パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[10501: 匿名さん]

>>10499 マンション比較中さん
納得感ありますね。

[10502: 匿名さん]

>>10499 マンション比較中さん
東京の中心は皇居だよ。昔の江戸城
赤坂見附だとか大手町とかは、個人の主観な話でしかない

[10503: 匿名さん]

>>10502 匿名さん
東京の中心が皇居なのは周知の事実だが、駅でいえば、赤坂見附とか大手町だという話なんじゃない？

[10504: 匿名さん]

都心というのは、広義なら中心3区のことなんですね。都心5区なんていう考えは誰が考えたのかしらないけど新宿渋谷は副都心。歴史的にもその辺は近代～現代になって開発された。
で、中心3区の中でも大手町というのは、昔、気象庁の観測ポイントがあったところだったり、インターネットのixがあったり、地下鉄交通網の相互接続点だったり納得はできる。

[10505: 匿名さん]

なにをいっとる？
お江戸の中心は４００年前から日本橋ときまっておるわ
東京の中心というより日本の中心だわな

ただな首都東京の地方政府たる東京都庁は今から２８年前、すなわち１９９０年にお江戸の中心部たり千代田区有楽町から草深い田舎の浄水場跡地である新宿区西新宿に遷都してしまったわけで本来副都心である新宿は事実上の県庁所在地なので新宿区を都心区に含めないのは流石に無理があるということさ

しかし２１世紀の今だったら新宿に都庁を移転するなんて話にはならなかったろうね

[10506: 匿名さん]

日本の中心なんてどうでもいいんだけど(笑
よくそこまで脱線できると感心するわ

[10507: 匿名さん]

お江戸日本橋を有する中央区であるが都心３区といえるのは新大橋通りまでだろ、広げたとしても隅田川を渡ったらそこは都心とはいえんわな
まして江戸時代には存在していなかった晴海などは埋め立て後橋がつながっていたからたまたま中央区に編入されただけでロケーション的には江東区に編入するのがふさわしいと思うがね

[10508: 匿名さん]

>>10505 匿名さん
日本橋は始点であって中心ではないわ。

[10509: 匿名さん]

日本橋が始点とかなにを寝ぼけたことを言っているのだ！
三井様の拠点である日本橋こそ東京の中心だぞ

三井様が円山応挙に発注して描かせた国宝雪松図でも見て認識を改めてこい
今週の日曜まで三井記念美術館で展示されているからな
三井様にマンションを買わせていただくなら当然お宝を拝見しに行くべきだろ

[10510: 匿名さん]

>>10509 匿名さん
日本橋は町人の街の中心ね。
江戸城を中心とした御家人の御屋敷は、番町に代表されるように江戸城中心だわ

[10511: 匿名さん]

とりあえず、ここら辺は江戸時代、偏狭の地だったのは間違いなさそう。
http://www.geocities.co.jp/WallStreet/1898/tokyo01.htm

[10512: 匿名さん]

ずっと前にレオナルド・ディカプリオが来日した時に、「東京はすごいね、大きい繁華街（都心？）が街の中にいくつもある」っていう趣旨の発言をしていた。それは丸の内であったり、銀座であったり、六本木赤坂虎ノ門、霞が関永田町、新宿渋谷池袋の副都心、大規模な商業地区やオフィス街が至る所に分散しているっていう印象からの発言なんだろうね

[10513: 匿名さん]

これ以上の都心がどこかという話は意味がないのではと思います。
東側にもアクセスしやすく城南で、東急沿線を楽しめる、恵比寿や渋谷新宿が近い、
バランスが取れたエリアなので、都心かどうかに関わらず今後も需要が見込めると思います。
結局は住みたいかどうかですので。
都心3区だから買う！って鼻息の荒い人も居てもいいとは思いますが、そうではない感覚の方が
一般的ですから。

[10514: マンション検討中さん]

率直に言って、武蔵小山の駅前は30年後も今の賑わいを保てているのかってことが気になるな

[10515: 匿名さん]

