パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[10451: 匿名さん]

>>10450 匿名さん

スミフの仕様がここより低くなるとは思えんけど。スカスカのペラボーやT2以下のペアガラスなんてスミフらしくない。武蔵小杉が参考になるのでは？坪510超で高仕様と予想。

[10452: 匿名さん]

>>10451 匿名さん

専有部は絶対にこっちの方がまだマシってレベルになるよ
間違いなく天カセは無いでしょうね

[10453: マンション検討中さん]

皆様ありがとうございます。参考になります。
武蔵小杉で比較するのは、シティタワー武蔵小杉と、パークシティ武蔵小杉シリーズでしょうか？
シティタワー武蔵小杉もびっくりするぐらい高いんですね。大井町に匹敵するぐらい。

[10454: 名無し]

ドゥトゥールも長期戦覚悟のようですし。
値引きするよりワンプライス販売でブランド力をいじする構えでしょう。

そういえば浜松町に10年も販売してる新築(笑)マンションあったなぁ。
あそこは会社的にヤバそうだな。

[10455: 匿名さん]

>>10452 匿名さん

武蔵小杉だと占有部は三井より住友のほうが良かったけどね。

[10456: 匿名さん]

>>10452 匿名さん

ここ天カセあったっけ？

[10457: 匿名さん]

>>10456 匿名さん

ないです。

[10458: 匿名さん]

>>10457 匿名さん

だよねボイド28cmじゃアンカー打てないし後付けも無理よね

[10459: 匿名さん]

じゃあ、

① 多少設備をケチったパークシティ武蔵小山(坪単価460万)

② みんな大好きな天カセと重厚なスラブ厚とLow-Eが実装されたスミフ(坪単価500万円)

どっち買う？

[10460: 匿名さん]

>>10459 匿名さん
どっちも買わない

[10461: 匿名さん]

どっちも予算オーバーだな〜。
気取らず過ごす下町なのに凄い値段になったもんだ。

タワマン居住の住民と、旧来の住民で、経済格差、相当大きそう。
共働き一流企業勤務で教育費も積極的にかけるガルル世帯と、下町ほっこり住人で仲良くやっていけるのかしら...

[10462: 匿名さん]

バブルが弾けるまで金融引き締めが進みそうなので、1度は住宅価格の急落を味わうことになりそう。その時に耐えられる資力がないと生きた心地がしないだろうね。

[10463: マンション比較中さん]

金融引き締めは当分ないだろうし、バブルが弾けることも無いでしょう。都心3区は高止まりが続く。新築物件が少なく需要は旺盛、がはっきりしているから。　しかし都心以外は需要に翳りがでていて値崩れ必至だと思う。

[10464: 匿名さん]

まあ、ここは都心ではないけどね

[10465: 匿名さん]

ちゃんと「都心3区は」と記載がある。

つまりここは都心では無いから、値下がりリスク高エリアと読解しましたよ。

がしかし、湾岸を除く都心3区で大型再開発タワマンを新築で買うと、坪単価いくらになるんだろうとは思う...

坪単価1,000万以上出せて100平米以上のマンションがキャッシュでポンと気軽に買える資力があれば、武蔵小山あたりの立地でクチャクチャ悩まなくてすむんだよなぁ...平民は辛いね(涙)...

[10466: 匿名さん]

>>10465 匿名さん
湾岸を除く都心3区で大型再開発タワマンなんて、今売り出し中の新築でないよ

[10467: マンション検討中さん]

>>10466 匿名さん

もしものはなしだろ。

[10468: マンション検討中さん]

金利が上がった時にいかに自己資金があるか

[10469: 匿名さん]

ここは値下がりリスクは非常に少ないとみてますけどね。
今の相場のプチバブル的な部分は剥げるかもしれないですが、
たとえばここが武蔵小杉よりも安くなることはないでしょうね。
買える値段までさがったら、より郊外の多くの人が狙いますよ。
膨大な潜在需要があるということです。

