パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[20163: マンション検討中さん]

>>20160 匿名さん

もちろん違いますよ。
ただ、どんなに優れたベテランの建築技術者でさえ現場に行って建蔽率の差（％）を明確に言える人はほぼいないと思いますよ。特に10%の違いくらいって一般人にとって感覚的には全くわからないことです。

試しに道を歩いていてこのマンション建蔽率○○％かな。この家は△△％ってわかりますか？

というわけで都内でタワマンの建蔽率を取り上げて、ゆとりがあるとかないとか言ってるのはあまり意味のない議論かと。気に入ったマンションを利便性と立地による資産価値で客観的に判断し購入すればいいと思います。

[20164: マンション検討中さん]

建築基準法読めばわかるけど、商業系エリアの耐火建築物は割増しで建蔽率100％ですよ。特に駅近はマンション、オフィスビルとも目一杯建てるのがこの業界では当たり前。60％台なんてとっても素晴らしいことです。

[20165: 匿名さん]

>>20164 マンション検討中さん

建蔽率60%台が素晴らしいとは、とんでも理論ですね。
商業エリアの雑多な雰囲気をより助長して圧迫感と閉塞感を感じそうです。

[20166: 匿名さん]

>>20162 匿名さん

ヒント：バルク

[20167: マンション検討中さん]

都市計画図で建ぺい率の確認をしましょう。

都内で駅前の建ぺい率が40パーセントなんてところはないですよw
都市計画で意図的に建ぺい率を高くして、敷地に目一杯建てさせて様々な施設を呼び込んで、駅前を発展させようと誘導しているのですから。

近くの不動産屋さんに行って、「都内で駅徒歩1分で建ぺい率40パーセントのところ探してるんですけど？」って聞いてみるのが良いでしょう。
鼻で笑われると思います。

一句「駅前は 80パーがあたりまえ これ常識」

[20168: 匿名さん]

>>20163 マンション検討中さん
マンション一棟、戸建1戸の話しじゃないんだって。建ぺい率が同程度の建物が集まって地域を作り、地域が集まって街を作る。その結果がゴミゴミした地域、街とゆとりのある街の違いに表れるのよ。40と50と60の地域はまったく見える景色が違う。豊洲などは30のマンションが集まり広々とした街になり、武蔵小山は70や80、駅前は100の大小の建物が密集して、息苦しい街になるんですよ。

[20169: 匿名さん]

タワマンなんだから用途地域に関わらず建ぺい率50で建ててください。容積率全部消化するために、その分高く建てればよいでしょ。でも路地しかない武蔵小山は高く建てられなかっただけでしょう。本当は建ぺい率50で建てたいが、そんな余裕のある土地じゃなかっただけです。

[20170: 匿名さん]

>>20169 匿名さん

だから、再開発にもかかわらずせせこましい閉塞感の強い息苦しい感じになってしまってるんですねorz

[20171: 匿名さん]

>>0167 マンション検討中さん
豊洲は建ぺい率60％に定められた地域が多いのに、実際は30％でタワマンを建てる。建物を高くして容積率を全部消化できるなら、建ぺい率を目一杯使う必要がないのです。道路が広い＝高い建物が建てられる。一方、道路が狭い＝高い建物が建てられない規制がかかる武蔵小山では、建ぺい率の低いゆとりあるタワマンはそもそも無理なんです。しかも、再開発事業ということで容積率のおまけをもらえ、そのおまけの分を高さで消化できず、建ぺい率を上げることで消化したわけです。元々がタワマンに適さない土地に、更におまけ分も消化するために、敷地のゆとりを犠牲にしたわけです。その結果が建ぺい率70％近いという、普通の板マン並の窮屈さになったわけです。

[20172: 匿名さん]

