シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[1475: 匿名さん]

例えば北口で販売している会社が、消費者のために安く販売しているわけではないと思うけど。
その周辺にもっといい立地条件のタワーがこれから建つので、早く売り切りたいという会社の思惑でしょ。タワマン間競争となるリセールのことを考えると、現在の価格も必ずしも安いとも言い切れないし。
どの会社も基本的にはそれぞれの条件の下でとれる利益を最大限載せて売っていると思う。

[1477: 周辺住民さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1478: 通りがかり]

昨日の夜、2か月振りに来たが、北西角は全く明かり付いてないな。1〜2部屋ぐらいしかなかったぞ。21時過ぎだから住んでれば明かりあるはずだけど・・。人気ない方角なのか、過剰な在庫なのか・・。

[1479: 匿名]

ここのマンションはどの部屋もあと1千万下げれば、ほんとにいい物件なんだけどね〜

[1480: 匿名さん]

割高タワーマンションはインバウンドが細っているから販売厳しいだろう。
中国人だらけになるのも困るだろうけど。

[1481: 匿名さん]

1月契約限定の案内が届きました。
4階3LDK 南向き6880万
4階2LDK5980万
9階Aタイプ 7890万
25階Aタイプ8290万

[1482: 匿名さん]

ホームページの間取りの種類が増えていますね。北西角も本格的に販売し始めたのでしょうか。
C'やD1'って掲載するほどのものでもないと思いますが。

[1483: 検討板ユーザーさん]

>>1481 匿名さん

4階2LDKって、グランツリーとお見合いの
眺望ゼロの住戸ですよね。
4,980万円でも高い気がするけど。
まあ、でも完成売りなんだから、
眺望ゼロなことを見せた上で売るんだから、
ある意味良心的か？

[1484: 匿名さん]

大好きなグランツリーが毎日目の前。
中丸子のアレにオススメ。

[1485: マンコミュファンさん]

>>1483 検討板ユーザーさん

賃貸24万で出てるよ(笑)！さすがタワーだな。投資物件かね。
しかし、誰がこんな展望ゼロを管理費入れて25万も払うんだ？

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1309500000241/

[1486: 通りがかり]

>>1485 マンコミュファンさん

こういうのは、社宅物件だね。さすがに普通の人は借りんだろうが、外資系などはたまにあるよ。ここは品川、大崎が近いから主に外資系会社が全額もしくは10万分負担ってパターンが多い。

[1487: 匿名さん]

>>1485 マンコミュファンさん

買値からするとこれくらいとらないといけないんだろうけど、こんな貧乏臭い物件に管理費込みで25万なんてひどいね。

[1488: 匿名さん]

このマンションは各階のごみ置き場に段ボール捨てちゃダメなんですか？

[1489: 匿名さん]

>>1488 匿名さん

ダメみたいです。地下1Fの粗大ゴミ置き場に捨てるシステムですね。各階は燃えるゴミ、空きカン、ビン、プラゴミ、ミックスペーパーです。

[1490: 匿名さん]

>>1489 匿名さん

なんででしょう。不便ですよね。

[1491: 名無しさん]

>>1490 匿名さん

それは…、コストとのトレードオフでしょうね。段ボールを運搬するには人手が必要なのでその分を管理費に上乗せする事を避けたんでしょう。

[1492: 匿名さん]

>>1490 匿名さん

そういうところがユルユルの物件は管理費が妙に高いですよ。
スミフは高いが管理費は安い。

[1493: 匿名さん]

>>1485 マンコミュファンさん
ホストクラブのホストとか、イメクラ経営者とか、金だけはある奴らなどいくらでもいるわい。

[1494: 匿名さん]

>>1492 匿名さん

うちは段ボールも運んでくれるけど管理費はここより安いです。
内廊下で共用施設もここより多いです。

[1495: 匿名さん]

>>1492 匿名さん

なるほど、モデルルームがお水っぽいと思ったのはターゲットがそうだからなんですか？

[1496: 匿名さん]

そりゃ、お金持ちの中には胡散臭い人や悪いことして儲けているような人までいるでしょうが、そんなの知ったことじゃないですよ。

[1497: 匿名さん]

>>1495 匿名さん
あれはスミフがケチだからですよ。安い内装業者を使うから使い回しでそうなる。

[1498: 通りがかりさん]

１月に契約したら南向きの3LDKが6880万円で買えるらしい。これって値下げ？

[1499: マンション検討中さん]

一番下の4階の金額ですか？

[1500: 1498さん]

>>1499 マンション検討中さん

そうです

[1501: 匿名さん]