[10470: マンション比較中さん]

10469: 匿名さん　
ここは売り出しも高いし、都心じゃないから、多少の値下がりは覚悟しておいた方が良いと思います。

[10471: 匿名さん]

相場で80m2グロス1億が7000万のリスクはあるかな。
じゃ、それ以上下がるかというと、ここ6000なら西新宿5500、武蔵小杉5000割れ、豊洲4500みたいな感じでしょ。
その意味でここはいいよね。

[10472: 匿名さん]

バブルが終わり10年後にできる三菱が坪単価450だったら、ここは坪400は維持できないでしょうね。
タワマン乱立、タワマンブームの終焉、金利上昇など、リスクが多いと思います。

[10473: 匿名さん]

これから生き残れるのは都心3区（湾岸以外）のタワマンに限られる

[10474: 口コミ知りたいさん]

>>10473 匿名さん
具体的な場所はどこですか？

[10475: 匿名さん]

>>10473 匿名さん

タワマンなんて、長期的な視点では生き残れないでしょ

[10476: 匿名さん]

>>10475 匿名さん
私も同じように考えています。修繕できない(建築会社が修繕を拒否)、地震リスク、修繕積立金の値上げなど、これからタワマンの問題がどんどんでてきそう。でも、一度は住んでみたい！頭ではタワマンは廃れると思っていても、欲張りなのでタワマンにも住みたい。。。

[10477: 匿名さん]

>>10469 匿名さん
小杉より安くなることはないかもしれませんが、あちらは坪330で基本性能はここより上ということですから、単価差120万円の維持はかなり難しいのでは？
小杉が50万の下落なら小山は100万ぐらいは覚悟しておいた方が良いと思います。

[10478: 匿名さん]

>>10476 匿名さん

10～15年で転売するのが基本ですよね。そういう意味ではタワマン買うなら新築オンリー。それまでタワマンバブルが続いてくれるか。

[10479: 匿名さん]

やっぱりタワマンに住むならここみたいに
40階建て以上だな

[10480: 匿名さん]

タワマンの怖さを頭ではわかっていても
人ってどうしてもスケール感のあるものに魅かれるから

[10481: マンション比較中さん]

今売っている週刊ダイヤモンドで「勝つ街 負ける街」で、都心とか準都心とか郊外を比較しているのは興味深い。しかし都心の定義が、大手町から25分以内となっているので、武蔵小山は都心・祐天寺は準都心と言うことになっているのは笑ってしまう。

[10482: 匿名さん]

>>10474 口コミ知りたいさん
赤坂、青山、麻布、六本木

[10483: マンション比較中さん]

赤坂だね。桜坂とか。

[10484: 匿名さん]

>>10481 マンション比較中さん

立地ですでに勝っているってことか…。

[10485: 匿名さん]

>>10481 マンション比較中さん
その都心の定義なら千葉の行徳も都心なんだな。
せめて大手町に15分だな。

[10486: 匿名さん]

>>10482 匿名さん
仮にそこで大型再開発タワマンが出たとしても、そこは数億円をポンとキャッシュで出せる富裕層向けエリア。

パークシティ武蔵小山はパンピー=フツーのサラリーマン向け物件。

顧客の属性が違う...

たまたまバブルで坪単価460万になっただけで、10年前なら坪単価300万エリアだからさ...それでも70平米で6600万円する(5000万円以下では買えない)わけで中々良い立地。準都心エリアでは十分トップクラスだよ。

[10487: 匿名さん]

>>10486 匿名さん
パンピーかもしれんが、少なくとも親から受け継いだ戸建を売って得た資金を使ってお釣りがくる人達が多い。
このあたりの住人は無資産パンピーとは住む世界が違う。

[10488: 匿名さん]

その通り
収入パンピーでも資産は最低７－８０００、多い人は２億。目黒線そんな人率高し

[10489: 匿名さん]

