シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[1251: 匿名さん]

>>1250 名無しさん

晴海に対する不安な気持ちしか感じませんでしたね。

[1252: マンション検討中さん]

晴海と小杉だとどちらの方が今後の下落幅が大きくなるでしょうか？

[1253: 匿名さん]

少なくともここは維持できないでしょ。バブルの小杉価格をさらに上回ってるわけだから。

[1254: 匿名]

ここは東横線の特急停車駅ですからね、バブルではなく実力なので強いですよ。

[1255: 匿名さん]

小杉の実力は三井の価格くらいでしょ。あちらも一期は好調だったのに二期で失速。

[1256: マンション検討中]

>>1254 匿名さん

それはどうですかね、曲がりなりにも多摩川越え、川崎アドレス…
晴海の方に軍配が上がる気がします

[1257: 田舎もの]

冷静に考えて、どちらも下がる正解！
ただ、大暴落まではいかない。どちらも一定の需要はある。そこはその辺とは駅力が違う！方や銀座まで10数分、方や横浜・渋谷まで10数分。

正直、地方出身でこの両駅を憧れて目指している層はいるんだぞ！、と大月からの田舎者の意見です！

[1258: 通りがかり]

>>1257 田舎ものさん

無理に目指さなくてもいいと思う。地方は厳しいかもしれないが、都会に来ると今ある大切な何かを失う気がする・・・

[1259: 匿名さん]

小杉は川崎アドレスの名声を気にする人には向いていないが、事実として住みたい街ランキングで5位以内の常連
晴海と比較対象と価値観が違いすぎる

[1260: マンション検討中者]

>>1259 匿名さん

それはどうですかね、住みたい町と実際住みやすい町はまた違うことは往々にしてあるでしょう、こんな話もあるようです
http://hiyosi.net/2016/04/17/kosugi/

[1261: 匿名さん]

だから、晴海と比較していること自体、どうなのと言っている
それとは別に小杉単体見れば、ご指摘されている様な話もあると思うが、それは程度の違いはあるがどこの街も同じでしょ
新しい人が入らないガラパゴスな街は時代遅れで、今後衰退するだけはないですか
小杉ら人が増えて従来の住民からすれば不満があるでしょうが、商売をしている方からすれば恩恵を受けているわけで一長一短のはず

[1262: 匿名]

まだ、ここに50階もするマンションを二棟も立てようとしてんのか、都心でもないのに外部から見てもさすがにやり過ぎ感がでんな、小杉暴落の引きがねにならなきゃいいけど

[1263: 匿名]

都心は供給過剰と価格の上がりすぎで中古がかなりダブついてる。
一部の超金持ちは新しいのが建てばすぐに買って移りたがるがそれまで住んでた物件が中古では高すぎて売れない。
ちなみに都心５区の話で晴海ではない。

[1264: 匿名]

千代田・港・渋谷・新宿・文京区以外のタワマンエリアをざっくり比較してみた。


Ａ大崎・東池袋・ＭＭ・小杉・豊洲
Ｂ有明・芝浦・晴海
Ｃ月島・勝どき・品川シーサイド
Ｄ川口

[1265: 匿名]

>>1264 匿名さん

個人の見解を出されても…
ソースが必要です

[1266: 匿名さん]

小杉も中古がだぶつき始めてる。人気の物件だと仲介業者に待ち登録してる人たちの間ではけて表に出てこない。最近、晒し状態のも出始めてるでしょ。

あと、タワマンって１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がるからその前後で転売って考えの人が結構いる。小杉でタワマン建設ラッシュが始まってそろそろ10年がたとうとしている。今後、さらに中古の供給は増えるはず。

[1267: 匿名さん]

>>1266 匿名さん

どの程度、はねあがるの？
そんなの、修繕計画しだいだし、タワマンが特別というデータもない。
都市伝説を信じているのかな。

[1268: 匿名さん]

