★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計
パークシティ武蔵小山 ザ タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/
所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
[スムログ 関連記事]
第111回 再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/
[スレ作成日時]2015-12-22 11:31:18
パークシティ武蔵小山 ザ タワー
| No.101 |
by マンション検討中さん 2017-04-17 14:06:27
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削除依頼
大井町の物件の例ですが、あそこは3LDKの地権者住戸はとても少ないです。地権者住戸の多くは１Rで賃貸で家賃収入がありつつ、自分たちの住む用で広めの部屋を1戸持ってる、という感じです。
こちらの物件がどうかは不明ですが。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
>>97 マンション検討中さん
628戸（販売総戸数４９１戸※高層等住宅の一部、地権者住戸１３７戸） |
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| No.103 | ||
| No.104 |
インプレストコアの1LDKと迷っています。どなたかアドバイスを〜༼(ཀ д ཀ༽༽
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| No.105 |
ここってもともと飲み屋があったとこでしょう。権利変換してここに住むっていう地権者ってそんなにいるのか疑問です。売りに出すか、賃貸に流れるのでは？
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| No.106 |
ここなら、坪500でも買うなー。むしろ、500切るなら即買い。
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| No.107 |
物件自体は悪くないけどいま買ったら高値掴み間違いなし
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| No.108 |
ここの南東って墓地が眼前に広がりますよね
他の3方向は大丈夫そうだけれど |
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| No.109 |
>105
確かに、地権者住戸はリスクだな。 |
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| No.110 |
日本一だね
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| No.111 |
データ改ざん、マンション傾くコンビの三井不動産&旭化成か、、、
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| No.112 |
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| No.113 |
駐車場は確保できるのでしょうか？
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| No.114 |
「感じのいいタワマン」
ってキャッチコピーに凄い違和感が。 公式みても↑の言葉がいちいち引っかかるから煽られているようでなんか嫌。 モノは素晴らしいんだから、もうちょっとマイルドに売り煽りすればいいのに、、、って思う。 |
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| No.115 |
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| No.116 |
小さな飲み屋さんがまた貸しまた貸ししてた地域だから、どんな地権者がいるのかわからないところがネックかな。実際住む人はそんなにいないかも。
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| No.117 |
何人かは、ここは賃貸に出して、安いところを借りて、差額と年金で暮らすことを考えているようです。
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| No.118 |
400なら港区の新古タワー買えちゃう。
350以下ならココ買いたい。 |
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| No.119 |
>>118 匿名さん
2010年あたりからタイムスリップしてきた人？ |
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| No.120 |
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| No.121 |
2100年ぐらいからタイムスリップした人かも
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| No.122 |
2030年でしょう
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| No.123 |
国分寺が坪430で瞬間蒸発ですから、現実的には坪500ですよね
低層階は坪400前半からあるんでしょうけど 地権者住戸は一斉に安値で賃貸出るでしょうし、投資目的では全く買えませんね |
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| No.124 |
>>118 匿名さん
3年くらい前に京急蒲田1分のプラウドシティ蒲田が、坪320万円で売り出され、即日完売、中古で370万円で売りに出ている。蒲田というアンチが多い町ですらこの状況。ここは坪450～500でも不思議ではない。ただこの単価だと中古で売るときののびしろは限られるね |
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| No.125 |
モノは最高クラスだし駅徒歩1分は良いと思うんだが、ぶっちゃけ武蔵小山ってそんなに住みたいか？
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| No.126 |
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| No.127 |
まあここは典型的な郊外部駅直結タワーによくある地元高齢富裕層需要が大部分な気がします。
だから割高でも喜んで買うという感じになりますね。 若い購入者の場合もたいてい親の贈与ありが前提でしょう。 また武蔵小杉の場合は若者人口自体が増えている地域ですからかつての高度成長期に近似しているかと。 こことは需要のあり方が少し違っているのではと推定します。 |
