シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[1501: 匿名さん]

>>1500 1498さん
平米単価が100万を切っていれば第1期第一次同じぐらいかなと思います。

[1502: 検討板ユーザーさん]

いよいよこのマンションも値下げに踏み切ってきますかね

[1503: 匿名さん]

低層階だけ

[1504: 匿名さん]

確かに、低層階は相当厳しいだろうな…。

[1505: 匿名さん]

スミフは周辺市場を勘案したうえで値付けした住戸だけ販売する。だから値下げにはならないという理屈だね。

[1506: 職人さん]

>>1504 匿名さん

低層階って、だいたい何階くらい。

[1507: 匿名さん]

低層階一律ではなく、方角により視界に難の有る部屋だと思います

[1508: 通りがかりさん]

予約してMGにいったら商品券5000円をくれるそうですねぇ。
苦戦してるから？？

[1509: 匿名さん]

>>1508 通りがかりさん
500…

[1510: 匿名さん]

予約してMGに行くだけで5000円の商品券がもらえるんですかっ、1000円のクオカードならわかるけど…
なんかお金の使い方が変な気がします…

[1511: 匿名さん]

デマ？

[1512: 匿名さん]

住友のマンションって右肩上がり相場じゃないと置いてけぼりだよね

価格がKY過ぎるよ

供給戸数NO.1って物凄く鼻に付くんだけど、在庫もNO.1だよね

[1513: 匿名さん]

今週の東洋経済、武蔵小杉を思いっきりディスってる。

[1514: 匿名さん]

>1512

契約戸数ではなく、供給戸数ってのがポイント。宣伝のために供給戸数を増やして、在庫を量産しているって不思議なことをする会社。

[1515: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
見たけど、地図が変だね。
共同浴場とか共用部が充実してるマンションは管理が大変なんだろうな。

[1516: 匿名さん]

>1513

たまたまタワマンの代表事例として挙げられただけで、内容は全てのタワマンどころか全ての新築マンションに言えることが書いてあるだけ。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/01/24/181609

[1517: 匿名さん]

>1516

記事読んでないね。タワマンラッシュで人が増えたのにインフラが追いついてないって小杉に顕著な問題も取り上げられている。修繕積み立ての件も、修繕積み立ての問題も補修費用のかかるタワマンが特に問題になるし、MSTが定額積み立てに移行しているなか、相変わらず売主は未納リスクを抱える段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定している。MSTの例があるわけだから、小杉のタワマンが象徴になる。

[1518: 評判気になるさん]

>>1517 匿名さん

ここで一番気になった記事は、中古販売時にバカ高くなった修繕費&管理費が足かせになるって事。湾岸のとあるマンションは築10年で5万近い諸経費がローンとは別にプラスされるとなれば、購入者は躊躇するよな。もうこうなると立地とは別の話になってくるよ。

[1519: 名無しさん]

>>1518 評判気になるさん

ってか、その支払いを折り込んでない人はいないでしょ。

[1520: 検討板ユーザーさん]

>>1519 名無しさん

だから希望値で売れないらしい。10年後は中古市場がダブつくから尚更だな。

[1521: 匿名さん]

じゃあどうしたらいいんでしょうね
賃貸がいいのか、もしくは郊外の値ごろ物件？
お勧めを教えてほしいですね

[1522: 匿名さん]

>1520

タワマンって１０年過ぎると修繕積立金が跳ね上がるから、その時期に転売をもくろんでるって人も多い。小杉のタワマンラッシュが始まってソロそる１０年。中古がだぶつき始めるでしょ。

そのうえすみふが新築もだぶつかせて、イメージを悪くしてるわけだし。

[1523: 匿名さん]

