、気取らなくっていいわ

[11274: 匿名さん]

完成在庫の山って、半年で残り1/４まで売れて、引き渡しまでにあと２年もあるのにどうやったらそういう思い込みになるの!?

[11275: 匿名さん]

>>11273 マンション検討中さん
武蔵小山の街は全然良いんですよ。
庶民が生活しやすい心地よい街だと思います。

問題はそんな街に日本一感じいいと銘打ちながら、庶民に全く優しくないこのタワマンなんですよね。もちろん永住目的のお金持ちのご年配夫婦ならいいんですが、リセールもあり得るファミリー層に全然マッチングしてないことかと思います。

[11276: 匿名さん]

>>11275
ここはシティタワー国分寺と同じ層が買うと思うけど？
駅直結、駅徒歩1分なんていう物件は金持ち層中心にきまってるじゃん
リセールを考える若い層はもっと別のコスパのいい物件を選べば？

[11277: 匿名さん]

>>11276 匿名さん
ホームページで散々ファミリー層向け謳っておきながらその言い草は呆れて何も言えませんね。屋上庭園で小さい子が遊ぶ風景もイメージ画像にありましたけど全て幻想でしたか、そうでしたか。

[11278: 匿名さん]

やっぱり武蔵小山は坪300のイメージだよね

[11279: 匿名さん]

ローカル線の感じのいい庶民の街の駅前で、金に物を言わせた権力的ジモティーが巨塔に上りあがって配下を睥睨して見下ろすという構図になるわけですね。
週末に現地調査諸々、周囲の様子を確認してきます。

[11280: 名無しさん]

パルム商店街はペットショップが多く
店の前は臭い消しのケミカル臭が漂い、気分が悪くなる

[11281: 匿名さん]

西小山に住んでるけど、武蔵小山は散歩がてら行く程度で近くに住んでいてもあまり利用しない。子持ちなので武蔵小杉には良く行く。商店街があるといってもその程度の位置づけ。それなのに坪470万と聞いて呆れてしまった。

駅近、免震、スーゼネだから高いと自分で自分を説得しようとしたけど無理だった。実際は、土地の買収や地権者のレジデンス棟等のコストも負わされてるから割高なんだと思う。

[11282: 匿名さん]

やはり地元民専用のジジババマンションでしたか...そうですか...子持ちファミリー層向けと聞いて見学しましたが、「豊洲や武蔵小杉の方が街が綺麗で新しく住みやすい」と思いましたが、やはりその印象は間違ってなかったですね。

商店街も寂れた店が多く若さを感じなかったです。かといって老舗の名店があるわけでもないし。

この街がどういう街を目指すのか、イマイチはっきりしなかったので見送りました。豊洲や小杉の様な街を目指すなら買ったかもしれません。そうは見えませんでした。残念ながら。

[11283: マンション検討中さん]

例えば最悪完成在庫多少抱えたとしても管理費や修繕積立金は売主が払うんだし、特段問題ないと思うんだけど。

[11284: 匿名さん]

>>11278 匿名さん
目黒まで二駅、南北線三田線直結の駅前新築マンションが坪300ですか。
今の相場で。
そうなると抽選多数で欲しい人は買えないね。
それでも相場通りだからいいだと？
ははは。

[11285: 匿名さん]

高級なサ高住...タワマン版...

それはそれで日本の将来に備えた必要な再開発かもしれませんね。

街の目指す方向と、私の求めるものが違い過ぎるので、もはや価格にかかわらず住みたいと思いませんが。

[11286: 匿名さん]

>>11284 匿名さん
現地視察したけど、買ってもいい価格は坪単価300万っていい線いってると思う。バブル剥落させたら、実力は200万円だとも思うよ。

ちっこい地下鉄にこじんまりとした駅とロータリー...コンパクト郊外シティの匂いです。

現住民の満足度はあるかもしれませんが、他エリアに住む人(城南にも武蔵小山にもあまり興味無い人)を引き寄せられるだけの魅力は無い。

[11287: 匿名さん]

株が大崩れしてるからこれからの販売は茨の道

[11288: 匿名さん]

>>11278 匿名さん
昔からこの辺りに住んでると坪200〜250ぐらいの感覚です

[11289: 匿名さん]

買えない人が買い時じゃないとか
坪単価高すぎるとか妬んでるだけ。
高くても買える層がい続けるからマンション価格はずっと下がらない。
下がり始めたらデベが供給減らすだけ。
早く理想のマンションが買えるといいですね。

[11290: 名無しさん]

>>11289 匿名さん
まだ下がる局面に来てないだけですよ。潮目が変わる局面が数年後にきますよ。

[11291: 匿名さん]

>>11290
来るといいですね。
何年も前から数年後下がるって同じこと言ってる人たくさんいますけどね。
頑張って安く買って下さいね。

[11292: 匿名さん]

>>11286 匿名さん
素人が視察ですか・・・

[11293: 匿名さん]

2030年頃になって

10年前のオリンピック不動産バブルでこのタワーマンション当時は1億円以上したんだよ

えーっ！今中古で半額以下なのに？？

みたいな会話が交わされそう

[11294: 匿名さん]

>>11293
じゃあ2030年まで待てば？
12年気長に頑張ってくださいね。

[11295: 匿名さん]

12年待って半額なら、12年待つ。
と言うか、賃貸住んでる方が得やん...

[11296: 匿名さん]

2030年なら
私は選手村跡地のタワマンに住んでると思う。
眺望は湾岸一だから。

[11297: 匿名さん]

>>11296
あそこのゴミ焼却場の煙突から出る煙と同じ高さに住むんですね？
さすがコスパ最優先

[11298: 匿名さん]

ていうか、駅近人気の物件ならたとえ10年後に半額に落ちたとしても
埋まっていると思うし、不動産が半額になるということは社会全体の平均収入も
落ちている可能性も高いから、どっちにしても買えないと思うけどね

いずれにしてもここの否定組の会話って不毛すぎるわ
みんなちゃんとマンションを比較検討して勉強してる？？
もっと有益な話が知りたいのに

[11299: マンション検討中さん]

>>11298 匿名さん
私も、そう思います。

文句ばかりで、おとしいれようとして。
なんだか参考にならないですね。
本気で考えてる人は、ここ見てないと思うけど。
住民版も進んでないしね。

もう少したてば、住友が出て比較できますかね。

[11300: 匿名さん]

>>11298
私もそう思います。
時期がきたら下がるとか
高すぎて買えないから下がるとか
まともな根拠示せるやつが誰もいない。
上がり続けるとも思わないけど
そんなに暴落すると思う根拠示せよ。