パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[10801: 匿名さん]

>>10759 匿名さん

パークコートと同じくらいなら100万越えちゃいますが本当ですか？

[10802: 匿名さん]

>>10801 匿名さん

固定資産税の減免後なんですかね
気になるところです

[10803: 匿名さん]

>>10795 匿名さん

嘘松乙
固定資産税評価額はしっかりと出てるのにいつまで嘘塗り重ねれば気が済むのかな？

[10804: 匿名さん]

>>10802 匿名さん

減免前に決まってるでしょが

[10805: 匿名さん]

建物価格の違いもありそうですね

[10806: 匿名さん]

>>10798 匿名さん

片付けられてるから価値が上がってんのよ。
地歴気にしてたら再開発物件なんて住めない。

[10807: マンション検討中さん]

シティタワー 目黒、不動前だけど坪460万なんですな。武蔵小山が坪460でも相対的には高くないような…？

[10808: 匿名さん]

>>10807 マンション検討中さん
今売り出してるマンションだとそうだろね。
ただ、不動産は横で比較するのてはなく、縦の比較しないとあかんよ。なにせ、分譲された瞬間、中古市場に晒されるからね

[10809: 匿名さん]

>>10807 マンション検討中さん

シティタワー目黒はもっと高くない？

[10810: 匿名さん]

>>10800 匿名さん
小さい部屋か3Lで広くて高い部屋の人だろうね。

[10811: 匿名さん]

>>10800 匿名さん
やはり息切れしてますな。

欲しい人は1期で大方はけたでしょうし、景気の先行きが非常に怪しくなってきましたからね...

消費者が価格について来ていない。買えないor買えるが買わない。

余程欲しい人でないと、様子見→見送りが妥当な判断でしょう。

但しオフィス建築需要があるため、建築費は当面下がりそうにないですから、新築は当面高止まりするかもしれませんね。

ここはやはり数年様子見で、不景気突入を見計らって、中古リノベが正解と考えます。

[10812: 匿名さん]

>>10811 匿名さん

そう上手くいけば良いですね
素人はこうやって買い場を逃すのでしょう

[10813: 匿名さん]

>>10812 匿名さん
そう言って、皆バブルで高掴みした奴で死屍累々の歴史。

借りる不動産はいくらでもある。しかも賃料相場は分譲相場ほど上がってない。

賃貸は病気や収入が大きく下がったとしてもすぐに引っ越せる。相場を気にしなくて良い。

明らかに安いと思う時以外は分譲マンションなんて手を出すもんじゃない。

仮に相場がさらに上がってもせいぜい10%が限度。対して下がるリスクは10%以上と見る。であれば他の運用で大きく欲をかかず稼げば良い。

[10814: 匿名さん]

>>10810 匿名さん
10800ですが、76B、角部屋です。
株価次第ではキャンセルします。

[10815: 匿名さん]

いや、今の相場環境で買い手が控えるのは当然のことなので寧ろ健全。好調っぷりをアピールするポジが不自然。

[10816: 匿名さん]

2期で要望入っている具体的な数字聞いた
2期で完売には届かないけが他の三井の物件と比較してハイスピードなのは間違いない数字だった

[10817: 匿名さん]

>>10816 匿名さん
ホントかな〜〜〜？？？www

[10818: 匿名さん]

>>10816 匿名さん
バイイングクライマックスかな。

[10819: 匿名さん]

>>10817 匿名さん

ここを買いそびれても、次のスミフをここよりも高い金額で買うチャンスがあります

[10820: 匿名さん]

マンションは武蔵小山以外にも沢山あるが...

