シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[1536: 匿名さん]

東洋経済

誰がババを引くのか：超高層マンションは廃墟化する

[1537: 匿名さん]

三井の圧勝だよね

[1538: 匿名さん]

三井がというより、すみふはあとから販売開始したのに抜かれるってのがお得意のパターン。

[1539: 匿名さん]

>1533

モデルルームが満員なのに、売れてないってのは人気がないってこと。

[1540: 検討板ユーザーさん]

>>1539 匿名さん
人気はあるけど財力がないって事。

[1541: 匿名さん]

購入層に見合う価格設定でないってことでしょ。

[1542: 匿名さん]

モデルルームって綱島の２物件と共用でしょ。しかも、あちらはQUOカードばらまいてるし。果たしてそれを人気というのか。

[1543: マンション掲示板さん]

>>1537 匿名さん
キャンセル住戸大発生では三井の圧勝だろうね…
トランプさんで株価も金利もどこまでもつか。

[1544: 匿名さん]

立地と建物の魅力はあるけれど
結局、同エリアのマンションと1000万前後高いことに対し、腹落ちできない人が多いのではと

要するに、同エリアとの価格差腹落ち＋財力の&条件が必要のため、いまの結果になっているのかと…

[1545: 匿名さん]

立地よくないでしょ

[1546: 匿名さん]

モデルルーム満員御礼ですか。。
確かにこの前、ベビーカーの若夫婦さらにその両親と思われる一団が総合ギャラリーに入って行くのを目撃しました。
デベから見れば絶好のカモネギに見えたかも。。
なんだかんだ言って不動産は相続税対策の王道ですからね。
やみくもの賃貸建設も増えてます。武蔵小杉周辺ならまだ成功する確率は高いでしょうし。

[1547: 匿名さん]

相続税対策といっても、相続させた分の資金価値を維持できないと水の泡ですよね
専門家ではないので、ここがどうなるとは言えませんが

[1548: 匿名さん]

武蔵小杉は今が人気のピークでしょう。あとは、化けの皮がはがれて落ちるだけだと思うけど。。。

[1549: 匿名さん]

化けの皮ってどんな皮ですか
いまがピークなのはわかるが、武蔵小杉は利便性や知名度が揺るぎないでしょう
武蔵小杉相場はいまより多少下がるだろうし、エリア内で弱肉強食がでるだろうが
エリア全体で暴落することは考えにくいし
もしそう思うのなら根拠を教えてほしい

[1550: 匿名さん]

不動産に変えればやり方によって相続税上、80%減と判断されます。
例え20〜30%資産価値が落ちたとしてもお得なんですよねー

[1551: 匿名さん]

タワマン節税は課税強化される方向。

[1552: 匿名さん]

それとはほとんど関係がありませんし去年出たものは特に激変する様なものでは無かったです。
庶民の方には無縁かも知れませんが昔から地主さんが需要のある無し関係なく次から次へとアパートを建てるのもそのせいなんですよ。むしろ最近のデータでは加速してるんですよねー

[1553: 口コミ知りたいさん]

>>1551 匿名さん

たかだか最大1パーセントアップで購入意欲は変わらないでしょ。しかも既存中古には影響ないし。

[1554: 匿名さん]

>>1548 匿名さん

この物件が他の物件水準に落ち着く可能性はあるかもしれませんね。

[1555: 匿名さん]

>1554

それはない。すみふは売れなくても値下げしない。時間をかけて販売するコストも上乗せした価格設定。

[1556: 匿名さん]

だとすると時間をかけてたくさん使われる広告業者が儲かるビジネスモデルに見えてしまう…

[1557: 匿名さん]

売れないから、過去の購入者にわからないように、個別に値引きするんですよ

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
金融系のデベって新築は値引きできないんだよ。損金で計上されるから。

昔ながらのデベはそれで資金繰りが悪循環に陥ったからこんな商売が定着した。
値引き売りで利益確定しないでずっと保有するのね。

[1559: 匿名さん]

金融系のデベってどこを指すんだろう。財閥系かな。

財閥系でも地所とかは値引き販売してるよ。値引き分が損金なんて。スーパーなんてタイムセールで毎日やってるじゃない。

[1560: 匿名さん]

>1557

値下げ販売を始めると販売も動くんだけど、すみふはそれをしないから、何年もかけて販売ってことする。

[1561: 匿名さん]

