シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[2034: 匿名さん]

高いと思う方は、見に来なくて結構！

[2035: マンション掲示板さん]

完売するのは何時になることやら…

[2036: eマンションさん]

そろそろコッソリ値下げして売り切ると思う。
市況が変わりつつある。

[2037: 匿名さん]

>>2036 eマンションさん

それが意外と評論家の予想と違って、市況が下がってこないんですよ。
田舎じゃなくて駅近マーケットを見てくるとわかりますよ。トランプ効果なんでしょうか。

すみふもこの市況では逆に早期完売は望んでないのでは？
なにせ竣工後4-5年で売り切るのがいつものパターンで早過ぎると上層部から怒られるそうだから。

[2038: 匿名さん]

>2037

そのコメントよく見かけるけど信憑性低いな。時間をかけて売るつもりなら青田売りなどせずに、完成売りでもいい訳でしょ。青田売りするってのは早く売りたいってことだと思うけど。

青田売りの完成在庫って、売れ残りってレッテル付きになっちゃうんだよね。

[2039: 匿名さん]

売れ残りってレッテルつくとどんなマイナスポイントあるの？

[2040: 匿名さん]

売れ残りってレッテルってコメントしただけで、マイナスポイントなんて発想してるじゃない。それがすべて。

[2041: 匿名さん]

例えば売れ残りのレッテルついたマンションってどれ？実例知りたいです！

[2042: 匿名さん]

利益を最大限にするのが企業のあり方で、青田売りにしても、完成在庫販売にしてもそれを実現する手段なんですね。結果としてスミフの業績は良いわけですよ。完成在庫があるという事をしたり顔でレッテル扱いするとは薄っぺらい考えだなあと思うわけです。

[2043: 匿名さん]

そして、購入者はぼったくられてる。

[2044: 通りがかりさん]

>>2038 匿名さん
資金繰りとして青田売りするのは当たり前じゃない。

[2045: 検討板ユーザーさん]

>>2042 匿名さん
竣工後4～5年経費かけながら売り続けて、何故利益が最大限になるのですか?

[2046: 匿名さん]

ぼったくり価格設定だから、時間をかけても利益が出るってしくみ。

[2047: 匿名さん]

完成在庫があれば、新築の供給が無い時期にも販売できるよね。

[2048: 匿名さん]

>>2047 匿名さん

それって何がメリットなの？

[2049: 通りがかりさん]

>>2048 匿名さん
社会に出て働いたらわかるよ。

[2050: 匿名さん]

>>2045 検討板ユーザーさん

のろのろ売った方が、余計な人件費が掛からない。
三井みたく大規模マンションを一斉に売り出して一斉に引き渡しとなると
臨時の営業担当を大量に雇用せざるを得ない。

すみふはの営業担当はほぼ正社員。
(外で看板持ってティッシュ配ってるのは外注先)

すみふの購入者の大半がリピーターか、既存客からの紹介なのは
営業担当が正社員で比較的長く担当してくれるから安心、というのもある。

[2051: 匿名さん]

引き渡し開始後、未販売住戸の管理費、修繕積立金は売主負担。それだけでも時間をかけて販売したら余計なコストがかかる。

[2052: 匿名さん]

＞すみふの購入者の大半がリピーターか、既存客からの紹介

ミスったね。これって関係者しか知らないこと。

[2053: 匿名さん]

>>2052 匿名さん

そうでもないよ。

[2054: マンション掲示板さん]

とはいえ、そろそろ完売しないとねっと

[2055: マンコミュファンさん]

世田谷区内でも買える価格ですね

[2056: 匿名さん]

世田谷区に買いたい物件ある？自分はないんだけど

[2057: 匿名さん]

世田谷の人気がなぜか低迷のワケ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171007-00000013-mai-bus_all

ここには書いてないけど、「世田谷一家惨殺事件」とか地味にイメージに影響してる気がする。
世田谷の一戸建てより、セキュリティ万全な新興住宅地のタワマンの方が安心て思う金持ち多そう。

[2058: 匿名さん]

時間をかけて販売した方が人件費がかからないという投稿には目から鱗でした。
自分はシロウトなもので、長く時間をかければかけるほど販売コスト的にも
イメージ的にもマイナスだとばかり思いましたが、
一斉販売するには他所のエリアからも営業が駆り出されて経費がかかって
しまいますものね。納得です。

[2059: 検討板ユーザーさん]

>>2058 匿名さん

お疲れ様ですな〜

辛いですな〜

[2060: 匿名さん]

>>2058 匿名さん

もし住友不動産がそういう戦略だとすると、簡単に戦略変更できないというのも理解できます。
想定外で大規模物件が即時完売になってしまうと、全てのフローが渋滞してしまうことになるからです。
(例:本体の人員の不足、関連の税理士の不足、インテリアコーディネーターの不足、引越し日程の過密化など)

