パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[6402: 匿名さん]

マンションの価値は、収益還元法で考えれば高いか安いか客観的に判断できますよね。
仮に港区が4%で武蔵小山が3.5%だとしたら、一般的に考えて割高でしょう。賃料査定を見ましたが、客観的に見てここは割高。ただ、なんらかのプレミアムが付いているということでしょう。
プレミアムが維持できる何かがあれば、ここのここの価値は適正でしょうし、そうでなければバブルなのでいずれ下がります。
今の時期、市況は建築費の高騰などで割高になっていますが、200人強の方がその価格で購入してもいいと思われたので、そういう意味では一応まずまずの価格なのでは。
ただし、市況が一転したら価格が下がるリスクを認識する必要はあるでしょうね。
私は一期は見送りましたが、立地は魅力的なので、今後購入するかどうか正直言って迷っています。
購入するにしても、購入しないにしても、その判断が正しいか間違えていたかは、時間が経たなければわかりません。
二子玉川や武蔵小杉のような再開発とは違い、むしろ虎ノ門や四ツ谷などの再開発などと比較した方が良いような感じがします。

[6403: 匿名さん]

ネガは地域に愛がない、そもそもよく知らない
ネガは物件に愛がない、そもそもよく知らない
なので、関係ない話で自分の土俵に引きずり込もうとする
哀れなでもあり寂しくもある人生

[6404: 匿名さん]

>> 6402 さん
おっしゃりたいこと、痛いほどわかります。
収益還元法で考えるなら、地域ではなく竣工時期によるものが大きいのかと思います。
想像以上の速さで資材が急騰しており、分母の変化が大きい。
賃料が一定とするならば、資材が安い時期に作られた物件は利回りが高くなりますね。

今の港区の新築物件は、ここより遥かに高いと思いますが、いかがなもんでしょう。
投資としてみるなら「今なら、どの物件に投資するべきか？」この答えが求められています。

[6405: 匿名さん]

6403さんが代弁してくれてますね
どーでもいい話が続いているのは荒らしの仕業なんだろうね

[6406: 匿名さん]

投資用をお探しなら北仲へどうぞ。ここは居住用。アップサイドよりダウンサイドのリスクの方が大きいよ。購入者の大半は、価格が上昇するからという理由ではなく、単に住んで楽しいからという理由で買っている。なので、プロもびっくりするような価格でも順調に売れている。

[6407: 匿名さん]

ネガは話が長い。
どーでもいい内容の話が長い。
長いだけでなく退屈w

[6408: 匿名さん]

こちらは表面利回りは3%あるかどうかといったところでした。
投資の面だけでは割高な物件となるのでしょうが、それだけでは測れない街としての住みやすさなど別の価値が大きくある物件です。

[6409: 匿名さん]

投資用としても魅力のある物件ということは、資産価値にも影響する話です。
なんらかの事情で、いざという時に借りてくれる人がいるかどうかは、特に流動性の薄い不動産というアセットにおいて大切な考え方だと思いますよ。

[6410: 名無しさん]

>>6405 匿名さん

週末はホントひどかったからねえ。。
今みたいな流れがこのサイト本来の姿だよね。

[6411: 匿名さん]

北仲って横浜でしょ
板違い

[6412: 匿名さん]

>>6411

自分で住まないなら北仲の方が良いってことでしょ。投資用物件を探しているなら他を当たる方が良いというアドバイス。ここは、固定資産税高く、ネットの利回り2%弱な上、10年後にはかなりの確率で値下がりしていると思われるので。でも武蔵小山に住むなら賃貸よりはお得という話。何度も言われているけど、ここに投資的妙味はないよ。

[6413: 匿名さん]

自宅として購入する人が多そうだね。投資妙味第一ならほかを当たった方が良い。

[6414: 匿名さん]

>>6412
たしかに武蔵小山に１０年住んだ家賃総額よりも、ここを購入して１０年後に売却した場合のほうがローン金利や各種ランニングコストを考慮したとしても恐らく安上がりだろうね
もっとも１０年間の賃貸との勝負なら武蔵小山に限った話ではないけど

[6415: 匿名さん]

前にどなたかが書いていましたが、学大→駒沢→ムサコと住んで、ムサコが一番住みやすい、とのことですが、分かります。四方どこへ歩いても楽しい、納得です。学大は駒沢通りと目黒通りに挟まれて周囲は殆ど住宅街。駒沢は246（上に覆い被さる首都高）に分断された町、ムサコは確かに少し状況違いますね。

[6416: 匿名さん]

まあ、ここと学大や駒沢と比べて考える人は結構いそうだが、中央区の下町と比べる人はいそうもないな。

[6417: 匿名さん]

3階建の戸建ての話の中でエリアを変えられないとレスした者です。
他の方が既にレスしてくださいましたが私も同じ理由で、住みやすさから武蔵小山で物件を検討しています。
23区の東も西も幾つか住んだ後、友人に武蔵小山が良いらしいと聞いて軽い気持ちで引っ越してきたところとても気に入りました。
どなたかが書いていましたが東西南北の徒歩でのお散歩が楽しいです。
ちょっと電車に乗って外出するときは自由が丘、武蔵小杉、二子玉川、横浜まで足を延ばすこともあります。
休日くらいは東京方面や新宿方面の都心に出ずに過ごしたいのでそういった家族や自分の希望に合っていると感じています。
あとは郵便局や病院、必要なものがこじんまり揃っていて不便を感じません。
また我が家は子供が居るので品川区の公立の評判の良い教育、大きな公園は非常に魅力に感じます。
このスレにも武蔵小山ファンの方がたくさん居て嬉しいです。
時々、散々な書かれようで悲しい気持ちになりますが、客観的に見るともっと良い街があるのでしょうか。
盲目的にならないように気をつけたいとは思います。

[6418: 匿名さん]

他にも同等の住環境の街は、私はあると感じています。家族構成や街の好みがありますから、いろいろあって良いと思います。良さそうかなって思ってMR行ったのですが、この値段出すならもう少し見比べたいと思っています。都心にも良いところいっぱいあります。

[6419: 匿名さん]

>>6418 匿名さん
同等の住環境の街をぜひおしえてくださいませんか。
参考にさせていただきたいです。

[6420: 匿名さん]

私もムサコ歴は短い方ですが、とても気に入ってここをホームタウンにしたいと思っています。
この街を散々に書いている人は住んだことない方ばかりでは？（贔屓目なのは否定できませんが…）。三井の営業さんも少々不勉強だったので、タブレットに載っていないこの街の良さを熱く語りそうになったくらいです。

タワマン住民は庶民的な暮らしが似合わないと感じる人が多いのかもしれませんが、りゅえるに思い出のある身としてはここに住みながらも短パンビーサンで焼鳥食べに行くつもりですし、ムサコならそれが許されるだろうと期待しています。

[6421: マンション比較中さん]

このエリア譲れない理由をお聞きした者です。
回答ありがとうございました。
すごく参考になりました！