長期修繕計画の中身を見せてもらうとわかりやすいよ。タワマンだから特別に跳ね上がっている訳でもない。
行政の指導で30年目までに2回大規模修繕をやりエレベーターと外壁補修を盛り込めとなったから高速エレベーターやゴンドラが必要なタワマンは割高な概算費用になっている。
しかし30年先のエレベーター修理費用がそこまでタワマンと団地型で違うかなんて誰にもわからない。
むしろ大事なのは立地。どんなに修理費用が安上がりな形状のマンションでも立地が悪ければろくな住み手がつかず修理費用を誰も支払わなくなり持ち主すらわからなくなる。
で、結果大赤字で修繕ができなくなりみんな出て行くことになる。マンションは立地しすべてだよ。
目先の数字に惑わされてはいけない。

[1524: 匿名さん]

費用が割高なのに、積立が高くなかったら破綻する計画でしょ。

ちなみに住まなくても、修繕積立・管理費は所有者に負担義務がある。

[1525: 匿名さん]

>1521

中古の転売を考えて選ぶならエリアナンバーワン。少なくとも新築時に売れ残ってるようだと、中古になった時には誰も目もくれないのは確実。

[1526: 匿名さん]

長期修繕計画の盲点は新築時の計画の３０年目以降。それまでにない、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。しかもここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換大変だよ。タワマンだとスケルトンインフィルで配管を住戸外に配置って交換を配慮した設計もあるんだけど。

[1527: 匿名さん]

>>1525 匿名さん

ここはエリアナンバーワンですか？
確かにグレードは認めますが・・

[1528: 名無しさん]

>>1527 匿名さん

1525はここのディスりだと思いますが…

[1529: 匿名さん]

>1527
あなたがディスっているのでは？
シティタワー武蔵小杉は駅直結でもないし、
後期にできたただの高値掴み物件ですよ。

[1530: 匿名さん]

＞1517

人口増加にインフラが追い付いていないのは湾岸の勝どきや豊洲だって一緒で小杉だけに顕著な事象じゃないよ。定額制に移行してるマンションも然り。湾岸を取り上げないのは地下水問題で豊洲が泣きっ面に蜂状態になるからという編集側の配慮でしょう。実際記事の中で11年目以降3倍という衝撃的な段階値上げを設定している事例として挙げられたのは湾岸タワマン。小杉のタワマンは5年毎6割増がいいとこで、25年目以降30年目でも5倍はいかないし。そもそも、小杉で定期的な一時金徴収を設定してるタワマンなんてないし、仮にあったとしたら理事会が機能してない証拠。

特集記事に沿った切実な問題を抱えている事例紹介の半分は湾岸タワマンで、小杉に顕著と言われるインフラ問題も実際は湾岸でも起きてる問題。注目されている街を名指しして読者の注意を引きたいだけの、東洋経済にしてはお粗末な内容です。あなたこそ記事をちゃんと読みましょう。

[1531: 通りがかりさん]

>>1524 匿名さん
ソンナ コト イワレテモ
ワタシ ワカラナイヨ
ソレニ モオ チガウ ヒトニ
ウッチャッタ ヨ

[1532: 匿名さん]

>1527

完成在庫でエリアナンバーワンなんてないない。

[1533: 匿名さん]

駅すぐのモデルルーム、ここが現地ですか？すごくいい立地ですね。

53階建ての高層タワーマンション。40階建てはよく見かけますが、50階オーバーですか。かなりの景色でしょうね。全800邸あるそうです。いつも大規模マンションで思うのは、800家庭が一緒のマンションに入居するんだ、ということ。それぞれの生活が800通りあると考えるとすごいことですよね。

モデルルームも満員だそうで。人気ですね。

[1534: 名無しさん]

>>1533 匿名さん

スケールメリットはかなり大きいです。

[1535: 評判気になるさん]

>>1533 匿名さん
営業お疲れ

[1536: 匿名さん]

東洋経済

誰がババを引くのか：超高層マンションは廃墟化する

[1537: 匿名さん]

三井の圧勝だよね

[1538: 匿名さん]