>1267

御意。定額積立に移行しているMSTは例外だった。

段階的値上げと定期的な一時金徴収って未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。にもかかわらず、入居時の積立金を安く見せかけるために、定額積立を採用しないデベって、売った後のことは知ったことではないって態度だな。

[1269: 匿名さん]

タワマン購入検討してる人はこれ見ておいた方がいいかもね。

http://www.midskytower.com/50years

[1270: 評判気になるさん]

ここは、修繕積み立ては定額なんでしょうか？

[1271: 匿名さん]

定額じゃないよ。

[1272: 匿名さん]

>1268

段階的値上げの計画の悲劇的パターンは、入居後に管理組合で計画通り値上げできずに積み立て不足、補修もままならないってケース。そうなったら資産価値もなくなる。

[1273: 評判気になるさん]

>>1271 匿名さん

そうなんですね、ありがとうございました

[1274: 匿名さん]

>>1269 匿名さん
MST、そんなに綿密に色々考えてるのに、なんで理事会が内装業者と癒着して、不要な工事をいっぱいさせられてるの？
将来の修繕積立金を先取りして、それで出来たお金でフロントやラウンジを改装しまくってるんでしょ？

よく見えるものにはカラクリがあるんだよね。

[1275: 匿名さん]

おっ、こんなお詫びのが載ってましたよー

『※１２月１２日（日）にシティタワー武蔵小杉にご来場頂きましたお客様へ

お席が満席となりご案内する事が出来無いお時間がございました。
ご来場いただきました皆さまに、厚く感謝申し上げますとともに、
ご案内させていただけなかったお客様には、深くお詫び申し上げます。
週末は混雑が予想されますため、事前のご予約をおすすめします。
大変お手数おかけいたしますが、ご理解とご協力のほど、よろしくお願いいたします。』

[1276: 匿名さん]

繁盛してますね。
予約しないでモデルルーム行く人もいるんですね。

[1277: 匿名さん]

まだやってるのかなタクシー券。タダほど高いものはない。

[1278: 匿名さん]

>>1275 匿名さん
最近値下げの噂があったので、価格確認に出向いた方が多かったんじゃないですかね
あと、ここはもう建物内での案内なので単純にキャパが少ないだけなのでは

[1279: 名無しさん]

>>1278 匿名さん
MRは棟内ですが、足元に立派なマンションギャラリーがあるのでキャパはあるかと。ただ、シティタワーだけでなく綱島や港北の物件もそこで扱っているので、それもあって人入りが多く、対応が追いつかないのかもしれないですね。

[1280: 匿名さん]

>>1276 匿名さん

毎日駅前でティッシュ貰って悪いので、お礼に賑わいの演出の一助になればと行ってみました（笑）

[1281: マンコミュファンさん]

>>1280 匿名さん

そりゃあ買えないなら検討も出来ないよな・・・

[1282: 匿名さん]

>1274

まだ、大規模修繕工事の時期ではないから、修繕積立金ではなく管理費を使って補修しているはず。管理費余ってるのかな。本当は、余剰金はプールして、管理組合総会で決議して修繕積み立てに移すのがいいんだけど。

[1283: 匿名さん]

>1275

大手は一見さんお断りってことする。その言い訳のメッセージかも。

[1284: 匿名さん]

>>1282 匿名さん
MSTは竣工後数年も経たずに、元理事の経営会社である新丸子の◯◯◯備に巨額の改装工事を頻繁に発注しておられる、と近隣では数年前から有名な話ですね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195828/3/

タワーマンションもこういうことがあると嫌になりますね。

[1285: 匿名さん]

震災対応ってあるから、３・１１で被災したのかな。乾式壁って結構あちこちで壊れている。制震、免震にかかわらず。制震はともかく、免震って揺れないといっても、建物のつくりはしょぼいから壊れちゃうんだよね。

[1286: 匿名さん]

>>1285 匿名さん
何事にしても気苦労が絶えなさそうな人ですね。
もっと楽しみましょうよ。
建物よりも自分の身体が先に壊れちゃいますよ。

[1287: 匿名さん]

