パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11201: 匿名さん]

>>11199 匿名さん

セミプロブロガーの意見とかどうでもいいわ。
アナリストの意見をドヤ顔で参考になると言ってんのと一緒だからね。ちなみにアナリストの言うことの多くは反対の事柄になることが殆ど

[11202: 匿名さん]

>>11201 匿名さん

支離滅裂でよくわかりませんでした

[11203: 匿名さん]

>>11202 匿名さん
もっと勉強してね

[11204: 匿名さん]

とりあえずここの強烈なポジが他のスレに遠征してるのは止めた方が良いね。
逆効果！計算済みなら頭がキレるね。
あの人のせいでここは相当嫌われてる事は間違いない。

[11205: 匿名さん]

>>11204 匿名さん

昔から再三言ってるのに止めないから困ってる
多分あの病気だと思う

[11206: 匿名さん]

不動産を広域で見た時、武蔵小山を全く知らない人にとっては、魅力の薄い価格。

「まあ、全然知らん街やけど、まあまあ都心に近いから試しに住んでみるか」とはならない価格。

ここに坪単価460万の価値があるかどうか、ピンと来ない。ここに坪460万出すなら、月島タワマン(同じレベルの坪単価)、豊洲東急タワマン(坪単価400万の噂)の方が、東京駅や大手町などの都心に近く、子連れ共働きには住みやすいだろうなぁ、と想像してしまう。

現地始めて見たけど、ちっこい目黒線の駅にこじんまりした電車とロータリー...正直、田舎っぽいけど、大丈夫か？と思ってしまった...

[11207: 匿名さん]

>>11206

地盤の悪い湾岸なんて足切りライン外
高台の地盤の強固な土地の免震タワーで安全安心に暮らしたい人は城南地区ではここ以外にないのが現実
今販売中の中ではナンバーワンなんだよ

[11208: 匿名さん]

>>11207 匿名さん

そうなの?
仕様が糞なのは嫌なので住友か三菱待つよ

[11209: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
不動産は広域で見てるから、城南にこだわり無いし、まして武蔵小山に特別な思い入れもない。

3.11の震災時に月島住んでたけど、電気/水道は即復帰、ガスは2-3時間後に復帰したぞ。震災当日に風呂沸かして普通に入れた。

武蔵小山よりライフライン強いんじゃないか？

結局、都心にち近けりゃ結構震災には強いということが証明されたと思ってる。

寧ろ職場から遠いと歩いて帰るのに大変そうだったね。

[11210: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
小山3丁目の建物倒壊危険度が都内トップレベル。
制震は今のところ倒壊リスクがあるような弱点は指摘されていないが免震は長周期パルスによる倒壊のリスクがある。
安全安心と思っているのは知識のない人だと思います。

[11211: 匿名さん]

>>11197
市況だってわからないでしょ。
これからもっと上がる可能性もあるし、
仮に2020年に下がっても2025年にまた
さらに上がるかもしれない。
高い時買ったとしても売り時間違えなければキャピタルロスはそこまでになるとは思えないし、
これまでも上下を繰り返しながら
長期的にはずっと上昇曲線だよ。
リーマンでさがったあと10年かからず過去最高値だからね。

[11212: 匿名さん]

>>11197
マンションは市況がからむ以上上がる保証がある物件なんてこの世にひとつもないから。

[11213: 匿名さん]

住みたい街ランキング
武蔵小山112位
二桁は狙いたかったね！

[11214: 匿名さん]

>>11213 匿名さん

昔を見ても仕方ない。未来を見ないと。
都心隣接の地盤の強固な高台で商店街併設の再開発。ここ以上にポテンシャルを秘めた場所はないんじゃないかな。

[11215: 匿名さん]

>>11214 匿名さん

昔（2017年）は61位
今（2018年）は112位
未来はどうですかね。

[11216: 匿名さん]

要約するとここは、震災リスクのある安普請の割高の世間の評価の低いマンションですね。
よくわかりました。

[11217: 匿名さん]

>>11214 匿名さん
地盤は強固じゃないって何度も色んな人がスレの中で書いてるよ。調べてもいないの？調べ方がわからないなら教えるけど。

[11218: 匿名さん]

>>11217 匿名さん

そうそう。恵比寿や四ッ谷などの都心の方が表層地盤増幅率は小さい。

武蔵小山は、郊外の中では便利で都心にも出やすく家賃は安いというのが良いところなのに、都心並みに高いなら魅力半減だよ。

[11219: 匿名さん]

>>11216 匿名さん
と言うか、そもそも武蔵小山(高額マンション)言う立地にピンと来ないのよ...。

(例えて言うなら)錦糸町に億ションたちました！みたいな感じかな。

そこが安普請だろうが地盤がどうだろうが、そこまで精査する前に「うーん。微妙じゃね？」って言う感覚。

分かるかな？

[11220: 匿名さん]

>>11218 匿名さん
同意。

[11221: 匿名さん]

ランキング112位って、土浦より下なんだね。

[11222: マンション検討中さん]

112位といっても
調査の仕方が変わったみたいで一概に去年と比較できないかもです。
点数自体は上がっているので、調査の対象じゃなかった駅が増えたのかもしれませんね。

[11223: 匿名さん]

武蔵小山の人気がないのは
目蒲線時代は土地が安かったから
低所得層がたくさん住んでるからでしょう

[11224: 匿名さん]

