パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[10851: 匿名さん]

こちらの物件ファイナリストですね。おめでとうございます。
http://kusobukken.officialblog.jp/KBOY2017-finalist1

[10852: マンコミュファンさん]

>>10851 匿名さん

またしても武蔵小山ポジの嘘が明らかになってしまいました
嘘松と呼ばれても仕方ないです

[10853: 匿名さん]

ファイナリストって77物件もあるんだ
かなりの数だね〜

[10854: 匿名さん]

>>10851 匿名さん
これ見たけど、ただ単に感じがよいタワマンなのに値段が高くて感じ悪いって理由だけでノミネートしてるよ。

[10855: 匿名さん]

>>10854 匿名さん
修正

これ見たけど、ただ単に、感じがよいタワマンというキャッチコピーなのに実際は値段が高くて感じ悪いって理由だけでノミネートしてるよ。

[10856: 匿名さん]

↑
検討してない、出来ない人は書き込まないでね。

[10857: 匿名さん]

2040年ごろには坪250万程度でしょう。
地元民以外にはour of 眼中案件。
地元+隣接住民以外には検討する必要のない案件。
以上。

[10858: 匿名さん]

榊先生も似たような発想をお持ちですよね

[10859: 匿名さん]

電車の利便性、外様にも開かれたオープンな街かどうか、共働きサラリーマンに購入可能で支持されるエリアかどうか、で落選。

仕様なんて二の次。

大崎との決定的な違いは山手線以外にもある。
村人と地権者という元老院が仕切る閉鎖社会の匂いが強く、おいそれと手を出せない。

再開発案件は工場跡地で大規模な土地が法人から取得できるエリアが好ましい。

[10860: マンション検討中さん]

>>10857 匿名さん
2040年ごろに坪250程度になる根拠を示してください。できないでしょうけど。

[10861: 匿名さん]

クソマンションのレッテルまで貼られて哀しい

[10862: 匿名さん]

以前からここの管理の人に
・当スレッドは、実際に購入検討されている利用者様に提供いたしております。
・実際には購入検討をされていないと思われる方の投稿も、少なからず見受けられます。
とまで書かれても、同様の悪口を止めない人って何なんですかねぇ

[10863: マンコミュファンさん]

>>10862 匿名さん

こんなところで記事になってますとか、有益な情報が得られています
一部の契約者には気に入らない内容かもしれませんが

[10864: 匿名さん]

路線価とか某マンションが前年大賞だったとか、嘘松ポジの方がよっぽど害悪でしょうに。

[10865: 匿名さん]

↑ポジとか指摘している時点で違反ですよ↑
削除依頼自分でだしてね

[10866: 匿名さん]

自分で参考になる押して悲しくないですか？

[10867: 匿名さん]

まあ、山手線の駅と山手の中を全部除外して、それ以外の駅の中で比較したら、まぁまぁの物件。

特にこの地域に思い入れのある人以外は、タワマン新築比較で言うと、月島三井不タワマン(中央区)より格下だけど 、豊洲東急タワマン(江東区)と同格って感じだろう。

このエリアを知らない人からすると、そもそも目黒線って何処？の世界。都営線の向こうでどっかの私鉄に繋がってるみたいだけど、良く知らんって感じだよ。贔屓目にみて、それなりに住みやすいが数多くある、都心に比較的近い準都心(ベッドタウン)の一つ。

[10868: 匿名さん]

>>10859 匿名さん
〉村人と地権者という元老院が仕切る閉鎖社会の匂いが強く

大げさ。それほど閉鎖的な街ではない。

[10869: 匿名さん]

徒歩10分のサンクレイドルが坪330万でも売れ残っているので、駅距離・大手デベ・免震・大規模補正分が坪140万以上ということですよね。20坪なら2800万以上も違う計算。お化粧のないサンクレイドルはこれでも高いと思うが、ここは騙される人多いねえ。

[10870: 匿名さん]

>>10869 匿名さん

サンクレイドルに20坪の部屋はないんだが？

[10871: 匿名さん]

>>10870 匿名さん

分かりやすくしただけ。53平米でも2200万の違い。

[10872: 匿名さん]

>>10869 匿名さん

サンクレイドルはこの辺りでは人気のない目黒区側で立地もよくない。
買い物が不便な場所。
しかも広くて50平米半ばの部屋しかない。
全く比較にならないよ。
なぜパークホームズと比較しない？
わざとだろ。

[10873: 匿名さん]

>>10871 匿名さん

50平米前後の住戸と比較しても、数百万円程度の違いしかない。どういう計算してんだ。

[10874: 匿名さん]

>>10872 匿名さん

パークホームズはここによって吊り上げられているからね。多角的に検証すると冷静になれる。

[10875: 匿名さん]

