シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[751: 匿名さん]

３年後の金利ってどうなってるんだろうね。

値下げがあっても、金利が上がってたら結局総支払い変わらんかもね。
このまま行けばいいですが、、

[752: 匿名さん]

年収の7倍のローンはレッドゾーン。

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん

ちなみに私は6倍でやっちゃいました笑

[754: 匿名さん]

>>753 匿名さん

肝心なのは年収の倍数より今の超低金利による返済比率ですからね。

[755: 匿名さん]

>>754 匿名さん

返済比率23%位なのでありかと思いました！
収入下げないように頑張ります。

[756: 匿名さん]

円は買われすぎなくらい買われて円高ですが、ここは相変わらず買い手がいませんね。

[757: 匿名さん]

>>755 匿名さん

23%でしたら安全域ですよ。
超低金利の借金はある意味では資産です。

[758: 匿名さん]

>>756 匿名さん

そのコメント何回も見ましたが、だから？！

[759: 匿名さん]

>>757 匿名さん

年収にもよるけど、23%はリスクありですね。
金利が上がったり、年収が下がったり、
子供の養育費がかかったりしたら、大変なことになりそうね。
老後の蓄えは大丈夫？夫婦で3000万ぐらい必要みたいよ。まさか年金を当てにしてないよね。

[760: 匿名さん]

>>757 匿名さん

あと、借金は借金。

[761: 匿名さん]

>>759 匿名さん

23%だとあぶないですかね。
何%位が適正(無理ない位)ですか？

[762: 匿名さん]

借金が資産になり得るインフレのとき。低金利でもデフレだと負債は負債。

[763: 匿名さん]

>>762 匿名さん

そうなるとしても、今の低金利で借りられた事は間違いないラッキー。
30年固定で0.72％なんて上場企業でさえそんな金利で融資受けられないのに。

[764: 匿名さん]

住宅ローン減税を加味すれば、儲かるんだから借りない手はない。借金ではなく、預金だよ、
出来るだけ手元資金は使わず、厚くしておくのが、リスク管理上も有利。

[765: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[766: 匿名さん]

>>764 匿名さん

ちゃんと貯金がある上で、住宅ローンを借りるのは良いんじゃない。
実質的な借金は少ないわけだし。

ただ、貯金がなくて、実質的な借金が多すぎるというのは問題だね。

[767: 匿名さん]

>>761 匿名さん

手取り年収に対して23%なら大丈夫。
ただ税込に対してだととても危険。

いくら借りてOK？年収比率”手取り”で25%まで
http://jutakuloan.info/recommend/income-ratio/

不動産会社や不動産会社に雇われているファイナンシャルプランナーは
余裕で返済できますよって、言うかもしれませんが、
この人たちは住宅ローンを組ませて、マンションを売ることが仕事なので、
売った後は知ったこっちゃありません。

自分の身は自分で守りましょう。

ほんと老後になって、貯金がなかったら、生きていけないよ。

[768: 匿名さん]

円と違ってここは全く買われないですね。

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん

なんとかの一つ覚え

[770: 匿名さん]

>>769
涙拭いて下さい。

[771: 匿名さん]

円が買われてって例えが下手すぎて笑う。
会話がつまらなそう。

[772: 匿名さん]

>>771
購入者がいないからって八つ当たりしなで下さい。

[773: 匿名さん]

>>772 匿名さん
日本語まであやしい。笑

[774: 匿名さん]

>>773
意味不明。

[775: 匿名さん]

住友不動産販売に未入居というのが出てます。
9190万（東北角、41階、71.98平米）だそうです。
販売中と値段そんなに変わらない？
どういう人が買うんでしょうねー
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_161F3017/

[776: 匿名さん]

>>775 匿名さん
高層階の角部屋は貴重でしょう。

[781: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[782: 匿名さん]

タクシーの迎えサービス始めした(笑)。

[783: 匿名さん]

販売期 第5期２次
販売スケジュール 平成28年8月28日先着順受付開始　
販売戸数 5戸　
販売価格 5,790万円～7,790万円　
間取り 2ＬＤ・Ｋ/3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 55.23m2～70.58m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)　

[784: 匿名さん]