>>11211 匿名さん
そう、市況の事は誰もわからない。だから、上がるかもしれないし下がるかもしれない。
ただ、ずっと右肩上がりなんて事もありえない。
期待値を考えたとき、今と三年前どちらが高いですか？リスク管理を考えたらとてもじゃないが今は手を出すべきてはない。
ただ、それは新規購入の場合ね。住み替えは中古も高く売れるだろうし

[11225: 匿名さん]

目黒線がいつまで経っても6両だから、ローカルなイメージが消えない
改札も1つしか無いし、何のために地下化したんだか

[11226: 匿名さん]

なんていうかね、商店街がある下町風の街に仕様は別として絢爛豪華なタワーマンションという組み合わせがミスマッチ過ぎるんですね。
40年物熟成ボルドーワインと芋けんぴみたいな組み合わせというんでしょうかね。悪気はありませんが

[11227: 匿名さん]

>>11224
上下はもちろんしますよ。ただ過去のデータ上では長期的に見ればごらんのとおりです。
2014年のもので古くて申し訳ないですが
2018年の現在はもっと上がってるので事足りるデータかと思いますが。
だから売るタイミング間違えずにある程度長期住むならよほどのことがない限り損はしないと思います。
今がベストとは言いませんが、今後は住宅ローン金利上昇の可能性も高いですし消費税も上がりますから、一括支払いで購入でなければトータル支払い額を考えるとそれこそどうなるかわかりませんよ。
よって買いたい時に買えばいいと私は考えますが、今後マンションが上がらず下がるとあなたが考えるデータでもあるんですか？

[11228: 匿名さん]

武蔵小山って、タワマン繋がりでこの物件見るまで名前も知らんかったよ...

目黒の西側にあるエリアのどこか、程度。

一般的にはその程度の認知力だと思うよ。
地盤がいいと言われても、、、元々知らない駅の地盤だからさ...

[11229: マンション比較中さん]

今、新築買うならここは選択肢としてありだと思う。残念ながら同価格帯のタワマンで比較上位の物件ないからね。ただ、今はマンション買い時じゃないし、損得で言えば新築マンションは買うべきではない。ここなんか典型だけど、今の新築は総じて安普請で割高。中古になったら築古の物件より魅力なくて売れないと思うよ。

[11230: 匿名さん]

>>11227 匿名さん
これだけ見たらわからんけど、これさ70平米とかのグロスの価格？
4年前から25％上がってるとして、8500万位でしょ。
こっから上って購入者層が相当限られてくると思うけど。こっから20％のゲインで1億でしょ。
現実的じゃない気がする。皆億ション買っちゃうか!?

[11231: 匿名さん]

>>11227 匿名さん
そんな短い期間の価格推移出してどうすんのさ。
そういうのって、営業がやる手口だよね。

92年以降は失われた20年に入り、長く低迷が続きます。しかし、03年の3748万円を底にミニバブルが始まり、07年には4691万円まで上がりました。4年間で943万円の上昇です。

　その後、リーマンショックもあっていったん価格は下がったものの、12年の4241万円を底に再び上がって、15年の平均は5183万円でした。16年の平均がどうなるのかはわかりませんが、この3年で942万円上がった計算です。前回のミニバブルが4年で943万円の上昇でしたから、バブル期のような活気があるわけではない現状では、そろそろ転換点を迎えてもおかしくありません。

[11232: 匿名さん]

>>11230
数年前には
70m2でこの価格なんて考えられないけど
ここはそこそこ売れてます。
上がるたびに同じことが言われ続けるだけ。
ここを買うべきとまでは思いませんが、
今が買い時じゃないかどうかなんて論じるだけ
時間の無駄だと言いたいだけです。

[11233: 匿名さん]

>>11227 匿名さん
2014年の平均価格が7000万で、平均単価50万/平米だと、平均の広さが140平米になるんだけど・・・
どういうこと？

[11234: 匿名さん]

>>11233 匿名さん
失礼、見方間違えてた。
2014年で5000万の平均単価が70万/平米ね

[11235: 匿名さん]

>>11231
人生80年としてマンション買って住む時間なんてせいぜい30年か40年でしょ。
あなたの言うこともわかりますが
それなら一生マンションなんて買わずに
いればいいんじゃないですか？
私は営業でもなんでもないので
あなたがそう思うなら一生買わなくて全然OKですよ。

[11236: 匿名さん]

>>11232 匿名さん
グロスも上げれる限度があるでしょ。消費者がついてこれない。じやあ、狭くしてグロス維持したって、住宅なんだから狭すぎるわけにもいかず、限度があるね。
暴落はないにしても、高止まりするだけじゃない。追えたとしてももつ一押しくらいでしょ。

[11237: 匿名さん]

>>11235 匿名さん
私は既に仕込んでますよ。安い時期に
キャピタルゲインはかなりの金額でウハウハだけど、それは泡銭と思って期待してない。
そんな私から見て、これから買う人ってチャレンジャー以外何者でもなく、頑張ってとしか言いようがないです。

[11238: 匿名さん]

>>11236
高止まりで充分でしょう。
家賃払い続けるよりよっぽどいい。

[11239: 匿名さん]

