パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[10551: 匿名さん]

戸建からの住み替えや贈与などで、3～4千万くらいのマンションを買う感覚で買っている人が多そう

[10552: マンション比較中さん]

戸建てを親からの相続で得て売却して5000万円作り、自分の自己資金で1000万円、ローンが4000万円で、1億円ならサラリーマンでも十分可能ですね。そんなケースが結構ありそうですね。1億円現金でポン、とか、年収3000万円でほぼローンとか、あまりいないのでは？

[10553: 匿名さん]

>>10552 マンション比較中さん

それと、アベノミクス後の相場で益が2千万以上出ている人とか。何れにしても、給与だけで買う人はかなり少数派だと思う。

[10554: 匿名さん]

おれ、給与だけなのだが、、、。
3200くらいはある。

[10555: 通りがかりさん]

>>10554 匿名さん
稼げるうちに稼ぐということですな。
頑張ってください。

[10556: 匿名さん]

いや、体を酷使しているわけでもなく、給与体系も安定してますよ。
そういう職業も世の中にはあるのです。

[10557: 匿名さん]

戸建相続が元手なんてそんなにいるかね。

[10558: 匿名さん]

>>10552 マンション比較中さん
ここの顧客層はそうだと思う。

湾岸とか大崎みたいな企業の売地を取得したエリアは地縁者が居ないので、いわゆる高所得のサラリーマン、自営業者が主体となって購買するイメージ。

湾岸とか大崎(再開発前はあまり人が住んでいなかった場所)と比較すると住民の属性が違う気がする。周辺住民の雰囲気が違う。

ここは目黒線沿いに地縁、血縁がある人が多く購入していると思う。ファン感謝祭案件ですね。

[10559: 匿名さん]

親から相続で買ってるような人ばかりなら
管理組合も金銭感覚違いそうだし
自分で苦労してお金貯めてるサラリーマンな
私はここは辞めときます。

[10560: 匿名さん]

昔からいる住民が幅を効かせるコミュニティは移住しづらい。

新興住宅地である湾岸や工場跡地のいいところは、全員外様、或いは外様がマジョリティという事。

外様にとっては、外様住民が多い方が住みやすい。気疲れしない。

外様共働き世代は、職住近接で資産価値が落ちにくければ場所はどこでも良い。だから、湾岸が高値で売れる。

[10561: マンション比較中さん]

10560 強く同意します。
私は湾岸にセカンドハウスでタワマンもっていますが、それなりの住民層で住みにくくはないです。ただ、高級住宅地のイメージのような上品なとは言えませんが。あと、高層階からの水と都心の眺望は格別です。今は世田谷の戸建てですがある意味別世界です。

[10562: 匿名さん]

職住近接重視で効率主義で自立した若い家族が増えてるから世田谷や田園調布みたいなブランドだけで不便な場所はどんどん坪単価下がってるようですね。

[10563: 匿名さん]

新興住宅エリアは街の設計が新しい、駅が綺麗で道路が広い、ごちゃごちゃせず飲食店と酔っ払いが居ないので、整然としていて、凄く機能的で暮らしやすい。逆に言えば文化が薄いと言う部分はあるけれど。

武蔵小山も早くそうなるといいのですが、地権者が個人が多そうで時間かかりそうですね。住民エゴのぶつかり合いが激しそうです。

[10564: 匿名さん]

>>10562 匿名さん
そうですね。

地縁が無い人間からすると、品川区も目黒区も世田谷区も豊島区も江東区もイメージは同列なんですよね…はっきり言って、名前が違うだけで、差が無いというか、気にしないというか。

個人的に、世田谷区の厳しい所は、マスコミの偏向報道かもしれないけど、保育園の住民反対運動で設立が暗礁に乗り上げてるという話。

共働き子育て世代からすると、その時点でアウト。「この区は子育てには向かないんだな。高齢者が多そうで閉鎖的なコミュニティが形成されてそう。良く知らないけど。」、で判定終了となってしまう。

