パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[11201: 匿名さん]

>>11199 匿名さん

セミプロブロガーの意見とかどうでもいいわ。
アナリストの意見をドヤ顔で参考になると言ってんのと一緒だからね。ちなみにアナリストの言うことの多くは反対の事柄になることが殆ど

[11202: 匿名さん]

>>11201 匿名さん

支離滅裂でよくわかりませんでした

[11203: 匿名さん]

>>11202 匿名さん
もっと勉強してね

[11204: 匿名さん]

とりあえずここの強烈なポジが他のスレに遠征してるのは止めた方が良いね。
逆効果！計算済みなら頭がキレるね。
あの人のせいでここは相当嫌われてる事は間違いない。

[11205: 匿名さん]

>>11204 匿名さん

昔から再三言ってるのに止めないから困ってる
多分あの病気だと思う

[11206: 匿名さん]

不動産を広域で見た時、武蔵小山を全く知らない人にとっては、魅力の薄い価格。

「まあ、全然知らん街やけど、まあまあ都心に近いから試しに住んでみるか」とはならない価格。

ここに坪単価460万の価値があるかどうか、ピンと来ない。ここに坪460万出すなら、月島タワマン(同じレベルの坪単価)、豊洲東急タワマン(坪単価400万の噂)の方が、東京駅や大手町などの都心に近く、子連れ共働きには住みやすいだろうなぁ、と想像してしまう。

現地始めて見たけど、ちっこい目黒線の駅にこじんまりした電車とロータリー...正直、田舎っぽいけど、大丈夫か？と思ってしまった...

[11207: 匿名さん]

>>11206

地盤の悪い湾岸なんて足切りライン外
高台の地盤の強固な土地の免震タワーで安全安心に暮らしたい人は城南地区ではここ以外にないのが現実
今販売中の中ではナンバーワンなんだよ

[11208: 匿名さん]

>>11207 匿名さん

そうなの?
仕様が糞なのは嫌なので住友か三菱待つよ

[11209: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
不動産は広域で見てるから、城南にこだわり無いし、まして武蔵小山に特別な思い入れもない。

3.11の震災時に月島住んでたけど、電気/水道は即復帰、ガスは2-3時間後に復帰したぞ。震災当日に風呂沸かして普通に入れた。

武蔵小山よりライフライン強いんじゃないか？

結局、都心にち近けりゃ結構震災には強いということが証明されたと思ってる。

寧ろ職場から遠いと歩いて帰るのに大変そうだったね。

[11210: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
小山3丁目の建物倒壊危険度が都内トップレベル。
制震は今のところ倒壊リスクがあるような弱点は指摘されていないが免震は長周期パルスによる倒壊のリスクがある。
安全安心と思っているのは知識のない人だと思います。

[11211: 匿名さん]

>>11197
市況だってわからないでしょ。
これからもっと上がる可能性もあるし、
仮に2020年に下がっても2025年にまた
さらに上がるかもしれない。
高い時買ったとしても売り時間違えなければキャピタルロスはそこまでになるとは思えないし、
これまでも上下を繰り返しながら
長期的にはずっと上昇曲線だよ。
リーマンでさがったあと10年かからず過去最高値だからね。

[11212: 匿名さん]

>>11197
マンションは市況がからむ以上上がる保証がある物件なんてこの世にひとつもないから。

[11213: 匿名さん]

住みたい街ランキング
武蔵小山112位
二桁は狙いたかったね！

[11214: 匿名さん]

>>11213 匿名さん

昔を見ても仕方ない。未来を見ないと。
都心隣接の地盤の強固な高台で商店街併設の再開発。ここ以上にポテンシャルを秘めた場所はないんじゃないかな。

[11215: 匿名さん]

>>11214 匿名さん

昔（2017年）は61位
今（2018年）は112位
未来はどうですかね。

[11216: 匿名さん]

要約するとここは、震災リスクのある安普請の割高の世間の評価の低いマンションですね。
よくわかりました。

[11217: 匿名さん]

>>11214 匿名さん
地盤は強固じゃないって何度も色んな人がスレの中で書いてるよ。調べてもいないの？調べ方がわからないなら教えるけど。

[11218: 匿名さん]

>>11217 匿名さん

そうそう。恵比寿や四ッ谷などの都心の方が表層地盤増幅率は小さい。

武蔵小山は、郊外の中では便利で都心にも出やすく家賃は安いというのが良いところなのに、都心並みに高いなら魅力半減だよ。

[11219: 匿名さん]