>>11237
じゃあその安い時期に買ったあなたは
今のこの価格帯にこのタイミングでなると
予想できてましたか？
今と比べて安いとなるのは結果論であって
その値段から下がることはないという確証は
当時ありましたか？
キャピタルゲインを泡銭と思ってるくらいだから
計算した投資ということでもないですよね？

[11240: 匿名さん]

分譲価格は上がってるけど、賃料は殆ど上がってない。

つまり、今、賃貸住まいの人は買わずに賃貸に住み続けるのが吉。その方が「得」って事だよ。

マンションなんざ、いつでも買える。

いずれ東京の人口も減るんだから、20年待てば違う世界になってる。

[11241: 匿名さん]

短期間グラフだけ持ちだして、グラフが上向きだからこれからも上がると言ってる人は、グラフがその曲線を描く理由を考えていないのかな。
この何年かマンション価格が上向きだったのは、金融緩和、オリンピックによる人出不足と資材高騰のため。
これからは、オリンピック終了、人口減少など、マイナス要因が出てくる。
その中で、マンション価格が上がり続けるはずはないというのが大方の見方。

[11242: 匿名さん]

>>11241
でも金利も上がるよ。

[11243: 匿名さん]

>>11242 匿名さん
金利が上がる→マンションが売れなくなる→価格が下がる

[11244: 匿名さん]

>>11242 匿名さん
金利が上がると、ローンを払えない人が出てきて、マンションを手放し、供給過多が更に進み、マンション価格が下がる

[11245: 匿名さん]

>>11241
この何年かだけではなく2001年以降の18年分です。ここのようなタワマンは10年か15年くらいで売却すると言われてるのでそのくらいのスパンで充分でしょう？
80年代のバブルの時に買わずに待った人が2009年に最安値で買ったとして20年待って安くてよかったねってことですか？

[11246: 匿名さん]

>>11244
金利上がる→マンション価格下がる
→トータル支払い額変わらない

[11247: 匿名さん]

>>11246 匿名さん
トータル支払いが変わらないって、金利があがるのが何年後の想定なのですか？？

[11248: 匿名さん]

>>11247
それを聞く意味あります？
すぐ上がっても緩やかかもしれないし、
5年後から急激に上がるかもしれないし。

[11249: 匿名さん]

>>11240 匿名さん
20年待てるなら待てば～

[11250: 匿名さん]

オリンピックが終われば人手不足、材料費高騰が解消されるといあ考え方こそ希望的観測じゃないですかね。

オリンピックが終われば次の工事に人手が回るだけで、そもそも人口減少なら人手不足が解消されることは難しいでしょ。移民でも受け入れるなら別だけど。

大手デベ、大手ゼネだけでいいから有報眺めてみた方がいいですよ。今後の事業計画にどれだけ案件織り込んでいるのか。再開発案件なんて駅だけでも渋谷、池袋、品川、高輪新駅、浜松町、中野と現在進行形で目白押しですよ。

おまけに人口減少は日本全体の話で、東京は例外でしょう。

[11251: 匿名さん]

>>11250 匿名さん
いずれ都区部も人口減るよ。残念ながら。

[11252: 匿名さん]

オリンピック後も再開発が継続できる街は資産価値を維持できる、と都心に住むの特集でありますね。
特に、東京、品川、浜松町、虎ノ門、渋谷の5つが筆頭として挙げられています。
損得を重視するならこういった目線で選ぶべきですね。少なくともここじゃない。

[11253: 匿名さん]

>>11251 匿名さん
少なくともこの10年で都区部の人口は圧倒的に流入が多いのに、いずれと言われても何十年後の話をされてるのかわかりかねます。

[11254: 匿名さん]

>>11253 匿名さん
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000069900/27sougousenryaku6...

平成39年に品川区は人口ピークと予測。
このマンションの竣工が2020年。
7年で人口減スタート。

[11255: 匿名さん]

経済予測は難しいが、人口予測はほぼ当たる。
多少の期間のズレはあっても、出生率が2を切って、移民を受け入れない国の実需が上がるわけないやん...デフレの根源は人口減による経済縮小。

もちろんどこぞの国家のようにハイパーインフレを政策的に起こして、見た目の不動産価格を押し上げることはできるかもしれんが。それを期待して不動産に投資ってのも...なんだかなー。

[11256: 名無しさん]

品川区ですら人口減少なら尚更このマンションを買う意思決定に至らないじゃないか…。

[11257: 匿名さん]

ここは安普請の割高、不人気エリアだからリセール時に競合劣後で苦労するだろうな

[11258: 匿名さん]

武蔵小山の中古タワーとか誰も買わないよね
そもそも武蔵小山で坪400超えてるって普通の感覚だと異常値
完全にバブルでしょう

[11259: 匿名さん]

そう。それをバブルではないとか、不動産価格は下がらないむしろ上がるっていうとんでも理論があるのが驚きなんですね。
相場の曲線の論理無視で天井突き抜けて上がるとか凄い論理と感心してますわ

[11260: 匿名さん]

今の高値圏で買わざるを得ない人のやけに楽観論みて笑ってしまったわ。
過去10数年のデータ持ち出して、その中で一番高い時期に買うことを自慢したいのかね。

[11261: 匿名さん]

インフレ誘導政策も続いてるし、販売価格自体は多少の調整局面はあるとは思うけど、大幅に販売価格が下落するってのもなかなか考えにくい。デベも供給調整するだろうし。

ただ、マンション販売価格と資産価値はまた別物。再開発っても駅前にタワマン建ててちょっと整理しました程度じゃプラスにはならないよ。そういった意味でもここは危険な匂いしかしない。とても坪400万以上で買って資産価値を維持できるロケーション、駅力じゃないでしょ。

[11262: 匿名さん]

そうなんだよね。
駅前に数本タワマン立つだけだと再開発もどき。

タワマンは一本で1,000戸を超えるような規模じゃないと。

このエリアは企業が大きな土地を持ってるのではなく、細かい地権者の集団だから、更なる大規模再開発は難しいでしょう...

