パークシティ武蔵小山 ザ タワー

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

★総事業費４００億！
鹿島のタワーというのも注目…
パルム商店街アーケードも素敵です
★東京都都市整備局 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/musasikoyama/saik...
★日刊建設工業新聞12/17：http://www.decn.co.jp/?p=56322
構造：RC造り（一部S造り）
高層棟階数：地上41階 地下2階
低層棟階数：地上7階 地下2階
総戸数：615戸
着工予定：2016年3月?竣工予定：2019年5月
所在地：東京都品川区小山3の15ほか（地番）区域面積0.9ヘクタール
交通：東急目黒線 武蔵小山駅
事業主：武蔵小山パルム駅前地区市街地再開発組合
施工会社：鹿島建設株式会社
設計・監理：株式会社 日本設計

パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

所在地：東京都品川区小山３丁目１９６－１（地番）
交通：東急目黒線　武蔵小山駅　徒歩１分
総戸数：628戸（地権者住戸137戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
売主 ：三井不動産レジデンシャル株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[2401: マンション検討中さん]

2400さんに全く同じ！　世帯年収がやや足りていない、以外は。

[2402: マンション検討中さん]

モデルルームに既に行かれた方へ質問です。説明を聞いたり見て回るのに時間はどれくらいかかりましたか？

[2403: 匿名さん]

パークシティで高いとね、、、、
ここを見栄張って買うなら、浜離宮の方が断然いい。
他を待ちます。

色気無しのダサマン。
価格だけ立派(間取りはいいね、すいません。)

[2404: マンション検討中さん]

事前案内会に行った人達は買う気があるはずなのに、この反応（値段が高過ぎる）って。パークシティ、東急線で、この価格ですもんね。

[2405: マンション検討中さん]

店舗も分譲だったんですか…。
そうすると、住居用以外にも原価がかかっており、事業費を住居用と店舗用の総数で割る必要が出て、一部屋あたりの原価は更に下がりますね。

店舗は住居用の何倍もの広さがあり、1億弱の住居用分譲価格の2〜3倍はすると思います。そうすると、結局30〜50億の収入を得るわけで、少し儲けすぎな気がします。

また、地域貢献の部屋も用意されていることから、自治体から税金も流れていると思うのですがね。

[2406: 匿名さん]

平均分譲価格でいくらなら妥当なんだろう

[2407: 匿名さん]

沖式新築時価では127万/㎡。
これまでの感じだと、魅力のあるタワーだとその+10万円程度までならかなり売れ行きがいい。

[2408: 匿名さん]

>>2406 匿名さん
住まいサーフィンでは平米127万円が妥当とされている、と>>2370さんが書いておられますね。
もしかして地権者の三井への譲渡額がすごーく高かったんでしょうか。
ここ地権者の数多いですよね。
今どこも高いけど、その中でも適正以上に高すぎるみたいなので気持ちがすっかり萎えています。

[2409: 匿名さん]

他の利の乗ったタワーマンションからの買い替え需要も期待して値段を高く設定しているのだと思う。

[2410: 匿名さん]

MR周辺の中古ならパークシティ大崎ザタワー、
新築ならグランデバンセ御殿山があります。
相場はここと変わりませんが、武蔵小山より立地が優れてると思います。

[2411: 匿名さん]

不動前のガーデンテラスからキャンセルが出た見たいですね、
タワーではないとはいえ、選択肢が増えますね

[2412: 匿名さん]

ずっと心待ちにしていただけに、予想を上回る価格設定にショックを受けました。もちろん徒歩1分だし再開発マンションとしては素晴らしいと思いましたが。この物件1本の予定でしたが、中古も含め他も検討してみようと思います。正式価格発表前に価格の見直しが入ることを願います。

[2413: 匿名さん]

来春開園の保育園、私立認可園3園合同の説明会@スクエア荏原には300組くらい殺到していましたし、（既出ですが）このマンション検討される程度の世帯年収ですと余程のポイント数でない限り認可はまず無理です。品川区も新設園増加を頑張ってはいますが、焼け石に水状態です。
認証も妊娠中から申し込み1年以上ウェイティングしても音沙汰なしですし、運に賭けるよりは認可外一択と思っていた方がよろしいかと思います。

[2414: 匿名さん]

>>2412 匿名さん

私も同じ意見です。
ここを心待ちにしていましたが、昨今の不動産市況を鑑みてもそれ以上に高過ぎる価格だと思います。もう少し常識的な価格に見直しが入る事を願っています。
が、多分まぁそんなに都合よく価格変更が入るとは思えないので、2期か3期で余っていたら再度検討します。。

[2415: 匿名さん]

>>2405 マンション検討中さん
店は分譲じゃなくて地権者との等価交換なんじゃないの
地権者は自分で使わず貸すのかもしれんけどその場合は賃料を保証は地権者へ行きます
というか土地代と等価交換で地権者に区分所有権を渡しているのだから事業費を全床面積で割ったところで原価とは言えないでしょ
土地代が入ってないんだからね

[2416: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方に質問なのですが、共用施設はどういうものがありましたか？管理費はいくらくらいでしょうか？84平米が候補なのですが。

[2417: 匿名さん]

三井さん、、、

日本一感じの悪いタワマン

[2418: 匿名さん]

スミフならともかく、駅力もさして高くない武蔵小山のタワマンにここまで強気の価格設定を考えている三井の思惑が知りたくなってきました。

[2419: 匿名さん]

どうせ相続税対策の金持ちや中国人が高値でも買うから文句言ってもしょうがないですよ。

[2420: 匿名さん]

>>2418 匿名さん

スミフなら値下げは絶望的だが、三井なので希望はまだ残っているよ