戸建じゃないので建ぺい率気にしてタワマン買う人は少数でしょう。
建ぺい率を抑えると、公開空地が多くなりますが、比例して植栽等が増え、その維持費は全てタワマン住民が、被ることになります。
居住者専用のプライベートガーデンにお金がかかるならいざ知らず、誰でも利用できる公開空地の植栽等に管理費が膨らむのは複雑な気分です。
勿論、タワマンで周りの住民の居住性を害するのは分かるので、一定の広さの公開空地の植栽等の費用負担は、ある意味で贅沢税として受け入れられますが、それも程度問題。
過剰な公開空地と植栽等はタワマン住民負担になり、将来に憂いを残しかねません。

[20173: 匿名さん]

>>20172 匿名さん

ここはただでさえコスト高な屋上庭園を有してるから既に将来に憂いを残してしまってますね。屋上庭園の廃止を求めていく方が良いです。

[20174: 匿名さん]

>>20173 匿名さん
屋上庭園は良いのです。
これこそ住民専用のプライベートガーデンなので費用に納得感があります。

問題は公開空地です。
例えば、居住者と無関係な心無い部外者に荒らされたとしても、住民が修繕せねばなりません。
あまりに悪質であれば警察沙汰ですが。

これは難しいですが、タワマンの宿命ですね。
容積率と引き換えに公開空地を設けていますので。

[20175: 匿名さん]

>>20174 匿名さん

地上の公開空地の植栽管理費用なんかよりも、屋上庭園のコストの方が目眩がするくらい高いです。お金にシビアみたいなのでそちらから削減していく方向が良いですよ。

[20176: 匿名さん]

この辺りは犯罪多発地帯ですね。
どおりでお巡りさんをよく見かけるわけだ。

緑は過去２週間に１件の犯罪（自転車窃盗、万引き、引ったくりなど）が起きたという認識ですかね。

情報犯罪マップ：
http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/

[20177: 匿名さん]

>>20172 匿名さん
都内タワーマンションの平均建ぺい率は50％前後です。豊洲は30％です。豊洲のタワマンの植栽管理費は異常に高いということですか？　分譲価格は豊洲の方がかなり安いのですよ。植栽管理費は異常に高いのであれば、分譲価格が安い豊洲のタワマンが空地を大きくするわけがありません。地上の植栽維持にかかる費用よりも機械設備、立駐更新の費用の方が圧倒的に重いのですよ。過剰な公開空地ではなく、標準的な公開空地50％も確保できなかったタワマンなんですよ、武蔵小山は。

[20178: 匿名さん]

>>20175 匿名さん
植栽費用は甘くないですよ。ご参考まで。
https://www.sumu-log.com/archives/6919/
住民が使って痛む分はまだ納得感がありますが、資産性維持には継続的な費用負担が求められる。
購入費だけでなく維持費も高い。
だからタワマンは高収入向けの贅沢品なのですね。

住民層の収入や年齢が似ている方が価値観が似るので、管理がラクだと言うことを経験的に感じており、武蔵小山は見送りました。
高齢者割合が比較的高そうなのが、敬遠した主な理由です。

[20179: 匿名さん]

>>20176 匿名さん

まったくもって犯罪多発地域ではありません。
その緑色の認識も全く違っています。
デタラメはやめましょう。

[20180: eマンションさん]

>>20176 匿名さん

23区内では安全なほうですよ、このあたり。
ここで危険とかいうなら、郊外の方に行くしかないのでは。

[20181: 通りがかりさん]

>>20175 匿名さん

ひさびさに見に来たら、まだやってんのかアンタ笑
暇な主婦なのかな？

[20182: 匿名さん]

>>20178 匿名さん
公開空地の樹木を誰が荒らすのですか。街中の公園の樹木を誰かが大規模に棄損するの見たことありますか。周辺住民が暴れて樹木をダメにするとでもいうのですか。周辺住民を侮辱する思い上がりもいい加減にしてほしい。

公開空地一面に洋芝でも植えるつもりなら維持費はかかるでしょう。樹木、歩道、ベンチなど適切に配置すれば良いだけで一人当たりの管理費は気にならないはずです。

空地の比率の問題が、いつのまにか緑化の費用の問題にすり替えられたわけですね。