やはり再開発は工場跡地などのデカイ土地が纏めて一発で手に入るエリアが優勢。

タワマンなら、豊洲や月島などの湾岸エリアの方が街の設計自体が新しいしより都心に近いから住みやすい。道路や歩道も広いし、クネクネした邪魔な路地なんて存在しないし。

[11263: 匿名さん]

>>11260
一番高い時期とも限らないし
そうだとしてもまた価格が上がる曲線のときに
売れば損もしないでしょって言いたいだけ。
今がベストだなんて誰も言ってないし
待ちたきゃ待てばいいけど
人口減まで待つのは現実的じゃないし、
金利もどうなってるかわからないでしょ。
待ちたきゃ待ちなよ。
ただここの資産価値が保たれるかわからないのは同意。
ここがいいのかは別問題。

[11264: 匿名さん]

>>11257 匿名さん
でしょうね。
地元の人以外、関心を惹かないエリア。
ここの設備がハイグレードでも結果は一緒。

[11265: 匿名さん]

>>11263 匿名さん
あと10年もせずに人口減が始まるよ。
待てば海路の日和あり、ですよ。

[11266: 匿名さん]

>>11263 匿名さん

結局、「何にもわかりませーん！」
ということですね。

[11267: 匿名さん]

>>11260 匿名さん
きっとお金が余ってる地元の方々が買うんでしょう。普通の感覚の人(地元でもなんでもない人)から見たら？？なのは当然ですね。

[11268: 匿名さん]

まぁここは安泰だよ。僕も欲しいもん。中古で３５０になったら絶対買う。

[11269: 匿名さん]

>>11268 匿名さん
ここが中古で350になったら都心を買うわ

[11270: 匿名さん]

マジ！？
理由が分からん...
ここは完成在庫の山と見てるんだが。
すみふと一緒に2020以降も「最終期」って掲げ続けてる気がするぞ...

[11271: 匿名さん]

10年待つってその間の賃料考えないの？
3LDK20万円として10年間で2400万円だけど、2400万円も今から価格下がるかね。

金利は今が底で上がるの確実な中で、不確実な販売価格下落リスクを負うことに経済合理性乏しいし、その間賃貸の安普請で我慢する道理も見出せないけどな。

とは言え、上でも出てるようにここを買うのは別問題かなぁ。10年で2400万円なら平気で下落しそう…70平米9000万→築10年70平米6600万って考えたら全然想像できる。そういう点であり得ないレベルの下落リスクがあるから厳しいかもってのが率直なところ。高くても武蔵小杉と同じくらいがいいとこじゃないかな…。

[11272: 匿名さん]

>>11271 匿名さん
下がる予測に同意。
個人的には70平米5000万円台もあると思ってる。
周辺環境としても、パルム商店街が携帯ショップとか電気店で埋まっているようでは...

[11273: マンション検討中さん]

齢をとると、こういうコンパクトな街って豊洲みたいなのと違って歩かずにすむから人気があると思うよ
都心のマンションでも生活インフラがマルエツプチ程度の小スーパーだけだったりするし、ここは
スーパーも多くていいと思うけどね
しかも徒歩圏に温泉と森林公園があって、気取らなくっていいわ

[11274: 匿名さん]

完成在庫の山って、半年で残り1/４まで売れて、引き渡しまでにあと２年もあるのにどうやったらそういう思い込みになるの!?

[11275: 匿名さん]

>>11273 マンション検討中さん
武蔵小山の街は全然良いんですよ。
庶民が生活しやすい心地よい街だと思います。

問題はそんな街に日本一感じいいと銘打ちながら、庶民に全く優しくないこのタワマンなんですよね。もちろん永住目的のお金持ちのご年配夫婦ならいいんですが、リセールもあり得るファミリー層に全然マッチングしてないことかと思います。

[11276: 匿名さん]

>>11275
ここはシティタワー国分寺と同じ層が買うと思うけど？
駅直結、駅徒歩1分なんていう物件は金持ち層中心にきまってるじゃん
リセールを考える若い層はもっと別のコスパのいい物件を選べば？

[11277: 匿名さん]

>>11276 匿名さん
ホームページで散々ファミリー層向け謳っておきながらその言い草は呆れて何も言えませんね。屋上庭園で小さい子が遊ぶ風景もイメージ画像にありましたけど全て幻想でしたか、そうでしたか。

[11278: 匿名さん]

やっぱり武蔵小山は坪300のイメージだよね

[11279: 匿名さん]

ローカル線の感じのいい庶民の街の駅前で、金に物を言わせた権力的ジモティーが巨塔に上りあがって配下を睥睨して見下ろすという構図になるわけですね。
週末に現地調査諸々、周囲の様子を確認してきます。