>>783 匿名さん

随分昔の話ですね…
もう6期だし。

[785: 通りがかりさん]

それ昨日出てたヤツだよ。
スミフの売り方知らんの？
第6期はしばらくずっと先送りになるよ。
その間にちょこちょこ第5期2次、3次、4次・・・となる。
第8次くらいまで行ってようやく第6期登場となる。

となると一応リミットは第8期8次(最終期？)なんだなw

[786: 匿名さん]

坪単価は約360ですね。
もしかして値下げ？

[787: 匿名さん]

>>786 匿名さん

私も一瞬値下げかと思いました。
でももしかなりの低層階なら、値下げでなく高層階の第１期価格と同じ価格で、第１期よりは実質的に値上げのいつものすみふパターンですね。
どこの階なのか非常に気になりますね。

[788: 名無しさん]

>>787 匿名さん

恐らく値下げというよりは、後者のパターンだと予想しますが…。おっしゃる通り、売り出した階層と方角が気になりますね。

[789: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[790: 匿名さん]

夜、この建物を見上げると、灯りがともっている部屋と
そうでない所がハッキリと分かる。

[791: 匿名さん]

>>790 匿名さん

お、おぅ

[792: 匿名さん]

猛暑日（気温30度以上）限定「タクシーお迎えサービス」開始というインフォメーションを見てちょっと笑ってしまいました。
住友はこうしたサービスやイベントに力を入れますが、販売価格は普通に値上げしますよね。
この価格設定は各マンション担当の営業さんの裁量によるものなのでしょうか？

[793: 匿名さん]

>>792 匿名さん

ふつーに考えて会社の方針かと。

[794: 匿名さん]

>>793 匿名さん

営業さんから聞いたけど、価格は役員レベルまで報告あがるらしい。
主要な物だけだろうけど。

[795: 匿名さん]

>「タクシーお迎えサービス」
ここじゃなかったと思うのですが、タクシーじゃなくて家まで車で送迎サービスをどこかのマンションがやっていました。どこでしたっけ？

スーモ見たんですが、価格未定。いくらなら買うかな。どんどん価格が高くなっているので、買えるうちに決めちゃった方がいいのでしょうか。

専有トランクルームもあるみたいです。

[797: 匿名さん]

[No.796と本レスを住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。 管理担当]　

[798: 匿名さん]

すみふは長期間売れ残っても、利益が出るぼったくり価格設定。タクシー代なんて小さい小さい。

[799: 匿名さん]

>775

転売の場合、瑕疵担保責任とアフターサービスは継承されない。価格が変わらないのなら、未入居はメリットないね。

[800: 匿名さん]

円は買われすぎなくらい買われて円高ですが、ここは全く買われないですね。

[801: 匿名さん]

>>800 匿名さん
お久しぶりです。
ずいぶん見ないなーと思ってたんですが円でも買ってたんですか？

[802: 匿名さん]

売れてないのはここだけでなくすみふ物件全般。

[803: 匿名さん]

消費税もしばらく10%にならなそうだし期待していた駆け込み需要も当てが外れてどこも苦戦しているようですね。

ここは武蔵小杉の中では一番高級感があるので、そういう層には需要がありそう。

[804: 検討中]

まあ、、皆さん色々言っていますが、こんなマンション買えるなんて勝ち組に違いないですよ。
どういう人が購入されてるんでしょうね・・・

[805: 匿名さん]

ここは以前工場跡地だったそうですが、何の工場があった場所ですか？
当然の事でしょうけど工場跡地の土壌調査、あるいは土壌汚染対策工事は
大丈夫ですよね。
価格は高すぎて買えそうにありませんが、投資家の方が購入されるような
マンションなのでしょうか？

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん
お台場じゃないですけど、土の入れ替え対応済みです。

[807: 匿名さん]

>>806 匿名さん
取り除いたのは何m？
盛り土はどれくらいですか？
全部取りきったんですか？

[808: 匿名さん]

>>807 匿名さん

豊洲と違って、土壌を置換したのだよ。発注は川崎市だから市かスミフに聞いてください。

[809: 匿名さん]