>>10514 マンション検討中さん
先の話をしてもしょうがないけど、商店街は淘汰されていくのが運命かと思います

[10516: 匿名さん]

フラット35が2か月連続金利上昇。
2年後は3％くらい上がってるかもですね。

[10517: 匿名さん]

米金利の上がり方がすごい。日本では年内にデフレ脱却宣言するだろうし、金利が大幅に上昇するリスクは十分あるね。でも、そんなのは織り込み済みじゃないかな？

[10518: 匿名さん]

金利上げる→経済がクラッシュする→不動産/株の暴落→金融緩和→不動産/株のバブル→金利が上がる→経済がクラッシュする...グルグル回りますな...

[10519: 匿名さん]

ここ購入した人は実効金利は2年後でしょ？
怖すぎ・・・。

[10520: 匿名さん]

>>10519 匿名さん
二年後は、10年固定1.5％くらいかな。
0.5％とかいう今が異常なだけ。　異常金利でライフプラン考えてる人は、どちらにせよ破産予備軍

[10521: 匿名さん]

>>10520 匿名さん
多分、このマンションに住む人たちは全然平気ですよ。

何故なら、過去ログによれば既に目黒線沿線に住む、戸建て持ちの、プチ資産家(湾岸除く都心3区の大型マンションを買えるほどは資産が無いが、1億円程度の金融資産がある)がメイン顧客層の様ですから。

即ち、資産の無い普通のサラリーマンがローンを組んで購入するマンションでは無い、という事かと。

[10522: 匿名さん]

>>10521 匿名さん

その通りですね。サラリーマンの購入者でも、すでに資産を形成されている人しかいないはず。

[10523: マンション検討中さん]

>>10522 匿名さん
資産形成した人なら浜離宮パークコートぐらいのランクにするだろう。
こんな格下なんて

[10524: 匿名さん]

>>10523 マンション検討中さん
購入層はそこまでの資産は無いって言うクラスでは。

例えがいいかわかりませんが、クルマでもマセラティ、ベンツ/BMW、VW購入層と色々あるのと同じかと。

後は価値観もあるかもしれないですよね。家に1億円位まではかけるけど、1.5億円はかけたくない、とか。

一口にプチ富裕層と言いましたが、もちろんその中でもランクがあるのだと思います。

ですが、資産額の有無と人間性は関係無いので買えなくても気にしなくて良いと思いますよ。

所詮は家。羨む必要も無いし、蔑む必要も無いと思います。

[10525: 匿名さん]

>>10523 マンション検討中さん

君は全然分かってないな。
住み慣れた街から離れたくないんだよ。

[10526: 匿名さん]

>>10525 匿名さん

幾三か

[10527: 匿名さん]

結果的に浜離宮の方が割安だったけど、振り返っても仕方がない。ここを待つという判断をした人もそれなりにいると思う。

[10528: 名無し]

買うのは金が余ってしょうがない人たち。
どこにでも一定数いるもんです。

彼が求めているのは確実な資産性。
相続税対策をシビヤにやらないと大損しちゃうような地元の資産家とか。
開業医の年収1億〜クラス。医療法人の税金対策。
最近台頭してきたのはアプリ開発の会社。これはいまだけかな。

[10529: 匿名さん]

>>10528 名無しさん

年収1億がここを買うとは思えないけど

[10530: 匿名さん]

>>10528 名無しさん

確実な資産性求めるならここは絶対に買ってはいけないところ

[10531: マンション検討中さん]

世帯年収3000万円台でローン組む予定ですけど、ここだと貧乏な方ですかね

[10532: 匿名さん]

>>10531 マンション検討中さん

共働きの時点で貧乏扱いじゃないですかね。

[10533: 匿名さん]

>>10531 マンション検討中さん

共働きの配分じゃないか？税金だって変わってくるだろうし、住宅ローン減税も変わってくる。
どちらにせよ、一馬力でもいいくらい余裕がないといかんと思う

[10534: マンション検討中さん]

私は2000後半で妻は500程度ですね。ここってお金持ちの方ばかりなんですね…

[10535: 匿名さん]

>>10534 マンション検討中さん

その程度ではここでは庶民扱いみたいですね
年収1億がザラみたいな書き込みありますし

[10536: 匿名さん]

>>10535 匿名さん
1億ウォンか!?