今の環境を変えてでも、若い世代を積極的に呼び込まないエリアは衰退すると思います。当然、既得権益者である従来からの居住者は割りを食う、或いは住環境が良くも悪くも変わる事になる訳なので嫌がる人が多いでしょう。

街作りには分譲マンションだけでは駄目だとか言うようですね。分譲マンション+戸建ては住民が引っ越さず、高齢化が進むとか。駅近に賃貸専用大型マンションのなど、常に新しい血が入る仕組みが無いと、街はいずれ老いるのだと思います。

[10565: 匿名さん]

>>10564
なんの苦労もなく親から受け継いだ一等地を
相続してきた人たちには共働き夫婦の苦労なんて一生わからないでしょうからね。
世田谷のそのニュースはしりませんでしたが
さもありなんという感じです。
武蔵小山はどうなんでしょうかね。

[10566: 匿名さん]

なんだか属性の悪い住民が揃ってそうなマンションだよね

[10567: 匿名さん]

武蔵小山あたりは生活しやすいですか？

[10568: 匿名さん]

このご時世、鹿島が施工というのはすごいですね！

[10569: 匿名さん]

希少なスーパーゼネコン案件です。

[10570: 匿名さん]

本当にこのご時世スーゼネ施工は究極の贅沢です。準大手ゼネと差別化が図れますよね。

[10571: 匿名さん]

西松とは違いますからね。

[10572: 匿名さん]

>>10571 匿名さん

準大手とスーゼネではタワーマンションの施工実績の歴然とした差はありますね。

[10573: 匿名さん]

スラブ厚280で天カセもなく共用設備もお粗末だから天下の鹿島建設様にとっては楽な仕事でしょうね。

[10574: 匿名さん]

>>10573 匿名さん

城南地区の今販売中のタワマンでここよりスペックの高いところがあれば教えて下さい

[10575: 匿名さん]

恵比寿も大井町も西松ですね
大井町にも天カセはありません
恵比寿は価格が違いすぎますが、西松ですねw

[10576: 匿名さん]

西松のマンションはちょっと恥ずかしいですね。

[10577: 匿名さん]

>>10576
なにが恥ずかしいの？

[10578: 匿名さん]

>>10574 匿名さん
パークハウス白金台二丁目

[10579: 匿名さん]

中古はダブついてるし株もダメそうだし、いよいよ住宅バブルもピークをつけそうですね

[10580: 匿名さん]

>>10576 匿名さん
あなたの狭小な視野の方が恥ずかしいですよ。

[10581: マンション比較中さん]

10580さんに、同意です。

[10582: 匿名さん]

株がやばいですね。これはスミフの方が安い可能性もあるかな？

[10583: 匿名さん]

>>10582
権利変換は終わっているし建設コストは株価が下がってもさがりません
したがって価格が下げるには下るにはすみふがプロジェクト利益削るしか無い
そしてすみふがそんなことをするわけがない
よって株価低下がつづくとここの売れるスピードは確実に減速するかと思いますが、地権者が多いすみふやすく分譲されるということはなかろうかと思います
待ちたいなら待ったらいいと思いますが賃貸の人は家賃、住替えのひとはキャピタルゲイン・ロスを考えて経済的に特になることはあまりない気がしますね

[10584: 匿名さん]

>>10583 匿名さん
ヨソ様の事より足元見ないと。
キャンセル出るかもね

[10585: 匿名さん]

バブル崩壊の予兆かもね。

一購入者だけど、ブラックマンデー宜しく一気に時価が半分とかになったら、手付金放棄して損切る。損切りより、しこって売れなくなる方が怖い。

損切れば損は確定できるから傷は広がらない。悔しいが止む無し。

[10586: 匿名さん]

>>10585
手付金は三井だから10パーセントですよね。
1億の部屋なら1000万。
心中お察し致します。
ただ今の状況がバブルとは思いませんけどね。

[10587: マンション検討中さん]