気苦労で済めばいいんだけどね。自然災害って長期修繕計画で考慮されていないから、補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

[1288: 匿名さん]

耐震のタワーは上層階がモロ揺れるって話だし、駅近タワーで検討してるなら免震一択で。

[1289: 匿名さん]

Nスペ見てないの?　熊本地震で免真に新たなリスクが発覚だって。最悪、倒壊。

[1290: 匿名さん]

免真…？

熊本規模の直下型地震が来たらタワーに限らずどんな建物でも倒壊の危険はありますよね。

免震は耐震より揺れ方が穏やかなのは確かです。今は免震タワーに住んでいますが、311の時に耐震の建物内に入っているオフィスにいたのでよく分かります。いまのところはこの辺りのタワーを検討しているのであれば、耐震よりは免震を選んだ方がいいということは確かです。

[1291: 通りがかりさん]

>>1285 匿名さん 免震タワーの構造を見た事あるの？

[1292: 匿名さん]

熊本で、免震装置の変位が想定の1.5倍もあったということ、変位が大きいと建物と周囲の地盤がぶつかって、その衝撃で倒壊する可能性があるってことで、免震だけに存在するリスク。大阪の免震タワーでのシミュレーションでは多くが倒壊する結果だったとか。

[1293: 匿名さん]

ソースください

[1294: 匿名さん]

「あなたの家が危ない～熊本地震からの警告～」
を動画サイトで見ることができました。
たいへん参考になりました。
ありがとうございます。

[1295: 匿名さん]

>>1292 匿名さん
ここは中間免震ですからぶつかりようがないですよ。

[1296: 匿名さん]

地盤にぶつからなくても、変位が大きくて土台からずれたら、だるま落とし。

[1297: 匿名さん]

NHKの地震番組は最近、地質学の研究をきちんと反映していない、として研究者コミュニティからものすごく評判が悪いです。

減る一方の基礎研究予算の獲得目当てに衝撃的な研究結果を出す一部の研究者のことをNHKニュースでもよく取り上げるようになってしまいました。その傾向は留意しておいた方がいいです。

[1298: 匿名さん]

>>1297
傾向はともかく、どこがどう問題なのか具体的にお願いします。
番組に出ていた京大教授はその「基礎研究予算の獲得目当てに衝撃的な研究結果を出す一部の研究者」だというのでしょうか？

[1299: 匿名さん]

タワマンのシミュレーションは地質学じゃないけどな。

[1300: 匿名さん]

くだらない話はやめて好きなとこに住めば良いよ。

[1301: 匿名]

免震も中間免震も一時期流行った制振と大差ない、要は販売促進ツール。
あなた方を釣り上げるためのアイテムであって耐震強度のランクではない。

強いて言えば何年、何十年に一度あるかないかの地震の時の揺れ方やダメージの出方が違うだけだよ。
地面全体が動くるのだから揺れ方次第で免震装置全体がキャパ以上に動けばどうなるかぐらい誰でもわかる話だよ。

つまり安心料にいくら支払うかの問題であって安全性レベルではない。ないよりはあったほうが安心と思えるならポジティブ、大差ないと思えるなら普通の耐震や制振物件のほうがシンプルに耐震強度のエビデンスが豊富な分だけお得だよ。

[1302: 住民板ユーザーさん1]

再開発の賞味期限
武蔵小杉は果たしてどうですかね
http://president.jp/articles/-/18867

[1303: 匿名さん]

まぁ免震が評価されちゃうと耐震タワーの中古が売れなくなっちゃうからね、、気持ちは分かる。

[1304: 匿名]

武蔵小杉の賞味期限は長いよ。
今後の予定

北口…現在〜５年先
三菱タワー、駅前ロータリー再開発、三井のエルシイ跡地タワー
西口…５年〜１０年先
三角タワー

南口…５〜１０年先
府中街道拡幅に伴う沿線再開発
東口…１０年〜１５年先
綱島街道の南武線跨線橋から枝分かれするＮＥＣ玉川事業場敷地への直通道路ができたらどうなるか…