[11280: 名無しさん]

パルム商店街はペットショップが多く
店の前は臭い消しのケミカル臭が漂い、気分が悪くなる

[11281: 匿名さん]

西小山に住んでるけど、武蔵小山は散歩がてら行く程度で近くに住んでいてもあまり利用しない。子持ちなので武蔵小杉には良く行く。商店街があるといってもその程度の位置づけ。それなのに坪470万と聞いて呆れてしまった。

駅近、免震、スーゼネだから高いと自分で自分を説得しようとしたけど無理だった。実際は、土地の買収や地権者のレジデンス棟等のコストも負わされてるから割高なんだと思う。

[11282: 匿名さん]

やはり地元民専用のジジババマンションでしたか...そうですか...子持ちファミリー層向けと聞いて見学しましたが、「豊洲や武蔵小杉の方が街が綺麗で新しく住みやすい」と思いましたが、やはりその印象は間違ってなかったですね。

商店街も寂れた店が多く若さを感じなかったです。かといって老舗の名店があるわけでもないし。

この街がどういう街を目指すのか、イマイチはっきりしなかったので見送りました。豊洲や小杉の様な街を目指すなら買ったかもしれません。そうは見えませんでした。残念ながら。

[11283: マンション検討中さん]

例えば最悪完成在庫多少抱えたとしても管理費や修繕積立金は売主が払うんだし、特段問題ないと思うんだけど。

[11284: 匿名さん]

>>11278 匿名さん
目黒まで二駅、南北線三田線直結の駅前新築マンションが坪300ですか。
今の相場で。
そうなると抽選多数で欲しい人は買えないね。
それでも相場通りだからいいだと？
ははは。

[11285: 匿名さん]

高級なサ高住...タワマン版...

それはそれで日本の将来に備えた必要な再開発かもしれませんね。

街の目指す方向と、私の求めるものが違い過ぎるので、もはや価格にかかわらず住みたいと思いませんが。

[11286: 匿名さん]

>>11284 匿名さん
現地視察したけど、買ってもいい価格は坪単価300万っていい線いってると思う。バブル剥落させたら、実力は200万円だとも思うよ。

ちっこい地下鉄にこじんまりとした駅とロータリー...コンパクト郊外シティの匂いです。

現住民の満足度はあるかもしれませんが、他エリアに住む人(城南にも武蔵小山にもあまり興味無い人)を引き寄せられるだけの魅力は無い。

[11287: 匿名さん]

株が大崩れしてるからこれからの販売は茨の道

[11288: 匿名さん]

>>11278 匿名さん
昔からこの辺りに住んでると坪200〜250ぐらいの感覚です

[11289: 匿名さん]

買えない人が買い時じゃないとか
坪単価高すぎるとか妬んでるだけ。
高くても買える層がい続けるからマンション価格はずっと下がらない。
下がり始めたらデベが供給減らすだけ。
早く理想のマンションが買えるといいですね。

[11290: 名無しさん]

>>11289 匿名さん
まだ下がる局面に来てないだけですよ。潮目が変わる局面が数年後にきますよ。

[11291: 匿名さん]

>>11290
来るといいですね。
何年も前から数年後下がるって同じこと言ってる人たくさんいますけどね。
頑張って安く買って下さいね。

[11292: 匿名さん]

>>11286 匿名さん
素人が視察ですか・・・

[11293: 匿名さん]

2030年頃になって

10年前のオリンピック不動産バブルでこのタワーマンション当時は1億円以上したんだよ

えーっ！今中古で半額以下なのに？？

みたいな会話が交わされそう

[11294: 匿名さん]

>>11293
じゃあ2030年まで待てば？
12年気長に頑張ってくださいね。

[11295: 匿名さん]

12年待って半額なら、12年待つ。
と言うか、賃貸住んでる方が得やん...

[11296: 匿名さん]

2030年なら
私は選手村跡地のタワマンに住んでると思う。
眺望は湾岸一だから。

[11297: 匿名さん]

>>11296
あそこのゴミ焼却場の煙突から出る煙と同じ高さに住むんですね？
さすがコスパ最優先

[11298: 匿名さん]

ていうか、駅近人気の物件ならたとえ10年後に半額に落ちたとしても
埋まっていると思うし、不動産が半額になるということは社会全体の平均収入も
落ちている可能性も高いから、どっちにしても買えないと思うけどね

いずれにしてもここの否定組の会話って不毛すぎるわ
みんなちゃんとマンションを比較検討して勉強してる？？
もっと有益な話が知りたいのに

[11299: マンション検討中さん]

>>11298 匿名さん
私も、そう思います。

文句ばかりで、おとしいれようとして。
なんだか参考にならないですね。
本気で考えてる人は、ここ見てないと思うけど。
住民版も進んでないしね。

もう少したてば、住友が出て比較できますかね。

[11300: 匿名さん]

>>11298
私もそう思います。
時期がきたら下がるとか
高すぎて買えないから下がるとか
まともな根拠示せるやつが誰もいない。
上がり続けるとも思わないけど
そんなに暴落すると思う根拠示せよ。

[11301: 匿名さん]

なんか色々と必死だな。
不動産も投資も上がり続ける事もないし、下がり続けることもない。
上がってる時は、下がるわけないと錯覚しがちなんだよね～

[11302: 匿名さん]