>>10488 匿名さん

ダブルインカムなら無資産パンピーでも買えるよ

[10490: 匿名さん]

都心の定義も結局はバランス みんなが大手町勤務じゃない。
ここはオフィス街のうちで遠い大手町でも２０分台。新宿、日比谷、六本木はもっと早いし、最近開発の多い渋谷、品川、JR新駅なら１０分台。二馬力にはとてもいい立地。

[10491: 匿名さん]

少なくとも、
品川区は都心ではない。

[10492: 匿名さん]

都心は港、千代田、中央の湾岸以外でいいんでない？

[10493: 匿名さん]

>>10487 匿名さん
相続した土地売ってここ買うって・・・
一番ダメなパターン

[10494: 匿名さん]

>>10493 匿名さん
堅実ではないですか。
相続がある人に対する僻みにしか聞こえないです。

[10495: 匿名さん]

>>10493 匿名さん

なぜ？

[10496: 匿名さん]

フラット35が徐々に上がり始めてますね。
2年後の金利は確実に上がってるでしょうね。
値段は高くて金利も上がったらどうしましょう。

[10497: 匿名さん]

>>10492 匿名さん
浜離宮庭園は海水の庭園なので
その近くも湾岸です。

[10498: 評判気になるさん]

三井不動産レジデンシャルと旭化成と鹿島って・・・傾く可能性出てきそうな・・・

[10499: マンション比較中さん]

都心の定義って、東に寄った大手町からじゃなく、本当の中心（へそ）の赤坂見附から15分以内あたりが妥当じゃないですか？　　試してみると納得感あります。

[10500: 匿名さん]

>>10499 マンション比較中さん

まあ、武蔵小山は都心ではないわな

[10501: 匿名さん]

>>10499 マンション比較中さん
納得感ありますね。

[10502: 匿名さん]

>>10499 マンション比較中さん
東京の中心は皇居だよ。昔の江戸城
赤坂見附だとか大手町とかは、個人の主観な話でしかない

[10503: 匿名さん]

>>10502 匿名さん
東京の中心が皇居なのは周知の事実だが、駅でいえば、赤坂見附とか大手町だという話なんじゃない？

[10504: 匿名さん]

都心というのは、広義なら中心3区のことなんですね。都心5区なんていう考えは誰が考えたのかしらないけど新宿渋谷は副都心。歴史的にもその辺は近代～現代になって開発された。
で、中心3区の中でも大手町というのは、昔、気象庁の観測ポイントがあったところだったり、インターネットのixがあったり、地下鉄交通網の相互接続点だったり納得はできる。

[10505: 匿名さん]

なにをいっとる？
お江戸の中心は４００年前から日本橋ときまっておるわ
東京の中心というより日本の中心だわな

ただな首都東京の地方政府たる東京都庁は今から２８年前、すなわち１９９０年にお江戸の中心部たり千代田区有楽町から草深い田舎の浄水場跡地である新宿区西新宿に遷都してしまったわけで本来副都心である新宿は事実上の県庁所在地なので新宿区を都心区に含めないのは流石に無理があるということさ

しかし２１世紀の今だったら新宿に都庁を移転するなんて話にはならなかったろうね

[10506: 匿名さん]

日本の中心なんてどうでもいいんだけど(笑
よくそこまで脱線できると感心するわ

[10507: 匿名さん]

お江戸日本橋を有する中央区であるが都心３区といえるのは新大橋通りまでだろ、広げたとしても隅田川を渡ったらそこは都心とはいえんわな
まして江戸時代には存在していなかった晴海などは埋め立て後橋がつながっていたからたまたま中央区に編入されただけでロケーション的には江東区に編入するのがふさわしいと思うがね

[10508: 匿名さん]

>>10505 匿名さん
日本橋は始点であって中心ではないわ。

[10509: 匿名さん]