パークシティ武蔵小山 VS スミフ武蔵小山、ではなく、
準都心の中で価格を含めた争いになるかと。
もちろん新築に限らず中古も含めて。

[10821: 匿名さん]

>>10817 匿名さん
事実

[10822: マンション検討中さん]

キャンセル出るならもっと広い部屋狙うぞ！

[10823: 評判気になるさん]

>>10816 匿名さん

疑ってる皆さんに向けてその数字を出して下さい

[10824: 匿名さん]

>>10823 評判気になるさん
勝手に疑ってろよ
どうせ二期終わればわかる

[10825: 匿名さん]

3Aのこと、2期販売が好調なこと
いずれもまともなエビデンスが示せない状況ですね
何とか挽回しないと危ういことになりそうです

[10826: 検討板ユーザーさん]

三井ってさくらとか煽りってするの？大京はしてるみたいだけど。

[10827: 名無しさん]

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[10828: 匿名さん]

>>10827 名無しさん
出ません

[10829: 匿名さん]

>>10828 匿名さん
断言しては夢も何もあったもんじゃない
出にくいくらいの表現にしてあげて

[10830: 匿名さん]

2期販売が近いからレスが華やいでますね

[10831: 匿名さん]

もうポジが全部嘘松に見える

[10832: 匿名さん]

タワーがこれから最低2本は建つわけで希少性は薄い。
最大で5〜6本となればリセールきついよね。
武蔵小杉は13路線という抜群のアクセスがあるけど。
東急とかが再開発で入ってくれると街も化けそうだけど渋谷の再開発で忙しそうだからな。

[10833: 匿名さん]

こちらは2017年のクソ物件オブザイヤーにノミネートしていたんですね。惜しくもグランプリを逃したそうですが。
ちなみにソライエ葛飾小菅になったそうです。

[10834: 匿名さん]

再開発と言っても、根本的なところは何一つ変わらないのがねえ。結局、路線は目黒線１本、駅は拡張されず、大規模商業施設はできず、商店街はチェーン店だらけで狭い、品質の高いスーパーなし、衣料品や子供用品店がショボい等々。武蔵小山に待望の大規模新築マンションということで売れているが、それだけでどこまで続くか。

[10835: 匿名さん]

>>10833 匿名さん
ファイナリストまで行ってるやないか！！

[10836: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[10837: 匿名さん]

クソ物件オブザイヤーのファイナリストってマジでしたね。坪500近くも出して、クソ物件認定されるとは(泣)

[10838: 匿名さん]

てか、このスレ、特殊な一人のポジ(但し、ホントにこの物件買った人かは不明)を除いて、残ってる人、全員ネガなんじゃね？www

買った人はどっか行っちゃったか...残念。

[10839: 匿名さん]

>>10836 匿名さん

パークシティが2年連続で三井不動産ヤバって、思って調べたけど中央湊はノミネートすらされてない。
これ虚偽の名誉毀損で三井に訴えられるレベルだよ。

[10840: 匿名さん]

買わないと決めたネガだけが残ってディスり合ってるマンスレ2チャンネル。この掲示板、存在してる意味あんのか？w

[10841: 匿名さん]

>>10838 匿名さん

その特殊なポジのお陰でアンチが激増という悪循環

[10842: 匿名さん]

>>10840 匿名さん

全て事実だから検討者には貴重

[10843: 匿名さん]

>>10833 匿名さん
ノミネートくらいするやろ。
実際5位にも入ってない。
名誉毀損やめたほうがいいよ

[10844: 匿名さん]

このマンション、モモレジさんのマンション番付に入ってるね！
幕内の上の順位で。

[10845: マンション比較中さん]

ここの実態が知れて買うのを止める人が増加して売れ行きにブレーキか、武蔵小山のタワマンに住みたい人がまだまだ沢山いてバンバン売れるのか、見守っています。

[10846: 匿名さん]

>>10842 匿名さん
引けるなら引いとけ。
悪い事は言わん。
ここは坪250万なら適正価格。
それ以上払うのは無い。

贈与で戸建ての土地を取得した、プチ資産家が買う地元専用物件。

ファン感謝祭案件だから、地元だけの特殊な貨幣価値で評価されてる。

他のエリアから見たら異常なのはそういう事。日本の社会の縮図で「ムラ」案件。だからリセール気にする人は買っちゃダメなのはそういう事。

[10847: 匿名さん]