>>1500 1498さん
平米単価が100万を切っていれば第1期第一次同じぐらいかなと思います。

[1502: 検討板ユーザーさん]

いよいよこのマンションも値下げに踏み切ってきますかね

[1503: 匿名さん]

低層階だけ

[1504: 匿名さん]

確かに、低層階は相当厳しいだろうな…。

[1505: 匿名さん]

スミフは周辺市場を勘案したうえで値付けした住戸だけ販売する。だから値下げにはならないという理屈だね。

[1506: 職人さん]

>>1504 匿名さん

低層階って、だいたい何階くらい。

[1507: 匿名さん]

低層階一律ではなく、方角により視界に難の有る部屋だと思います

[1508: 通りがかりさん]

予約してMGにいったら商品券5000円をくれるそうですねぇ。
苦戦してるから？？

[1509: 匿名さん]

>>1508 通りがかりさん
500…

[1510: 匿名さん]

予約してMGに行くだけで5000円の商品券がもらえるんですかっ、1000円のクオカードならわかるけど…
なんかお金の使い方が変な気がします…

[1511: 匿名さん]

デマ？

[1512: 匿名さん]

住友のマンションって右肩上がり相場じゃないと置いてけぼりだよね

価格がKY過ぎるよ

供給戸数NO.1って物凄く鼻に付くんだけど、在庫もNO.1だよね

[1513: 匿名さん]

今週の東洋経済、武蔵小杉を思いっきりディスってる。

[1514: 匿名さん]

>1512

契約戸数ではなく、供給戸数ってのがポイント。宣伝のために供給戸数を増やして、在庫を量産しているって不思議なことをする会社。

[1515: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
見たけど、地図が変だね。
共同浴場とか共用部が充実してるマンションは管理が大変なんだろうな。

[1516: 匿名さん]

>1513

たまたまタワマンの代表事例として挙げられただけで、内容は全てのタワマンどころか全ての新築マンションに言えることが書いてあるだけ。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/01/24/181609

[1517: 匿名さん]

>1516

記事読んでないね。タワマンラッシュで人が増えたのにインフラが追いついてないって小杉に顕著な問題も取り上げられている。修繕積み立ての件も、修繕積み立ての問題も補修費用のかかるタワマンが特に問題になるし、MSTが定額積み立てに移行しているなか、相変わらず売主は未納リスクを抱える段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定している。MSTの例があるわけだから、小杉のタワマンが象徴になる。

[1518: 評判気になるさん]

>>1517 匿名さん

ここで一番気になった記事は、中古販売時にバカ高くなった修繕費&管理費が足かせになるって事。湾岸のとあるマンションは築10年で5万近い諸経費がローンとは別にプラスされるとなれば、購入者は躊躇するよな。もうこうなると立地とは別の話になってくるよ。

[1519: 名無しさん]

>>1518 評判気になるさん

ってか、その支払いを折り込んでない人はいないでしょ。

[1520: 検討板ユーザーさん]

>>1519 名無しさん

だから希望値で売れないらしい。10年後は中古市場がダブつくから尚更だな。

[1521: 匿名さん]

じゃあどうしたらいいんでしょうね
賃貸がいいのか、もしくは郊外の値ごろ物件？
お勧めを教えてほしいですね

[1522: 匿名さん]

>1520

タワマンって１０年過ぎると修繕積立金が跳ね上がるから、その時期に転売をもくろんでるって人も多い。小杉のタワマンラッシュが始まってソロそる１０年。中古がだぶつき始めるでしょ。

そのうえすみふが新築もだぶつかせて、イメージを悪くしてるわけだし。

[1523: 匿名さん]

長期修繕計画の中身を見せてもらうとわかりやすいよ。タワマンだから特別に跳ね上がっている訳でもない。
行政の指導で30年目までに2回大規模修繕をやりエレベーターと外壁補修を盛り込めとなったから高速エレベーターやゴンドラが必要なタワマンは割高な概算費用になっている。
しかし30年先のエレベーター修理費用がそこまでタワマンと団地型で違うかなんて誰にもわからない。
むしろ大事なのは立地。どんなに修理費用が安上がりな形状のマンションでも立地が悪ければろくな住み手がつかず修理費用を誰も支払わなくなり持ち主すらわからなくなる。
で、結果大赤字で修繕ができなくなりみんな出て行くことになる。マンションは立地しすべてだよ。
目先の数字に惑わされてはいけない。

[1524: 匿名さん]

費用が割高なのに、積立が高くなかったら破綻する計画でしょ。

ちなみに住まなくても、修繕積立・管理費は所有者に負担義務がある。