三井がというより、すみふはあとから販売開始したのに抜かれるってのがお得意のパターン。

[1539: 匿名さん]

>1533

モデルルームが満員なのに、売れてないってのは人気がないってこと。

[1540: 検討板ユーザーさん]

>>1539 匿名さん
人気はあるけど財力がないって事。

[1541: 匿名さん]

購入層に見合う価格設定でないってことでしょ。

[1542: 匿名さん]

モデルルームって綱島の２物件と共用でしょ。しかも、あちらはQUOカードばらまいてるし。果たしてそれを人気というのか。

[1543: マンション掲示板さん]

>>1537 匿名さん
キャンセル住戸大発生では三井の圧勝だろうね…
トランプさんで株価も金利もどこまでもつか。

[1544: 匿名さん]

立地と建物の魅力はあるけれど
結局、同エリアのマンションと1000万前後高いことに対し、腹落ちできない人が多いのではと

要するに、同エリアとの価格差腹落ち＋財力の&条件が必要のため、いまの結果になっているのかと…

[1545: 匿名さん]

立地よくないでしょ

[1546: 匿名さん]

モデルルーム満員御礼ですか。。
確かにこの前、ベビーカーの若夫婦さらにその両親と思われる一団が総合ギャラリーに入って行くのを目撃しました。
デベから見れば絶好のカモネギに見えたかも。。
なんだかんだ言って不動産は相続税対策の王道ですからね。
やみくもの賃貸建設も増えてます。武蔵小杉周辺ならまだ成功する確率は高いでしょうし。

[1547: 匿名さん]

相続税対策といっても、相続させた分の資金価値を維持できないと水の泡ですよね
専門家ではないので、ここがどうなるとは言えませんが

[1548: 匿名さん]

武蔵小杉は今が人気のピークでしょう。あとは、化けの皮がはがれて落ちるだけだと思うけど。。。

[1549: 匿名さん]

化けの皮ってどんな皮ですか
いまがピークなのはわかるが、武蔵小杉は利便性や知名度が揺るぎないでしょう
武蔵小杉相場はいまより多少下がるだろうし、エリア内で弱肉強食がでるだろうが
エリア全体で暴落することは考えにくいし
もしそう思うのなら根拠を教えてほしい

[1550: 匿名さん]

不動産に変えればやり方によって相続税上、80%減と判断されます。
例え20〜30%資産価値が落ちたとしてもお得なんですよねー

[1551: 匿名さん]

タワマン節税は課税強化される方向。

[1552: 匿名さん]

それとはほとんど関係がありませんし去年出たものは特に激変する様なものでは無かったです。
庶民の方には無縁かも知れませんが昔から地主さんが需要のある無し関係なく次から次へとアパートを建てるのもそのせいなんですよ。むしろ最近のデータでは加速してるんですよねー

[1553: 口コミ知りたいさん]

>>1551 匿名さん

たかだか最大1パーセントアップで購入意欲は変わらないでしょ。しかも既存中古には影響ないし。

[1554: 匿名さん]

>>1548 匿名さん

この物件が他の物件水準に落ち着く可能性はあるかもしれませんね。

[1555: 匿名さん]

>1554

それはない。すみふは売れなくても値下げしない。時間をかけて販売するコストも上乗せした価格設定。

[1556: 匿名さん]

だとすると時間をかけてたくさん使われる広告業者が儲かるビジネスモデルに見えてしまう…

[1557: 匿名さん]

売れないから、過去の購入者にわからないように、個別に値引きするんですよ

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
金融系のデベって新築は値引きできないんだよ。損金で計上されるから。

昔ながらのデベはそれで資金繰りが悪循環に陥ったからこんな商売が定着した。
値引き売りで利益確定しないでずっと保有するのね。

[1559: 匿名さん]

金融系のデベってどこを指すんだろう。財閥系かな。

財閥系でも地所とかは値引き販売してるよ。値引き分が損金なんて。スーパーなんてタイムセールで毎日やってるじゃない。

[1560: 匿名さん]