[1305: 通りがかりさん]

武蔵小杉の再開発は、オフィスの誘致やシネコンの誘致を失敗したあたりからバランスが崩れ始めてる、二子玉の再開発の方が長い目では成功するんじゃないかな
数年前にとにかくタワマンに固執してて、都心のタワマンに手が出ない層が購入したものの遠くの都心の夜景をみるたびに、タワマン以外でもやっぱり都心にしとけばという人がかなりいそう…

[1306: 匿名さん]

>>1300 匿名さん

そういう意見こそ下らない。地震のリスクを検討するのがなにが悪い？

[1307: マンション検討中]

>>1304 匿名さん

再開発が今後も続くけど、武蔵小杉ってぶっちゃけ人を呼び込むようなこれだってもんがないから一過性で終わる気がする

[1308: 匿名さん]

赤の他人が住むタワマンがこの先何本出来ようがもうどうでもいい。
あちこち混み出すだけで迷惑な話。
質の高い商業施設や飲食店が出来るなら別だが、
その予定は無さそうだ。

[1309: 匿名さん]

>>1306 匿名さん

そもそも設計なんて震度6までしか考えてないのだからそんな話は無駄。

[1310: 匿名さん]

武蔵小杉の良いところは、アクセスでしょ。お父さんもお母さんも子供も、会社や学校に乗り換えなしか、一回くらいで行けるっていう。都内に遊びに行くにも、主要駅はほとんど乗り換えしなくてOKだったりするし。

都心でさらに小さいところに住むよりかは、都心へのアクセス抜群のちょい郊外でこのくらいの大きさのところで十分というか、満足かも。どうしても都内が良いっていうなら、その軸で探せば良いだけです。

[1311: 匿名さん]

>1305
もうそう考えて売りに出している人は多いよね。
これからもこの地域のタワマン供給は続くから供給過剰になるのは目に見えている。

[1312: 匿名さん]

基本今の流れは逆張りだけどなぁ。
今売る人は行き先で路頭に迷うんじゃないかな。
アクセスの良い街は基本堅いよ。

[1313: 匿名さん]

武蔵小杉みたいな卑しい土地のタワマンを高い金出して買うよそ者はアホだよ
地元民がこれ幸いと大挙して家を売って脱出しているのを見て気付かないのかな

金があるなら川崎なんてみんな住みたくないのが本音だよ 元々土着の人達なんかは特に
ずっと川崎に住んでた人ほど川崎は住めば住むほど
東京や横浜と比べて嫌なとこが見えてくる街だということがわかっているから

[1314: 匿名さん]

>>1313 匿名さん

地縁あるから買うんだけど、あんたが一番アホな知ったかぶりの田舎者にしか思えないけどね。

[1315: 匿名]

元住吉で生まれ親の代から尾山台、綱島、日吉、元住吉、反町、海老名と移り住み今は武蔵小杉のタワマンに戻りました。
東横線って遅いのになんでこんな無駄に物件が高いんだ？とずっと疑問だった私にとって武蔵小杉のタワマンエリアは破格の安さでした。
ここの価格設定には驚きつつも今後１０年の開発を視野に考えたら妥当かなと思います。
初期のマイカル＆ブリリア構造だとまさにこの場所にシネコンが計画されていた訳ですがシネコンって結局は町を壊すんです。アニメ祭りを見に来た近隣のちびっこがあっという間に成長しバイクでお礼参りに来たり夜中にたむろして踊ったりスケボーしたりＪＫのたまり場になったり。深夜営業の飲食店が増えればもれなくゴミ漁りのレゲエ達が川崎駅前から遠征してくることでしょうね。
人が集まる施設がないからこそ環境変化も少ない、それが東横線の強みでもあると私は考えます。