ここは坪420万くらいが適正だろうね。1割ちょい高いけど、そこは武蔵小山ファンが目を瞑って買ってくれると踏んでるんだろうね。今のところ、三井さんの読み通り。

[10876: マンション検討中さん]

>>10875 匿名さん
何をもって適正と言ってるんでしょう？坪420の根拠を示してくれますか？
無理ですよね。お疲れさまでした。

[10877: 匿名さん]

>>10876 マンション検討中さん

いつもの武蔵小山ポジさんですから
相手にしてはダメです。

[10878: 匿名さん]

>>10876 マンション検討中さん

少なくとも、住まいサーフィンとウチノカチでは整合性が取れていて410～420万と言っている。

[10879: 匿名さん]

>>10878 匿名さん

買った途端に坪60以上含み損確定ですか
複数サイトで認定されて悲惨な状況ですね

[10880: マンション検討中さん]

>>10878 匿名さん
そのサイトの価格が適正という根拠を示してください。このサイト同士が整合してることは何の根拠にもなりません。
そのサイトがどのように価格を算定しているのか？過去データの分析なら意味ないですよ。

[10881: 匿名さん]

>>10880 マンション検討中さん

武蔵小山ポジさんは沖式信者さんでいらっしゃるから

[10882: 匿名さん]

>>10880 マンション検討中さん

周辺の中古成約価格をベースに、築年数を補正して算出している。普通はそうやって割高割安を判定する。割高は避け、割安を選択すれば、損する確率を下げることができる。当然、確率の問題なので、ここが絶対に損するということではない。

[10883: マンション検討中さん]

>>10882 匿名さん
その計算式に建材の高騰、人件費の高騰は加味されてますか？
そもそもその考え方は住宅用じゃなくて投資用の考え方だと思いますが

[10884: 匿名さん]

買った途端に1千万円以上の含み損が発生してしまうのか
現実にはそれ以上に値下がりするんだろうな

[10885: 匿名さん]

どう考えても高いだろ…

広域で見たら、武蔵小山って、錦糸町とかと立地は同じレベルでしょう。
（大手町まで10分ちょっとで付く錦糸町の方が利便性高いけど、墨田区であることを考慮して同格判定。）

錦糸町で坪単価470万円の徒歩1分のタワマンを買うかどうか。

[10886: 匿名さん]

>>10880 マンション検討中さん
もっと単純に考えてよいのではないですか。
このタワマンは二重の意味で割高ですよ。
①現在の高いマンション相場に合わせて高くなっていること。
②地権者への高額の支払分が物件価格に織り込まれていること。

上記の①はこのマンションに限ったことではなく、購入者は（相場が上がり続けるのでない限り）リセールの際に値下がりを覚悟する必要があるということ。
但し、上記の②は本物件に特有の事情であり、リセールの際に②の金額分を中古の買い手にそのまま転嫁するのは難しいでしょうから、その分が剥落した中古価格になるのではないでしょうか。

このマンションをすでにお買い上げになられた方も、これから購入しようとされている方も、そのことはご承知でしょうから、含み損確定といわれても、泰然としていればよいのではないですか。

このマンション、間取りは素敵だと思います。
コストカットしているのに価格が割高なのが、本当に残念です。
割高でも売れているのは、次に控えているのがスミフ物件だからでしょうか。
常識的には、スミフ物件の方が高くなるだろうと思っている人が多いのでしょうね。
三井不動産にとっては、思わぬ追い風ですね。

ところで、先日、現場付近を通りましたが、鉄骨が立ち上がってきていますね。
隣のスミフの現場では、既存建物の解体工事が進んでいます。
三菱のタワマンは確定でしょうか。

[10887: 匿名さん]

>>10883 マンション検討中さん

そんなの加味する必要ないと思いますが。中古価格から計算した適正価格がまずあって、それ対比で割高と判定されたとすると、その割高な理由の一つとして資材や人件費の高騰が考えられるだけ。ここも直ぐに中古市場に放り出されるんだから、中古市場から見て割高だったら、どんな理由でも割高。

[10888: 匿名さん]

>>10883 マンション検討中さん
そんな知識でマンション検討してて大丈夫か？

[10889: 匿名さん]

>>10888 匿名さん

マンション買うのにそんな知識いらんでしょ
下手に知識あったら、このマンションも買えなくなる

[10890: 匿名さん]

>>10889 匿名さん

ちょっと前までは、大手デベ分譲の駅近タワー買っておけば間違いなかったけど、今は高騰し過ぎていて難度高いよ。

[10891: 匿名さん]

>>10885 匿名さん
ここは西側。大手町にそんなにたくさん用事ないよ？

[10892: 匿名さん]