>1557

値下げ販売を始めると販売も動くんだけど、すみふはそれをしないから、何年もかけて販売ってことする。

[1561: 匿名さん]

本当か否か知りませんが
小杉の再開発エリアでそんな販売手法をやり続けたら、販売機会の周回遅れになりますよね…

[1562: 匿名さん]

>>1559 匿名さん

金融系ったら、敢えて言えば野村かな？

[1563: 匿名さん]

>1561

あとから販売開始した三井に追い抜かれそうな勢いでしょ。他エリアでも普通に見られるパターン。

[1564: 匿名さん]

>1562

野村も財閥なんだけど、なぜか財閥扱いされないよね。

[1565: 匿名さん]

最近スミフさんて駅から遠いところでも次々とマンション建てますよね
供給戸数No1を維持するために建て続けざる得ないのかなと
SUMOのフリーペーパーでもスミフさん物件ばかりですよね

[1566: 名無しさん]

>>1558 匿名さん

>>1558 匿名さん
貴方、住友の方？
随分上からくるのね〜。
住友のように少しでも高く売ろうとしても、下げ相場になったら値下げしてるでしょ。
株と同じように、右肩上がりじゃないからな。
直近では、リーマン、東日本大震災に値引きして販売してだろ。
まっ、頑張れや
在庫日本一

[1567: 匿名さん]

>>1566 名無しさん
それがスミフはリーマンショックの真っ最中でも10年かけて品川駅港南口から徒歩10分以上のWCTを値引きせずに売り切ったんだよね。
帳簿操作なしで値引きせず売るには値付け前に見込み客にいくらなら買うかを交渉すればいいんだけどね。
たまに見かける先着順で発売開始即消失のカラクリです。
購入側も粘り着くがんばるしかない。

[1568: 匿名さん]

>>1565 匿名さん
そりゃ土地のオーナーも粘り着く高値でマンション販売してくれるデベに土地を売りたがるからね。
高値で売ってくれたら周辺の売らなかった土地の地価も下がらない。

[1569: 匿名さん]

値下げしないから資産価値を維持できるって＊＊なすみふ理論。売れてないってことはその価値を認められてないってことなんだけど。

[1570: 匿名さん]

まあなんやかんや言って少しづつ売れているみたいだし、スミフにしてみれば値下げする必要もないよね。横須賀線口にこれから新築タワーが建設されるということにでもなれば焦るかもしれないけど。

[1571: マンション検討中さん]

>>1570 匿名さん

別に焦らないでしょ。
横須賀線口に近くなれば、必然的に東急には遠くなるわけで。
いずれにも近い立地は、パーク三兄弟とシティタワーで押さえちゃっているわけで。
可能性があるとすれば、あさくまとセントラルフィットネスクラブの三角地帯？

[1572: マンション検討中さん]

まあ、ここ以外にもさっぱりな売れいきなマンションが増殖中なスミフさんがどこまで粘るか高みの見物だな

[1573: 匿名さん]

すみふが値下げ販売したらニュースになるよ。

[1574: 匿名さん]

これから販売する価格を下げれば値下げにはならないよね

[1575: 匿名さん]

販売期 第6期4次
販売戸数 2戸　
販売価格 6,880万円～6,980万円　
最多価格帯 6,800万円、6,900万円台（各1戸）　
間取り 3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 70.58m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)　
バルコニー面積 12.22m2　

[1576: マンション検討中さん]

これって何階の部屋？

この価格が本当なら、随分値下げしていることになりますよね？

[1577: 匿名さん]

>>1576 マンション検討中さん

53階南側です（嘘）

[1578: 匿名さん]

物件概要を確認したが、今回は階数表示がないね。
なぜだろう？

安い方が坪322万だね。

[1579: 匿名さん]

こっちは階数表示ありますね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_677058...