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| No.128 |
地元高齢富裕層の需要はわかるがそれだけでは戸数はさばけない。3LDK、8000万円を一般サラリーマンが買うシュミレーションは頭金3000万円、借り入れ5000万円、少し無理があるがこれが限界。IT社長は武蔵小山には買わないだろうし。
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| No.129 |
このマンションの両隣にスミフと地所のタワマンが立つんですよね？
スミフの建物イメージは出てますが、 地所のはどこかに出ていますか？ 今出てる4つの間取りだと南西の部屋がベストなんだけど、 地所側になりますよね？ どういう風に建つかで圧迫感とか変わると思うので、 モデルルームで情報持ってると助かるな。 こことスミフで1000世帯超え。 地所は敷地が最も大きいから3つ合わせて1800世帯くらいですかね。 前に電車の混雑の話がありましたが、 飲食店や教育施設のキャパも気になります。 |
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| No.130 |
ここに欲しいんだったら一発目の三井をメクラで買うしかないですね
ムサコにせよ豊洲にせよ後発はバンバン価格上げてくるから、一発目買えないなら諦めるほかない 北千住の三菱のタワーですら坪４００万と言われているので、多少は外から人呼べる品川小山が５００で売られても全く驚かないな |
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| No.131 |
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| No.132 |
このあたりの物件については、非常に注目しています。
本当に将来的にどうなるか、ということは気になっています。 武蔵小山もずいぶんと開けてきましたから嬉しいです。 駅前もにぎやかなので、個人的にも何度もよらせていただいています。 |
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| No.133 |
あと20年くらい経って、古き良き商店街が寂れてシャッター街になり、乱立する色褪せたタワマンから人が捌け始めた時の事を想像しておくべき
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| No.134 |
駅前タワマンの低層部分に商業施設がわんさか入るから、商店街は寂れると思う。
大規模商業施設と商店街が共存してる吉祥寺みたいになれるか否か、が勝負の分かれ目かと。 あと目黒線のキャパは正直かなり不安要素。今でも混んでるのに、8両化で対応できるのか・・・？ |
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| No.135 |
山手線外と言えども、目黒まで電車で3分。商店街の街、庶民的な街というイメージとは変わってくるかも知れないが、寂れた商店街、廃れたタワマンの街になるとは想像しにくい。投資ならあまり利益が考えられないとしても、住むについては郊外のニュータウン的な寂れはあり得ないだろう。利便性がいいだけに、やはり問題は目黒線。住宅が密集してるだけに、今あるホームをどの駅においても拡張できるか、東急。
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| No.136 |
1800世帯増えるだろう？そう簡単に寂れることはないと思うよ
むしろ若い世帯が増えるので、商店街が若返りする展開になるのでは？ 武蔵小山は一回住むと結構愛着が湧く街だと思うので（そういう知合いが結構いる） 当分は発展し続けるかと思うよ でも目黒線のキャパは正直心配、武蔵小山⇔目黒あたりはパンクしそう |
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| No.137 |
不動前に以前住んでいた自分としては、みなさんがおっしゃっていることは、ほんと、ごもっともだと思います。
街もこの物件もいいんだけど、目黒線の混雑が・・・。 今でさえあれなのに、この物件、不動前の新しいタワーその他、目黒のブリリア等々が加わっていったら、本当に大丈夫なのか？と。 田園都市線なんかと比べればマシなのかもしれないけど、溜池山王あたりまでは本当にきつかったなあ。 まあ、でも、この物件を検討しますし、買わなかったとしても、竣工が楽しみです。 |
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| No.138 |
この辺りの住民はいわゆる庶民的な人が多いんでしょうか？駅前のタワマン買うようなタイプの人たちとの間で、やはり溝ができてしまうのか…
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| No.139 |
>>138 匿名さん
タワマンヒエラルキー好きな方たちが購入するタワマンとは少し意味合いが違うような気がします、個人的にですが（笑） そういう方たちはきっと武蔵小山は選ばないような。むしろ500超えてくるとしたら、そういう方たちは目黒界隈に買われかなと思います(^^) |
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| No.140 |
でも周辺物件の相場みるにここは400超えは確実ですよね。
そうすると3LDKで9000万近くなる。 とても庶民とは言い難いと思います。 |
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| No.141 |
パルム商店街、いまでも土日はすごい人なのに3棟もタワーマンション建ったらどうなるんだ
恵比寿大崎品川あたりに勤務だとバスや自転車のほうが楽かもね |
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| No.142 |
殺人的通勤ラッシュといえば田園都市線ですが、目黒線もきついんですね。
金額的にはブリリアタワー代々木公園と近いのではないでしょうか。都心への距離感と購買層が似てると思います。 |
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| No.143 |
>>140 匿名さん
http://mansion-madori.com/blog-entry-4779.html 武蔵小山10分のマイナーデベ、小規模物件で坪411万。 徒歩1分の三井再開発タワー、商店街直結のココは、 やはり、坪500万は超えるでしょ。 |
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| No.144 |
目黒にすぐ行けるところが非常に良いと思いました。とても便利そうな環境ですね。
場所が場所なので、やはり駅から離れた物件より価格はかなり高めに設定されているでしょうか。 こういう便利なところが欲しいですが、あまりに高すぎると気が引けますよね。 |
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| No.145 |
目黒って何かありますか
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| No.146 |