>>10886 匿名さん
シティタワー 目黒はもっと高いんだよねえ。

[10893: 匿名さん]

>>10887 匿名さん
わかりやすい説明。10883さんへわかるように説明するのは難しいと思ったけど、簡潔です。

[10894: 匿名さん]

>>10893 匿名さん
築年数は考慮しないの？

[10895: 匿名さん]

>>10892

山手線最寄りとなるので当然だけど

[10896: 匿名さん]

>>10895 匿名さん
最寄りは不動前でしたっけ。

[10897: 匿名さん]

>>10896 匿名さん

目黒、五反田どちらも使えるね

[10898: 匿名さん]

>>10891 匿名さん
東京駅、大手町は多くの企業が集う東京の中心です。
西も東も無く、職住近接が進む時代には通勤時間、通勤距離は無視出来ないと思いますよ。
東京駅、大手町から気兼ね無くタクシーが使える距離かどうかも大事です。

[10899: 匿名さん]

このままスレを伸ばせば浜離宮を超えれる！
ネガとポジ頑張ろう！
自分は3Aに準じてるとか言うポジの行く末を見てみたい第三者です。
三井、スーゼネ、スペック等でどこまで戦ってくれるのか興味あります。
勿論素晴らしいマンションと思えば買います。
ネガの論破を期待しています。

[10900: 匿名さん]

浜離宮はとっくに完売してるのにいつまでもネガの人達が居座っているのが凄いですよね。
あちらの投稿の大半はネガの人達ですから、こことは状況が違いますよ。ここはポジががんばりすぎ。

[10901: 匿名さん]

浜離宮の掲示板は、契約者とネガの人たちとが仲良く言い合いをして楽しんでいるように見えます。
契約者たちはネガをからかうのが面白いようで、完売してネガがいなくなりそうになると、ネガを刺激して呼び出そうとしていました。
この掲示板では、もっとマジメにやりたいです。

[10902: マンション比較中さん]

私は将来、ここを買わなくて良かったか、それとも地団駄踏んで悔しい思いをするか、そこに大いに関心あって観ています。

[10903: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[10904: 匿名さん]

>>10897 匿名さん
坂があるから実際にはほぼ不動前利用になる
不動前は急行も止まらないし駅前も寂しい

[10905: マンコミュファンさん]

二期の販売状況はどんな感じでしょうか？

[10906: 匿名さん]

>>10904 匿名さん

目黒はわかるが五反田までに坂あったっけ？
目黒川沿いなのに川が登ってでもいくのかな？

[10907: 匿名さん]

浜離宮、浜離宮、と線路向こうの別な区にある庭園名を名乗ったって、
所詮は浜松町。
ここは真面目に武蔵小山を名乗ってる。

[10908: 匿名さん]

その釣り針、エサがついてませんよ。

[10909: 匿名さん]

>>10904 匿名さん
不動前が急行停まらないとか、あんま意味ないんじゃない？目黒の隣だし

[10910: 匿名さん]

>>10909 匿名さん
南北線や三田線で自宅に帰るとき、急行なことがたまにあって不便ですよ。

[10911: 匿名さん]

>>10910 匿名さん
たまに・・・
ならいいじゃん

[10912: 匿名さん]

>>10911 匿名さん
個人差あると思いますが疲れているときはストレスに感じるので。
ストレスに感じない人はいいんじゃないですか。
まぁでも一般的には急行停車駅は人気ですがね。

[10913: 匿名さん]

>>10912 匿名さん

急行停車駅というのは良いことだけど、目黒駅徒歩圏というのも良い。どっちが良いかはその人次第というところかな。

[10914: 匿名さん]

>>10912 匿名さん
目黒線の場合、急行が停まるから人気なんじゃなくて、人が多く人気のエリアに急行が停まるだけです。

[10915: 匿名さん]

http://ja.uncyclopedia.info/wiki/%E6%AD%A6%E8%94%B5%E5%B0%8F%E5%B1%B1

急行停車の件。

[10916: 匿名さん]

>>10915 匿名さん
面白い話だね！
結局わからずじまいか

[10917: 匿名さん]

>>10913 匿名さん
本当にそのとおりだと思うよ。
目黒五反田駅歩けるのは確かにメリット。
その反面、急行は停車せずタイミングによっては各駅停車待ちのストレスを感じる。
駅前も栄えていない。
不動前か武蔵小山かどちらによりメリットを感じるかは生活スタイルなどによるところだから、各々が自分で決めること。

[10918: 匿名さん]

不動前の地形分かってんのかな？
目黒に歩いて上がるなんて1回でいやんなるよ。普段使いなんてあり得ない。

[10919: 匿名さん]