本当か否か知りませんが
小杉の再開発エリアでそんな販売手法をやり続けたら、販売機会の周回遅れになりますよね…

[1562: 匿名さん]

>>1559 匿名さん

金融系ったら、敢えて言えば野村かな？

[1563: 匿名さん]

>1561

あとから販売開始した三井に追い抜かれそうな勢いでしょ。他エリアでも普通に見られるパターン。

[1564: 匿名さん]

>1562

野村も財閥なんだけど、なぜか財閥扱いされないよね。

[1565: 匿名さん]

最近スミフさんて駅から遠いところでも次々とマンション建てますよね
供給戸数No1を維持するために建て続けざる得ないのかなと
SUMOのフリーペーパーでもスミフさん物件ばかりですよね

[1566: 名無しさん]

>>1558 匿名さん

>>1558 匿名さん
貴方、住友の方？
随分上からくるのね〜。
住友のように少しでも高く売ろうとしても、下げ相場になったら値下げしてるでしょ。
株と同じように、右肩上がりじゃないからな。
直近では、リーマン、東日本大震災に値引きして販売してだろ。
まっ、頑張れや
在庫日本一

[1567: 匿名さん]

>>1566 名無しさん
それがスミフはリーマンショックの真っ最中でも10年かけて品川駅港南口から徒歩10分以上のWCTを値引きせずに売り切ったんだよね。
帳簿操作なしで値引きせず売るには値付け前に見込み客にいくらなら買うかを交渉すればいいんだけどね。
たまに見かける先着順で発売開始即消失のカラクリです。
購入側も粘り着くがんばるしかない。

[1568: 匿名さん]

>>1565 匿名さん
そりゃ土地のオーナーも粘り着く高値でマンション販売してくれるデベに土地を売りたがるからね。
高値で売ってくれたら周辺の売らなかった土地の地価も下がらない。

[1569: 匿名さん]

値下げしないから資産価値を維持できるって＊＊なすみふ理論。売れてないってことはその価値を認められてないってことなんだけど。

[1570: 匿名さん]

まあなんやかんや言って少しづつ売れているみたいだし、スミフにしてみれば値下げする必要もないよね。横須賀線口にこれから新築タワーが建設されるということにでもなれば焦るかもしれないけど。

[1571: マンション検討中さん]

>>1570 匿名さん

別に焦らないでしょ。
横須賀線口に近くなれば、必然的に東急には遠くなるわけで。
いずれにも近い立地は、パーク三兄弟とシティタワーで押さえちゃっているわけで。
可能性があるとすれば、あさくまとセントラルフィットネスクラブの三角地帯？

[1572: マンション検討中さん]

まあ、ここ以外にもさっぱりな売れいきなマンションが増殖中なスミフさんがどこまで粘るか高みの見物だな

[1573: 匿名さん]

すみふが値下げ販売したらニュースになるよ。

[1574: 匿名さん]

これから販売する価格を下げれば値下げにはならないよね

[1575: 匿名さん]

販売期 第6期4次
販売戸数 2戸　
販売価格 6,880万円～6,980万円　
最多価格帯 6,800万円、6,900万円台（各1戸）　
間取り 3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 70.58m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)　
バルコニー面積 12.22m2　

[1576: マンション検討中さん]

これって何階の部屋？

この価格が本当なら、随分値下げしていることになりますよね？

[1577: 匿名さん]

>>1576 マンション検討中さん

53階南側です（嘘）

[1578: 匿名さん]

物件概要を確認したが、今回は階数表示がないね。
なぜだろう？

安い方が坪322万だね。

[1579: 匿名さん]

こっちは階数表示ありますね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_677058...

この感じだとやはり値下げは超低層階か。

[1580: 匿名さん]

今回の階数表示がないのは出したくないからではないかと疑心暗鬼になります

[1581: 匿名さん]

なんだかスミフ観察が好きな方多いのかな…

[1582: 匿名さん]

1575＞アメリカの政策により　今後　日本の経済や景気が史上最悪になると予測されて
いるので、個人の高額の貸入れはヤバと聞きましたが・・・・

[1583: 匿名さん]

>>1581 匿名さん

みんなスミフ愛にあふれてるんです。

[1584: 名無しさん]

>>1583 匿名さん
キモいな
営業だろ
売れなくてそろそろ配置替えかクビか？

[1585: 匿名さん]