>>11216 匿名さん
と言うか、そもそも武蔵小山(高額マンション)言う立地にピンと来ないのよ...。

(例えて言うなら)錦糸町に億ションたちました！みたいな感じかな。

そこが安普請だろうが地盤がどうだろうが、そこまで精査する前に「うーん。微妙じゃね？」って言う感覚。

分かるかな？

[11220: 匿名さん]

>>11218 匿名さん
同意。

[11221: 匿名さん]

ランキング112位って、土浦より下なんだね。

[11222: マンション検討中さん]

112位といっても
調査の仕方が変わったみたいで一概に去年と比較できないかもです。
点数自体は上がっているので、調査の対象じゃなかった駅が増えたのかもしれませんね。

[11223: 匿名さん]

武蔵小山の人気がないのは
目蒲線時代は土地が安かったから
低所得層がたくさん住んでるからでしょう

[11224: 匿名さん]

>>11211 匿名さん
そう、市況の事は誰もわからない。だから、上がるかもしれないし下がるかもしれない。
ただ、ずっと右肩上がりなんて事もありえない。
期待値を考えたとき、今と三年前どちらが高いですか？リスク管理を考えたらとてもじゃないが今は手を出すべきてはない。
ただ、それは新規購入の場合ね。住み替えは中古も高く売れるだろうし

[11225: 匿名さん]

目黒線がいつまで経っても6両だから、ローカルなイメージが消えない
改札も1つしか無いし、何のために地下化したんだか

[11226: 匿名さん]

なんていうかね、商店街がある下町風の街に仕様は別として絢爛豪華なタワーマンションという組み合わせがミスマッチ過ぎるんですね。
40年物熟成ボルドーワインと芋けんぴみたいな組み合わせというんでしょうかね。悪気はありませんが

[11227: 匿名さん]

>>11224
上下はもちろんしますよ。ただ過去のデータ上では長期的に見ればごらんのとおりです。
2014年のもので古くて申し訳ないですが
2018年の現在はもっと上がってるので事足りるデータかと思いますが。
だから売るタイミング間違えずにある程度長期住むならよほどのことがない限り損はしないと思います。
今がベストとは言いませんが、今後は住宅ローン金利上昇の可能性も高いですし消費税も上がりますから、一括支払いで購入でなければトータル支払い額を考えるとそれこそどうなるかわかりませんよ。
よって買いたい時に買えばいいと私は考えますが、今後マンションが上がらず下がるとあなたが考えるデータでもあるんですか？

[11228: 匿名さん]

武蔵小山って、タワマン繋がりでこの物件見るまで名前も知らんかったよ...

目黒の西側にあるエリアのどこか、程度。

一般的にはその程度の認知力だと思うよ。
地盤がいいと言われても、、、元々知らない駅の地盤だからさ...

[11229: マンション比較中さん]

今、新築買うならここは選択肢としてありだと思う。残念ながら同価格帯のタワマンで比較上位の物件ないからね。ただ、今はマンション買い時じゃないし、損得で言えば新築マンションは買うべきではない。ここなんか典型だけど、今の新築は総じて安普請で割高。中古になったら築古の物件より魅力なくて売れないと思うよ。

[11230: 匿名さん]

>>11227 匿名さん
これだけ見たらわからんけど、これさ70平米とかのグロスの価格？
4年前から25％上がってるとして、8500万位でしょ。
こっから上って購入者層が相当限られてくると思うけど。こっから20％のゲインで1億でしょ。
現実的じゃない気がする。皆億ション買っちゃうか!?

[11231: 匿名さん]

>>11227 匿名さん
そんな短い期間の価格推移出してどうすんのさ。
そういうのって、営業がやる手口だよね。

92年以降は失われた20年に入り、長く低迷が続きます。しかし、03年の3748万円を底にミニバブルが始まり、07年には4691万円まで上がりました。4年間で943万円の上昇です。

　その後、リーマンショックもあっていったん価格は下がったものの、12年の4241万円を底に再び上がって、15年の平均は5183万円でした。16年の平均がどうなるのかはわかりませんが、この3年で942万円上がった計算です。前回のミニバブルが4年で943万円の上昇でしたから、バブル期のような活気があるわけではない現状では、そろそろ転換点を迎えてもおかしくありません。

[11232: 匿名さん]

>>11230
数年前には
70m2でこの価格なんて考えられないけど
ここはそこそこ売れてます。
上がるたびに同じことが言われ続けるだけ。
ここを買うべきとまでは思いませんが、
今が買い時じゃないかどうかなんて論じるだけ
時間の無駄だと言いたいだけです。