>>10918 匿名さん
個人的には同意しますが、あれをノーストレスで普段使いしている人もいるみたいですよ。

[10920: 匿名さん]

>>10918 匿名さん

目黒に行く方向は普段使いする必要ないよ。不動前からの各停だけで何の支障もない。問題なのは帰ってくる方向でしょ？帰りは目黒から下りなので楽チン。

[10921: 匿名さん]

不動前は低地でしょ
人が住む場所じゃないよ

[10922: 匿名さん]

>>10921 匿名さん
言い過ぎかなぁ。
でも確かに低地だから人気ないって不動産屋が言ってた。
あと目黒川沿いは雨の後に臭いがキツイらしい。
とはいえ複数路線使いたいニーズもそこそこ多いと思うし、山手線徒歩圏内というのも嬉しいよね。

[10923: 匿名さん]

不動前（西五反田）の辺りは地歴が悪いと言われます
ググれば分かります
あとは個人の価値観ですが私は住みません

[10924: 匿名さん]

>>10923 匿名さん
ムサコだって大した地歴でもあるまい

[10925: 匿名さん]

うん、武蔵小山も大差ないね。他の地域をバカにできるのは都心一等地所有者だけだよ。

[10926: 匿名さん]

武蔵小山と不動前の争い、
どんぐりの背比べ。。

[10927: マンション比較中さん]

2次募集状況、情報下さい。

[10928: 匿名さん]

>>10926 匿名さん
そう？
駅徒歩同じ距離のマンションが同じ値段なら武蔵小山って即答できるけど

[10929: 匿名さん]

>>10928 匿名さん

相場的には世間はそう思ってないみたいだね。
にしても随分と価格差があるね。

https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/musashikoyama_05069-st/pri...

[10930: 匿名さん]

>>10929 匿名さん
そうなんだ
それは結構驚きです
目黒駅の不動前よりのマンションも入ってしまってるのかな？
個人的には相場を見ても自分が住むなら武蔵小山ですね

[10931: 匿名さん]

>>10929 匿名さん

不動前と武蔵小山で見事に明暗が分かれてるね
不動前は山手線の目黒や五反田利用が可能な分価値が高いね

[10932: 匿名さん]

不動前は新しいマンション多いから相場は高く出るよ
業界大手の営業が武蔵小山と不動前で同じ条件の物件があったら武蔵小山のほうが断然高いって言ってたけどね

[10933: 匿名さん]

>>10932 匿名さん

そういう個人的な感覚論いらないです
データが全てなので、武蔵小山よりも不動前の方が資産性が高い実態が明らかになりました

[10934: マンション比較中さん]

不動前は、住不側（目黒駅寄り）はさておき、反対側に緩い上り坂を7～8分も歩くと桐ケ谷斎場があったりして、場所で価値は変わってきそう。

[10935: 口コミ知りたいさん]

>>10933 匿名さん
今度は不動前？目黒川は臭いしあの辺は昔、、、だったからね
住んじゃダメ

[10936: 匿名さん]

>>10933 匿名さん
は？
個人的な感覚論なんて書いてないわ

[10937: 匿名さん]

不動前の話はこの辺でいいのではないのでしょうか。

[10938: マンション比較中さん]

２期の締め切りはいつでしょうか。

[10939: マンション比較中さん]

人気、売れ行き、知りたい！

[10940: 匿名さん]

不動前に負けて、3Aに準ずると言われてもなあ…

[10941: 匿名さん]

不動前とか関係なしに、ここをサポートするデータって出てこないよね。

[10942: 匿名さん]

>>10941 匿名さん
たとえばどんなデータ？

[10943: 匿名さん]

>>10940 匿名さん

不動前に負けてないけどね
路線価みてみな

[10944: 匿名さん]

ほんとだ。。。高いけどここすごくほしい。。。

[10945: 匿名さん]

>>10943 匿名さん

そう？武蔵小山が高いのは商店街だけじゃない？不動前だって山手通りは高いし、路地なら不動前の方が高く見えるなあ。

[10946: 匿名さん]

>>10945 匿名さん
結局は、山手線からの距離が大事ということだね。

[10947: 名無しさん]

>>10946 匿名さん

山の手線徒歩圏て、住んでみると想像以上に便利。武蔵小山からはたかだか二駅、急行なら一駅で山の手線乗り換えだけど、このたかだか一駅移動→乗り換えがあるかないかで全然違うなと思います。

[10948: 匿名さん]

>>10947 名無しさん
普段山手線使わない身からすると、どうでもいいです。
それより駅前に色々お店があるほうがメリット大きい。
人それぞれ。

[10949: 匿名さん]

>>10497
山手線沿線に一度住むと離れられないよね。
わかります。

[10950: 10949]

アンカー間違えた。
>>10947