株で損して買えなくなる人もいるだろうね。キャンセル発生しそう。
いま不動産価格は低金利バブルだよ。

[10588: 匿名さん]

長期金利も上がってますから今のうちに固定できないこのマンションは危険極まりないですな。

[10589: 匿名さん]

>>10586 匿名さん
1000万円は痛いですが、致命傷では無いので、相場を見る力がなかった勉強代だと思うしか無いですね。

引き渡し直前までいつでも放棄すれば手を引けるので、もう少し様子見しますが、覚悟はしておきます。

[10590: 匿名さん]

手付放棄で損切りできるわけだから良いんじゃない。
むしろそのくらい契約の時から覚悟してる人が殆どでしょう。
何を今更。

[10591: 匿名さん]

手付金放棄など損です。
買いたい時が買い時なので、買いましょう。

[10592: マンション検討中さん]

手付けで1割払う人っているんですね。リスクヘッジのため交渉して下げるのが通常ですけどね。何でもデベのいいなりになって不利な契約をする必要はないと思いますが。

[10593: 匿名さん]

>>10592 マンション検討中さん

でも大手デベは手付が１割があたりまえなんですよね。

よほど売れない物件でしたら別でしょうが…

[10594: 匿名さん]

人気物件なら
手付金額の交渉などしないのが通常です。
不人気物件なら交渉の余地有り。

[10595: 匿名さん]

>>10594 匿名さん

こちらは手付金交渉できましたけど、不人気だったのかしら？

[10596: 匿名さん]

>>10595 匿名さん
契約者ではない方のコメントありがとうございます。

[10597: 匿名さん]

>>10596 匿名さん

交渉断られた方ですか？
属性に懸念があったのでしょうか？

[10598: マンション検討中さん]

人気物件なら交渉しないのが通常というのは意味不明ですね…

[10599: 匿名さん]

交渉したとしても、こんなところに書かないのがマナーというもの。

[10600: マンション検討中さん]

>>10599 匿名さん
物件価格ならわかりますが手付金ですよ。多くの人は手付金を誤解されてるようですが。

[10601: 匿名さん]

人気物件なら、
手付金を値切るような客に売る必要は無し。

[10602: 匿名さん]

手付金をマトモに払うのは、その物件を買う意思が強い証です。

[10603: 匿名さん]

手付け金値切ったとドヤ顔されても・・・
結局はどう転んでも払う金なのにね。
契約で、キャンセル没収金を10％→5％にしたとかならまだわかる

[10604: 匿名さん]

投資用なら手付けは値切らないほうが珍しいですよ

[10605: eマンションさん]

>>10603 匿名さん
手付金を勘違いされてますね。諸費用に充当されるだけであって残りは返ってきますよ。5%を超える金額を払うってことは、デベに有利なように契約させられてるだけです。
間違った知識をこういうところに書かないほうがいいかと

[10606: 匿名さん]

ここは三井で買った人はいないの？
10パーセントがルールです。
交渉の余地はありません。
重説にもはっきり記載されています。

[10607: 匿名さん]

>>10606 匿名さん
手付け金は個別相談可ですよ

[10608: 匿名さん]

手付金の話は値切ったと主張してる人が自慢したいだけで、今後交渉したい人は居なさそうなのでどうぞお勝手に満足されていてください。

[10609: 匿名さん]

倍率付いているようなマンションで
手付を規定通り払う客と値切る客の
どちらが属性がいいかは明確でしょ。
デベ側の立場からしたら売れない物件でもない限り手付を減額するメリットなんてない。

[10610: 匿名さん]

既に値引きが入ってる不人気物件って事？
完成在庫だけじゃなくても値引きありなのね、ここ。値段はさておき目立つタワマンだと思ってるのに。
ここがさっさと値引きようなら、いよいよ不動産バブル崩壊かな。