都内の駅近タワマンが半値になっても
住宅ローンも低金利のまま
収入は上がり続けるって
どんな経済学？
バカなの？

[11303: 匿名さん]

>>11301
だから言ってんじゃん。
下がる時もあればまた上がるときもあるんだから
上がったときに売れば損はないでしょ。
キャピタルゲイン狙うなら
そもそも今買わなきゃいいだけ。
20年でも30年でも待ってジジババが
老後の安い終の住処でもどうぞ探して下さい。
私は今の生活をもっと充実させたいので。

[11304: 匿名さん]

株も上がった時に売れば損は無い。
って理屈なら、倒産でもしなきゃ損する人はいないって理屈になる。

[11305: 匿名さん]

>>11303 匿名さん
狭い部屋に住んで、充実すんの？

[11306: 匿名さん]

ここはまだ広いほうだよ。
なんせ3LDKにもかかわらず70平米台の部屋しか、用意されてないパークシティ兄弟もあるみたいだから。わらい

[11307: 匿名さん]

>>11306 匿名さん

湊ですよね。
あそこは地歴も仕様もこことは違ってヤバいみたいですね。
同じ兄弟でもこれだけ資産価値に違いが出るとは。。。

[11308: 匿名さん]

シー！声が大きい！
彼ら、いろんなスレを常に監視してるっぽいですよ。特にここは妬まれやすいですから。

[11309: 匿名さん]

さすが日本一感じのいいタワマンですね。

[11310: 匿名さん]

>>11305
しますよ。自分が住みたい住環境で暮らせますから。

[11311: 匿名さん]

>>11304
株ほど乱高下してます？
今までのデータ。

[11312: 匿名さん]

3LDK一人暮らしなんで70くらいがちょうどいいですわ。

[11313: 匿名さん]

>>11312 匿名さん

さ、寂しいね

それにしても、70平米3LDKで広いって
3LDKは90ないと

[11314: 匿名さん]

>>11298 匿名さん
社会全体の平均収入が半分になるなら絶対にローンは組んじゃダメ。デフレで借金すると実質借金が増えていくのと同じ効果だからキャッシュで買える人以外手を出さない方がいいですよ。

インフレが起きると思うときじゃ無いと、借金は避けた方が良いです。

[11315: 匿名さん]

湊とか住む場所じゃないでしょ、笑

[11316: 匿名さん]

>>11315 匿名さん
地歴とか地位(じぐらい)なんて世代が変われば気にしなくなる。

東京駅/大手町からの距離が資産価値の根源だよ。職住近接はこれからも変わらないし益々加速するだろう。

品川区や武蔵小山に地縁や血縁のない人は、湊の方が都心で優良に見える。

なぜなら、東京の人口増を支えているのは地方出身者。土地勘の全く無い人がどう言う場所を選択するか。そこを考えた方が良い。

[11317: 匿名さん]

>>11313 匿名さん

いや100平米は最低でも必要。

[11318: 匿名さん]

>>11316 匿名さん
〉地歴とか地位(じぐらい)なんて世代が変われば気にしなくなる。

そんなことないと思うよ。

[11319: 匿名さん]

>>11314
じゃあやっぱりここで値下がり待ってる人たちは
ますます買えないね。

[11320: 匿名さん]

>>11319 匿名さん
無理して買わなくて良いんだよ。デフレが続くなら賃貸が正しい経済行動だから(フルキャッシュで不動産買う人は別)。

逆にインフレを予測するなら買うのが正解。

どちらに振れると予測するかで、買うor賃貸の解が導かれる。

個人的には不動産なんて無理してまで買うもんじゃ無いと思う。

[11321: 匿名さん]

>>11320 匿名さん
居住用なのでそんなことはどうでもいいです…

[11322: マンション比較中さん]

>>11319 匿名さん
値下がり待ってる人は買えない
は、いつの時代でも真実。
買わなくて良かった。はあるが、
待ってよかった。はない。

[11323: 匿名さん]

>>11321 匿名さん

ちゃんと考えた方がいいよ。

[11324: マンション検討中さん]

>>11317 匿名さん
100だとせいぜい2LDKでしょ

[11325: マンション検討中さん]

>>11321 匿名さん
家はかつかつで買っちゃダメだよ

[11326: マンコミュファンさん]

>>11316 匿名さん
あなたは枝川にでも住んでください

[11327: マンション比較中さん]

枝川ねぇ、そうきますか

[11328: 匿名さん]

>>11325 マンション検討中さん
そういうことじゃなくて、居住用の家で損得を考えて賃貸か分譲かを決めないです。

[11329: 匿名さん]

他地域を貶めるような発言はしないでください。
住民の品格が問われます。

[11330: 匿名さん]

>>11328 匿名さん
損得だけじゃないけど、ある程度リセールの事は頭にいれとかないと

[11331: 匿名さん]

>>11329 匿名さん
いや、言いたいことが分かりやすい例えで勉強になったよ。

[11336: 匿名さん]

>>11320
そのわりにはマンコミュ掲示板チェックしてるんですね。ほんとはマンション欲しいんじゃないんですか？

[11337: 匿名さん]

湊は近くにまいばすとミニピアゴしかないし、駅からも遠いし、以前近辺が職場だったけど
住むところではないというのが個人の感想
そもそも、こことは全く性質の違く物件じゃない？