>>1584 名無しさん

大丈夫です。スミフでは売れなくてもクビにはなりません。
逆に売れすぎちゃうと、安く売り過ぎた責任を取らされてクビになります。

[1586: 匿名さん]

なんていうか露骨過ぎて分かりやすいという見方もできモノは考えようである…

[1587: 匿名さん]

よくみんな武蔵小杉なんて住むよね。駅が半端なく混雑してるし、ひどいときは改札まで行列。
その上、タワマンでエレベーター待ちなんてしたらやってられない。
近くの適当な駅に住んだ方がマシ。

[1588: マンコミュファンさん]

>>1587 匿名さん
お、おぅ

[1589: 匿名さん]

そういうネタはよく出るけれど
みんなと同じ時間帯に出るから混雑に巻き込まれるんでしょ、それは便利な駅の宿命
30分早く出るだけでも大分ちがうし、最近は仕事のできる人は朝活をしているのも事実

[1590: 匿名さん]

例えば、高くてもディズニーランドに行く人、あるいは手頃な近くの遊園地に行く人、それぞれいるでしょう

ただし同じディズニーランドに行く人でも、朝早くから並んでファストパスを取り、パレードの場所を確保する人もいれば、開園間際に到着し入場ゲートで混雑しなかなか入れない人もいる
同じ入場料を払っているが得られる質が違う

そういうことじゃないのかな

[1591: 匿名さん]

>>1587 匿名さん

そう思うならそうすればいい。価値観は人それぞれ。

[1592: マンション掲示板さん]

>>1591 匿名さん

気になるから言ってんだよ。この街が気になってしょうがないんだろ？分かってあげな！(笑)

[1593: 匿名さん]

元住吉か武蔵中原に引っ越ししてやる！

[1594: 匿名さん]

元住吉、中原に移っても武蔵小杉で乗り換えるなら同じく混雑するよ、地域を変えないと根本解決にならない
そもそも買えるの？…笑

[1595: 匿名さん]

よく武蔵小杉近辺のスレで買えるの？とか言っている奴がいるけど
都内でその発言するなら分かる。
武蔵小杉近辺で買えるのって、どんだけ勘違いしているんだよ？（笑）

[1596: 匿名さん]

どこが勘違いなんだろう
デジタルな情報がないから説得力ないし、都内といってもピンキリだよ

それに論理破綻しているのも気づいてないのかな
武蔵小杉が買える方が駅の混雑をさけるために場所を変えるなら都内がセオリー
そこを元住吉、中原というなら、武蔵小杉を買う財力がないと自分で言っているようなもの
そんなこともわからないの…笑

[1597: マンション掲示板さん]

ここってたしか工場跡地ですよね、工場跡地のマンションは買うなってセオリーからもろに外れるけどどうなんでしょう

[1598: 匿名さん]

そんなセオリーあった？

[1599: 匿名さん]

>>1597 マンション掲示板さん

分かった、分かった。
もう覗くな、興味ない街&物件には！
それとも日頃の欲求不満か？

[1600: 匿名さん]

>>1597 マンション掲示板さん
厳密には、印刷機械の製造所ですね、印刷機械なので化学薬品などもそれなりに使用されてたと思います

[1601: 匿名さん]

はいはい、わかった
もうそれでいいでしょ
何がしたいんだよ

[1602: 通りがかりさん]

つーか、工場跡地の話しが出ると、ソッコー火消しに入るやつがいるがスミフか住人か？

[1603: 匿名さん]

どこが火消しなんだろう
工場跡地なんて周知の事実で何を今更と

[1604: 通りがかりさん]

>>1603 匿名さん

書き込みを止めさせようとしているのを火消しと言わずになんて言うんだろうな

[1605: 匿名さん]

人のこと言う前に
あなたはいったい何をしたいの

[1606: 匿名さん]

工場跡地のマンションは買うなセオリーのソース出して

[1607: 匿名さん]

ここに限らず小杉は工場跡地だらけですよ
それだから再開発ができたようなものだし
それにもし有害な土壌が見つかれば入れ替え等があるはずで、その上で何を今更ですよね
中身のない内容を書いてて恥ずかしく思わないのかなあ…

[1608: 匿名さん]

工場跡地の開発で成功しているとこ沢山あるよ。恵比寿ガーデンプレイスや月島の佃リバーシティやラゾーナ川崎も跡地だったね。

[1609: 匿名さん]