[11233: 匿名さん]

>>11227 匿名さん
2014年の平均価格が7000万で、平均単価50万/平米だと、平均の広さが140平米になるんだけど・・・
どういうこと？

[11234: 匿名さん]

>>11233 匿名さん
失礼、見方間違えてた。
2014年で5000万の平均単価が70万/平米ね

[11235: 匿名さん]

>>11231
人生80年としてマンション買って住む時間なんてせいぜい30年か40年でしょ。
あなたの言うこともわかりますが
それなら一生マンションなんて買わずに
いればいいんじゃないですか？
私は営業でもなんでもないので
あなたがそう思うなら一生買わなくて全然OKですよ。

[11236: 匿名さん]

>>11232 匿名さん
グロスも上げれる限度があるでしょ。消費者がついてこれない。じやあ、狭くしてグロス維持したって、住宅なんだから狭すぎるわけにもいかず、限度があるね。
暴落はないにしても、高止まりするだけじゃない。追えたとしてももつ一押しくらいでしょ。

[11237: 匿名さん]

>>11235 匿名さん
私は既に仕込んでますよ。安い時期に
キャピタルゲインはかなりの金額でウハウハだけど、それは泡銭と思って期待してない。
そんな私から見て、これから買う人ってチャレンジャー以外何者でもなく、頑張ってとしか言いようがないです。

[11238: 匿名さん]

>>11236
高止まりで充分でしょう。
家賃払い続けるよりよっぽどいい。

[11239: 匿名さん]

>>11237
じゃあその安い時期に買ったあなたは
今のこの価格帯にこのタイミングでなると
予想できてましたか？
今と比べて安いとなるのは結果論であって
その値段から下がることはないという確証は
当時ありましたか？
キャピタルゲインを泡銭と思ってるくらいだから
計算した投資ということでもないですよね？

[11240: 匿名さん]

分譲価格は上がってるけど、賃料は殆ど上がってない。

つまり、今、賃貸住まいの人は買わずに賃貸に住み続けるのが吉。その方が「得」って事だよ。

マンションなんざ、いつでも買える。

いずれ東京の人口も減るんだから、20年待てば違う世界になってる。

[11241: 匿名さん]

短期間グラフだけ持ちだして、グラフが上向きだからこれからも上がると言ってる人は、グラフがその曲線を描く理由を考えていないのかな。
この何年かマンション価格が上向きだったのは、金融緩和、オリンピックによる人出不足と資材高騰のため。
これからは、オリンピック終了、人口減少など、マイナス要因が出てくる。
その中で、マンション価格が上がり続けるはずはないというのが大方の見方。

[11242: 匿名さん]

>>11241
でも金利も上がるよ。

[11243: 匿名さん]

>>11242 匿名さん
金利が上がる→マンションが売れなくなる→価格が下がる

[11244: 匿名さん]

>>11242 匿名さん
金利が上がると、ローンを払えない人が出てきて、マンションを手放し、供給過多が更に進み、マンション価格が下がる

[11245: 匿名さん]

>>11241
この何年かだけではなく2001年以降の18年分です。ここのようなタワマンは10年か15年くらいで売却すると言われてるのでそのくらいのスパンで充分でしょう？
80年代のバブルの時に買わずに待った人が2009年に最安値で買ったとして20年待って安くてよかったねってことですか？

[11246: 匿名さん]

>>11244
金利上がる→マンション価格下がる
→トータル支払い額変わらない

[11247: 匿名さん]

>>11246 匿名さん
トータル支払いが変わらないって、金利があがるのが何年後の想定なのですか？？

[11248: 匿名さん]

>>11247
それを聞く意味あります？
すぐ上がっても緩やかかもしれないし、
5年後から急激に上がるかもしれないし。

[11249: 匿名さん]

>>11240 匿名さん
20年待てるなら待てば～

[11250: 匿名さん]

オリンピックが終われば人手不足、材料費高騰が解消されるといあ考え方こそ希望的観測じゃないですかね。

オリンピックが終われば次の工事に人手が回るだけで、そもそも人口減少なら人手不足が解消されることは難しいでしょ。移民でも受け入れるなら別だけど。

大手デベ、大手ゼネだけでいいから有報眺めてみた方がいいですよ。今後の事業計画にどれだけ案件織り込んでいるのか。再開発案件なんて駅だけでも渋谷、池袋、品川、高輪新駅、浜松町、中野と現在進行形で目白押しですよ。

おまけに人口減少は日本全体の話で、東京は例外でしょう。