[10537: 匿名さん]

釣りだってわかんないの？
年収1億がここ選ばないよ

[10538: 匿名さん]

あと年齢知りませんが世帯年収で3000万もあったら
ここの金額考えたら
そんな大きなローン組まなくてもいいでしょうに。
そんなに頭金に入れる貯金ないんですか？その年収で。
それともあなたも釣りですか？

[10539: 名無しさん]

沖式で年収3000で頭金1000だと、適正24600、上限32900とかふざけてます。
上限の半分以下が、適正かと…

[10540: 匿名さん]

私は年収は皆と同じく一馬力3000と少々で最近ローン組みましたが、1.3億くらいですね。
2億とかばかげてます。

[10541: 匿名さん]

>>10540 匿名さん
年収の6～7倍が上限額

[10542: 匿名さん]

ここはかなり資産性高いと思う

[10543: 検討者]

>>10542 匿名さん
高いわけないだろ。

[10544: マンション検討中さん]

南北線が品川につながる計画は先延ばしになったしね。

[10545: マンション検討中さん]

>>10538 匿名さん
30前半です。あなたにはわからないかも知れませんが、年収に見合った生活水準してるのでキャッシュは2000万程度しかないです。
お金を使わずに溜め込むなんて人生無駄にしてると思います。

[10546: 匿名さん]

ああ、整形外科医とかかな

[10547: 匿名さん]

>>10546 匿名さん
もしかして、形成外科医と間違えてませんか？

[10548: 匿名さん]

日本は社会主義だから、年収増えても手取りは大して増えない...と言うか世帯年収3,000クラスだとちょっと良いところに住んで美味いもん食って、旅行して、教育費にちょいと金かけると殆ど残らん...

[10549: 匿名さん]

日本は社会主義だから働くだけ損。

[10550: マンション比較中さん]

楽しいから働く、収入はついてくるもの。

[10551: 匿名さん]

戸建からの住み替えや贈与などで、3～4千万くらいのマンションを買う感覚で買っている人が多そう

[10552: マンション比較中さん]

戸建てを親からの相続で得て売却して5000万円作り、自分の自己資金で1000万円、ローンが4000万円で、1億円ならサラリーマンでも十分可能ですね。そんなケースが結構ありそうですね。1億円現金でポン、とか、年収3000万円でほぼローンとか、あまりいないのでは？

[10553: 匿名さん]

>>10552 マンション比較中さん

それと、アベノミクス後の相場で益が2千万以上出ている人とか。何れにしても、給与だけで買う人はかなり少数派だと思う。

[10554: 匿名さん]

おれ、給与だけなのだが、、、。
3200くらいはある。

[10555: 通りがかりさん]

>>10554 匿名さん
稼げるうちに稼ぐということですな。
頑張ってください。

[10556: 匿名さん]

いや、体を酷使しているわけでもなく、給与体系も安定してますよ。
そういう職業も世の中にはあるのです。

[10557: 匿名さん]

戸建相続が元手なんてそんなにいるかね。

[10558: 匿名さん]

>>10552 マンション比較中さん
ここの顧客層はそうだと思う。

湾岸とか大崎みたいな企業の売地を取得したエリアは地縁者が居ないので、いわゆる高所得のサラリーマン、自営業者が主体となって購買するイメージ。

湾岸とか大崎(再開発前はあまり人が住んでいなかった場所)と比較すると住民の属性が違う気がする。周辺住民の雰囲気が違う。

ここは目黒線沿いに地縁、血縁がある人が多く購入していると思う。ファン感謝祭案件ですね。

[10559: 匿名さん]

親から相続で買ってるような人ばかりなら
管理組合も金銭感覚違いそうだし
自分で苦労してお金貯めてるサラリーマンな
私はここは辞めときます。

[10560: 匿名さん]