>>1597 以降のスレを読んでて、買うなは言い過ぎだけど可能な限り避ける努力をするべきなのはまああるのかなと思います

http://www.eguchi.co.jp/homepage/hudousan/jyouhou/osen.html

こういう内容を読むと躊躇しますよね

あと、最近騒がせている豊洲の件も、>>1607 のようなコメントも数多く事前にあったと思いますが
蓋をあけてみればでしたよね、特に化学薬品を取り扱っていた工場跡地のマンションを積極的に買う状況ではないのかなと思います

あと、ここは検討掲示板なので、新しく見始めた人が同じようなことを質問してくることもあるし、
ネガティブな意見に関しても同じく検討している人がどのように考えているかを知る目的で利用するところでもあるので、何をしたいのかなど自明なのかなと思いました

[1610: 匿名さん]

いや、もう工場跡云々は当たり屋と一緒で、全く検討すらしてない(出来ない？)者が、いちゃもんを付けたいだけだに言ってるだけだよ。
気になるなら止めればいい。もし本気で検討してて、でも本当にその件は心配というなら、そんな悪意のこもった書き方はしない！

[1611: 通りがかり]

工場跡地の事より、混雑の件でよく買うよな！的な発言は、完全に煽りですね。確かに社会問題になってるが、それを本気で検討している人や住んでいる人に向かって言い放つのは、完全に茶化してるだけですね。まあ、目的がそれでしょうからおそらく何言っても無理でしょうが・・。

[1612: 匿名さん]

頑張って可能な限り避ける努力してね。どんな努力するかは人それぞれだからね。

[1613: 匿名1]

>>1611 通りがかりさん

確かにそうですね。「住みやすそうですが、朝のラッシュが気になります。実際はどうですか？」と言った感じなら質問として成立するが、「よく買うよな！」「スミフの関係者？」などはそもそも検討する気がハナっから無いのは明白ですね。

[1614: 匿名さん]

>>1609 匿名さん

客観性があり中身のあるネガティヴ意見は意義があると思いますが、明らかに茶化している内容が参考になりますかね、その判別もつかないですか…
ネガティヴ云々以前に、社会性が疑われるレベルと思います…

[1615: 匿名さん]

大規模再開発は魅力的だ。
大規模工場跡地は大規模再開発になる。
よって、大規模工場跡地は魅力的だ。

[1616: 匿名さん]

首都圏で大規模開発するなら、大企業所有地（工場、社屋、グラウンド、社宅など）、もしくは湾岸の埋め立て地くらいしかない
川崎は都内と横浜に挟まれた環境で、大企業の工場や社宅が多いので、利便性と大規模再開発を売りに価値が上昇しているのも事実
メリット、デメリットはあるがメリットの方が多いからこれだけ注目されていると思う

工場跡地で何か懸念があって真っ当な検討者であれば、まずデベに問合せるべきで、それでも分からない、もしくは回答に納得できないことを書き込むならわかる
それもせずに、ただ思いついたことを述べて、人を茶化すような内容は社会性が低いとしか思えない
文句ばかり言って、それを糧とする方がいるけど、人として恥ずかしい

[1617: 匿名さん]

工場跡地であるが故、土壌の交換は済んでいると聞いています。
ここは、少なくとも地下三階まで掘っているので、地上の住居部分での不安は無いと思いますよ。
地下水でも利用するなら別ですが・・・。

[1618: マンション掲示板さん]

1597 です。 自分の書き込み後荒れてしまったようですんません
しかし、社会性が低いとかなかなかの言われようですね、まあいいですけど･･･ (^_^;)
自分がマンション購入の為に買った本にはどちらにも、工場跡地のマンションはまずは購入対象から外して基本買ってはいけないというような内容が書いてあったので買わないのがセオリーなのかなと･･･
ネットに貼り付けれるようなソースはありません

何人かの方からは意図をくみとって客観的なコメントや詳しい内容をいただけたのでとりあえず満足です
豊洲など昨今プラントや工場跡地の土壌汚染の話題がホットなんで、同じようにここ検討してて気にしている方の意見なども聞いて見たかったのもあります
言葉足らずだったのはすんませんでした

[1619: 匿名さん]

マンション購入の本は、話半分に捉えたほうがいいのですね。自分はマンション投資含めたくさんマンション関連の書籍を読んでますがそんなことが書かれていた記憶はないですけどね。