土壌汚染対策法では以前に指定物質を使っていないと土壌調査の義務はない。関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査するとヒ素とかが基準値をう上回って検出されることが少なからずある。義務でないケースで任意で調査するケースはまれ。逆説的だけど工場跡地の方が調査するし、調査して汚染が検出されたら対策しなきゃならないから安全だったりする。

不動産取引の場合、土壌調査の有無の確認は必須。それから、豊洲みたいに不十分な対策もあるみたいだから、汚染が見つかった場合、きっちり対策しているかも要確認だね。

[810: 匿名さん]

土壌改良に2年かかったそうですそうです。どこも法律で決まってます。

[811: 匿名さん]

販売期 第5期3次
販売スケジュール 先着受付順　
販売戸数 4戸　
販売価格 6,790万円～8,790万円　
間取り 2ＬＤ・Ｋ/3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 55.23m2～72.35m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)　
バルコニー面積 5.11m2～16.70m2　

[812: 匿名さん]

結局よく分からない。都庁と同じか。

[813: 匿名さん]

>>811 匿名さん
牛歩のように販売を進めるね…

[814: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[815: 匿名さん]

ここは元東京機械製作所。印刷関係の機械の工場だったみたい。検出された汚染物質は何だろう。重金属だと土を入れ替えれば大丈夫だけど、有機系は厄介だよね。豊洲のベンゼンみたいに。印刷関係だとインクの溶剤として有機材料使ってる。

[816: 匿名さん]

有害物資はテトラクロロエチレンと鉛
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/759/

[817: 匿名さん]

鉛って昔の活版印刷？　オフセット印刷では使わないと思うけど。

鉛が工場由来でなく、自然由来だとここの汚染対策がされても、周辺はまだ汚染されているかも。

[818: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[819: 匿名さん]

>>元東京機械製作所
工場跡地＝近くに工場が建設される可能性はありますか？

お隣が工場で煙モクモクは避けたいものですが、駅前だから可能性は極めて低いと考えていいかなと思っています。

53階建て。全800戸ってすごいですよね。武蔵小杉って13路線使えるんですか？便利な街と思っていましたが13路線って。人気が出るわけですね。

[820: 通りがかりさん]

東京機械製作所の鉛は昔々の大昔に機械を洗うのに使っていたと聞いたことがあります。
ちなみに誰も触れようとしなかったけどあそこの工場ってアスベストが吹きっ晒しでしょっちゅう窓全開で換気したんだよね。
俺、何も知らずにセントラルいくついでにあの辺をジョギングしてたからフザケンナって感じだった。
あんな町工場なくなってもらって本当に良かった。

[821: 検討板ユーザーさん]

>>819 匿名さん
新しく工場はたたないですよ、地価が高すぎて。
それと小杉の現存する工場は組立工場ばっかりですから煙モクモクはないです。

[822: 匿名さん]

最上階はまだ誰も入ってなさそうですね？
どれくらいで、どんな人が住むのかしら…

[823: 匿名さん]

最上階、プレミアムカスタム住戸の案内開始〜とスーモ(ペーパー版)に出てたけど。。
確か天井高2.7mだったか。。
ゾーンごとに売る感じなのかな。

[824: 匿名さん]

プ、プレミアムカスタム住戸！？
もちろん買えませんが気になるー！

[825: 匿名さん]

最上階をプレミアム住戸とするのは、殿上人と下々の人々って区別されてるようでいい気分じゃないけどな。

[826: 匿名さん]

武蔵小杉で一番のお部屋なので、
鼻が高いでしょうね。

[827: 匿名さん]

最上階、平置きの駐車場に必ず停められるのは魅力的です。

[828: 匿名さん]

最上階に駐車場利用の優先権を与えるのはいかがなものか。共用部分なので管理組合総会でひっくり返されることもあり得る。こういうことするデベって売ったら最後あとのことは知ったことではないってことなんだよね。

[829: 口コミ知りたいさん]

>>828 匿名さん
最初の段階で了承の元だからしょうがないと思うけど。
平置きも抽選で選べたし。

[830: 匿名さん]

重要事項はひっくり返されない。

[831: 匿名さん]