昔からいる住民が幅を効かせるコミュニティは移住しづらい。

新興住宅地である湾岸や工場跡地のいいところは、全員外様、或いは外様がマジョリティという事。

外様にとっては、外様住民が多い方が住みやすい。気疲れしない。

外様共働き世代は、職住近接で資産価値が落ちにくければ場所はどこでも良い。だから、湾岸が高値で売れる。

[10561: マンション比較中さん]

10560 強く同意します。
私は湾岸にセカンドハウスでタワマンもっていますが、それなりの住民層で住みにくくはないです。ただ、高級住宅地のイメージのような上品なとは言えませんが。あと、高層階からの水と都心の眺望は格別です。今は世田谷の戸建てですがある意味別世界です。

[10562: 匿名さん]

職住近接重視で効率主義で自立した若い家族が増えてるから世田谷や田園調布みたいなブランドだけで不便な場所はどんどん坪単価下がってるようですね。

[10563: 匿名さん]

新興住宅エリアは街の設計が新しい、駅が綺麗で道路が広い、ごちゃごちゃせず飲食店と酔っ払いが居ないので、整然としていて、凄く機能的で暮らしやすい。逆に言えば文化が薄いと言う部分はあるけれど。

武蔵小山も早くそうなるといいのですが、地権者が個人が多そうで時間かかりそうですね。住民エゴのぶつかり合いが激しそうです。

[10564: 匿名さん]

>>10562 匿名さん
そうですね。

地縁が無い人間からすると、品川区も目黒区も世田谷区も豊島区も江東区もイメージは同列なんですよね…はっきり言って、名前が違うだけで、差が無いというか、気にしないというか。

個人的に、世田谷区の厳しい所は、マスコミの偏向報道かもしれないけど、保育園の住民反対運動で設立が暗礁に乗り上げてるという話。

共働き子育て世代からすると、その時点でアウト。「この区は子育てには向かないんだな。高齢者が多そうで閉鎖的なコミュニティが形成されてそう。良く知らないけど。」、で判定終了となってしまう。

今の環境を変えてでも、若い世代を積極的に呼び込まないエリアは衰退すると思います。当然、既得権益者である従来からの居住者は割りを食う、或いは住環境が良くも悪くも変わる事になる訳なので嫌がる人が多いでしょう。

街作りには分譲マンションだけでは駄目だとか言うようですね。分譲マンション+戸建ては住民が引っ越さず、高齢化が進むとか。駅近に賃貸専用大型マンションのなど、常に新しい血が入る仕組みが無いと、街はいずれ老いるのだと思います。

[10565: 匿名さん]

>>10564
なんの苦労もなく親から受け継いだ一等地を
相続してきた人たちには共働き夫婦の苦労なんて一生わからないでしょうからね。
世田谷のそのニュースはしりませんでしたが
さもありなんという感じです。
武蔵小山はどうなんでしょうかね。

[10566: 匿名さん]

なんだか属性の悪い住民が揃ってそうなマンションだよね

[10567: 匿名さん]

武蔵小山あたりは生活しやすいですか？

[10568: 匿名さん]

このご時世、鹿島が施工というのはすごいですね！

[10569: 匿名さん]

希少なスーパーゼネコン案件です。

[10570: 匿名さん]

本当にこのご時世スーゼネ施工は究極の贅沢です。準大手ゼネと差別化が図れますよね。

[10571: 匿名さん]

西松とは違いますからね。

[10572: 匿名さん]

>>10571 匿名さん

準大手とスーゼネではタワーマンションの施工実績の歴然とした差はありますね。

[10573: 匿名さん]

スラブ厚280で天カセもなく共用設備もお粗末だから天下の鹿島建設様にとっては楽な仕事でしょうね。

[10574: 匿名さん]

>>10573 匿名さん

城南地区の今販売中のタワマンでここよりスペックの高いところがあれば教えて下さい

[10575: 匿名さん]

恵比寿も大井町も西松ですね
大井町にも天カセはありません
恵比寿は価格が違いすぎますが、西松ですねw

[10576: 匿名さん]