>>10846 匿名さん
坪250か・・・どこも買えない予算。
非現実的。

[10848: 匿名さん]

>>10843 匿名さん

ファイナリストに入ってますよ
おめでとうございます

[10849: 匿名さん]

坪単価250じゃ津田沼も買えません
いつの時代で頭がストップしてるのかな？

[10850: 匿名さん]

>>10849 匿名さん
きっと250で都心が買える時代まで待つんだろうね。
生きてるうちに買えるといいけど。

[10851: 匿名さん]

こちらの物件ファイナリストですね。おめでとうございます。
http://kusobukken.officialblog.jp/KBOY2017-finalist1

[10852: マンコミュファンさん]

>>10851 匿名さん

またしても武蔵小山ポジの嘘が明らかになってしまいました
嘘松と呼ばれても仕方ないです

[10853: 匿名さん]

ファイナリストって77物件もあるんだ
かなりの数だね〜

[10854: 匿名さん]

>>10851 匿名さん
これ見たけど、ただ単に感じがよいタワマンなのに値段が高くて感じ悪いって理由だけでノミネートしてるよ。

[10855: 匿名さん]

>>10854 匿名さん
修正

これ見たけど、ただ単に、感じがよいタワマンというキャッチコピーなのに実際は値段が高くて感じ悪いって理由だけでノミネートしてるよ。

[10856: 匿名さん]

↑
検討してない、出来ない人は書き込まないでね。

[10857: 匿名さん]

2040年ごろには坪250万程度でしょう。
地元民以外にはour of 眼中案件。
地元+隣接住民以外には検討する必要のない案件。
以上。

[10858: 匿名さん]

榊先生も似たような発想をお持ちですよね

[10859: 匿名さん]

電車の利便性、外様にも開かれたオープンな街かどうか、共働きサラリーマンに購入可能で支持されるエリアかどうか、で落選。

仕様なんて二の次。

大崎との決定的な違いは山手線以外にもある。
村人と地権者という元老院が仕切る閉鎖社会の匂いが強く、おいそれと手を出せない。

再開発案件は工場跡地で大規模な土地が法人から取得できるエリアが好ましい。

[10860: マンション検討中さん]

>>10857 匿名さん
2040年ごろに坪250程度になる根拠を示してください。できないでしょうけど。

[10861: 匿名さん]

クソマンションのレッテルまで貼られて哀しい

[10862: 匿名さん]

以前からここの管理の人に
・当スレッドは、実際に購入検討されている利用者様に提供いたしております。
・実際には購入検討をされていないと思われる方の投稿も、少なからず見受けられます。
とまで書かれても、同様の悪口を止めない人って何なんですかねぇ

[10863: マンコミュファンさん]

>>10862 匿名さん

こんなところで記事になってますとか、有益な情報が得られています
一部の契約者には気に入らない内容かもしれませんが

[10864: 匿名さん]

路線価とか某マンションが前年大賞だったとか、嘘松ポジの方がよっぽど害悪でしょうに。

[10865: 匿名さん]

↑ポジとか指摘している時点で違反ですよ↑
削除依頼自分でだしてね

[10866: 匿名さん]

自分で参考になる押して悲しくないですか？

[10867: 匿名さん]

まあ、山手線の駅と山手の中を全部除外して、それ以外の駅の中で比較したら、まぁまぁの物件。

特にこの地域に思い入れのある人以外は、タワマン新築比較で言うと、月島三井不タワマン(中央区)より格下だけど 、豊洲東急タワマン(江東区)と同格って感じだろう。

このエリアを知らない人からすると、そもそも目黒線って何処？の世界。都営線の向こうでどっかの私鉄に繋がってるみたいだけど、良く知らんって感じだよ。贔屓目にみて、それなりに住みやすいが数多くある、都心に比較的近い準都心(ベッドタウン)の一つ。

