シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[2174: 匿名さん]

>>2172 匿名さん

それは中心部のオフィスとか高級レジデンス、
ラ・トゥールシリーズとかの話で、普通の分譲とは全く別建てでしょうね。
単にそれだけ規模の大きい会社ということではないですか。

[2175: 匿名さん]

スミフは依然として好調のようですねー

＞当期（17年4月1日～12月31日）は、営業収益7,077億6,400万円（前年同期比4.1％増）、営業利益1,660億9,300万円（同14.7％増）、経常利益1,569億4,200万円（同19.6％増）、四半期純利益1,082億9,500万円（同23.0％増）と、第3四半期では4期連続の増収増益を達成。
　セグメント別では、主力の不動産賃貸では前期に竣工した「住友不動産六本木グランドタワー」などの通期稼働が寄与、営業収益2,619億5,800万円（同3.9％増）、営業利益1,120億7,600万円（同12.1％増）。
　不動産販売では「シティタワー目黒」「ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森」などの引き渡しを開始し、営業収益2,527億円（同4.7％増）、営業利益431億9,100万円（同16.2％増）。
　不動産流通では、仲介件数が2万7,873件（同4.2％）と過去最高を記録、営業収益501億2,800万円（同8.1％増）、営業利益152億2,800万円（同24.0％増）。
https://www.re-port.net/article/news/0000054706/

[2176: 匿名さん]

住友はバブル期躓いたけど、リーマンは上手くかわした。今度は？

[2177: 匿名さん]

詳しい方に教えてほしいのですが。
例えば、2017年に販売中の戸数にカウントされた物件が売れ残り、2018年も販売継続されたとします。その場合、同じ物件でも2018年の販売戸数としてダブルカウントされるのでしょうか？
もしそうだとすると、年をまたいで同じ物件を売り続ると、販売戸数が稼げてランキングに寄与するというカラクリになったりするのでしょうか…

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん
確認なのですがそれは「現在販売している戸数全体」のことですか？
それとも「実際に販売し(終わっ)た戸数」？

三菱三井とかよく「祝100戸販売御礼」の下に小さい字で
(実際に販売した戸数ではありません)みたいなこと書いてましたよね…。数年前の二俣川とか。

[2179: 匿名さん]

>>2178 匿名さん
販売し終わった物件はどうやっても年を跨げませんので、販売中の物件が跨った場合、ダブルカウントされるのかというご質問です。
なお、販売の定義って商品を売る行為そのものを指すらしいので、売れたか否かに関係なく、売る＝販売と解釈されてカウントしているのでは？と素人ながら思ってしまいました。

[2180: 匿名さん]

専有面積は55.23m2～72.35m2となっていますが、地下3階のトランクルームの面積
0.57m2が含まれているので、実際の居住スペースは専有面積から差し引いた
面積になるのですね。
そのトランクルームはどのようなものが収納可能なのでしょう。

[2181: 匿名さん]

いい加減誰か買ってやれ。

[2182: 匿名さん]

>>2181 匿名さん

すみふにしてはかなり順調に売れてる物件なので、無理して買っていただかなくて結構です。

[2183: 匿名さん]

30年前のあの汚い街が今では済みたい街ランキングの常連で、地価の値上がりが最も期待できる街になってて、上流階級か外国人の投資家しか手の出ない億ションなんか建って、喘息に苦しんでた頃がうそのようです。こんな人口過密になって、近隣の交通は機能できるのでしょうか。

[2184: 匿名さん]

日本は税制で考えると年収850万が富裕層の境界らしいが、実質月額40万位から、ローンやら教育費を捻出は決して裕福な生活と言えない。日本の大卒の初任給は20万位に対して、中国のPCやスマホメーカーのファーウェイは日本で大卒エンジニアを初任給40万で募集していました。本国では初任給83万円だそうです。外国人の投資が多いのもうなずけます。

[2185: 匿名さん]

タワマンでマンション供給独走　住友不動産の逆張り戦略
日経産業新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO27205850R20C18A2X11000/

[2186: 匿名さん]