逆に、即時完売を前提にしているデベロッパーは、想定外で即時完売ができないと、
その間の人員が余ってしまい、かつその後長期に渡って人員を確保しなければならなくなるリスクがあります。

どちらの戦略にも一長一短あると思いますが、戦略を簡単に変更できない点は同じです。観察していると面白いですね。

[2061: 匿名さん]

人件費は固定費だから最低でも四半期ごとに売上とのバランスを取るのが普通。だからスミフは長期にわたり安定した販売をする。逆に一気に販売するスタイルは波動が大きいから派遣社員でそれを吸収してるんじゃないかな。

[2062: 匿名さん]

要は売る側の都合ってこと。売れ残りってレッテルが付いちゃうんだけどね。

[2063: 匿名さん]

すみふは過去に品川で７００戸超を一期で売り切ったこともある。さあ、反論よろしく。

[2064: 匿名さん]

全てにおいてものは言いようであるが、最近の在庫滞留で社内の方針が販売サイクル短縮に動いているのは事実。

[2065: マンション検討中さん]

>>2063 匿名さん

あんな特殊事例持ち出されて、比較されても…。何が何でも議論に勝ちたい人にしか見えないですよ。

[2066: 匿名さん]

>>2063 匿名さん

品川のシティタワーのことを言う人がいるだろうなと思っていたら案の定。
あれは住友が値付けを間違えて大失敗(即時完売、客殺到で抽選)した特殊事例でしょう。デベは大変だったと思いますよ。
逆に抽選が当たった人は幸運だったという伝説のマンションですねー。

[2067: 匿名さん]

>>2066
間違えたわけじゃなくてあそこはその条件で売るよう都に言われた特殊物件

[2068: 匿名さん]

そうそう品川は条件付きの販売であった

よって比較対象にはならないよね

ゆっくり販売したとしても、あと少しで築２年ってどうなんだろうな？
築浅の中古物件だよね

[2069: 匿名さん]

都の提示条件が会社の方針に合わなければ受けなければよかっただけのこと。すみふの方針って利益が出れば何でもありってのを示している。

[2070: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2071: マンション検討中さん]

一定の販売坪単価にする事を都が事業入札の条件にしたんだよ。

何も知らず、特定の対象にいちゃもんつけたいだけの書き込みは検討板ではただの迷惑。

[2072: 匿名さん]

今後値上がりしそうな街ランキング1位に武蔵小杉が入っているけれど、これから上がっていくのかなぁ。
むしろマンションはとても多いですし、
リセールしようとすると強豪も多いから資産性で考えていくのはどうなんだろうというふうに思いました。
それにもともとの物件価格もとても高い。

[2073: 匿名さん]

シティタワー品川は特殊だよね。宝くじ物件だった。申し込んだよ。

[2074: マンション掲示板さん]

>>2073 匿名さん
借地権だろ

[2075: 匿名さん]

借地権で宝くじマンションだった。

[2076: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2077: 匿名さん]

間取りはどのタイプもリビング・ダイニングがコンパクトですが
隣室の間仕切りを開放すれば妥当な広さでしょうか。
そもそもどの間取りもコンパクトタイプで80㎡台、90㎡台が
ありませんが、面積が広いと販売価格が高くなってしまうからですか？

[2078: 匿名さん]

スミフは依然として好調らしいと。。。
>>>住友不動産（株）は14日、2018年3月期第2四半期決算（連結）を発表した。
　当期（17年4月1日～9月30日）は、営業収益4,931億2,000万円（前年同期比5.0％増）、営業利益1,142億9,900万円（同17.2％増）、経常利益1,077億5,200万円（同22.7％増）、当期純利益740億1,000万円（同25.1％増）。売り上げ・利益とも過去最高を更新した。
>>>不動産販売事業については、大規模マンションの引き渡しが堅調に推移。マンション、戸建て、宅地の合計で3,770戸（同211戸増）を計上した。その結果、営業収益は2,047億4,700万円（同8.2％増）、営業利益は360億2,600万円（同19.6％増）と過去最高を更新。マンションの契約戸数も4,225戸（同984戸増）と、上半期として過去最高を更新した。通期計上予定戸数（5,700戸）に対する契約率は、約90％で推移している。
https://www.re-port.net/article/news/0000053866/

[2079: 販売関係者さん]

スミフは、相場よりバカ高い値段でマンション販売しているからね。

利益も出るはず。

今後は完成在庫の山になるでしょう。。

[2080: 匿名さん]

値引きし始めてるみたい

[2081: 販売関係者さん]

でしょうね。

[2082: 評判気になるさん]

スカパーも観れないんだもんね

[2083: マンション掲示板さん]

>>2080 匿名さん

具体的に教えて欲しいです。