[10868: 匿名さん]

>>10859 匿名さん
〉村人と地権者という元老院が仕切る閉鎖社会の匂いが強く

大げさ。それほど閉鎖的な街ではない。

[10869: 匿名さん]

徒歩10分のサンクレイドルが坪330万でも売れ残っているので、駅距離・大手デベ・免震・大規模補正分が坪140万以上ということですよね。20坪なら2800万以上も違う計算。お化粧のないサンクレイドルはこれでも高いと思うが、ここは騙される人多いねえ。

[10870: 匿名さん]

>>10869 匿名さん

サンクレイドルに20坪の部屋はないんだが？

[10871: 匿名さん]

>>10870 匿名さん

分かりやすくしただけ。53平米でも2200万の違い。

[10872: 匿名さん]

>>10869 匿名さん

サンクレイドルはこの辺りでは人気のない目黒区側で立地もよくない。
買い物が不便な場所。
しかも広くて50平米半ばの部屋しかない。
全く比較にならないよ。
なぜパークホームズと比較しない？
わざとだろ。

[10873: 匿名さん]

>>10871 匿名さん

50平米前後の住戸と比較しても、数百万円程度の違いしかない。どういう計算してんだ。

[10874: 匿名さん]

>>10872 匿名さん

パークホームズはここによって吊り上げられているからね。多角的に検証すると冷静になれる。

[10875: 匿名さん]

ここは坪420万くらいが適正だろうね。1割ちょい高いけど、そこは武蔵小山ファンが目を瞑って買ってくれると踏んでるんだろうね。今のところ、三井さんの読み通り。

[10876: マンション検討中さん]

>>10875 匿名さん
何をもって適正と言ってるんでしょう？坪420の根拠を示してくれますか？
無理ですよね。お疲れさまでした。

[10877: 匿名さん]

>>10876 マンション検討中さん

いつもの武蔵小山ポジさんですから
相手にしてはダメです。

[10878: 匿名さん]

>>10876 マンション検討中さん

少なくとも、住まいサーフィンとウチノカチでは整合性が取れていて410～420万と言っている。

[10879: 匿名さん]

>>10878 匿名さん

買った途端に坪60以上含み損確定ですか
複数サイトで認定されて悲惨な状況ですね

[10880: マンション検討中さん]

>>10878 匿名さん
そのサイトの価格が適正という根拠を示してください。このサイト同士が整合してることは何の根拠にもなりません。
そのサイトがどのように価格を算定しているのか？過去データの分析なら意味ないですよ。

[10881: 匿名さん]

>>10880 マンション検討中さん

武蔵小山ポジさんは沖式信者さんでいらっしゃるから

[10882: 匿名さん]

>>10880 マンション検討中さん

周辺の中古成約価格をベースに、築年数を補正して算出している。普通はそうやって割高割安を判定する。割高は避け、割安を選択すれば、損する確率を下げることができる。当然、確率の問題なので、ここが絶対に損するということではない。

[10883: マンション検討中さん]

>>10882 匿名さん
その計算式に建材の高騰、人件費の高騰は加味されてますか？
そもそもその考え方は住宅用じゃなくて投資用の考え方だと思いますが

[10884: 匿名さん]

買った途端に1千万円以上の含み損が発生してしまうのか
現実にはそれ以上に値下がりするんだろうな

[10885: 匿名さん]

どう考えても高いだろ…

広域で見たら、武蔵小山って、錦糸町とかと立地は同じレベルでしょう。
（大手町まで10分ちょっとで付く錦糸町の方が利便性高いけど、墨田区であることを考慮して同格判定。）

錦糸町で坪単価470万円の徒歩1分のタワマンを買うかどうか。

[10886: 匿名さん]