[1620: 匿名さん]

地権者が大半の住戸を占めているマンションは、避けた方がいいとは書いてあるけどね。

地下水を常時利用したり、地下でマグロを地べたで取引したりするのはやめた方がいいかもね。

[1621: 評判気になるさん]

土壌の問題はタワーマンションと低層マンション、特に基礎の作り方でかなり違います。
土壌改良と言って表面の土地を入れ替えた場合と直接基礎で地下の岩盤までゴッソリ入れ替えた場合とでも違います。
さらに元の工場がどんな業種だったかなどでも汚染状況は異なります。本当に表面だけで済むようなところも多数あります。
なので安易に聞きかじりの知識を振りかざし自分の正当性を言い張るのは単なるエゴと思います。

[1622: 匿名さん]

マンションの真下だけに汚染があった訳じゃないとは思いますが、そもそも土壌汚染で健康被害の起きたマンションなんて聞いたことがありません。
唯一の被害は何の根拠もない風評被害だけでしょう。

[1623: 匿名さん]

土壌汚染なんて直ちに影響はない程度ですし、他の要因との区別もつきませんよ。
だから私は工場跡地で土壌汚染があったとしても武蔵小杉に住んでいます！
お金がなくて都内には住めないのでこれで満足です。

[1624: 匿名さん]

たぶん豊洲で汚染のニュースを見て跡地はヤバと思ったのだろう。豊洲のニュースも誇張され過ぎだな。ワイドショーは時間の無駄なので見ない。

[1625: 匿名さん]

ここは重金属の汚染がみつかって対策はしている。詳しいことを知りたかったら営業に聞けば教えてくれる。

ちなみに土壌汚染対策法では、指定された物質を過去に使っていた場合にのみ土壌調査の義務がある。土壌調査をして汚染が見つかった場合は対策が義務つけられている。

関東の場合、自然由来の汚染というのがあって、調査すると基準値を上回る汚染が見つかるケースが結構ある。豊洲の場合も、ベンゼンは東京ガス由来なんだけど、重金属は自然由来とされている。

工場跡地でないと土壌調査をしていないケースが多いんだけど、実はそれが一番危険。不動産取引をするときは土壌調査の有無の確認は必須。

[1626: 匿名さん]

おまけだけどどのような対策をしているかも要確認。湾岸の某タワマンでは、汚染された土壌を敷地内に埋めたなんてケースもあった。

[1627: 匿名さん]

ここは元印刷機械の製造工場。印刷機械で重金属は使っていないはずだから、自然由来の汚染の可能性が高い。自然由来の場合、局所的って可能性は低いから、小杉で土壌調査をしていない物件はリスキー。ババを引かないようにね。

[1628: 匿名さん]

土壌汚染があった場合、重要事項として説明義務がある。過去に土壌汚染があったのに説明せずに販売した某大手もあったね。

[1629: 評判気になるさん]

>>1627 匿名さん
いや、機械の洗浄に使っていたそうだよ。
自然由来ではない。

ただ、そこを言いだすとここにあった工場も築地の今の市場もアスベストを使いまくってる。

[1630: 匿名さん]

鉛を機械の洗浄に使うとは思えないけど。

[1631: 匿名さん]

インクって有機溶媒使っているのに有機系の汚染は出ていない。工場由来なら、まず、そっちが検出されるはず。

[1632: 匿名さん]

ガーデンの検討者もここ覗いていると思うけど、土壌調査の確認しておいた方がいいよ。まあ、三井は工場跡地以外で任意調査するような良心的な会社じゃないけど。

[1633: 匿名さん]

豊洲のニュースを見て不思議に思うのは、土壌汚染の対策って売主が実施して、買主は対策を終わっていることを条件に引き渡しを受けるものなんだよね。なんで買主の都が実施したのかが不思議。ワイドショーのコメンテーターも誰もそういったことを指摘しない。

[1634: 匿名さん]

確認せず引き渡しを受けてしまったら、その後汚染が発覚した場合、自分たちで対策をする羽目になる。そうならないためにも問題がないことを確認して契約しないと。

[1635: 匿名さん]

>>1634 匿名さん

それでは問題のないことの確認方法を教えてください。
工場跡地で検査している場合とそうでなくて検査しなかった場合のそれぞれについて。