日本橋が始点とかなにを寝ぼけたことを言っているのだ！
三井様の拠点である日本橋こそ東京の中心だぞ

三井様が円山応挙に発注して描かせた国宝雪松図でも見て認識を改めてこい
今週の日曜まで三井記念美術館で展示されているからな
三井様にマンションを買わせていただくなら当然お宝を拝見しに行くべきだろ

[10510: 匿名さん]

>>10509 匿名さん
日本橋は町人の街の中心ね。
江戸城を中心とした御家人の御屋敷は、番町に代表されるように江戸城中心だわ

[10511: 匿名さん]

とりあえず、ここら辺は江戸時代、偏狭の地だったのは間違いなさそう。
http://www.geocities.co.jp/WallStreet/1898/tokyo01.htm

[10512: 匿名さん]

ずっと前にレオナルド・ディカプリオが来日した時に、「東京はすごいね、大きい繁華街（都心？）が街の中にいくつもある」っていう趣旨の発言をしていた。それは丸の内であったり、銀座であったり、六本木赤坂虎ノ門、霞が関永田町、新宿渋谷池袋の副都心、大規模な商業地区やオフィス街が至る所に分散しているっていう印象からの発言なんだろうね

[10513: 匿名さん]

これ以上の都心がどこかという話は意味がないのではと思います。
東側にもアクセスしやすく城南で、東急沿線を楽しめる、恵比寿や渋谷新宿が近い、
バランスが取れたエリアなので、都心かどうかに関わらず今後も需要が見込めると思います。
結局は住みたいかどうかですので。
都心3区だから買う！って鼻息の荒い人も居てもいいとは思いますが、そうではない感覚の方が
一般的ですから。

[10514: マンション検討中さん]

率直に言って、武蔵小山の駅前は30年後も今の賑わいを保てているのかってことが気になるな

[10515: 匿名さん]

>>10514 マンション検討中さん
先の話をしてもしょうがないけど、商店街は淘汰されていくのが運命かと思います

[10516: 匿名さん]

フラット35が2か月連続金利上昇。
2年後は3％くらい上がってるかもですね。

[10517: 匿名さん]

米金利の上がり方がすごい。日本では年内にデフレ脱却宣言するだろうし、金利が大幅に上昇するリスクは十分あるね。でも、そんなのは織り込み済みじゃないかな？

[10518: 匿名さん]

金利上げる→経済がクラッシュする→不動産/株の暴落→金融緩和→不動産/株のバブル→金利が上がる→経済がクラッシュする...グルグル回りますな...

[10519: 匿名さん]

ここ購入した人は実効金利は2年後でしょ？
怖すぎ・・・。

[10520: 匿名さん]

>>10519 匿名さん
二年後は、10年固定1.5％くらいかな。
0.5％とかいう今が異常なだけ。　異常金利でライフプラン考えてる人は、どちらにせよ破産予備軍

[10521: 匿名さん]

>>10520 匿名さん
多分、このマンションに住む人たちは全然平気ですよ。

何故なら、過去ログによれば既に目黒線沿線に住む、戸建て持ちの、プチ資産家(湾岸除く都心3区の大型マンションを買えるほどは資産が無いが、1億円程度の金融資産がある)がメイン顧客層の様ですから。

即ち、資産の無い普通のサラリーマンがローンを組んで購入するマンションでは無い、という事かと。

[10522: 匿名さん]

>>10521 匿名さん

その通りですね。サラリーマンの購入者でも、すでに資産を形成されている人しかいないはず。

[10523: マンション検討中さん]

>>10522 匿名さん
資産形成した人なら浜離宮パークコートぐらいのランクにするだろう。
こんな格下なんて

[10524: 匿名さん]

>>10523 マンション検討中さん
購入層はそこまでの資産は無いって言うクラスでは。

例えがいいかわかりませんが、クルマでもマセラティ、ベンツ/BMW、VW購入層と色々あるのと同じかと。

後は価値観もあるかもしれないですよね。家に1億円位まではかけるけど、1.5億円はかけたくない、とか。

一口にプチ富裕層と言いましたが、もちろんその中でもランクがあるのだと思います。

ですが、資産額の有無と人間性は関係無いので買えなくても気にしなくて良いと思いますよ。

所詮は家。羨む必要も無いし、蔑む必要も無いと思います。

[10525: 匿名さん]