>>2184 匿名さん
初任給40万でも、二年目に首切られるかもしれない。どちらを選ぶかは自己責任。

[2187: 匿名さん]

>>2185 匿名さん
供給数と、売れた数が比例しているとは限らないけどね。

[2188: 匿名さん]

>>2187 匿名さん
2185の記事をちゃんと読みなよ。ポイントはそこじゃない。

[2189: 匿名さん]

>>2188 匿名さん
プレサンスコーポレーションの成長理由の方が興味ありです。

[2190: 匿名さん]

9時10分の横須賀線行きの電車に武蔵小杉から乗って来る人で、いつも電車の車両ドアの所に立ち止まっている人はなんだろー
不思議ちゃんです
邪魔で仕方ない

[2191: 周辺住民さん]

この記事を読んでると、「住友は余計な人員を増やさず何年もかけてゆっくり売る」とコメントする方がいますがが嘘なのが分かりますね。
記事にある400戸を半年で売るってある意味で住友は凄いのですが、こちらの物件は800戸を竣工して2年も経つのに完売できない・・・

[2192: 匿名さん]

>>2191 周辺住民さん

あらためて読んだら、有明の全2090戸のうちの400戸を半年で売った、というだけじゃないですか。
武蔵小杉も、割合で言ったら全800戸のうちの160戸ぐらいは半年で売ったんじゃないですか？ 規模の問題でしょう。

ていうか一部の周辺住民(と名乗る人物)がしつこくこのマンションをおとしめる書き込みをしてるんですね。

[2193: 検討板ユーザーさん]

新川崎どうなんですか？

[2194: 匿名さん]

久々にHP見ると第7期2次が出てますね。
残戸数はどのくらいですかね。。。
＞第7期2次
販売概要
販売戸数 5戸　
販売価格 6,490万円～8,790万円　
間取り 2ＬＤ・Ｋ/3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 55.23m2～71.98m2

[2195: 入居済みさん]

>>2198
あら，ウチの隣売れたかな？
日本人の方だったらいいな

[2196: マンコミュファンさん]

>>2195 入居済みさん
最近こちらのマンションを購入した中国人です。
ヨロシクオネガイシマス
両となり、上、下に挨拶しに行きます。

[2197: 入居済みさん]

>>2196
はい，非購入者認定！
セキュリティの関係で詳細は省きます。

[2198: 匿名さん]

>>2196 マンコミュファンさん

中国人を装ったコメントとか、ずいぶん悪趣味ですね。

[2199: 周辺住民さん]

あんたバカだね。
割合の問題ではないだろ・・・
ったくよく考えれば分かるだろ

[2200: 匿名さん]

>>2199 周辺住民さん

いいえ、割合の問題です。最初期には全戸数のうち1-2割を一気に売らないと、その後売りにくいのでしょう。
日経の記事にも「第１期〇〇戸完売」と書けた方が訴求効果あるでしょうし。

最初の方は販売に勢いをつけるため、セールス人員多めで売っていき、
全戸数の1-2割を売り切ったらセールス人員は新たな物件に移す。価格も徐々に上げる。

これは推測ですが、もしかしたら最初期の勢いづけを担当する人員と、
最後の少数でしんがりを担当する人員が分かれているのかもしれません。
いずれにしろ、住友が最初期に全部売らないようにセールスの人員を調整して、人件費を削減しているのではないでしょうか。

最後に、乱暴な言葉で書き込んで検討板を荒らすのはやめてください。

[2201: 匿名さん]

こちらの物件、残戸数はどのぐらいでしょうか
？

[2202: 匿名さん]

公式には19戸(3/4現在)となってますが実際のところどうでしょうかね。
その直前が20戸と5戸でしたし。
ついでに個人的にはシティハウス武蔵小杉ガーデンが1戸になってた方がより驚きでしたが。。

[2203: 匿名さん]

同じシティタワーブランドでほぼ同じ時期に竣工したシティタワー金町より先に完売して欲しいなー。あちらは840戸で1ヶ月後に竣工しているので、完売が先を越されたらちょっとショック。

