パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[10401: 匿名さん]

十分な眺望ある部屋多いよ。湾岸デモンストレーション２－３方面囲まれるのは普通ですし。
ここの悪質デマに惑わされ無いように。眺望良好か否かはMRで部屋ごとのシミュレーション見て判断したいと思います。

[10402: 匿名さん]

また、ポジの連続投稿が始まった
懲りない奴だな
こいつが来ないとスレが平和なんだよ
ま、近いうちに来れないようになるだろうけどw

[10403: マンション検討中さん]

地元志向以外の人は選手村ねらいが良いんでしょうか。。。
最近瞬間蒸発か、といった煽りも増えてますね。

[10404: 匿名さん]

>>10403 マンション検討中さん

価格破壊が期待されているからね。投資目的ならば、断然、選手村でしょうね。一方で、ここは居住目的向け(居住用としては割高感あるが)。性格が違いすぎる。

[10405: 匿名さん]

>ポジの連続投稿
この執拗な同一言葉遣いはやめましょうね

[10406: 匿名さん]

>>10405 匿名さん

言われたくなければ、執拗な連続投稿やめましょうね

[10407: 匿名さん]

>>10398 匿名さん

湾岸は、梯子外しがあるからな

[10408: 匿名さん]

ここは抜群の安心感・安定感ありますよね。その分価格も高いですが・・・。

[10409: 匿名さん]

マンションスレの2ちゃん化しとるな。
ネガ&ポジ共に繰り返しの内容で投稿活発化→スレ荒れる→管理人削除と注意喚起→過疎化→(元に戻る)

どんなもんかとMR行ったら、3LDKは殆どさくっと売れちまったってさ。
3LDKで残ってるのは77A、60平米の狭い部屋と低層位らしい。
2LDKは苦戦しそうな感じだってさ。三井不的にはここからが勝負だそうな。
2期で完売はできなさそうだから、3期までは行くと思うと言ってたぞ。

[10410: 匿名さん]

>>10408 匿名さん

そうですか？売り出し価格が高過ぎるため、市況が変わらなければ10年で2割くらい下落しそうで、想定される下落幅は都心対比で劣後していると思いますけどね。ここに住みたいという欲求がなければ普通に割高だと思います。駅直結でこの価格であれば磐石だったと思いますが。

[10411: 匿名さん]

下がって売り物出たら角部屋に移ろっと

[10412: 匿名さん]

>>10411 匿名さん

ここは角部屋も中住戸も坪単価は変わらないので、お金があるなら新築で角部屋買うのが良いと思いますよ

[10413: 匿名さん]

>>10412 匿名さん
移ろうということは、既に買ってる人ではないのか。
その人に対して、無慈悲な投稿

[10414: 匿名さん]

>>10409 匿名さん
それ、三井に限らず大手デベの常套文句

[10415: マンコミュファンさん]

>>10413 匿名さん

既に買ってる人なら、角も中住戸も坪単価変わらないことは知ってるはず

[10416: マンション検討中さん]

2LDKでいいんだけど値引きできるものかな？

[10417: 匿名]

>>10409 匿名さん
86Aの高層階とかまだまだ広い高層階も残ってますよ。2LDKが苦戦しているのは確かにそうですね。まだ6割以上残っていますから。
最高倍率は1LDKのお部屋で5倍だったそうですが、あとは営業がうまく分散させたので、欲しい人は1期で買えているようです。
これからが勝負ですね。

[10418: 匿名さん]

>>10412 匿名さん

ここの角は間取りがイマイチ

[10419: 匿名さん]

>>10417 匿名さん
販売が491戸、1期で250戸完了で、残り241戸ですので6割残っていると言うのは誤りですね。
2期で狙ってる方も多いと聞きましたので、2期が終わればあと2ー3割かな？

[10420: 匿名]

>>10419 匿名さん
6割残っているのは2LDKのことです。

[10421: 匿名さん]

2ldkのまともな所は1期で売れてしまったからね。残りはお見合い部屋と低層階中心だからキツそうだけど、2年もあれば売れるでしょう。

[10422: 匿名さん]

1期は2LDKの販売住戸もともと少なく2期で販売開始するみたいなのでほとんど2期で無くなるんじゃない？

[10423: 匿名さん]

なるほど、竣工までに販売完了するのは余裕そうな状況なんですね。

[10424: 匿名さん]

>>10422 匿名さん

2LDKは西の駅向きに希望が殺到したから、急遽住不側を販売しているから、少ないことはない。
2LDKの需要を先食いしてるので、2期で完売することはないと思う。

[10425: 匿名さん]