重要事項は販売時点の説明にしか過ぎない。将来にわたって変更を妨げるなんてことしたら大変なことになる。

物価上昇しても長期修繕計画を変更できずに破たん。実際は、長期修繕計画って見直すことが重要だし。国土交通省も主唱している。

[832: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、最上階の人のみの平置き駐車場を改正？するのって最上階の人不利ですよね。反対するのは最上階フロアの人のみですし、下のフロアの人は使いたいだろうし圧倒的多数ですし。

[833: 匿名さん]

入居時の抽選の優先権だから、管理組合関係ないよ。

[834: 匿名さん]

良いんじゃないですか。それなりに高い金額を払って購入するんですから、
最上階に駐車場を止められる特権があってもいいと思います。
一階の人が、専用駐車場や専用ポーチなどがあるマンションもありますよね？
そういった感覚なんじゃないでしょうか？
それを反対する方は高いお金を払って最上階を購入すればいい話じゃないのかな
優先されると分かっていて住むなら後から反対する意味が解らないな

[835: 匿名]

>>834
同感です

[836: 匿名さん]

専用駐車場の場合、専用部分として購入している。共用部分としての駐車場を一部の人に特権を与えるのとは別の話。

[837: 検討板ユーザーさん]

>>836 匿名さん
だから、834さんの言う一階の人の庭と同じ扱いって事でしょ。
一階の人の庭も基本は共用部だし。

[838: 匿名さん]

つい最近こちらのマンション情報をチェックし始めた者です。
公式サイトには現在第5期3次分が販売されていると出ていますが、
住戸数は4戸のみですか？
総戸数が800戸と大規模数ですが、そのペースでは完売までに相当な
時間がかかるのではないでしょうか。

[839: 匿名さん]

希望が入った分しか売らないからそのくらいになります。

10年くらいかけて売るつもりなのでしょう。

[840: 匿名さん]

>838

マンション検討初心者かな。すみふは高値設定で時間をかけて販売するスタイル。

未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺も考慮して判断。

[841: 匿名さん]

>833

入居時の抽選が不公平ってことで管理組合が立ち上がったらやり直しってこともあり得る。

[842: 匿名さん]

>>841 匿名さん

入居時に承知して押印してるならあり得ないでしょ。

[843: 匿名さん]

抽選方法承諾の押印求めるの、すごいな。承諾を得ないとあとで問題になるってのをわかってやってるんだね。

[844: 匿名さん]

>>843 匿名さん

その分、平置きの駐車場はすごい高いから、文句出ないでしょ。
最上階でも不要な人は結構いるんじゃない？

[845: 匿名さん]

>839

住友に限らず、要望書を集めて希望が入った部屋を販売するってのが普通。人気の武蔵小杉で売れないって・・・。

[846: 匿名さん]

三井が売ってる間は長期戦覚悟なんだろうね。
三菱はいつから始まるのかな？三菱の価格設定によっては
さらなる長期戦かも。

[847: 匿名さん]

ここって販売開始を半年先送り。アベノミクスバブルで価格はまだ上がるって時期だったから売り渋りだったんだろうけど、このところのマンション販売の落ち込みでさっぱりってところでしょ。ミニバブルの時も同じことして、リーマンショックで大コケしている。学習機能ないというか、自業自得。

[848: 匿名さん]

販売開始のころはプラウドタワーの販売がほぼ終わって、小杉のタワマンはほぼここだけだった（リエトが販売してたけどあそこは賃貸が終了したところを販売だから小出し）。それで売れなかったんだから、他と競合したらもっと売れない。あとから販売した物件に追い抜かれるのはすみふの得意技。

[849: マンション掲示板さん]

>>848 匿名さん

いやいやスミフは頑張っていると思いますよ。
アベノミクスをさせているのはスミフじゃないかって思うぐらいですよ。
もしスミフがこんな売り方を始めていなかったらプチバブルが弾け大震災に見舞われ日本の不動産はとっくに弾け飛んで大暴落していた。

よくぞまあ10年周期で高値販売を続けてくれたもんだよ。
まあ、自分がここを買いたいとはつゆほども思わないけどね。

[850: 名無しさん]

>>849 マンション掲示板さん
すみません、アベノミクスをなんとか維持させているのはスミフの間違いでした。