>>10880 マンション検討中さん
もっと単純に考えてよいのではないですか。
このタワマンは二重の意味で割高ですよ。
①現在の高いマンション相場に合わせて高くなっていること。
②地権者への高額の支払分が物件価格に織り込まれていること。

上記の①はこのマンションに限ったことではなく、購入者は（相場が上がり続けるのでない限り）リセールの際に値下がりを覚悟する必要があるということ。
但し、上記の②は本物件に特有の事情であり、リセールの際に②の金額分を中古の買い手にそのまま転嫁するのは難しいでしょうから、その分が剥落した中古価格になるのではないでしょうか。

このマンションをすでにお買い上げになられた方も、これから購入しようとされている方も、そのことはご承知でしょうから、含み損確定といわれても、泰然としていればよいのではないですか。

このマンション、間取りは素敵だと思います。
コストカットしているのに価格が割高なのが、本当に残念です。
割高でも売れているのは、次に控えているのがスミフ物件だからでしょうか。
常識的には、スミフ物件の方が高くなるだろうと思っている人が多いのでしょうね。
三井不動産にとっては、思わぬ追い風ですね。

ところで、先日、現場付近を通りましたが、鉄骨が立ち上がってきていますね。
隣のスミフの現場では、既存建物の解体工事が進んでいます。
三菱のタワマンは確定でしょうか。

[10887: 匿名さん]

>>10883 マンション検討中さん

そんなの加味する必要ないと思いますが。中古価格から計算した適正価格がまずあって、それ対比で割高と判定されたとすると、その割高な理由の一つとして資材や人件費の高騰が考えられるだけ。ここも直ぐに中古市場に放り出されるんだから、中古市場から見て割高だったら、どんな理由でも割高。

[10888: 匿名さん]

>>10883 マンション検討中さん
そんな知識でマンション検討してて大丈夫か？

[10889: 匿名さん]

>>10888 匿名さん

マンション買うのにそんな知識いらんでしょ
下手に知識あったら、このマンションも買えなくなる

[10890: 匿名さん]

>>10889 匿名さん

ちょっと前までは、大手デベ分譲の駅近タワー買っておけば間違いなかったけど、今は高騰し過ぎていて難度高いよ。

[10891: 匿名さん]

>>10885 匿名さん
ここは西側。大手町にそんなにたくさん用事ないよ？

[10892: 匿名さん]

>>10886 匿名さん
シティタワー 目黒はもっと高いんだよねえ。

[10893: 匿名さん]

>>10887 匿名さん
わかりやすい説明。10883さんへわかるように説明するのは難しいと思ったけど、簡潔です。

[10894: 匿名さん]

>>10893 匿名さん
築年数は考慮しないの？

[10895: 匿名さん]

>>10892

山手線最寄りとなるので当然だけど

[10896: 匿名さん]

>>10895 匿名さん
最寄りは不動前でしたっけ。

[10897: 匿名さん]

>>10896 匿名さん

目黒、五反田どちらも使えるね

[10898: 匿名さん]

>>10891 匿名さん
東京駅、大手町は多くの企業が集う東京の中心です。
西も東も無く、職住近接が進む時代には通勤時間、通勤距離は無視出来ないと思いますよ。
東京駅、大手町から気兼ね無くタクシーが使える距離かどうかも大事です。

[10899: 匿名さん]

このままスレを伸ばせば浜離宮を超えれる！
ネガとポジ頑張ろう！
自分は3Aに準じてるとか言うポジの行く末を見てみたい第三者です。
三井、スーゼネ、スペック等でどこまで戦ってくれるのか興味あります。
勿論素晴らしいマンションと思えば買います。
ネガの論破を期待しています。

[10900: 匿名さん]

浜離宮はとっくに完売してるのにいつまでもネガの人達が居座っているのが凄いですよね。
あちらの投稿の大半はネガの人達ですから、こことは状況が違いますよ。ここはポジががんばりすぎ。