西松のマンションはちょっと恥ずかしいですね。

[10577: 匿名さん]

>>10576
なにが恥ずかしいの？

[10578: 匿名さん]

>>10574 匿名さん
パークハウス白金台二丁目

[10579: 匿名さん]

中古はダブついてるし株もダメそうだし、いよいよ住宅バブルもピークをつけそうですね

[10580: 匿名さん]

>>10576 匿名さん
あなたの狭小な視野の方が恥ずかしいですよ。

[10581: マンション比較中さん]

10580さんに、同意です。

[10582: 匿名さん]

株がやばいですね。これはスミフの方が安い可能性もあるかな？

[10583: 匿名さん]

>>10582
権利変換は終わっているし建設コストは株価が下がってもさがりません
したがって価格が下げるには下るにはすみふがプロジェクト利益削るしか無い
そしてすみふがそんなことをするわけがない
よって株価低下がつづくとここの売れるスピードは確実に減速するかと思いますが、地権者が多いすみふやすく分譲されるということはなかろうかと思います
待ちたいなら待ったらいいと思いますが賃貸の人は家賃、住替えのひとはキャピタルゲイン・ロスを考えて経済的に特になることはあまりない気がしますね

[10584: 匿名さん]

>>10583 匿名さん
ヨソ様の事より足元見ないと。
キャンセル出るかもね

[10585: 匿名さん]

バブル崩壊の予兆かもね。

一購入者だけど、ブラックマンデー宜しく一気に時価が半分とかになったら、手付金放棄して損切る。損切りより、しこって売れなくなる方が怖い。

損切れば損は確定できるから傷は広がらない。悔しいが止む無し。

[10586: 匿名さん]

>>10585
手付金は三井だから10パーセントですよね。
1億の部屋なら1000万。
心中お察し致します。
ただ今の状況がバブルとは思いませんけどね。

[10587: マンション検討中さん]

株で損して買えなくなる人もいるだろうね。キャンセル発生しそう。
いま不動産価格は低金利バブルだよ。

[10588: 匿名さん]

長期金利も上がってますから今のうちに固定できないこのマンションは危険極まりないですな。

[10589: 匿名さん]

>>10586 匿名さん
1000万円は痛いですが、致命傷では無いので、相場を見る力がなかった勉強代だと思うしか無いですね。

引き渡し直前までいつでも放棄すれば手を引けるので、もう少し様子見しますが、覚悟はしておきます。

[10590: 匿名さん]

手付放棄で損切りできるわけだから良いんじゃない。
むしろそのくらい契約の時から覚悟してる人が殆どでしょう。
何を今更。

[10591: 匿名さん]

手付金放棄など損です。
買いたい時が買い時なので、買いましょう。

[10592: マンション検討中さん]

手付けで1割払う人っているんですね。リスクヘッジのため交渉して下げるのが通常ですけどね。何でもデベのいいなりになって不利な契約をする必要はないと思いますが。

[10593: 匿名さん]

>>10592 マンション検討中さん

でも大手デベは手付が１割があたりまえなんですよね。

よほど売れない物件でしたら別でしょうが…

[10594: 匿名さん]

人気物件なら
手付金額の交渉などしないのが通常です。
不人気物件なら交渉の余地有り。

[10595: 匿名さん]

>>10594 匿名さん

こちらは手付金交渉できましたけど、不人気だったのかしら？

[10596: 匿名さん]

>>10595 匿名さん
契約者ではない方のコメントありがとうございます。

[10597: 匿名さん]

>>10596 匿名さん

交渉断られた方ですか？
属性に懸念があったのでしょうか？

[10598: マンション検討中さん]

人気物件なら交渉しないのが通常というのは意味不明ですね…

[10599: 匿名さん]

交渉したとしても、こんなところに書かないのがマナーというもの。

[10600: マンション検討中さん]

>>10599 匿名さん
物件価格ならわかりますが手付金ですよ。多くの人は手付金を誤解されてるようですが。