[10611: eマンションさん]

>>10606 匿名さん
覚書結べばいいだけですよ…物件の価格と手付金を混同している人がこれだけいるなんて信じられないですね…

[10612: eマンションさん]

>>10609 匿名さん
デベの方ですか？契約を検討する側からみると自分の有利なように契約を結ぶ方がいいと思うんですけど。

[10613: 匿名さん]

手付金なんて人質と同じなんだから安けりゃ安いほどいいだろう
まあ売り主が２年後にもっと高く売れそうだからやっぱお前にはウラネ
キャンセルね、とかいわれることを本気で恐れているなら高くいれた
ほうがいいと思うけどね

[10614: 匿名さん]

>>10611
そう思うなら三井に聞いてみれば？
手付5パーセントで成功したら
ここで報告して下さい。
私は三井の他のタワーを購入しましたが、
手付の交渉には応じてもらえませんでした。
中小デベや不人気マンションの事情はしりません。

[10615: 匿名さん]

営業さんって早く要望書を出させようとするのは普通ですか？押しが強くて。

[10616: 匿名さん]

Mid tower grandの方が良いかなぁ。
向こうの方が坪単価安そうだし、中央区だし。

[10617: eマンションさん]

>>10613 匿名さん
契約の基本的なことがわかってないですね

[10618: 匿名さん]

>>10611 eマンションさん
誰も混同してませんよ。

[10619: eマンションさん]

>>10614 匿名さん
何の話をしているんでしょうか？重説に書いてあっても覚書を結べばいいとしか言ってないですが。三井とか関係なく契約というのはそういうものですが…

[10620: 匿名さん]

>>10619
契約の一般論的な話をしたいなら
わざわざここに書いていただかなくても
そのくらい知ってますし、
ここには必要ない具体性に欠ける情報ですね。
三井のマンションの事例をもとに
同じ三井のマンションもそうではないかと
言っているんです。

[10621: 匿名さん]

確かに一般論は不要。
この物件で抽選ある部屋で手付け減額した、という話なら聞きたいけど。
殆ど(全く)いないだろうから、書き込んだら三井に特定されちゃうね。

[10622: マンション比較中さん]

この物件あるいは最近の三井の首都圏の新築物件で、手付金が10%以下の事例があったら教えてください。是非知りたいです。

[10623: 匿名さん]

こちらで5%でした。
営業さんもあっさりした対応だったので他にもいると思いますよ。
逆に交渉してダメだった方はいるのでしょうか？

[10624: 匿名さん]

ほんとかなぁ～

[10625: 匿名さん]

三井のタワーで3年くらい前に、家を売ったり保険や定期預金を解約したりしないと手付金を用意できなかったので、営業の方からいくらなら用意できますかと聞かれたことがあります。
結局家族が出してくれましたが。

[10626: 匿名さん]

>>10624 匿名さん
不利益を被る三井が、投稿者の情報開示を求める可能性があるのに、嘘は書かないでしょ。

[10627: 匿名さん]

>>10625
ボンボンで羨ましいです。

[10628: 匿名さん]

地権者少ない方が後々住み心地良さそうだから豊洲の東急タワマンにするかなぁ。

こことmid tower grandは地権者多くて色々大変そう。

タワマンは工場跡地に限る。

[10629: マンション検討中さん]

>>10620 匿名さん
一般論ということがいいたいのではなくて契約ってそういうものだから三井だろうがトヨタだろうがどこでも何でも契約書に書いてあることも覚書結べばらいいだけの話なんだよ。ここって主婦しかいないのかな？契約結ぶのにドラフトもなくfinal版渡されて、何の交渉もせずサインするって怖くないのかな？

[10630: 匿名さん]

もう手付金の話はいいわ

[10631: 口コミ知りたいさん]

購入者の皆さんは手付金の放棄による損切りも覚悟されるほど、高値掴み覚悟の物件なんですね。
買うから上がる、上がるから買う。
バブル終末期の薄氷の上を歩く感じしょうか。