[2204: 匿名さん]

販売戸数＝残戸数ってわけではない。少なくとも最終期とうたってないから、販売してる部屋以外にまだ残ってるでしょ。

[2205: マンション検討中]

>>2203 匿名さん

どうでもいいことにこだわってるんだな。

[2206: マンコ ミュファン]

>>2197 入居済みさん
多謝

[2207: 匿名さん]

資産価値が下がりにくい街
https://www.homes.co.jp/cont/town/town_00145/

[2208: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2209: 匿名さん]

>>2207 匿名さん
とにかく早く売れて欲しい
竣工して2年経つのに完売しないのはツライ

[2210: 匿名さん]

>>2209 匿名さん
スミフからしたらそうでもないけど？

[2211: 匿名さん]

>>2210 匿名さん
あなたすみふの人って事？

[2212: 匿名さん]

>>2211 匿名さん
地元の不動産屋です。

[2213: 匿名さん]

シティハウス武蔵小杉ガーデンは先に完売みたいですね〜
坪260前後だったか。
小規模とは言えスミフとしては早期完売なのかも。
モモレジさんの記事
mansion-madori.com/blog-entry-4633.html

[2214: 匿名さん]

>>2209 匿名さん

えー大規模タワーは竣工後5年で完売がすみふの王道パターンでしょ。天王洲アイルとか。
王道を守って末長く売り続けていただきたいと思っております。

[2215: 匿名さん]

>>2191 周辺住民さん
5年掛けて完売とか（笑）
住友でも売れる物件は早いですからね…
まわりからシティータワー武蔵小杉は中古物件って言われてるので厳しそうですね

[2216: 匿名さん]

>>2215 匿名さん
住友の大規模タワマンはどれも売り出し期間が竣工後数年単位で長いですよ。
早いのはシティハウスとか小規模物件。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/

[2217: マンション検討中さん]

>>2216 匿名さん
ここは竣工時に、今後一年半で販売を終了する予定、って記事ありましたけどね。

[2218: 匿名さん]

>>2217 マンション検討中さん

その辺は最初の勢いづけ記事じゃないですか？
グループ全体の在庫状況で販売計画は変化するでしょ。

ところで、竣工時からずーーーっと見てて、まだ本当にこのマンション検討してるんですか？
買えない負け惜しみ？

[2219: 匿名さん]

>>2217 マンション検討中さん
なんか住友って売れない物件があるといつも「ゆっくり売るのがポリシー」なんて言い出すね（笑）

[2220: 匿名さん]

>>2219 匿名さん
業界でも良く言われてるしね。
https://m.e-mansion.co.jp/information/zadankai/03_02.html

[2221: 匿名さん]

すみふって時間をかけて販売してるけど、在庫を大量に抱えてそろそろやばいと思いはじめてるのかな。提携企業勤務者向けにはモデルルーム来場でQUOカード５０００円って大盤振る舞い。

[2222: 匿名さん]

青田売りしてるわけだから竣工までには完売したいってのが本音のはず。時間をかけて売っても問題ないというのであれば、完成売りすればいいわけでしょ。施工トラブルがなくならないのは、青田売りして引き渡し時期を守らなくてはならないってのが要因ともいわれている。

[2223: 匿名さん]

>>2221 匿名さん
そうなんだよね
売れないので提携向けに5000円Quo配ってるんだよね
抱えてる在庫がプラスになる理由はないんだよね

[2224: 匿名]

>>2222 匿名さん

その考え方とは少し違うのでしょうね

[2225: 匿名さん]

>>2221 匿名さん

すみふは5期連続で最高益。
まだまだ体力あるよ。

[2226: 匿名さん]

そりゃ大手はマンション以外オフィスその他ポートフォリオにザクザク入ってるし。
その点野村は大手の中ではマンション中心だから在庫嫌いだったり。。

[2227: 匿名さん]

それにしても既に竣工して3年目、そろそろ完売してほしいところなんだが。。。

[2228: 匿名さん]