この物件の三井の戦略ミスはグロス高を避けるため２LDKある程度作ったこと。
結果として高い３LDKの方が売れ行きよかった。

[10426: 匿名さん]

>>10424 匿名さん

年末にモデルルームに2LDK目当てで話を聞きに行ったら、南西側と北東側は未だ販売してませんでしたよ。

[10427: 匿名さん]

最近のはどこも狭めですからね。億超え多数で三井も流石に弱気だったと思いますが、狭くする必要なかったですね。

[10428: 匿名さん]

>>10425 匿名さん

他物件でも似たような状況ですよ。

[10429: 匿名さん]

共働きで職住近接が進んでいるから3LDK需要が高まっているね。

[10430: 匿名さん]

タワーマンションって２０００年台前半は７０平米って２ＬＤＫだったよね
リビング最低１５畳は取りたいから３ＬＤＫになるのは８０平米以上だった

[10431: 匿名さん]

>>10430 匿名さん

まともな居室にするなら最低5.5畳は欲しいしね。最低は4.5畳以下の部屋もざらで閉口する。

[10432: 匿名さん]

>>10430 匿名さん
その当時って一番安い時だからね。
今まで特に投資もせずに今からマンション買おうという人は、ちょっと経済オンチだと思うけど、それを言ったら可哀想な部分もある

[10433: 匿名さん]

買わざるを得ない状況もあるからね
当時、買えるチャンスがあったのに見送って、今買う人は下手くそですけどね

[10434: 名無し]

賃貸で貸しても成り立たないレベルまで価格が上がってしまったからな。
ほんとうにここに住みたい人と相続対策の需要で売れている状態。
逆に売ろうと思っても、かなりの損を覚悟しないとダメだよ。今が異常な相場なだけ。

[10435: 匿名さん]

>>10434 名無しさん

売り切れた南東向きの3LDKならプラス1千万しても売れそうじゃない？まあ、ここから先はババの押し付け合いだろうけど。目黒のタワマンがまさにそんな感じになってる。

[10436: 匿名さん]

>>10435 匿名さん
目黒は、立地と海外の需要であんだけの値段付いたけど、外装、内装とか間取りとか酷いからね。
駅前は鉄板とはいっても、限度がある

[10437: えま]

なんせ武蔵小山だからなぁ。持ち上げっぷりに無理やり感ある。
駅前で生活保護受けてそうな輩が昼間から酒飲んでる町。
隣の西小山はまだそんな感じあるけど。住み分けするつもりかな？

[10438: 匿名さん]

>>10433
そんなの結果論なら何とでも言えるよ。
10年前今みたいにバブル当時の平均坪単価を上回るなんて
誰が予想できた？
プロも予想だって外れてるのに。

[10439: 匿名さん]

>>10436

ここも間取りと駅前なのは良いけど、それ以外は
‥

[10440: 匿名さん]

今の相場で多少条件がいいとこなら1億では高級マンションは買えないよね・・・。

[10441: 匿名さん]

>>10440 匿名さん

買えるよ
過去スレで出ています
他の物件はスレチだし荒れるから書かなくていいよ

[10442: 匿名さん]

>>10438 匿名さん
泣き言はいらない。
仕込んでる人は仕込んでる。

[10443: 匿名さん]

>>10441 匿名さん

厳密には、ここが売りに出されてから一気になくなってしまった

[10444: 匿名さん]

>>10443 匿名さん
一つの指標化したとのことか、この物件価格が

[10445: 住民板ユーザーさん1]

スミフのタワーはいつから販売開始ですかね？

ここまで値段が上がれば流石のスミフも同じレベルの金額乃至は少しお安い金額で出してくると予想していますが如何？

[10446: 匿名さん]

>>10445 住民板ユーザーさん1さん

ありえない

[10447: 匿名さん]

>>10446 匿名さん
市況が崩れれば有り得ないことはない

[10448: マンション検討中さん]

>>10446 匿名さん

通りがかりの初心者ですけど、スミフはここよりも、さらにさらに本当に高くなるもんなんですか？！

皆さん、良く言われますし、断言されますよね。その分、スミフの方が豪華なのかもしれませんが、さらに高いのかあー。
貯金が追いつかないよ。

[10449: 匿名さん]

>>10448 マンション検討中さん

スミフは竣工後2年くらいで完売するペースで売れる価格にするから高い。その分、ものは良いと言われている。

[10450: 匿名さん]

>>10448 マンション検討中さん

500はいくね
しかもここより仕様は低いと思う

[10451: 匿名さん]

>>10450 匿名さん

スミフの仕様がここより低くなるとは思えんけど。スカスカのペラボーやT2以下のペアガラスなんてスミフらしくない。武蔵小杉が参考になるのでは？坪510超で高仕様と予想。