[1316: 匿名さん]

シネコン出来なくて良かったね。あと無駄な家電量販店がないのもいい。

[1317: 匿名さん]

イチブジョージョーの人達が住んでいるんですよね。ガンバレー！

[1318: 匿名さん]

シネコンが近くにあると映画を身近に楽しめるからなかなかいいもんだよ

[1319: 匿名]

以前はシネコン2箇所に徒歩5分というタワーに住んでたけど映画はテレビかマンションのシアタールームで借りて観てたよ。
行列が面倒で話題の新作ものはメッタに見に行かなくなってしまった。
庭先でいつでも見れるとなると映画は少々お高い気がする。

[1320: 匿名さん]

映画なんか見ないから。シネコンいらない。シネコン行きたいひとは二子玉川へ。

[1321: 匿名さん]

>>1319
ネット予約して行くだけなので、映画館で行列に並ぶ必要なんて殆どありませんよ。
シネコンが近所に複数あれば、安く鑑賞できる日が多くなりますし、時間の選択しも増えるのでレイトショーが利用しやすくなったりします。
公開１年後で良い人はネット動画サービスなりレンタルで観ればよいのですが、話題の最新映画は映画館じゃないと観られません。

[1322: 匿名さん]

ここシアタールームあるの？

[1323: 匿名さん]

三井に友達作って使わせてもらうんだろ。

[1324: 検討板ユーザーさん]

このマンションはもう少しで竣工してから一年ですよね、一年以上経つと売れ残りは中古扱いになると聞いたことがあります
まだ半分近く売れ残りがあるような話もあるようでこのマンションの価値は維持できるんでしょうか

[1325: 通りがかりさん]

>>1324 検討板ユーザーさん
買えないあなたに心配してもらわなくて大丈夫です。

[1326: マンション検討中さん]

価値が維持できるかわからんけど、一年以上経った新古扱物件も中古扱いになり階数表記が義務化されるから値下げ判断はしやすくなるのかも
http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/02/12/230000

[1327: 匿名さん]

>>1325 通りがかりさん

検討板なんだから、心配してるんじゃなくて質問してるんでしょこの方は、そんなこともわかんないで見てるのこのスレッド

[1328: 匿名さん]

>>1327 匿名さん
価値と言うのは、売却時の値の事でしょうか？だとしたら、間違いなく下がります。何しろ今の値段が高過ぎるので・・・
ただ、生活の質での価値で見ると駅近という条件はこの先変わらず、ショッピングセンターあり、病院ありで住みやすいマンションであることは間違いないと思います。

[1329: 通りがかり]

10年ほどして他に移る可能性があるのなら、ここは選ばない方がいい。30年以上住むのであれば、買えるのなら検討しても良い物件ですね、ここは。ただここを買える人は都内物件も選べるので難しいですね・・・

[1330: 匿名さん]

最高値で買う人はいないでしょう。
需要と供給バランスなので今は北口に流れるでしょう。

[1331: 住民ユーザー]

>>1330 匿名さん

そうとも言い切れませんよ。北口は毎日利用する横須賀線ホームからは離れすぎており、目の前グランツリーに魅力を感じて、私は9月に購入しました。もちろん高値掴みは承知の上です。まあ、よくやるよな、とは言われると思います。

[1332: 匿名]

ほらね。買える層はいるんだよ。例え俺らみたいな庶民が馬鹿高いと煽っても・・・。
武蔵小杉を選べる時点で勝ち組気取り連中は、おそらく俺らの意見が嫉妬に見えて、心地いいんじゃないないか・・？！
賢いのか、愚かなのかは10年後に分かる・・・

[1333: 住民ユーザー]

>>1332 匿名さん
いや、だから10年後に売却するつもりはありません。なんで売る前提なんですか？

[1334: 匿名さん]

北口に先を越されて売れ残ってるんだから＊＊＊の遠吠え。

[1335: 匿名さん]