この感じだとやはり値下げは超低層階か。

[1580: 匿名さん]

今回の階数表示がないのは出したくないからではないかと疑心暗鬼になります

[1581: 匿名さん]

なんだかスミフ観察が好きな方多いのかな…

[1582: 匿名さん]

1575＞アメリカの政策により　今後　日本の経済や景気が史上最悪になると予測されて
いるので、個人の高額の貸入れはヤバと聞きましたが・・・・

[1583: 匿名さん]

>>1581 匿名さん

みんなスミフ愛にあふれてるんです。

[1584: 名無しさん]

>>1583 匿名さん
キモいな
営業だろ
売れなくてそろそろ配置替えかクビか？

[1585: 匿名さん]

>>1584 名無しさん

大丈夫です。スミフでは売れなくてもクビにはなりません。
逆に売れすぎちゃうと、安く売り過ぎた責任を取らされてクビになります。

[1586: 匿名さん]

なんていうか露骨過ぎて分かりやすいという見方もできモノは考えようである…

[1587: 匿名さん]

よくみんな武蔵小杉なんて住むよね。駅が半端なく混雑してるし、ひどいときは改札まで行列。
その上、タワマンでエレベーター待ちなんてしたらやってられない。
近くの適当な駅に住んだ方がマシ。

[1588: マンコミュファンさん]

>>1587 匿名さん
お、おぅ

[1589: 匿名さん]

そういうネタはよく出るけれど
みんなと同じ時間帯に出るから混雑に巻き込まれるんでしょ、それは便利な駅の宿命
30分早く出るだけでも大分ちがうし、最近は仕事のできる人は朝活をしているのも事実

[1590: 匿名さん]

例えば、高くてもディズニーランドに行く人、あるいは手頃な近くの遊園地に行く人、それぞれいるでしょう

ただし同じディズニーランドに行く人でも、朝早くから並んでファストパスを取り、パレードの場所を確保する人もいれば、開園間際に到着し入場ゲートで混雑しなかなか入れない人もいる
同じ入場料を払っているが得られる質が違う

そういうことじゃないのかな

[1591: 匿名さん]

>>1587 匿名さん

そう思うならそうすればいい。価値観は人それぞれ。

[1592: マンション掲示板さん]

>>1591 匿名さん

気になるから言ってんだよ。この街が気になってしょうがないんだろ？分かってあげな！(笑)

[1593: 匿名さん]

元住吉か武蔵中原に引っ越ししてやる！

[1594: 匿名さん]

元住吉、中原に移っても武蔵小杉で乗り換えるなら同じく混雑するよ、地域を変えないと根本解決にならない
そもそも買えるの？…笑

[1595: 匿名さん]

よく武蔵小杉近辺のスレで買えるの？とか言っている奴がいるけど
都内でその発言するなら分かる。
武蔵小杉近辺で買えるのって、どんだけ勘違いしているんだよ？（笑）

[1596: 匿名さん]

どこが勘違いなんだろう
デジタルな情報がないから説得力ないし、都内といってもピンキリだよ

それに論理破綻しているのも気づいてないのかな
武蔵小杉が買える方が駅の混雑をさけるために場所を変えるなら都内がセオリー
そこを元住吉、中原というなら、武蔵小杉を買う財力がないと自分で言っているようなもの
そんなこともわからないの…笑

[1597: マンション掲示板さん]

ここってたしか工場跡地ですよね、工場跡地のマンションは買うなってセオリーからもろに外れるけどどうなんでしょう

[1598: 匿名さん]

そんなセオリーあった？

[1599: 匿名さん]

>>1597 マンション掲示板さん

分かった、分かった。
もう覗くな、興味ない街&物件には！
それとも日頃の欲求不満か？

[1600: 匿名さん]

>>1597 マンション掲示板さん
厳密には、印刷機械の製造所ですね、印刷機械なので化学薬品などもそれなりに使用されてたと思います