[10452: 匿名さん]

>>10451 匿名さん

専有部は絶対にこっちの方がまだマシってレベルになるよ
間違いなく天カセは無いでしょうね

[10453: マンション検討中さん]

皆様ありがとうございます。参考になります。
武蔵小杉で比較するのは、シティタワー武蔵小杉と、パークシティ武蔵小杉シリーズでしょうか？
シティタワー武蔵小杉もびっくりするぐらい高いんですね。大井町に匹敵するぐらい。

[10454: 名無し]

ドゥトゥールも長期戦覚悟のようですし。
値引きするよりワンプライス販売でブランド力をいじする構えでしょう。

そういえば浜松町に10年も販売してる新築(笑)マンションあったなぁ。
あそこは会社的にヤバそうだな。

[10455: 匿名さん]

>>10452 匿名さん

武蔵小杉だと占有部は三井より住友のほうが良かったけどね。

[10456: 匿名さん]

>>10452 匿名さん

ここ天カセあったっけ？

[10457: 匿名さん]

>>10456 匿名さん

ないです。

[10458: 匿名さん]

>>10457 匿名さん

だよねボイド28cmじゃアンカー打てないし後付けも無理よね

[10459: 匿名さん]

じゃあ、

① 多少設備をケチったパークシティ武蔵小山(坪単価460万)

② みんな大好きな天カセと重厚なスラブ厚とLow-Eが実装されたスミフ(坪単価500万円)

どっち買う？

[10460: 匿名さん]

>>10459 匿名さん
どっちも買わない

[10461: 匿名さん]

どっちも予算オーバーだな〜。
気取らず過ごす下町なのに凄い値段になったもんだ。

タワマン居住の住民と、旧来の住民で、経済格差、相当大きそう。
共働き一流企業勤務で教育費も積極的にかけるガルル世帯と、下町ほっこり住人で仲良くやっていけるのかしら...

[10462: 匿名さん]

バブルが弾けるまで金融引き締めが進みそうなので、1度は住宅価格の急落を味わうことになりそう。その時に耐えられる資力がないと生きた心地がしないだろうね。

[10463: マンション比較中さん]

金融引き締めは当分ないだろうし、バブルが弾けることも無いでしょう。都心3区は高止まりが続く。新築物件が少なく需要は旺盛、がはっきりしているから。　しかし都心以外は需要に翳りがでていて値崩れ必至だと思う。

[10464: 匿名さん]

まあ、ここは都心ではないけどね

[10465: 匿名さん]

ちゃんと「都心3区は」と記載がある。

つまりここは都心では無いから、値下がりリスク高エリアと読解しましたよ。

がしかし、湾岸を除く都心3区で大型再開発タワマンを新築で買うと、坪単価いくらになるんだろうとは思う...

坪単価1,000万以上出せて100平米以上のマンションがキャッシュでポンと気軽に買える資力があれば、武蔵小山あたりの立地でクチャクチャ悩まなくてすむんだよなぁ...平民は辛いね(涙)...

[10466: 匿名さん]

>>10465 匿名さん
湾岸を除く都心3区で大型再開発タワマンなんて、今売り出し中の新築でないよ

[10467: マンション検討中さん]

>>10466 匿名さん

もしものはなしだろ。

[10468: マンション検討中さん]

金利が上がった時にいかに自己資金があるか

[10469: 匿名さん]

ここは値下がりリスクは非常に少ないとみてますけどね。
今の相場のプチバブル的な部分は剥げるかもしれないですが、
たとえばここが武蔵小杉よりも安くなることはないでしょうね。
買える値段までさがったら、より郊外の多くの人が狙いますよ。
膨大な潜在需要があるということです。

[10470: マンション比較中さん]

10469: 匿名さん　
ここは売り出しも高いし、都心じゃないから、多少の値下がりは覚悟しておいた方が良いと思います。

[10471: 匿名さん]

相場で80m2グロス1億が7000万のリスクはあるかな。
じゃ、それ以上下がるかというと、ここ6000なら西新宿5500、武蔵小杉5000割れ、豊洲4500みたいな感じでしょ。
その意味でここはいいよね。

[10472: 匿名さん]

バブルが終わり10年後にできる三菱が坪単価450だったら、ここは坪400は維持できないでしょうね。
タワマン乱立、タワマンブームの終焉、金利上昇など、リスクが多いと思います。

[10473: 匿名さん]

これから生き残れるのは都心3区（湾岸以外）のタワマンに限られる

[10474: 口コミ知りたいさん]

>>10473 匿名さん
具体的な場所はどこですか？

[10475: 匿名さん]