湊住人はご主人の職場に近いからという理由で決められた方がほとんどなんだと思うけど、
でも、それはそれでいいんじゃないかと思うわ
単なる価値観の違いなだけだし、いろんな意見を聞いて最後に自分たちで決めたんだろうから

こういうスレに出入りする人たちは、そういったネガティブな面も含めいろんな意見をききたくて
来ているんだろうから、ブスとか美人とかジジババとか、マンションに関係のない話以外は
全然ウエルカムなのに、最近荒れ過ぎ

[11338: eマンションさん]

>>11337 匿名さん

自業自得
貴方の事ではないですよ
武蔵小山君とそれを支持する人の存在が荒れる要因

[11347: 匿名さん]

[No.11332～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[11348: マンション検討中さん]

全てを受け入れず、流しましょう。
ポジ、ネガ両意見があるのは当たり前。

ほぼ暇潰しの人が多いのだから、相手にしませんよう。

でも信じちゃう人多いですよね。。。

[11349: 匿名さん]

何かＣＴ大井町のスレで自作自演して管理人に消されてたみたいだけど、
ほんと恥ずかしいから止めてください。

[11350: 評判気になるさん]

屋上庭園は、将来の大規模修繕時には一旦撤去でしょうか？
防水関係は大丈夫でしょうか？

[11351: 名無しさん]

>>11350 評判気になるさん
昔屋上庭園のある都内のマンションに住んでましたが、10年目過ぎの修繕で費用が多額になることが分かり、施工会社の勧めもあり、植物のエリアが大幅に縮小されて木張りのテラスになりました。
植物の維持管理必要な水回りの設備が劣化し、この一式交換が必要となったのがコストが跳ね上がった原因だったと記憶しています。

[11352: 匿名さん]

>>11351
何世帯お住まいのマンションでしたか？
今後の参考に伺いたいです。

[11353: 匿名さん]

目黒のJR社宅跡地再開発がいよいよ動き出す噂。あの敷地ならかなり大規模マンションになるだろうし、情報待ってみてもいいかもね。

[11354: マンション検討中さん]

変な武蔵小山ポジがおやすみ中ですっかり静かになりましたね。ここの検討者や契約者はあのポジさん以外は物件に見合う良識がある方もばかりのようで安心しました。

[11355: マンション検討中さん]

急に過疎ってる？

色々見ましたけど、やっぱりここ高くないですか？
景気後退の兆候が、株と為替、政権などにあらわれてきたので、
値下げせざるをえないのでは？
三井は値下げするデベですよね？

[11356: 匿名さん]

>>11354 マンション検討中さん
中央区スレで大暴れしてますよ。
ここの検討者にとっても本当に迷惑です。。

[11357: 匿名さん]

天下の三井物件なのに
値下げするわけなし。

[11358: マンション比較中さん]

値下げって書く人はほとんどの場合、その人の願望だと思います。

[11359: 匿名さん]

>>11355 マンション検討中さん
三井と三菱は値下げしませんよ。その値段で買いたい人だけお越しくださいというのが基本スタンス。
住友は時価なので上げたり下げたり。
野村は交渉次第で全然行けます。

[11360: 匿名さん]

リーマン級のクラッシュが来ない限り値下げはないでしょ。高いけど竣工までには売れるよ。まあ、値上がりが期待できるかは別問題だが。

[11361: 匿名さん]

確かにリーマンショックの時は、三井も大幅割引していたみたいですよね。
竣工後も売れ残っていた物件でしたが。

[11362: 匿名さん]

やっぱり過疎りますね。
販売中のマンションでもこんなものでしょうか？
それとも、ここはもう議論しつくした感じですか？

[11363: 匿名さん]

武蔵小山駅の朝は武蔵小杉駅の朝みたいになってしまうのだろうか。


http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1712/26/news032.html

[11364: 名無し]

ブリリア目黒が引き渡しになって転売が出てきた。
坪600万以上だから軒並み2割以上乗っけてるね。
1LDKで1億だぞwそこまでの価値を見出せる人がいるんでしょうか。凡人には分かりません。
ムサコもそういうバカが出てくるんだろうな。

[11365: eマンションさん]

>>11359 匿名さん
三井と三菱はやはり思い上がりが強いですね。
経済原理を無視して俺たちに従えという態度なのがよくわかる。

[11366: 匿名さん]

>>11364 名無しさん

転売は売れ残ってる感が半端ないね。諸経費や税金考えると2割乗っけないとペイしないのかな？

[11367: 名無し]

取得後5年以内の売却は利益にかかる税率高いですからね。
そもそも買う奴がいるから調子に乗って値段が上がる。

[11368: マンション比較中さん]

>>11367 名無しさん
利益の4割税金がかかる。(5年以上経てば2割)
買った値段+諸経費で売れれば損はしない。
2割は盛り過ぎだし、買い手は付かないと思う。

[11369: 匿名さん]

>>11368 マンション比較中さん

さすがにここを転売して儲けられると思う人はいないでしょ。ダメ元で2割乗っけて売りに出してみる人はいるかもしれないけど

[11370: マンション比較中さん]