JRで渋谷、品川
地下鉄で六本木、大手町にすぐ出れる足回りの良さかな |
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| No.147 |
徒歩7分くらいの築浅、割と高級そうなマンションが3LDKで8000万円とかで出てますからね。
駅前の新築タワーが同等の値段とは思えないですね。 |
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| No.148 |
JR使うなら大井町か品川シーサイドがいいよ。
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| No.149 |
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| No.150 |
計画まで合わせると全部で5棟みたいです。
① 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業－地上40階、塔屋2階、地下2階、高さ約142m、総戸数約640戸 ② 武蔵小山駅前通り地区再開発事業－地上41階、地下2階、高さ約145m、総戸数約410戸 ③ 小山３丁目第１地区市街地再開発事業－高さ約140mを想定 ④ 小山３丁目地区－高さ約140mを想定 ⑤ 荏原３―８地区－高さ100m～120mを想定 |
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| No.151 |
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| No.152 |
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| No.153 |
やっとスーモの新築マンションに広告が出てきましたね。
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| No.154 |
懐かしいな〜
あんな古めかしかった駅前がこんな事になるなんて。 5年前でも駅の混みようは酷くて、痴漢被害も多かったけどこれから大丈夫かね？ もうここは買うことはないけど、非常に気になる物件だな〜 |
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| No.155 |
このタイミングで未だにインフラサイドから駅の増改築の計画が発表されないとはね。
入居時には間に合わないけど長い目で暖かく見守っていてくださいってことか。 |
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| No.156 |
モデルルームは大崎に建設中です
グランスカイ／パークシティ大崎のモデルルームがあったのと同じ場所です 武蔵小山だと完成形の想像がしにくいので実例がある場所につくるのでしょうね |
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| No.157 |
低層階の100平米以上を買いたい。
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| No.158 |
ここに限らず各地の駅でリタイア組&富裕層を狙った駅直結タワマン流行っているね
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| No.159 |
都心周辺でも庶民はもう買えない値段だからね。デベとしても取れるところから搾り取る作戦なんでしょう。
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| No.160 |
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| No.161 |
何かの間違いで買っちゃった庶民は、入居後は肩身が狭いだろうな〜笑
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| No.162 |
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| No.163 |
まさに砂の塔ですよ
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| No.164 |
その通り。待っているのは壮絶な見栄の張り合いとマウンティング。特にママ友の世界はドロドロだよね。ここに限った話じゃないけど。メンタルに自信がない人は都会のタワマンなんて住んじゃダメってこと。
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| No.165 |
ひと昔前なら3Aにも手が届く値段ですからね
感じの悪い人で溢れるのが目に見えてるから感じのいいタワマンとか言ってるわけで 相場のサイクル的にもゴニョゴニョという感じなので、庶民が背伸びして買っちゃうと…ね |
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| No.166 |
買ったとして残り4棟の工事が順番に10年位は続くのかなあ、向きによっては騒音、4棟完成後の日当たりとか良く考える必要がありそう
この1棟だけだったら相当価値あるけど |
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| No.167 |
駅直結タワマンあちこち見てますが高齢富裕層だけでなく若年の夫婦連れも多いです。
最近相続税も改正されましたし親御さんの贈与かなりもらってるんだろうなと思います。 おそらくこの差で将来の階層がかなり違ってくるんでしょうね。 |
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| No.168 |
ほんとただの疑問だから教えてほしいんだが、この物件とかブリリア目黒とか駅近のタワマン買える層なのに電車通勤する意味って？
都心の会社近くで徒歩or自転車か、離れても車で通勤のほうがよくね？ 億ション買っても朝からもみくちゃとか絶対やだ |
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| No.169 |
山手線や都心の地下鉄はラッシュアワーでも揉みくちゃになるほど混んでない。近郊から山手線に接続する電車のほうが圧倒的に混む。
都心は電車網が発達しているので、時間と安定性と快適性とコストを総合して考えると電車で駅近という結論になるんじゃないでしょうか。 あと住宅はアセット（コストと考える人もいるが）だけど通勤費はコスト。アセットには金掛けてもコストには金掛けないというワケです。 |
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| No.170 |
>山手線や都心の地下鉄はラッシュアワーでも揉みくちゃになるほど混んでない
だけどここ、4年後相鉄直通になると田園都市線並みになると思うよ。 ま、それでも近いけどね。目黒と高輪で分散されるし。 |
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| No.171 |
>億ション買っても朝からもみくちゃとか絶対やだ