＞＞第7期3次
販売概要
販売スケジュール 平成30年3月22日先着順受付開始　
販売戸数 3戸　
販売価格 8,990万円～9,290万円　
間取り 3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 70.58m2～71.68m2

[2229: 評判気になるさん]

先日マンションギャラリーから直接電話ありました。残りわずかだから元検討者に掛け合っているのかと思ったんですが、そうでもないんですかね？

[2230: 匿名さん]

第7期 17戸ということで、残り17戸で合っているの？
第7期3次 3戸は契約者がついたということですよね。

[2231: 匿名さん]

>>2228 匿名さん

70m2 9000万円ですか…
高いですね。

[2232: 匿名さん]

物件概要では「第7期(最終期)」となってますね。
残り17戸ということでしょう。

[2233: ご近所さん]

９２９０万円？
値上がりましたかね？

[2234: 評判気になるさん]

>>2233 ご近所さん
最上階が開放されたみたいですね。

[2235: 匿名さん]

49階
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[2236: 匿名さん]

乃木坂パークタワーにしたらよかったです。

[2237: 匿名さん]

［複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認した為、削除しました。管理担当］　

[2238: 匿名さん]

販売戸数が17戸から一向に減らないんですが、、、

[2239: 匿名さん]

マンションレビュー シティタワー武蔵小杉
https://www.mansion-review.jp/mansion/537782.html

販売価格履歴 新築時 791件
という事は、あと9戸で完売か？

[2240: 匿名さん]

>>2238 匿名さん

販売員に以前聞いたけど、物件概要の○○戸って、最終の方になると多めに出してるみたいよ。
実際モデルルーム行ったら自由に選べる戸数は物件概要のよりすごく少なくてビックリしたので。

だからweb上は17戸から当分(例え商談中〜ローン審査中でも、実際に引き渡しか入居するまでは)
数字上は減らないってことなんじゃないの、仕組みは知らんけど。

[2241: 検討板ユーザーさん]

武蔵小山徒歩１分のすみふマンションサイトがオープンしましたね。
お高そうですけど…。

武蔵小杉と武蔵小山って、どっちが便利なんですかね？

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/

[2242: 住民板ユーザーさん1]

>>2241 検討板ユーザーさん

どっちがなんて上下をつける必要はありません。どちらもかなり便利で、それ以上は個々の生活（通勤、通学など）によります。

[2243: 匿名さん]

都内品川区のタワマンと所詮川崎市のタワマンは比較にならないと思います。

[2244: 匿名さん]

>>2243 匿名さん

>>2243 匿名さん
所詮、川崎市とよく東京の方は言いますが！
私は東京の在住で渋谷区です。諸事情で川崎市の武蔵小杉でも生活してますが、どちらも好きですよ。
投稿を見てここまで東京を意識したことがありませんでした。

私は東京に住んでる方は地方からの集まりだと思う事もありました。

私自身、地方出身です。
どこでも、自分の利便性考えてます。

[2245: 匿名さん]

まあ別に比較する必要もないとは思いますが、506戸中非分譲住戸187戸というのは結構な割合ですね。

[2246: 検討板ユーザーさん]

>>2245 匿名さん

なるほど、506戸中、地権者187戸ってことですよね。
駐車場が僅か131台ですから、熾烈な争いになりそうな。

[2247: 匿名さん]

地権者がいないに越した事はない

[2248: 匿名さん]

スーモの物件ページを見たら全800戸なんだそうです。タワーマンション、世帯数も多いんだろうと思っていたんですが、800戸って相当な大規模です。大規模マンションを調べると、総戸数97～297戸を超えるマンションと書いてあり、800戸あるのは大規模と言い切っちゃっていいでしょう。

このページに大規模マンションはママ友づきあいしにくいと書いてあったんですが、本当ですか？

https://www.o-uccino.jp/article/posts/3309

大規模マンションこそカーストがあると思っていたので、そうじゃないのが意外でした。

[2249: 匿名さん]

このマンションに限っていえば、
最上階まで同じ間取りで広さもほぼ均一（せいぜい70平米超どまり）
販売時期の違いで、同じ間取りでも下の階より上の階のほうが安かったというのがざらにある。
ということで、住んでる人にあまり違いがない気がします。
（２部屋買っている方もいるかもしれませんが。。。）