>>11369 匿名さん
ブリリア目黒でも2割なんて盛り過ぎ。販売価格以上では売れないと思う。ましてやここは中古価格はかなり下がると思う。なぜなら、この地域の高価格の中古マンションは今でも供給過剰。更に続々新築が販売されたらますます買い手市場になると思う。

[11371: 匿名さん]

武蔵小杉の2匹目のドジョウを狙ったけどダメだったようだね
デベは完全に読み間違えた

[11372: 匿名さん]

>>11371 匿名さん

武蔵小杉とは伸び代の大きさが決定的に違うからね。武蔵小山は既に成熟した街でローカル線一本しかないのが痛い。良い街なんだけど、これから大きく伸びる街ではないよね。

[11373: 匿名さん]

今さらながら、目黒線というローカル路線しかないということがネックですねー。
なかなかいいところがなくて、どこにマンション買うべきか悩ましいです。

[11374: マンション検討中さん]

ブリリアもここも貧乏人が買うようなマンションじゃないしな。

[11375: マンション検討中さん]

>>11359 匿名さん
リーマンの時は三井下げまくってましたよ

[11376: 匿名さん]

>>11375 マンション検討中さん
今は平時なので、リーマンみたいなイレギュラーは全然別でしょう…。

[11377: 匿名さん]

リーマン級とは言わないまでも、また市況が悪化して経済が落ち込むことは
ありえますよね。
先のことは、どんなに高名な経済学者でも予想できないみたいですし。
売れなければ、最終的には値下げせざるをえないのでは。
完成在庫を何年も持つタイプのデベではなさそうですし。
それとも、３年ぐらいは余裕でもつのかな？

[11378: 匿名さん]

アメリカでは今後3年間のうちにリセッション向かう確率が70%を超えているらしいよ。完売しても、リセッションが起こったらロスカットで売り物も出てくるでしょう。

[11379: マンション検討中さん]

市況悪化した際には都心でいくつか仕込みたいですね。売出中の物件はコロコロ値付け変わりませんよ。中古がメインでしょう。

[11380: 匿名さん]

>>11379 マンション検討中さん

狙いは都心ですよね。都心は大して価格が下がらないかもですが。

[11381: マンション比較中さん]

都心＝5区山手線内側

[11382: 匿名さん]

>>11372 匿名さん

その通り。これは動かしようのない事実だね。伸びしろなんて、全くないでしょ。

[11383: 匿名さん]

大崎では無く、武蔵小杉と比較されてる時点で、この物件の将来価値が推測される...景気がダウンターンに入ったら下落率高そう。デンジャラスタワマンだな。

[11384: マンション比較中さん]

>>11383
大崎なりすましやめてください

[11385: 匿名さん]

ここと小杉で比較するなら、小杉で十分だろう。坪単価460も払って中途半端な準都心に住む必要ないよ。

大崎含めた都心の物件がそのうち経年劣化と景気悪化で下がるタイミングが10年以内には来るから、その時中古で買えば良い。

全く魅力のない、なんちゃって億ション。

[11386: 匿名さん]

地権者と売主にとって『感じの良いタワーマンション』。

キャッチコピー通り。

[11387: 匿名さん]

既に過去ログでここの評価は大方確定しており、①地元民買い替え専用の②高齢者向けマンションなので、ここに地縁/血縁が無い人はスルーしてOKの物件かと。

『値段に関わらず、ここに住居がどうしても必要な人』以外はスルーでしょう。

目黒線ってどこ走ってるの？と言うのが普通の評価。そして、郊外のマイナー路線の駅前タワマンが坪単価460万とおっしゃる。

アハハ、面白いジョークですね、でしょう、フツー。そこから深掘りする必要無し。

[11388: 匿名さん]

>>11387 匿名さん

その通りなんだけど、何かにつけて「メジャー7×スーゼネ×駅1分」をあちこちで連呼してウザがられてる小山ポジいるんだよね。大井町で暴れまくってたけど、最近排除されて静かになったよ。

[11389: マンション検討中さん]

>>11388 匿名さん
ここからも排除されたのでしょうか。しばらく見ないですね。調子に乗ってあちこち荒らしまくって、三井から厳重注意を受けたのでしょうか…

[11390: マンション検討中さん]

パークシティ武蔵小杉イーストが完売になったようですね

[11393: 匿名さん]

ウエストですね。イースト、ウエスト全戸完売。
三井さんおめでとうございます。
良い性能のマンションをリーズナブルな価格で販売すれば、大規模であっても普通に売れるという証明ですね。

[11395: 名無し]

[No.11391～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[11396: 匿名さん]

ここは坪500万まで予想されていながら坪400万を下回ることを期待していた人も多いので、出てしまいますよね、落ち武者が。第一、興味なければ書き込みませんからね。検討される方は過度のポジティブキャンペーンも過度のネガティブキャンペーンも無視して個人の尺度でご判断されることを祈ります。

[11397: 名無し]

目黒駅前が坪500なのに武蔵小山が500な訳ないだろ。
調子乗ってんじゃねえってぶっ飛ばされるレベル。

[11398: 匿名さん]

>>11385
下がるといいですね。

[11399: 匿名さん]

住まいサーフィン見たら、パークシティ武蔵小山ザタワーの「沖式新築時価」は127万円（/m2）だった。妥当な評価だと思う。

[11400: 匿名さん]

武蔵小山は坪300程度が妥当
これ地元民の感覚