東京以外から見ると５０００マンで長い時間もみくちゃと1億で少しの時間もみくちゃのどちらもあんまり価値観変わらない同じようなものな気がしますが・・・。田舎だと1500マンで車です。 私も青山住んでて会社5km、地下鉄乗ってましたよ。ローン⁺車庫その他で月10万、別のことに使いたいだけですね。 タクシーいるときにフルに使っても3万程度でしたし。 |
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| No.172 |
あ、あと電車だと本とか読めたり、TOEICやったり(やらされたり)、メール返信とかできます・・・。
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| No.173 |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
>>168 匿名さん
大手町勤務で職場まで歩いていける神田のマンションに住みたいと思いますか？好みの問題ですが、職住近接しすぎているのもオンオフ切り替えにくいし、住環境は通勤時間だけでは選べないです。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
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| No.179 |
ここってアジア系外国人投資家が狙ってきますかね？
地味な街だけど再開発プロジェクトだし目つけられてるかな。 |
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| No.180 |
都心や湾岸に比べると外国人投資家受けは良くないように思えますが、賃貸住戸はほどほどのほうが良いし、いいんじゃないでしょうか。
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| No.181 |
このタイミングでの不動産投資はさすがにないんじゃないでしょうか
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| No.182 |
>>181 匿名さん
香港やシンガポールの不動産利回りは2%とかだったりするのでまだ東京のタワーマンションを買いたいというニーズそのものはあります。 ただ六本木とか知名度の高いエリアや湾岸のオーシャンビューなどわかりやすい特徴の物件が人気のようです。 |
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| No.183 |
すみません、地権者が多いと具体的に何がリスクなんでしょうか？うまくイメージできないのですが…
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| No.184 |
地権者が理事会を私物化する恐れがあります。また、私物化とまで行かなくとも地権者に有利な条件が認められているケースも多いようです。
地権者が過半、などというマンションではけっこう「マイナス面」が多いようですよ。若干名いる程度であればあまり問題ないと思いますが。 |
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| No.185 |
大崎のツインタワーがそうらしいね。
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| No.186 |
地権者がいること自体は普通。
多すぎなければいい。 でも、多すぎると大いに問題。これ常識。 |
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| No.187 |
1/4程度だったら気にしなくていいってことでしょうか？
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| No.188 |
微妙に多いね‥
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| No.189 |
しかも、元々住んでいた人ではなく、テナントの賃貸経営していた人が多いでしょう？
それはどう読めばいいでしょう？ |
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| No.190 |
この場合は管理組合運営的なデメリットよりも、分譲戸数が少なくなることで価格が上がってしまうことのほうが問題ですね。
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| No.191 |
地権者による賃貸リスクもありますよ
不動産は管理も重要ですが、賃貸が多くなると管理の質が下がり、結果不動産の価値も下がる |
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| No.192 |
坪450から470は流石に無理。
資産投資としても、高値掴みもいいとこ。 地権者の転売か、賃貸収入投資なら確実に儲かるだろうが、、、 勇気が出ないので、撤退かなあ・・・ |
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| No.193 |
450～470という情報は何処からですか？
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| No.194 |
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| No.195 |
武蔵小山の魅力は何といっても商店街。主婦の強い味方。大井町と比べてみましたが、羽田への着陸空路騒音などを考えると、この物件は買いでしょう。モデルルームはいつからですか？
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| No.196 |
↑の坪単価情報はガセ情報ですか？出所教えてください。
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| No.197 |
武蔵小山駅前で認可も無認可も落ちました。0歳児でも無理なんて、、、駅前にタワーが5棟も建ったらどうなるのでしょう、、、
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| No.198 |
シティタワー大井町が坪450弱なんだからここは坪500は超えてくるんじゃない？
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| No.199 |
坪500すごいですね。私鉄の1駅にすぎないのにそんな価格つきますか？目黒と五反田に徒歩圏内のお隣の不動前駅前ですら坪450とかなんですよ。JRを含めた三路線使える大井町より上とかどうかしてると思います。
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| No.200 |
確かに私鉄の1駅にすぎないですよね。目黒線沿線に住んでますって言うと、大抵の場合、目黒線って何？？って顔をされます。知名度が低いしJRも通ってないのに坪500はないと思います。
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