[2250: 匿名さん]

公式サイトを見ると3LDKの部屋が6990万円になっていますね。武蔵小杉のタワマンの急激な売上鈍化と今後の金利上昇を見越して値下げしてきたのかな？ここの3LDKが6000万円台なら買いだと思います。武蔵小杉駅の通勤ラッシュの酷さを我慢できるのであれば。

[2251: 匿名さん]

>>2250 匿名さん

低層階では？

[2252: 匿名さん]

>>2250 匿名さん

4階北向き、グランツリーの壁とお見合いの部屋じゃないのかな？

[2253: 検討板ユーザーさん]

物件概要
販売戸数 2戸減って、15戸になっている

[2254: 匿名さん]

トップページで3LDKが7490万円になっているけど、以前は6990万円だったの？

[2255: 匿名さん]

先日まで6990万円でしたよ。パンダ部屋価格だったので売れたのかもしれません。
ここより遥かに資産性がある横浜北仲が最終期ですし、あちらが完売したら、少しはここに流れてくるかもしれないですね。

[2256: 匿名さん]

そうだっだのですね。ありがとうございます。
ここは実需狙いでしょうかね。横須賀線に近い新築はこれからもでてこないので、ゆっくり売り続けるように思います。

[2257: 匿名さん]

残り14戸

[2258: 住民板ユーザーさん1]

いよいよ最終期！
残り14戸！

[2259: 匿名さん]

三角タワーとどっちがいいんだろう？

[2260: 匿名さん]

ここ、まだ売ってたんですね・・

[2261: 匿名さん]

竣工3年目。まだまだ新しい。頑張れー

[2262: 匿名さん]

築3年目だと壁紙の保証は終わりですね。共有部の保証どれくらい？

[2263: 検討板ユーザーさん]

>>2262 匿名さん

住友物件は、専有部については購入した時点から保証開始なので、築年数に依りません。

[2264: 匿名さん]

例えば10年売れ残ったら、建物の保証は終わるのに、専有部だけ保証するの？

[2265: 匿名さん]

こちらは長期優良住宅認定されていますでしょうか？？
川崎市の場合、されてるか否かで固定資産税の減額に大きく影響しますよね。
http://www.city.kawasaki.jp/230/page/0000016883.html

[2266: 検討板ユーザーさん]

>>2264 匿名さん

そういうことです。最初から完成時完売を想定していないので、それに応じた対応にしているのでしょう。

[2267: 匿名さん]

専有部の保証開始時期ですが、購入時期からの保証となるのですね。
このような対応は住友だけですか？
1棟のマンションを長期に渡り販売する事を見越して
そのような内容にしているのでしょうが、
それなりにコストもかかりそうですよね。

[2268: 匿名さん]

11年目に建物が傾いても、築10年目で買った人は壁紙は保証するけど、共有部は保証しないという事？

[2269: 検討板ユーザーさん]

>>2268 匿名さん

極端に言えばそういうことでしょうね。ただし、私の経験は築数年での購入なので、一定以上の築年数や、物件毎に制限を設けている可能性は否定しません。

これが住友独自なのか、他社でもそうなのかは存じ上げませんが、新築在庫を買う場合には交渉すべき内容でしょうね。

[2270: 匿名さん]

まだ売れ残ってるし(笑)。

[2271: 匿名さん]

シティタワー銀座東とどちらにするか迷ってます

[2272: 匿名さん]

瑕疵担保責任は、主要構造部分とその他の部分で扱いが異なる。主要構造部分は品確法で竣工時点から１０年と規定されているのに対して、その他の部分は宅建業法で引き渡しから２年って規定。保証（アフターサービス）は法的な規定はないけど、２年の瑕疵担保期間に合わせてるケースが多い。売主によっては、長期保証を謳ってるところもある。

[2273: 匿名さん]

おまけだけど、上記の通りで専用部分と共用部分って分け方じゃないよ。