>>10473 匿名さん

タワマンなんて、長期的な視点では生き残れないでしょ

[10476: 匿名さん]

>>10475 匿名さん
私も同じように考えています。修繕できない(建築会社が修繕を拒否)、地震リスク、修繕積立金の値上げなど、これからタワマンの問題がどんどんでてきそう。でも、一度は住んでみたい！頭ではタワマンは廃れると思っていても、欲張りなのでタワマンにも住みたい。。。

[10477: 匿名さん]

>>10469 匿名さん
小杉より安くなることはないかもしれませんが、あちらは坪330で基本性能はここより上ということですから、単価差120万円の維持はかなり難しいのでは？
小杉が50万の下落なら小山は100万ぐらいは覚悟しておいた方が良いと思います。

[10478: 匿名さん]

>>10476 匿名さん

10～15年で転売するのが基本ですよね。そういう意味ではタワマン買うなら新築オンリー。それまでタワマンバブルが続いてくれるか。

[10479: 匿名さん]

やっぱりタワマンに住むならここみたいに
40階建て以上だな

[10480: 匿名さん]

タワマンの怖さを頭ではわかっていても
人ってどうしてもスケール感のあるものに魅かれるから

[10481: マンション比較中さん]

今売っている週刊ダイヤモンドで「勝つ街 負ける街」で、都心とか準都心とか郊外を比較しているのは興味深い。しかし都心の定義が、大手町から25分以内となっているので、武蔵小山は都心・祐天寺は準都心と言うことになっているのは笑ってしまう。

[10482: 匿名さん]

>>10474 口コミ知りたいさん
赤坂、青山、麻布、六本木

[10483: マンション比較中さん]

赤坂だね。桜坂とか。

[10484: 匿名さん]

>>10481 マンション比較中さん

立地ですでに勝っているってことか…。

[10485: 匿名さん]

>>10481 マンション比較中さん
その都心の定義なら千葉の行徳も都心なんだな。
せめて大手町に15分だな。

[10486: 匿名さん]

>>10482 匿名さん
仮にそこで大型再開発タワマンが出たとしても、そこは数億円をポンとキャッシュで出せる富裕層向けエリア。

パークシティ武蔵小山はパンピー=フツーのサラリーマン向け物件。

顧客の属性が違う...

たまたまバブルで坪単価460万になっただけで、10年前なら坪単価300万エリアだからさ...それでも70平米で6600万円する(5000万円以下では買えない)わけで中々良い立地。準都心エリアでは十分トップクラスだよ。

[10487: 匿名さん]

>>10486 匿名さん
パンピーかもしれんが、少なくとも親から受け継いだ戸建を売って得た資金を使ってお釣りがくる人達が多い。
このあたりの住人は無資産パンピーとは住む世界が違う。

[10488: 匿名さん]

その通り
収入パンピーでも資産は最低７－８０００、多い人は２億。目黒線そんな人率高し

[10489: 匿名さん]

>>10488 匿名さん

ダブルインカムなら無資産パンピーでも買えるよ

[10490: 匿名さん]

都心の定義も結局はバランス みんなが大手町勤務じゃない。
ここはオフィス街のうちで遠い大手町でも２０分台。新宿、日比谷、六本木はもっと早いし、最近開発の多い渋谷、品川、JR新駅なら１０分台。二馬力にはとてもいい立地。

[10491: 匿名さん]

少なくとも、
品川区は都心ではない。

[10492: 匿名さん]

都心は港、千代田、中央の湾岸以外でいいんでない？

[10493: 匿名さん]

>>10487 匿名さん
相続した土地売ってここ買うって・・・
一番ダメなパターン

[10494: 匿名さん]

>>10493 匿名さん
堅実ではないですか。
相続がある人に対する僻みにしか聞こえないです。

[10495: 匿名さん]

>>10493 匿名さん

なぜ？

[10496: 匿名さん]

フラット35が徐々に上がり始めてますね。
2年後の金利は確実に上がってるでしょうね。
値段は高くて金利も上がったらどうしましょう。

[10497: 匿名さん]

>>10492 匿名さん
浜離宮庭園は海水の庭園なので
その近くも湾岸です。

[10498: 評判気になるさん]

三井不動産レジデンシャルと旭化成と鹿島って・・・傾く可能性出てきそうな・・・

[10499: マンション比較中さん]

都心の定義って、東に寄った大手町からじゃなく、本当の中心（へそ）の赤坂見附から15分以内あたりが妥当じゃないですか？　　試してみると納得感あります。

[10500: 匿名さん]

>>10499 マンション比較中さん

まあ、武蔵小山は都心ではないわな