>>10523 マンション検討中さん

君は全然分かってないな。
住み慣れた街から離れたくないんだよ。

[10526: 匿名さん]

>>10525 匿名さん

幾三か

[10527: 匿名さん]

結果的に浜離宮の方が割安だったけど、振り返っても仕方がない。ここを待つという判断をした人もそれなりにいると思う。

[10528: 名無し]

買うのは金が余ってしょうがない人たち。
どこにでも一定数いるもんです。

彼が求めているのは確実な資産性。
相続税対策をシビヤにやらないと大損しちゃうような地元の資産家とか。
開業医の年収1億〜クラス。医療法人の税金対策。
最近台頭してきたのはアプリ開発の会社。これはいまだけかな。

[10529: 匿名さん]

>>10528 名無しさん

年収1億がここを買うとは思えないけど

[10530: 匿名さん]

>>10528 名無しさん

確実な資産性求めるならここは絶対に買ってはいけないところ

[10531: マンション検討中さん]

世帯年収3000万円台でローン組む予定ですけど、ここだと貧乏な方ですかね

[10532: 匿名さん]

>>10531 マンション検討中さん

共働きの時点で貧乏扱いじゃないですかね。

[10533: 匿名さん]

>>10531 マンション検討中さん

共働きの配分じゃないか？税金だって変わってくるだろうし、住宅ローン減税も変わってくる。
どちらにせよ、一馬力でもいいくらい余裕がないといかんと思う

[10534: マンション検討中さん]

私は2000後半で妻は500程度ですね。ここってお金持ちの方ばかりなんですね…

[10535: 匿名さん]

>>10534 マンション検討中さん

その程度ではここでは庶民扱いみたいですね
年収1億がザラみたいな書き込みありますし

[10536: 匿名さん]

>>10535 匿名さん
1億ウォンか!?

[10537: 匿名さん]

釣りだってわかんないの？
年収1億がここ選ばないよ

[10538: 匿名さん]

あと年齢知りませんが世帯年収で3000万もあったら
ここの金額考えたら
そんな大きなローン組まなくてもいいでしょうに。
そんなに頭金に入れる貯金ないんですか？その年収で。
それともあなたも釣りですか？

[10539: 名無しさん]

沖式で年収3000で頭金1000だと、適正24600、上限32900とかふざけてます。
上限の半分以下が、適正かと…

[10540: 匿名さん]

私は年収は皆と同じく一馬力3000と少々で最近ローン組みましたが、1.3億くらいですね。
2億とかばかげてます。

[10541: 匿名さん]

>>10540 匿名さん
年収の6～7倍が上限額

[10542: 匿名さん]

ここはかなり資産性高いと思う

[10543: 検討者]

>>10542 匿名さん
高いわけないだろ。

[10544: マンション検討中さん]

南北線が品川につながる計画は先延ばしになったしね。

[10545: マンション検討中さん]

>>10538 匿名さん
30前半です。あなたにはわからないかも知れませんが、年収に見合った生活水準してるのでキャッシュは2000万程度しかないです。
お金を使わずに溜め込むなんて人生無駄にしてると思います。

[10546: 匿名さん]

ああ、整形外科医とかかな

[10547: 匿名さん]

>>10546 匿名さん
もしかして、形成外科医と間違えてませんか？

[10548: 匿名さん]

日本は社会主義だから、年収増えても手取りは大して増えない...と言うか世帯年収3,000クラスだとちょっと良いところに住んで美味いもん食って、旅行して、教育費にちょいと金かけると殆ど残らん...

[10549: 匿名さん]

日本は社会主義だから働くだけ損。

[10550: マンション比較中さん]

楽しいから働く、収入はついてくるもの。