[10632: マンション検討中さん]

MR見に行きました。
77Aの間取り、綺麗で良いですね。
三菱が出来ると一部被りが出そうなのと、西日はネックですが、惹かれます。

[10633: 匿名さん]

>>10631 口コミ知りたいさん

給与だけじゃ買えない水準になってしまっているのでバブっているのは間違いない。株も頭打ち感出ているし、今がピークとなっても不思議ではないね。

[10634: 匿名さん]

今がピークと言われてもう3年経つな
そりゃいつかは当たるだろう

[10635: マンション比較中さん]

>>10633 匿名さん
急行が止まる駅近タワマンか給料だけで買える水準になったことなど、今まで一度もなかったと思うけど。
バブルでもなんでもないと思います。

[10636: マンション比較中さん]

米国は経済環境が好調だから（長期金利上昇懸念を嫌気して企業業績の悪化を懸念）株価が暴落すると言うおかしな現象だから、不動産価格が大きく下がるということについて、私は心配していません。

[10637: 匿名さん]

企業業績もさておき、分母である割引率が上がれば不動産価格も無事ではすまないような。

[10638: マンション比較中さん]

10637さん、理解できないので、言葉を補って頂けますか？

[10639: 匿名さん]

もし金利が上がるなら、他の条件が一定であれば、不動産（に限らず、あらゆる金融的資産）の価格は下がる、が常識的な理論では、という意味です。

[10640: eマンションさん]

>>10639 匿名さん
投資不動産ならわかりますが居住用の不動産でその理論は…単に利息の上昇に伴う需要の低下だと思いますが。

[10641: 匿名さん]

投資用と居住用が完全に分離された市場として存在している、ということでしょうか？
「これは投資用でないので皆さん実需でお買い求めです」みたいのは割高に物件を売るための売り文句かな、くらいのイメージでした。
…あんまりこの話を続けても仕方なさそうなので、ここら辺にしませんか。

[10642: 匿名さん]

不動産価格は今が一番高いという話はもう何年も言われながらずっと上がり続けてるし、
金利が今が一番最低という話ももう何年も前からずっと言われながら下り続けてる。
この状況がいつまでも続くとは思いませんが、
世間で言われてることが全くアテにはならない
のも確か。

[10643: 匿名さん]

ここって何でパークシティなんでしょうか？パークコートザ・タワーの称号をもらえなかったのはナゼ？やはり路線力でしょうか？山手線には勝てない？

[10644: 匿名さん]

>>10643
天カセもないしボイドスラブ厚も280の
豪華さに欠けるマンションだから。

[10645: 匿名さん]

みんな大好き、天カセ/ボイドスラブ/LowE
マンスレ代表3点セット。

時にスーパーゼネコンって何かメリットがあんのかな？

タワマンなんて今や中堅デベでも建設可能なコモディティなんだから、ムダにブランド代だけ建設費が高くなるだけちゃうの？って気が。

どうなんやろ...

[10646: 匿名さん]

>>10645 匿名さん

大井町さんいらっしゃい
そして巣にお戻り下さい

[10647: 匿名さん]

>>10646 匿名さん
645やけど、大井町興味無い。予測外れて残念w
Mid tower grandの方が興味ある。

[10648: 匿名さん]

長谷工や西松建設、前田建設などの二流ゼネコンの作ったタワーマンションに住みたくないですね。
あのシティタワー金町ですらスーパーゼネコンの竹中工務店。ここもスーパーゼネコンで安心です。割高感はありますが。

[10649: 匿名さん]

>>10648
私は天カセなしでボイドスラブ厚280のLowEガラスもないスーゼネタワマンよりいいと思います。価値観は人それぞれじゃないですね。

[10650: eマンションさん]

>>10643 匿名さん
立地ですね。他の人の言ってる仕様はあまり関係ないかと思います。