まず、半分近く売れ残っているという認識は間違い。

そして、ここが下がる時は他も下がってるでしょう。

永遠と資産にもならない賃貸で払い続けるより、買いたい時に買える物件に決めるに限る。

北口に負けてるとはここの人たちは誰も思ってないのでは？

[1336: 匿名さん]

>>1328 匿名さん

>>1328 匿名さん
はい、売却含めた資産価値の目減りに関して質問投げさせてもらいました、モデルルームに行って営業の方と話しても資産価値について他方面から見た話しがされなかったので
やはり確実に下がるだろうとのことので私の見方が間違っていないことが確認できました
ありがとうございました

[1337: 匿名さん]

そう。気付かないならいいんじゃない。
でも現実はとっくに追い越されてるよ。

[1338: 武蔵小杉住民]

>>1331 住民ユーザーさん
グランツリーは、もっとマンション以外の小杉住民にニーズがある悪い意味で庶民的なテナントに入れ替えないと潰れてパチンコ店とかになりそうな気がする
グランツリーは、川崎のラゾーナみたいに近隣の需要は取り込めないから小杉住民で成立するようにしてかないとならんでしょう

[1339: 匿名さん]

>>1338 武蔵小杉住民さん
グランツリーって庶民的だと思いますが。
違うのですか？

[1340: 匿名さん]

>>1336 匿名さん

「ここは高過ぎるので資産価値の下がり幅は大きい！」この程度の見識は、周囲の中古マンションの価格推移を見れば明らかです。
逆に聞かないと不安ならこの先、他のマンションを購入する時も慎重にした方がいいですね。むしろ、あなたには10年程度の中古マンションがいいと思いますよ。これは結構本気で言ってます。

[1341: 匿名さん]

コスギタワーなんていいと思います！

[1342: 匿名さん]

売却をする前提で今の時期の新築マンション(特に武蔵小杉)に手を出すのは、ハッキリ言って計画がなさ過ぎます。
ここは、多少高くても自分たちの生活の質を高め、ずっと快適に住む方が買うマンションです。中古の際の価格ばかりを気にしている方は辞めた方がいいですよ。

[1343: 匿名さん]

余計なお世話。どこを検討して何処を買おうが人の勝手。

[1344: 匿名さん]

それは全くその通り。
まあ、聞き流してください。

[1345: 通りがかり]

ここのマンションの結構中立的な意見。
まあ、知ってる人も多いでしょうが・・・

http://x1mansion.com/citytower-musashikosugi

[1346: 匿名さん]

>>1345 通りがかりさん
妥当な見解ですね。

[1347: 武蔵小杉住民]

>>1339 匿名さん
マンション周りに済んでいる地元住民から見ると十分庶民的でないと思いますよ

[1348: 匿名さん]

北口とか東横線の西側はこれからどんどんタワーマンションができる予定。
だから早く売り切らないといけない。
一方横須賀線口に新築タワーはしばらく出てこない。
ライバルがいないので、価格は高めに設定しておいてそれでも買うというお客様をゆっくり待っていればいい。
間取りはそれなりに差別化してあるし。
なかなかうまい販売戦略だと思うよ。

[1349: マンション検討中]

>>1342 匿名さん

そう思ってやめた方が多いから今の、駅前で立て看板持ちを必要とするほどの売れ残り状態を招いてしまったんだと思います
あと、資産価値下落の話しをしだすと住民らしき人から火消しが入るようですが、自身が納得して購入したなら検討板にて自身の判断が間違っていたかもという不安を払拭するのに利用するのはどうかと思います
購入した方はじたばたしたところで後戻りできないのですから
後、資産価値どうなるかきちっと確認することはリスクを把握するということで重要だと思います、むしろ資産をより多くもっている方の方がしっかり確認すると思います

[1350: 匿名さん]

>>1349 マンション検討中さん
住友不動産が竣工後も立て看板するのはいつものこと。
WCTの時も５年間やってた。ここも５年はティッシュ配るから安心しな。